TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/04707

N° Portalis DB3S-W-B7J-3CQU

Minute : 25/1482

S.A. D’HLM [Localité 2]

Représentant : M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Monsieur [C] [S]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 18 Décembre 2025;

par Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Sopheanry SAM, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Octobre 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Sopheanry SAM, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

La Société [Localité 2], S.A. D’HLM

demeurant : [Adresse 2]

représentée par Maître Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [S],

demeurant : [Adresse 3]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant contrat du 22 mars 2023, il a été consenti par la SA d’HLM [Localité 2] à Monsieur [C] [S] un bail portant sur des locaux à usage d’habitation, sis [Adresse 4] à [Localité 3], et ce, moyennant un loyer mensuel d’un montant actualisé de 664,84 euros, charges incluses.

La SA d’HLM [Localité 2] a fait signifier le 17 octobre 2024 un commandement de payer à Monsieur [C] [S] visant la clause résolutoire figurant au bail, pour un montant de 3 502,59 euros, au titre des loyers et charges impayés au 2 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse.

Les clauses de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le délai imparti par le commandement.

La Caisse des Allocations Familiales de la Seine-[Localité 4] a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception de l’existence de ces impayés, en date du 28 janvier 2025.

Par exploit d’huissier, en date du 18 avril 2025, la SA d’HLM [Localité 2] a fait assigner Monsieur [C] [S] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité du Raincy, aux fins de voir :

Constater que la clause résolutoire insérée dans le bail du 22 mars 2023 est acquise,

Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges par Monsieur [C] [S] aux échéances convenues,

Ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [S] des lieux qu’il occupe ainsi que celle de tous occupants de son chef,

Condamner Monsieur [C] [S] à payer à la SA d’HLM [Localité 2] les loyers et les charges jusqu’à la date de la résiliation du bail et à compter du 18 décembre 2024 jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges légalement exigibles,

Condamner Monsieur [C] [S] à payer à la bailleresse la somme de 2 371,61 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer pour les sommes visées à cet acte et de la présente assignation pour le surplus,

Condamner le locataire à la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner Monsieur [C] [S] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 5] par voie dématérialisée, avec un accusé de réception en date du 23 avril 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 octobre 2025.

A l’audience, la SA d’HLM [Localité 2], représentée, maintient les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa demande au titre de l’arriéré de loyers et des charges à la somme de 5 387,15 euros, arrêtée au 13 octobre 2025, échéance du septembre 2025 incluse.

Au soutien de sa demande, la requérante expose que Monsieur [C] [S] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai imparti après la délivrance du commandement de payer du 17 octobre 2024. A titre subsidiaire, elle estime que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle soutient également que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire au paiement de l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La demanderesse, considérant que la dette locative est en forte hausse, s’oppose à l’octroi de délais de paiement au locataire. Sur interpellation, la bailleresse précise que le loyer précédent la présente audience a été honoré dans son intégralité.

Monsieur [C] [S] comparaît. Il ne conteste pas le montant de la dette locative. Il expose se voir ponctionner 600 euros mensuellement par le trésor public en paiement de ses amendes et qu’il n’a pu en conséquence honorer ses loyers. Il déclare vivre dans les lieux en compagnie de sa compagne laquelle est enceinte. Il sollicite des délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire et se dit apte à solder son arriéré locatif par des versements de 150 euros en sus du loyer courant. Il dit percevoir 2 300 euros de revenus mensuels.

Il a été fait lecture de l’enquête sociale concernant Monsieur [C] [S]

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail principal :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de la Seine-[Localité 4], le 23 avril 2025, soit six semaines avant l’audience du 16 octobre 2025.

Par ailleurs, la SA d’HLM [Localité 2] justifie avoir saisi la Caisse des Allocations Familiales de la Seine-[Localité 4] le 28 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM [Localité 2] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, en son article 19, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai imparti après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice à Monsieur [C] [S] le 17 octobre 2024, pour la somme de 3 502,59 euros, arrêtée au 2 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus.

En outre, il ressort du décompte versé au débat que les loyers et charges n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 22 mars 2023, à compter du 18 décembre 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SA d’HLM [Localité 2] verse aux débats, un décompte actualisé de la créance au 13 octobre 2025, mensualité de septembre 2025 incluse, établissant l’arriéré locatif à la somme de 5 387,15 euros, somme de laquelle il convient d’ôter, les prélèvements au titre des frais de contentieux pour un total de 349,06 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [C] [S] à verser à la SA d’HLM [Localité 2] la somme de 5 038,09 euros, au titre de l’arriéré locatif, mensualité de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 17 octobre 2024 sur la somme de 3 502,59 euros, et ce jusqu’à la date de l’assignation, à compter de l’assignation du 18 avril 2025 sur la somme de 2 204,47 euros (2 371,61 euros, dette à l’assignation – les frais de contentieux antérieurs, soit un total de 167,14 euros = 2 204,47 euros), et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus, déduction à opérer des frais de contentieux d’un montant de 181,92 euros en date du 31 mai 2025.

Sur l’attribution de délais de paiement et la suspension des effets la clause résolutoire :

En application de l’article 24-V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la SA d’HLM [Localité 2], s’oppose à l’attribution de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire ; nonobstant, il y a lieu de constater, que la situation financière Monsieur [C] [S], bien que précaire, lui permet malgré tout d’apurer sa dette locative à hauteur de 150 euros par mois en sus du loyer courant, comme il le propose ; et qu’il s’est acquitté dans son intégralité du loyer précédent l’audience.

Dans ces conditions, il convient donc d’accorder à Monsieur [C] [S] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

En outre, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [C] [S] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, en cas de maintien dans les lieux, Monsieur [C] [S] sera redevable d’une indemnité d’occupation à compter de la défaillance et jusqu’à la libération effective des lieux, en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 et suivants du Code de procédure civile, Monsieur [C] [S], qui succombe à la présente instance, sera condamné aux entiers dépens de l’instance qui comprendront, notamment, les frais du commandement de payer en date du 17 octobre 2024.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM [Localité 2] la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Monsieur [C] [S] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 200 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

DECLARE recevable la demande de la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré SEQENS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 22 mars 2023, entre la SA d’HLM [Localité 2], d’une part et Monsieur [C] [S] concernant les locaux à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 3], sont réunies à la date du 18 décembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Monsieur [C] [S] qui réside à l’adresse susmentionnée, à payer à la SA d’HLM [Localité 6], sise [Adresse 5] à [Localité 7], la somme de 5 038,09 euros (cinq mille trente-huit euros et neuf centimes), au titre de l’arriéré locatif, mensualité de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 17 octobre 2024 sur la somme de 3 502,59 euros, et ce jusqu’à la date de l’assignation, à compter du 18 avril 2025, date de l’assignation, sur la somme de 2 204,47 euros, et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus, déduction à opérer de la somme de 181,92 euros de frais de contentieux en date du 31 mai 2025 ;

ACCORDE à Monsieur [C] [S] un délai pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Monsieur [C] [S] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 145 euros et un 36 ème versement égal au solde de la dette (due en principal, frais et intérêts), en plus du loyer et des charges courants, sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que la dette peut être soldée avant le terme des 36 mois par Monsieur [C] [S] ;

RAPPELLE que pendant ces délais, le loyer courant doit être payé à son échéance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que pendant ce délai les procédures d’exécution, tendant au recouvrement des sommes dues, sont suspendues et que les majorations d’intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT qu’en cas de règlement par Monsieur [C] [S] des échéances courantes et de l’intégralité de sa dette de loyers envers la SA d’HLM [Localité 2] dans les termes et délais fixés ci-dessus, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre entre les parties ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance (arriéré et loyer courant), l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [C] [S] ainsi que de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, l’assistance de la force publique, à l’expiration des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais du locataire expulsé, en un lieu que celui-ci aura choisi et à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation au locataire expulsé d’avoir à les retirer à ses frais dans le délai fixé par décret en Conseil d’Etat ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [C] [S] à une somme égale au montant du loyer mensuel révisé augmenté des charges, qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, et, au besoin, CONDAMNE, Monsieur [C] [S] à payer à la SA d’HLM [Localité 2] ladite indemnité d’occupation, à compter du mois de la défaillance jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou son mandataire, par procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE, Monsieur [C] [S], à payer à la SA d’HLM [Localité 2] la somme de 200 euros (deux cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [S] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront, notamment, le coût du commandement de payer du 17 octobre 2024 ;

DEBOUTE la SA d’HLM [Localité 2] de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT