TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Mai 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 14 Mars 2024

GROSSE :

Le 24 mai 2024

à M^e CORNET Philippe

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 24 mai 2024

à M. [L] [T] [E]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00922 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4QOH

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. FONCIERE DE PROVENCE, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [L] [V] [T] [E]

né le 01 Janvier 1996 à PORTUGAL ([Localité 1]), demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 1er juin 2019, Monsieur [C] [N], représenté par le cabinet Bourgeat, a donné à bail à Monsieur [L] [V] [T] [E] [E] un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 4] lot n° 6, dans le premier arrondissement de [Localité 6], pour un loyer de 480 euros et une provision sur charges de 20 euros.

L’immeuble sis [Adresse 4], dans le premier arrondissement de [Localité 6] a fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité en date du 26 avril 2022.

Monsieur [C] [N], la société civile immobilière (SCI) Marion, la SCI Marion et la SCI Axel ont vendu l’immeuble sis [Adresse 2] dans le premier arrondissement de Marseille à la SAS Foncière de Provence le 5 août 2022.

Le 6 octobre 2023, des loyers étant demeurés impayés, la SAS Foncière de Provence a fait signifier à Monsieur [L] [V] [T] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 11 janvier 2024, la SAS Foncière de Provence, représentée par le cabinet Sonim, a fait assigner Monsieur [L] [V] [T] [E] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion immédiate et sans délai,

— condamnation au paiement de la provision de 3.802,21 euros comptes arrêtés au 12 décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 516,88 euros à compter de la main levée de l’arrêté de péril du 22 avril 2022,

— condamnation au paiement de la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 14 mars 2024, la SAS Foncière de Provence, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation. Elle a indiqué solliciter le paiement des loyers échus avant l’arrêté de mise en sécurité. Elle a soutenu la régularité du commandement de payer délivré postérieurement à l’arrêté de mise en sécurité mais fondé sur des impayés locatifs antérieurs.

Comparant en personne, Monsieur [L] [V] [T] [E] a contesté le montant de la dette mais a indiqué ne pas être en mesure de donner son évaluation. Il s’est prévalu de versements en espèces à l’ancien bailleur. Il a reconnu l’arrêt du paiement des loyers à compter du 20 septembre 2021.

Il a indiqué ne plus vivre dans l’appartement depuis le mois de mars 2023 en raison d’une crainte pour sa sécurité. Il expose les désordres de l’appartement, qu’il occupait avec sa compagne et leur enfant. Il fait état d’une chambre sans fenêtres, d’un système électrique non conforme aux normes. Il avance que la bailleresse n’effectue pas les travaux nécessaires à la remise en état des lieux afin d’inciter les locataires à partir d’eux-mêmes. Il a sollicité des délais de paiement auxquels la SAS Foncière de Provence ne s’est pas opposée. Il a souscrit aux demandes de résiliation du bail et d’expulsion, indiquant souhaiter quitter les lieux.

S’agissant du diagnostic social et financier, un rapport de carence a été établi le 11 janvier 2024.

La décision a été mise en délibéré au 23 mai 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 12 janvier 2024, soit plus de six semaines avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 30 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS Foncière de Provence justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales des Bouches-du-Rhône le 9 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 11 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 1er juin 2019 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 octobre 2023, pour la somme en principal de 3.802,21 euros. Il vise les impayés locatifs entre les 31 décembre 2020 et 30 avril 2022. Le décompte indique un dernier versement du locataire le 5 novembre 2021 pour la somme de 110 euros.

Si Monsieur [L] [V] [T] [E] conteste le montant visé au commandement, il reconnaît en revanche le principe de sa dette. Il souscrit à la demande de résiliation du contrat de bail, indiquant ne pas envisager de réintégrer l’appartement.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 7 décembre 2023.

Sur la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 1719 1° du code civil, lorsque les loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la résiliation du bail pour demander l’expulsion de l’occupant.

En l’espèce, Monsieur [L] [V] [T] [E] verse au débat l’arrêt de mise en sécurité du 26 avril 2022. Si l’évacuation des lieux n’est pas ordonnée, les désordres sont importants, s’agissant notamment d’un risque de chute de matériaux sur les personnes de la façade de l’immeuble donnant sur la rue, d’un risque d’effondrement des planchers du sous-sol, d’un risque d’affaissement du plancher du deuxième étage.

L’arrêté modificatif du 2 août 2023, produit par la requérante, indique que les travaux prescrits ne sont pas réalisés. Il fixe un nouveau délai de vingt deux mois, le délai initial étant de quatre mois.

Le locataire déclarant avoir quitté les lieux par peur pour sécurité, il en résulte une contestation sérieuse sur l’habitabilité des lieux.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande d’expulsion. Il en est de même s’agissant de la demande relative à l’indemnité d’occupation, hypothétique à ce jour, le délai de réalisation des travaux de nature à permettre une levée de l’arrêté de mise en sécurité visant notamment les parties communes étant fixé à vingt-deux mois, soit une échéance au mois de juin 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [L] [V] [T] [E] sont redevables des loyers impayés jusqu’au 30 avril 2022.

Il conteste le montant de sa dette, constituée à l’égard de l’ancienne bailleresse, la SAS Foncière de Provence venant à ses droits. Il ressort du décompte un premier impayé le 5 mars 2021, Monsieur [L] [V] [T] [E] faisant état d’un différend avec l’ancien bailleur sur les sommes dues suite à la mise en place d’un échéancier pour apurer sa dette locative. Il explique qu’il procède à un dernier versement le 20 septembre 2021 alors que le décompte mentionne un versement le 5 novembre 2021. Il ajoute avoir tenté en vain de joindre le cabinet Bourgeat, mandataire.

Il en résulte une contestation sérieuse. Il n’y a donc également pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [V] [T] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût du commandement de payer.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE recevable l’action en résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juin 2019 entre Monsieur [C] [N] et Monsieur [L] [V] [T] [E] concernant le logement situé au [Adresse 2], troisième étage lot n° 6, dans le premier arrondissement de [Localité 6] sont réunies à la date du 7 décembre 2023 ;

DIT n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes d’expulsion, d’indemnité d’occupation et de paiement de l’arriéré locatif au 30 avril 2022 ;

CONDAMNE Monsieur [L] [V] [T] [E] aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer ;

DIT que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente