TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/03930

N° Portalis 352J-W-B7G-CWRMN

N° MINUTE :

Assignation du :

05 Février 2019

JUGEMENT

rendu le 15 Janvier 2026

DEMANDEURS

Monsieur [G] [C]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Madame [A] [E]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Tous deux représentés par Maître Henri TRUMER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0104

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 3] sis [Adresse 3] [Localité 8], représenté par son syndic le Cabinet Parisien d’Administration de Biens (CPAB)

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0282

Décision du 15 Janvier 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/03930 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWRMN

Le Cabinet CABINET LOISELET PÈRE FILS ET F. DAIGREMONT, pris en la personne de son représentant légal et en qualité du syndic de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par Maître Isabelle GABRIEL de la SELARL G 2 & H, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #U0004

La société AXA FRANCE IARD, SA, prise en la personne de son représentant légal et es qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 3] [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Amandine LAGRANGE de l’AARPI FLORENT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E0549

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 23 Octobre 2025 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il est assuré auprès de la société AXA France IARD.

Il a été administré par le cabinet LOISELET ET DAIGREMONT jusqu’au 27 juin 2022, avant que le cabinet CPAB lui succède.

M. [G] [C] et Mme [A] [E] (les époux [C]) sont propriétaires occupants d’un appartement situé au 5ème étage de l’immeuble.

Après que ceux-ci se soient plaints de subir, dans la salle de bain et la salle d’eau de leur appartement, de remontées d’odeurs fétides, la société MAX FLUIDES, mandatée par le syndic, est intervenue au premier trimestre 2014, et a procédé au nettoyage du clapet DURGO installé en tête de la colonne d’eaux usées de l’immeuble, située dans la gaine technique accessible depuis la salle de bain des époux [C]. De nouvelles nuisances olfactives ont été dénoncées par les époux [C] en septembre 2016 puis en octobre 2017. Le 30 mars 2018, la société SPC PLOMBIER, mandatée par le syndic, a remplacé le clapet DURGO.

Par courriel du 12 avril 2018, M. [C] a dénoncé au syndic la survenance de nouvelles nuisances olfactives dans la salle de bain, « spécialement la nuit et tôt le matin », se dissipant « dans la matinée » et n’intervenant « pas chaque jour, assez souvent tout de même » selon les « conditions atmosphériques ».

La société SPC PLOMBIER, mandatée par le syndic, a établi un devis le 7 juin 2018 prévoyant le « remplacement de la descente chutunic entre le 4ème et le 5ème étage » pour un montant de 2.892,62 € TTC. S’en sont suivis des échanges de courriers entre le syndic et M. [C] aux termes desquels ce dernier a refusé la réalisation des travaux objets du devis précité, considérant que les dates proposées n’étaient pas compatibles avec un temps de canicule et, plus généralement, que les conditions de réalisation des travaux ne respectaient pas suffisamment les droits des époux [C], en emportant, en particulier, privation simultanée pendant au moins deux jours de leurs WC, voir casse de ceux-ci sans que la remise en état des lieux soit prévue au devis.

Par actes d’huissier délivrés les 2 janvier 2019 et 5 février 2019, M. [G] [C] et Mme [A] [E] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 8] et son syndic le cabinet LOISELET PERE ET FILS ET DAIGREMONT devant le tribunal d’instance de Paris, afin de solliciter principalement, au visa de l’article 1240 du code civil et de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, la condamnation conjointe des défendeurs à réaliser les travaux prévus dans le devis de la société SPC du 7 juin 2018, la condamnation du syndic à procéder sous astreinte « aux travaux rendus nécessaires, pour mettre fin aux nuisances olfactives », la condamnation solidaire des défendeurs à leur payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi depuis septembre 2016.

Par jugement avant dire droit du 4 novembre 2019, le tribunal d’instance de Paris a déclaré recevable la SA AXA France IARD en son intervention volontaire, désigné M. [D] [L] en qualité d’expert judiciaire, ordonné le sursis à statuer, réservé les dépens.

Par ordonnance du 3 décembre 2019, M. [Z] [X] a été désigné en lieu et place de M. [L].

M. [Z] [X] a déposé son rapport le 30 mars 2021.

Par jugement avant dire droit du 25 mars 2022, le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris a ordonné le renvoi de l’affaire, en application de l’article 761, 3° in fine du code de procédure civile, devant le tribunal judiciaire de Paris, statuant dans le cadre de la procédure ordinaire, telle que prévue aux articles 775 et suivants du code de procédure civile.

L’affaire a été enrôlée devant la 8ème chambre 2ème section du tribunal judiciaire de Paris sous le RG 22/03930.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 novembre 2024, M. [G] [C] et Mme [A] [E] demandent au tribunal de :

Vu l’article 8 de la convention européenne des droits de l’homme, les articles 9, 18, 36 de la loi du 10 juillet 1965, les articles 9, 544 et 1240 du code civil, l’article 276 du code de procédure civile, le rapport d’expertise de M. [Z] [X] du 30 mars 2021, les pièces communiquées,

Dire et juger recevables et bien fondés, les demandes des époux [C], en y faisant droit,

Débouter purement et simplement le syndic LOISELET & DAIGREMONT comme le syndicat des copropriétaires de leurs demandes, fins et conclusions, comme irrecevables et bien fondées,

Homologuer partiellement les termes du rapport d’expertise de M. [X] du 30 mars 2021,

Dire et juger que le syndic LOISELET ET DAIGREMONT, comme le syndicat des copropriétaires, responsables solidairement du préjudice dont les époux [C] sont victimes,

En conséquence,

Ordonner conjointement au syndic LOISELET ET DAIGREMONT, ainsi qu’au syndicat des copropriétaires de faire réaliser les travaux dont il est fait état dans les termes du devis de la société SOFRET homologué par l’expert, en ce compris les travaux complémentaires dûment retenus, quant à la partie technique, selon les règles de l’art exigées par les demandeurs et ce dans le strict respect de la vie privée des requérants, avec le cas échéant, remise en état des parties privatives dans leur état initial,

Ordonner au syndic de copropriété représenté par le cabinet LOISELET ET DAIGREMONT de procéder aux travaux rendus nécessaires, pour mettre fin aux nuisances olfactives subies par les époux [C], sous astreinte de 500 € par jour de retard dans l’élaboration des travaux, à compter du jugement à intervenir,

Condamner solidairement le syndic de copropriété LOISELET ET DAIGREMONT comme le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 31.000 € à titre de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance subi de 1993 à ce jour,

Dans le cas de délogement imposé,

Condamner solidairement le syndic de copropriété LOISELET ET DAIGREMONT comme le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 300 € par jour à titre de dommage et intérêt en réparation du trouble de jouissance subi pendant la réalisation des travaux à compter de leur délogement, si nécessaire, jusqu’à leur réintégration définitive dans leur propriété,

Ou bien, amenant la conséquence de la possibilité de la présence de Mme et M. [C] dans leur appartement durant les travaux, le cas ci-dessus n’est plus opérant,

Condamner solidairement le syndic de copropriété LOISELET ET DAIGREMONT comme le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 3] à [Localité 8], à leur payer la somme de 700 € par jour pour le trouble de jouissance issu de travaux d’intérêt collectif réalisés dans la partie privative,

Ordonner au syndic de copropriété représenté par le cabinet LOISELET ET DAIGREMONT, de procéder aux travaux rendus nécessaires, pour mettre fin aux nuisances olfactives subies par M. et Mme [C], sous astreinte de 500 € par jour de retard dans l’élaboration des travaux, à compter du jugement à intervenir,

Condamner solidairement le syndic de copropriété LOISELET ET DAIGREMONT comme le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 3] à [Localité 8], à leur payer la somme de 4.480,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel subi,

Condamner solidairement le syndic de copropriété LOISELET ET DAIGREMONT comme le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 3] à [Localité 8], à leur payer la somme de 30.000 €, à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral subi,

En tout état de cause ;

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant, toute voies de droit et ce sans constitution de garantie,

Condamner solidairement le cabinet LOISELET ET DAIGREMONT et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8], aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

Condamner la société AXA ASSURANCES à leur payer la somme de 2.000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement le cabinet LOISELET ET DAIGREMONT et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8], à leur payer la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] demande au tribunal de :

Vu les articles 14 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965,

A titre principal,

Déclarer M. et Mme [C] prescrits en toutes leurs demandes et les en débouter,

A titre subsidiaire,

Constater que le syndicat des copropriétaires a régulièrement procédé à l’entretien courant des parties communes,

Constater que les époux [C] ne rapportent pas la preuve de l’existence des préjudices dont ils se prévalent,

Débouter en conséquence les consorts [C]-[E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

Condamner la compagnie AXA France IARD, assureur du syndicat des copropriétaires, à le garantir et le relever indemne de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

Condamner toute partie succombante à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner toute partie succombante aux entiers dépens,

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 novembre 2024, le cabinet LOISELET PERE ET F. DAIGREMONT demande au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965, l’article 1240 du code civil, les articles 699 et 700 du code de procédure civile,

Débouter M. [C] et Mme [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Condamner in solidum M. [C] et Mme [E] à lui verser la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner in solidum M. [C] et Mme [E] au paiement des entiers dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés par Maître Isabelle GABRIEL de la SELARL G2&H conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 octobre 2024, la société AXA France IARD demande au tribunal de :

Vu les articles L. 121-12 et suivants du code des assurances, l’assignation délivrée par les consorts [C] le 2 janvier 2019, le contrat souscrit auprès d’AXA France IARD, le rapport de l’expert judiciaire

Donner acte à la société AXA FRANCE IARD es qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 3] à [Localité 8] de son intervention volontaire,

A titre principal,

Déclarer M. et Mme [C] prescrits en toutes leurs demandes et les en débouter,

A titre subsidiaire :

Juger qu’aucune responsabilité ne peut être retenue à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 3] à [Localité 8],

Par conséquent,

Débouter les consorts [C] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Juger que la société AXA France IARD ne saurait être tenue que dans les termes, limites et plafond de garantie et de franchise du contrat souscrit et que par suite, la société AXA France IARD ne saurait garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 3] à [Localité 8] en cas de condamnation de ce dernier à réaliser les travaux conformément au devis du 7 juin 2018, et qu’elle ne saurait le garantir pour toute astreinte prononcée à son encontre,

Juger que les nuisances olfactives proviennent d’un vice de conception de l’immeuble en 1991 et que le contrat souscrit par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 3] à [Localité 8] en 2017 ne saurait s’appliquer,

Juger que s’il était retenu un défaut d’entretien à l’encontre de la copropriété, ce défaut d’entretien ne saurait être garanti par le contrat souscrit par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 3] à [Localité 8],

En conséquence, mettre hors de cause la société AXA France IARD et débouter toute partie de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions telles que formulées à son encontre,

Ramener les préjudices invoqués par les consorts [C] à de plus justes proportions,

Débouter toute autre partie de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions telles que formulées contre AXA France IARD es qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires,

En toute hypothèse,

Condamner toute partie succombante à verser à la société AXA France IARD la somme de 2. 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner toute partie succombante aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Amandine LAGRANGE, membre de l’AARPI FLORENT AVOCATS, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Ecarter l’exécution provisoire.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 26 novembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience des plaidoiries 23 octobre 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 23 octobre 2025, a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, il n’y a pas lieu de :

— « donner acte » à la société AXA France IARD de son intervention volontaire, celle-ci ayant d’ores et déjà été déclarée recevable par le jugement avant dire droit du tribunal d’instance du 4 novembre 2019,

— « d’homologuer partiellement » le rapport d’expertise judiciaire, celui-ci constituant un avis technique sur des questions de fait, étant par ailleurs précisé, que, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires dans ses dernières conclusions (page 15), les époux [C] n’ont pas saisi le tribunal d’une demande « d’annulation » partielle du rapport d’expertise.

Par ailleurs, il convient de rappeler, eu égard notamment aux conclusions notifiées en demande, dont la « discussion » ne débute qu’à compter de la page 37 desdites conclusions, les dispositions de l’alinéa 2 de l’article 753 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date de la délivrance de l’assignation, aux termes desquelles « les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ».

1 – Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’ensemble des demandes des époux [C], soulevée par le syndicat des copropriétaires et la société AXA France IARD

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 8] et la société AXA France IARD soutiennent que, dès lors que les époux [C] dénoncent des nuisances olfactives apparues en 1993, en faisant état de courriers adressés à ce sujet au Cabinet LOISELET & DAIGREMONT le 18 janvier 1994 et le 14 mai 1996 et d’un rapport technique du 16 juillet 1993, le délai de prescription de leur action en réparation de leur « préjudice particulier » a commencé à courir à compter de la manifestation dudit dommage et est désormais prescrite, par application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1942 dans sa version antérieure à celle applicable à compter du 1er janvier 2020 (dix ans), puisqu’ils n’ont pas agi avant l’année 2003.

Le cabinet LOISELET PERE ET F. DAIGREMONT et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 8] estiment que les demandes de dommages et intérêts formées au titre du préjudice de jouissance dénoncé depuis 1993 ainsi qu’au titre du préjudice matériel se heurtent à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, de sorte qu’il n’est pas envisageable de solliciter une indemnité pour la période antérieure au 2 janvier 2014 puisque l’assignation a été signifiée le 2 janvier 2019.

M. [G] [C] et Mme [A] [E] soutiennent qu’il est constant que leur préjudice existe par des va-et-vient de manière continue depuis 1993 à ce jour, de sorte, que s’agissant d’un préjudice continu, la prescription n’a jamais couru à leur endroit.

***

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction en vigueur du 25 novembre 2018 au 1er janvier 2020 issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, applicable à l’instance litigieuse introduite par assignation des 2 janvier et 5 février 2019, dispose que « les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat ». Auparavant, ce même article prévoyait que « sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans ».

L’article 2224 du code civil prévoit que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 2222 du code civil, dans sa rédaction issue de loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, « en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ».

Le point de départ de l’action de l’article 2224 du code civil, glissant, est reporté au jour où son titulaire a eu connaissance des faits lui permettant de l’exercer (ex. : Civ. 3ème, 1er octobre 2020, n° 19-16.986).

La notion de manifestation ou de connaissance du dommage n’est donc pas assimilable à celle de réalisation du dommage.

La charge de la preuve du point de départ d’un délai de prescription incombe à celui qui invoque cette fin de non-recevoir (par ex, Com, 24 janvier 2024, n° 22-10.492).

Enfin, l’article 2241 du Code civil prévoit que : « La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ».

En l’espèce, à titre liminaire, le tribunal relève que la prescription des demandes de dommages et intérêts formées au titre du préjudice de jouissance et du préjudice matériel, soulevée par le cabinet LOISELET ET DAIGREMONT, s’agissant de la période antérieure au 2 janvier 2014, n’est pas énoncée au dispositif de ses dernières conclusions. Il n’y a donc pas lieu à statuer sur cette « demande », en application des dispositions de l’alinéa 2 de l’article 753 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date de la délivrance de l’assignation, précédemment rappelées.

Les époux [C] recherchent la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et du cabinet LOISELET PERE ET F. DAIGREMONT sur le fondement de l’article 18 de la même loi, sans invoquer aucunement des troubles du voisinage.

L’action des époux [C] est ainsi une action personnelle née de l’application de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient donc de déterminer si la prescription a commencé à courir avant ou après le 25 novembre 2018.

A cet égard, si les époux [C] dénoncent des troubles olfactifs intermittents depuis 1993 et plus continus depuis 2014, et s’ils dénoncent l’inaction du syndic et du syndicat, en dépit de leurs interpellations, « depuis le rapport technique du 16 juillet 1993, rappelé par M. [C] dans sa correspondance du 15 février 2004 » (dernières conclusions des époux [C], page 48), ledit rapport du 16 juillet 1993 n’est pas produit aux débats par le syndicat des copropriétaires et la société AXA France IARD, parties sur lesquelles reposent la charge de la preuve des conditions d’acquisition de la prescription qu’elles invoquent. Il n’a pas davantage été communiqué à l’expert judiciaire (rapport d’expertise judiciaire, liste des documents, pages 6 à 9).

Le courrier en date du 15 février 2004 adressé par M. [C] au cabinet LOISELET & DAIGREMONT (pièce n° 53 des époux [C]), mentionne, sans plus de précisions, « la décision prise en 1995 par : Monsieur [K] selon le rapport technique du 16/07/93, Mauvaises odeurs au wc/toilette chez M. [V] et M. [C] », « la préconisation de M. [J] de la mise en état du conduit par la suppression de la cause des nuisances dans notre appartement au prix annoncé de 3.690,11 Fr TTC par la société BRAKHA », l’absence d’action, l’inclusion de « ce sinistre dans la demande globale de la copropriété auprès de Maître [N] afin, dès la solution technique et définitive trouvée, de la faire approuvée pour que la SMABTP la prenne en charge », le fait que « la lourdeur de la procédure était évoquée » et que «  l’immobilisme de l’expert nommé par le tribunal, M. [W] était aussi mis en cause ».

Certes, ce courrier mentionne joindre en pièces jointes copies du « courrier de M. [S] [R] du 25/07/95, prise en charge par la SMABTP », du « courrier de M. [U] [K] du 23/05/95, « Mauvaises odeurs », le rapport d’expertise », du courrier de « M. [S] [R] du 14/05/96, devis sté BRAKHA, attente de la prise en charge par l’assurance dommages-ouvrages, le principe accepté par écrit ». Les époux [C] versent également aux débats un courrier du syndic en date du 14 mai 1996 adressé à M. [C] aux termes duquel le cabinet LOISELET ET DAIGREMONT expose que « à ce jour, le seul désordre enregistré par nos services pour votre appartement concerne les odeurs. La remise en état a été chiffrée par la société BRAKHA sur un montant de 3.690,11 F TTC. L’assurance dommages-ouvrages ayant accepté le principe d’une prise en charge, ce devis a été transmis à leurs services. Dès accord de leur part, nous ferons effectuer les travaux » (pièce n° 67 des époux [C]).

Néanmoins, M. [C] conclut le courrier précité du 15 février 2004 en exposant, s’agissant de ces « nuisances revenues en puissances », « le va et vient par période sans qu’on nous (en) explique la raison ».

Surtout, aucun des éléments de fait mentionnés dans le courrier précité n’est éclairé, dans le cadre de la présente instance et au soutien de la prescription soulevée, par le syndicat des copropriétaires et son assureur, pour démontrer, pièces à l’appui, que la cause du dommage en provenance des parties communes dont se plaignent les époux [C] dans le cadre de la présente instance étaient, à cette date, clairement identifiée par des analyses techniques connues d’eux-mêmes, étant au surplus relevé que :

— les multiples échanges de courriels versés aux débats actent de la multitude des problèmes discutés entre les époux [C] et le syndicat des copropriétaires, problèmes ayant pour certains fait manifestement l’objet d’expertises (dénonciation de dégâts des eaux, d’infestation de rongeurs, etc.),

— le courrier du cabinet LOISELET ET DAIGREMONT adressé à la société SMABTP le 23 mai 1995 (pièce n° 70 des époux [C]) paraît renvoyer à l’identification d’un problème affectant le « groupe aérateur » (soit le conduit VMC présent dans la gaine litigieuse) et non le conduit d’évacuation des eaux usées identifié par l’expert judiciaire dans son rapport du 30 mars 2021 comme étant la cause des désordres, puisqu’aux termes dudit courrier, le syndic revient vers l’assureur dommages-ouvrage « concernant (…) le rapport d’expertise du 16/07/93, paragraphe 2 « mauvaises odeurs chez Messieurs [V] et [C] » pour lui indiquer que « malgré vos engagements pour la mise en conformité du groupe aérateur, M. [C] nous fait remarquer qu’aucune intervention n’a eu lieu et que le problème reste entier » et lui demander de « faire chiffrer et de faire intervenir l’entreprise responsable pour faire le nécessaire en fonction des préconisations de M. [O] ».

A cet égard, le tribunal relève encore que :

— dans son courrier adressé au syndic le 23 janvier 2012, M. [C] accuse, s’agissant des odeurs « envahissant » leur salle d’eau, la « VMC », et non le système de ventilation secondaire installé sur le conduit distinct d’évacuation des eaux usées identifié par l’expert judiciaire dans son rapport du 30 mars 2021 comme étant la cause du sinistre,

— les pièces précitées renvoient à la dénonciation de mauvaises odeurs dénoncées par deux copropriétaires différents (« Messieurs [V] et [C] »), tandis que les odeurs dénoncées dans le cadre du présent litige ne le sont que par les époux [C].

Il ressort en revanche du courrier daté du 21 février 2014 adressé par M. [C] au cabinet LOISELET & DAIGREMONT (pièce n° 43 des époux [C]) que, à cette date, M. [C] avait clairement compris, eu égard aux investigations de la société MAX FLUIDES, que l’origine des odeurs « venait tout droit du derrière de la trappe de visite de la gaine technique » et « précisément, selon le technicien, de la colonne des eaux usées présente dans la gaine ». Il ressort de la facture du 13 février 2014 (pièce n° 5 des époux [C]) que la société MAX FLUIDES a, dans la gaine de la salle de bain, procédé à une vérification du clapet anti-vide en partie haute de la descente EU-EV et au nettoyage dudit clapet, tout en relevant, par ailleurs, une étanchéité défectueuse au niveau du raccordement de l’évacuation de la douche sur culotte non accessible.

Ce n’est qu’à compter du 21 février 2014 que les époux [C], profanes en matière immobilière et de construction, ont été mis en mesure de connaître les faits leur permettant d’exercer leur action.

Le délai de prescription courait depuis 4 ans et 9 mois à la date d’entrée en vigueur de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, de sorte que, par application de l’alinéa 2 de l’article 2222 du code civil, la prescription ne pouvait être acquise avant le 25 novembre 2023. Or, elle a été interrompue par l’assignation délivrée les 2 janvier et 5 février 2019.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, les fins de non-recevoir tirées de la prescription soulevées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] et la société AXA FRANCE IARD seront rejetées.

2 – Sur la matérialité des désordres, leur origine, les responsabilités

M. [G] [C] et Mme [A] [E] soutiennent que les nuisances olfactives subies dans leur salle de bain et leur salle de douche/WC ont notamment été constatées par :

— la lettre du cabinet LOISELET & DAIGREMONT du 14 mai 1996 rappelant ce constat depuis le 18 janvier 1994,

— la facture de la société ART ANDRE du 17 janvier 2014,

— des procès-verbaux d’huissiers de justice des 2 janvier 2018, 28 avril 2023, 8 juin 2024,

— l’expert judiciaire, puisque celui-ci mentionne « les nuisances constatées dans la salle de bains de l’appartement » en pages 11 et 12 de son rapport.

Ils exposent que l’expert judiciaire a identifié l’origine de ces nuisances comme provenant d’une déficience ou défectuosité affectant une partie commune, le conduit des eaux usées logé dans la gaine technique située entre leur salle de bain et leur salle de douche/WC.

Ils recherchent la responsabilité quasi-délictuelle du cabinet LOISELET & DAIGREMONT sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et des dispositions de l’article 1240 du code civil (pages 37 à 40 de ses conclusions), en faisant valoir que ce dernier a commis une faute dans l’accomplissement de sa mission en n’entretenant pas les canalisations communes à l’origine des nuisances olfactives et en ne faisant pas effectuer les travaux nécessaires à leur entretien, malgré leurs multiples demandes. Ils estiment que la seule intervention réalisée en février 2018 n’a pas supprimé la cause des désordres et ne correspond pas à l’exécution d’une mission normale du syndic.

Ils recherchent la responsabilité du syndicat des copropriétaires, sur le fondement des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans leur version antérieure à l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 ainsi que sur celles de l’article 1244 du code civil (dernières conclusions en demande, pages 40 et 41), pour défaut d’entretien.

Ils estiment que le défaut d’entretien est caractérisé par :

— la réalisation d’un curage de la canalisation, pour la première fois, en 2023,

— par l’absence de tout justificatif produit, étant ici considéré que l’expert a manqué à sa mission en n’exigeant en définitive pas du syndic la communication des justificatifs de l’entretien réalisé depuis 1993 ni la preuve de ce que les travaux réalisés par la société SPC avaient été votés par l’assemblée générale, et s’est contenté d’accuser un défaut de conception.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] soutient que sa responsabilité ne peut être retenue sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors que :

— la preuve des nuisances dénoncées entre 1993 et 2014 n’est pas rapportée, les seuls éléments probants produits au dossier datant de l’année 2014 ; la preuve des nuisances entre l’intervention de la société MAX FLUIDES en février 2014 et la dénonciation de nouvelles nuisances en septembre 2016 n’est pas produite ; c’est un « retour brutal » des nuisances qui a été dénoncé le 2 octobre 2017 après une année d’accalmie ; la preuve d’un dommage et de son actualité n’est pas rapportée par la seule production du procès-verbal du 2 janvier 2018 et de l’intervention de la société SPC PLOMBERIE en date du 5 juin 2018 ; nul ne sait donc si des nuisances olfactives seraient encore à déplorer par les demandeurs à ce jour ; « au surplus et au cours des opérations d’expertise, il n’a jamais été constaté la présence d’odeurs dans l’appartement des demandeurs » ; les nuisances n’ont été qu’intermittentes depuis 2014 ;

— la preuve d’un défaut d’entretien et d’un lien de causalité entre ce défaut d’entretien et les nuisances prétendument subies n’est pas rapportée ; au contraire, les époux [C] reconnaissent, dans leur courriel du 15 septembre 2016, qu’un « travail important de réparation a été fait » en 2014, à la demande du syndicat, par la société MAX FLUIDES, et que la présence d’émanations a « été prise en charge » ;

— le syndicat a régulièrement rempli son obligation d’entretien des parties communes, laquelle est une obligation de moyen (notamment, intervention de la société MAX FLUIDES en février 2014 ; intervention de la société SPC PLOMBERIE des 19/21 février 2018, 30 mars 2018 et 5 juin 2018) ; au contraire, les époux [C] ont délibérément entravé la réalisation des travaux en contraignant le syndic à annuler l’intervention prévue de la société MAX FLUIDES le 8 février 2018 suite au courriel de M. [C] du 29 janvier 2018 et en sollicitant le report des travaux de la société SPC PLOMBERIE à compter de juin 2018, de sorte que cette opposition exclut toute responsabilité du syndicat sur le fondement du défaut d’entretien.

Le cabinet LOISELET PERE ET F. DAIGREMONT soutient que :

— l’expertise judiciaire a permis de constater que les nuisances olfactives ne résultaient aucunement d’un manque d’entretien des canalisations mais d’un défaut de conception datant de la construction de l’immeuble,

— l’expert judiciaire ne relève aucun défaut d’entretien ; il énumère simplement l’entretien régulier au titre des conditions pour avoir recours à un dispositif de ventilation secondaire, selon l’avis technique du CSTB ; le fait que le changement du clapet opéré en février 2018 par la société SPC n’a pas supprimé les nuisances olfactives démontre que l’entretien dudit clapet n’était pas à l’origine des désordres ; la société SPC n’avait au demeurant rien constaté de probant sur les parties visibles mais avait préconisé d’éliminer les sources potentielles au fur et à mesure et de commencer par le clapet,

— le syndic a réagi avec diligence aux alertes des époux [C] à chaque fois que les odeurs reparaissaient, en 2014, 2016 et 2018 et, s’agissant de l’année 2018, en changeant d’intervenant eu égard aux exigences des époux [C], en ayant des difficultés pour trouver une date d’intervention convenant aux époux [C] pour, en définitive, être confronté au refus d’intervention opposé par les époux [C] au courant de l’été 2018.

La société AXA France IARD soutient que :

— le procès-verbal de constat produit est trop ancien pour savoir si les nuisances olfactives seraient encore à déplorer par les demandeurs à ce jour,

— les consorts [C] ne rapportent pas plus la preuve d’un défaut d’entretien, ni d’un lien de causalité entre ce défaut invoqué et les nuisances qu’ils prétendent subir ; au contraire, le syndicat a procédé à l’entretien des parties communes litigieuses en diligentant des travaux en 2014 de sorte que sa responsabilité ne peut être recherchée sur le fondement des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

***

L’alinéa 4 de l’article 14 loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur à la date de l’assignation, dispose que le syndicat des copropriétaires « a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Dès lors que les désordres ont leur origine dans les parties communes la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée (Civ. 3ème, 12 septembre 2012, n° 11-10.421, Bull. n° 119, 7 septembre 2017 n° 16-19.571, 15 mars 2018, n° 16-26.177, 13 décembre 2018, n° 16-16.065, 9 mai 2019, n° 18-13.670), sans qu’il soit nécessaire de démontrer l’existence d’un comportement fautif donc même si aucun défaut d’entretien ne peut lui être reproché, le vice de conception d’une partie commune étant assimilé à un vice de construction (Civ. 3ème, 28 mars 1990, n° 88-15.364).

La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement.

Les alinéas 1 à 3 de l’article 18 I. de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoient que « indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

Compte tenu de l’ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d’une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyen et non pas de résultat (ex. : Cour d’appel de Paris, 19 novembre 2014, n° RG 12/00684).

La faute engageant la responsabilité du syndic s’apprécie in abstracto au regard des diligences que doit normalement accomplir un professionnel averti.

Il peut ainsi s’exonérer de sa responsabilité en établissant qu’il n’a fait qu’exécuter une décision régulière de l’assemblée générale ou en prouvant qu’il a agi avec diligence et compétence (ex. : Cour d’appel de Versailles, 7 mars 2016, n° RG 14/07239 ; Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 15 janvier 2020, n° RG 19/03285).

Le syndic, investi du pouvoir d’administrer et conserver l’immeuble en copropriété, est responsable, à l’égard de chaque copropriétaire, sur le fondement quasi délictuel, des fautes commises dans l’exercice de sa mission (Civ. 3ème, 6 mars 1991, no 89-18.758).

Un copropriétaire ne peut engager la responsabilité délictuelle du syndic de l’immeuble, sur un fondement délictuel ou quasi-délictuel (article 1240 du code civil) et sur le fondement des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, que s’il rapporte la preuve d’un préjudice direct et personnel découlant des fautes qu’il reproche au syndic (ex. : Civ. 3ème, 7 mai 1997, n° 95-14.777).

Le syndicat des copropriétaires est tenu de répondre des fautes du syndic, son mandataire dans l’exercice de ses fonctions (Civ. 3ème, 15 février 2006, n° 15-11.263).

2-1 Sur la matérialité des désordres

En l’espèce, les seuls échanges de courriers entre M. [C] et le cabinet LOISELET & DAIGREMONT faisant état « d’odeurs » (courrier du syndic à M. [C] du 14 mai 1996, pièce n° 67 des époux [C]), de « nuisances revenues en puissances » (courrier de M. [C] en date du 15 février 2004, pièce n° 53 des époux [C]), « d’odeurs inacceptables qui montent par le conduit portées à votre diligence depuis trois mois déjà » (courrier de M. [C] du 2 février 2011, pièce n° 55 des époux [C]), des « odeurs nauséabondes venant de la VMC dans notre salle de douche/toilettes et la salle de bain, notamment après les pluies importantes » (courrier de M. [C] en date du 25 octobre 2011, pièce n° 56 des époux [C]), des odeurs envahissant leur salle de bain « depuis une très longue période » (courriers de M. [C]DU des 23 janvier et 27 février 2012, pièces n° 58 et 59 des époux [C]) sont insuffisants à démontrer la matérialité des nuisances dénoncées entre 1993 et 2013, étant précisé que le courrier du syndic du 22 août 2013, par lequel ce dernier demande à M. [C] de dépêcher en premier lieu un plombier pour inspecter ses installations privatives (pièce n° 61 de M. [C]), ne permet pas davantage au tribunal de constater la matérialité des nuisances dénoncées jusqu’en 2014.

La matérialité des nuisances est en revanche démontrée au premier trimestre 2014, eu égard à :

— la facture d’intervention de la société ART ANDRE en date du 17 janvier 2014 (pièce n° 4 des époux [C]) portant les observations suivantes : « fortes odeurs constatées au niveau des toilettes ainsi (que) dans la trappe où il y a la colonne d’eaux usées »,

— la facture de la société MAX FLUIDES du 13 février 2014 (pièce n° 5 des époux [C]) exposant constater « dans la salle de bain et le cabinet de toilette mitoyen, (de) fortes odeurs »,

— le courrier de M. [C] au syndic en date du 15 septembre 2016 dont il ressort que les odeurs ont disparu après le « travail important de réparation » réalisé par la société MAX FLUIDES au premier trimestre 2014 (pièce n° 6 des époux [C]).

La matérialité des nuisances n’est pas démontrée à compter du 2ème trimestre 2014 et jusqu’en août 2016, eu égard au courrier précité de M. [C] du 15 septembre 2016 (pièce n° 6 des époux [C]), faisant état d’un « retour » des odeurs, et au courrier de M. [C] du 29 septembre 2016 (pièce n° 64 des époux [C]) confirmant le « retour » des odeurs fétides, « intermittentes, très fortes par temps de pluie ». Elle sera retenue pour le mois de septembre 2016.

La matérialité des nuisances n’est pas démontrée entre octobre 2016 et septembre 2017 dès lors que, dans son courrier du 2 octobre 2017 adressé au syndic, M. [C] dénonce « un retour brutal des odeurs nauséabondes remontant par le conduit des eaux usées », rendant « le matin notre présence dans notre salle de bain quasi insoutenable », en dépit d’une solution « visiblement (…) provisoire » appliquée « il y a de cela un an et demi ».

La matérialité des nuisances olfactives, surgissant par intermittence, doit être retenue à compter du mois d’octobre 2017, au égard des pièces produites et en particulier :

— du procès-verbal dressé par huissier de justice à la demande des époux [C] le 2 janvier 2018 à 9h30 (pièce n° 10 des époux [C]) mentionnant, dans la salle de bain, « une forte odeur nauséabonde » d’eaux « usées » provenant de la trappe de visite présente sur le mur de droite de la salle de bain située à proximité des WC ; une « intense odeur nauséabonde » à l’ouverture de la trappe contenant une colonne d’évacuation en PVC dont le chapeau se situe à mi-hauteur de la trappe d’accès,

— du procès-verbal dressé par huissier de justice à la demande des époux [C] le 28 avril 2023 (pièce n° 76 des époux [C]) mentionnant, dans la salle de douche, une « forte odeur assimilable à celle des égouts et des ordures ménagères, persistante et nauséabonde » à l’ouverture de la paroi de douche, qui emplit la pièce et le couloir, et, dans la salle de bain, une « odeur similaire » à l’ouverture de la trappe située sur le mur de droite, avec « une intensité moindre », qui se dissipe « rapidement »,

— du procès-verbal dressé par huissier de justice à la demande des époux [C] le 8 juin 2024 (pièce n° 88 des époux [C]) mentionnant une « odeur nauséabonde » provenant de la trappe dans la salle de bain.

Si l’expert judiciaire ne fait pas état des odeurs qu’il aurait constatées lors des réunions tenues sur site les 21 février et 15 octobre 2020, il est manifeste qu’il acte celles-ci comme un fait constant, sans mettre en doute leur récurrence. Ainsi, il mentionne « les nuisances olfactives constatées dans la salle de bains des occupants de l’appartement » (rapport d’expertise judiciaire, pièce n° 72 des époux [C]).

2-2 Sur leur origine

Il ressort de la facture du 13 février 2014 (pièce n° 5 des époux [C]) que la société MAX FLUIDES a, dans la gaine de la salle de bain, procédé à une vérification du clapet anti-vide en partie haute de la descente EU-EV et au nettoyage dudit clapet, tout en relevant, par ailleurs, une étanchéité défectueuse au niveau du raccordement de l’évacuation de la douche sur culotte non accessible.

La facture d’intervention de la société SPC en date du 21 février 2018 (pièce n° 21 des époux [C]) expose l’absence d’identification d’un défaut visible tout en relevant que « la chute d’eaux ne sort pas en ventilation primaire mais possède un clapet DURGO en ventilation secondaire », qui « peut être à l’origine de ces désordres » de sorte qu’elle préconisait « d’éliminer les sources potentielles au fur et à mesure et de commencer par remplacer ce clapet ». Il est constant que ce clapet a été remplacé par la société SPC le 30 mars 2018 et que ces travaux n’ont pas mis fin aux désordres, ce qui a amené la société SPC a proposé, selon devis du 7 juin 2018 (pièce n° 36 des époux [C]) le « remplacement de la descente CHUTNIC entre le 4ème et le 5ème étage ».

Le rapport d’expertise judiciaire du 30 mars 2021 (pièce n° 72 des époux [C], pages 10 et 11) retient que les nuisances olfactives dénoncées ont pour origine une « malfaçon » relative à la ventilation de la colonne d’évacuation EU/EV installée à l’intérieur d’une gaine placée entre la salle de bain et la salle d’eau de l’appartement des époux [C], gaine au sein de laquelle se trouvent par ailleurs un conduit VMC ainsi que l’alimentation d’eau (pièce n° 72 des époux [C], pages 10 et 11).

Précisément, il expose que « normalement, les conduits d’évacuation des eaux vannes doivent être prolongés dans leur diamètre jusqu’à l’air libre et au-dessus des locaux habités, ce qui n’a pas été fait », puisque « cette colonne verticale s’arrête sous le plafond du 5ème étage ». Il observe que cette colonne « reçoit en son extrémité supérieure un dispositif de type « DURGO » et que ce dispositif n’est pas efficient puisqu’il ne doit y être recouru que « si la sortie en toiture est impossible, si on dispose d’un espace vaste et ventilé et cela au prix d’un entretien régulier », en précisant que l’avis technique du CSTB mentionne quant à l’utilisation du dispositif de type DURGO qu’il « y a lieu de procéder régulièrement à l’entretien de ces dispositifs, afin d’éviter tout encrassement (insecte, détritus…) de la membrane ». Or, il expose que la gaine technique de plomberie litigieuse « n’est pas un local ventilé » et conclut au caractère « totalement inadapté » du dispositif « DURGO » : « dans une gaine de petites dimensions, fermée et non-ventilée et de surcroît sans assurer un entretien régulier » (rapport d’expertise judiciaire, page 13).

Il note au surplus que les travaux réalisés, qui ont compris l’installation de grilles de ventilation haute et basse afin de permettre une meilleure ventilation de la gaine et espérer un meilleur fonctionnement des clapets d’aération DURGO, ont engendré une non-conformité à la réglementation de sécurité incendie des logements, la paroi de la gaine technique n’assurant plus un degré coupe-feu d’une demi-heure.

L’expert judiciaire retient que ce défaut de ventilation relève d’une « malfaçon » datant « de la construction de l’immeuble » (rapport d’expertise judiciaire, pages 11 et 13), d’un « défaut de conception » (rapport d’expertise judiciaire, page 13), en précisant que « le fait que les gaines se superposent sur les plans (des étages 5, 6 et de la terrasse) ne prouve pas que la ventilation de la colonne d’évacuation était prévue au niveau de la conception car le conduit VMC, lui, continue jusqu’en toiture » (rapport d’expertise judiciaire, page 13).

Si l’expert judiciaire parait retenir un défaut d’entretien régulier du dispositif DURGO (cf. paragraphes précédents, « de surcroît sans assurer un entretien régulier »), il résulte de l’ensemble des éléments précités que la cause principale et déterminante des désordres ne relève pas d’un défaut d’entretien du conduit d’évacuation des eaux usées et de son clapet mais du système de ventilation secondaire originellement mis en place. Qu’il y ait ou non entretien régulier du dispositif DURGO, celui-ci est « totalement inadapté » s’il est installé dans un espace « vaste et ventilé ». A cet égard, le cabinet LOISELET PERE ET FILS observe à juste titre qu’au cas d’espèce, le remplacement du clapet DURGO n’a pas mis fin aux nuisances dénoncées par les époux [C]. Il ne ressort par ailleurs ni de l’expertise ni d’aucun autre élément technique que, en présence d’un dispositif DURGO installé dans une pièce inadaptée, un défaut d’entretien régulier de ce dispositif puisse aggraver les nuisances résultant de cette ventilation secondaire inadaptée.

2-3 Sur les responsabilités

A titre liminaire, le tribunal précise que les époux [C] ne se prévalent des dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 544 du code civil qu’au soutien de leurs demandes indemnitaires et non pour caractériser la responsabilité du syndicat des copropriétaires et du cabinet LOISELET ET DAIGREMONT.

Si les époux [C] axent la majeure partie de leurs moyens sur le défaut d’entretien, ils recherchent la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement des dispositions de l’alinéa 4 de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, en citant in extenso ledit alinéa, et en se prévalant des conclusions de l’expert judiciaire.

Dans ces conditions, eu égard à la jurisprudence précitée, le défaut de conception de la ventilation du conduit d’évacuation des eaux vannes, partie commune, assimilable à un vice de construction, conduit à retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires n’oppose aux époux [C] leur obstruction à la réalisation des travaux suivant devis de la société SPC, au courant de l’été 2018, qu’en invoquant l’impossibilité de retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour défaut d’entretien en cas d’opposition des demandeurs aux travaux. En tout état de cause, les travaux permettant la cessation des désordres exigent, comme l’expose l’expert judiciaire, de prolonger le diamètre de la colonne d’évacuation des eaux usées jusqu’à l’air libre, au-dessus des locaux habités (rapport d’expertise judiciaire, page 14) en respectant certaines conditions (notamment maintien en permanence de l’usage de l’un des deux WC pendant les travaux), ce qui ne correspond pas aux travaux objets du devis de la société SPC du 7 juin 2018 (pièce n° 36 des époux [C]).

Le défaut d’entretien n’étant pas la cause principale et déterminante des désordres litigieux, la responsabilité du cabinet LOISELET ET DAIGREMONT, recherchée sur ce terrain par les époux [C], sera exclue, étant au surplus relevé qu’il ressort des pièces précitées que :

— le cabinet LOISELET ET DAIGREMONT n’a pas manqué de diligences pour requérir, dans des délais raisonnables, des entreprises en 2014, en 2016 et en 2018 à chaque fois que les époux [C] ont signalé le retour des odeurs litigieuses,

— le syndic n’est pas un professionnel de la construction ; tenu à une obligation de moyen, il ne pouvait pas savoir, avant la réalisation des opérations d’expertise judiciaire, que le dispositif DURGO était en lui-même non viable compte tenu de la configuration des lieux, et a pu légitimement suivre les préconisations de la société visant à « éliminer les sources potentielles au fur et à mesure », en commençant par remplacer ce clapet avant d’envisager celui de la colonne descente CHUTNIC entre le 4ème et le 5ème étages.

Toutes les demandes formées par les époux [C] contre le cabinet LOISELET ET DAIGREMONT seront donc rejetées.

3 – Sur les travaux de nature à mettre un terme aux nuisances

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 8] s’oppose à toute condamnation à réaliser des travaux sous astreinte en faisant valoir que :

— les travaux ont été votés aux points n° 21 à 24 de l’assemblée générale du 28 septembre 2023, avec l’abstention étonnante des époux [C],

— le syndic a donné à la société SOFRET son accord sur le devis proposé dès le 3 octobre 2023,

— néanmoins, une visite sur les lieux le 24 juin 2024, en présence de M. [P], architecte mandaté par le syndicat pour réaliser les travaux, a révélé que les travaux validés par l’expert judiciaire n’étaient pas réalisables en l’état car il y a un logement à traverser au-dessus de celui des époux [C] (deux percements de plancher à réaliser au lieu d’un seul prévu par l’expert) et parce que la gaine est très étroite et ne peut, dans son état, recevoir le conduit ; le syndicat des copropriétaires a donc missionné Monsieur [P] pour trouver une solution technique et, dès que cette cette solution sera déterminée, les travaux pourront être réalisés.

En l’espèce, à titre liminaire, il y a lieu de rappeler les dispositions de l’alinéa 2 de l’article 753 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date de la délivrance de l’assignation, qui prévoient que « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ». Le présent jugement ne statuera donc que sur les demandes de travaux telles qu’énoncées au dispositif des conclusions des demandeurs.

L’expert judiciaire retient la nécessité, pour faire cesser les désordres, de prolonger le diamètre de la colonne d’évacuation des eaux usées jusqu’à l’air libre suivant le devis n° 2012-2824 du 23 décembre 2020 de la société SOFRET, pour un montant de 7.980,50 € TTC.

Le syndicat des copropriétaires justifie du vote du devis SOFRET pour un montant de 8.778,55 € (pièce n° 12 du syndicat des copropriétaires) par l’assemblée générale du 28 septembre 2023 (pièce n° 12 du syndicat des copropriétaires), ainsi que de l’ordre de service adressé par le nouveau syndic à la société SOFRET le 3 octobre 2023 (pièce n° 13 du syndicat des copropriétaires). Il évoque un blocage temporaire du lancement des travaux qui aurait été révélé par une visite sur les lieux le 24 juin 2024 de Monsieur [P] (pièce n° 14 du syndicat des copropriétaires), architecte mandaté par le syndicat pour réaliser les travaux, laquelle aurait révélé que les travaux validés par l’expert judiciaire ne sont pas réalisables en l’état, « car il y a un logement à traverser au-dessus de celui des époux [C] (deux percements de plancher à réaliser au lieu d’un seul prévu par l’expert) et que la gaine est très étroite et ne peut, dans son état, recevoir le conduit », de sorte que le syndicat des copropriétaires aurait missionné M. [P] pour trouver une solution technique.

Néanmoins, le tribunal relève que le devis n° 2012-2824 du 23 décembre 2020 de la société SOFRET retenu par l’expert (annexes remise au tribunal par l’expert) mentionne pourtant bien deux percements de plancher : le « carottage du plancher intermédiaire, diamètre identique que celui de la colonne à créer » associé à la « fourniture et mise en place d’un collecteur en PVC BATIMENT diamètre 100, à partir du DURGOT (du 5ème étage jusqu’au plafond du 6ème étage etc. » ; le « carottage du plancher haut, diamètre identique que celui de la colonne à créer » pour faire sortir la colonne au-dessus de la terrasse. Le rapport de visite de M. [P], architecte DPLG mandaté par le nouveau syndic, ne mentionne pas que le devis de la société SOFRET lui a été communiqué et n’indique pas que ce devis n’est pas exécutable ni un quelconque obstacle technique à la réalisation de la prolongation de la colonne qu’il estime « possible ». En outre, le syndicat ne justifie pas avoir missionné M. [P] pour « trouver une solution technique », puisqu’il produit aux débats la simple proposition d’honoraires de ce dernier en date du 15 juillet 2024 (pièce n° 15 du syndicat des copropriétaires), alors que l’ordonnance de clôture a été prononcée le 26 novembre 2024.

Par ailleurs, si la demande des époux [C], telle que libellée au dispositif de leurs dernières conclusions, tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires à exécuter les « travaux complémentaires dûment retenus, quant à la partie technique, selon les règles de l’art exigées par les demandeurs et ce dans le strict respect de la vie privée des requérants », souffre d’une certaine imprécision, il ressort des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires (page 19) qu’elle a clairement été comprise par ce dernier comme renvoyant à la réalisation des travaux complémentaires retenus par l’expert (rapport d’expertise judiciaire, page 15), à savoir, la réalisation des travaux complémentaires suivants, chiffrés par la société SOFRET dans son courrier du 18 mars 2021 (annexe n° 31 au rapport d’expertise judiciaire, remis par l’expert au tribunal) et retenus comme nécessaires par l’expert judiciaire :

— création d’une zone de stockage sur le palier du 5ème étage pour un montant de 980 € HT,

— nettoyage journalier de l’appartement sur exigence des époux [C] pour un montant de 1.100 € HT,

— protection entre la zone de travail et le reste de l’appartement ou « compartimentage » de l’appartement pour un montant de 840 € HT,

— degré coupe-feu ½ heure de la gaine pour un montant de 420 € HT, selon courrier de la société SOFRET du 24 février 2021 (annexe n° 31 au rapport d’expertise judiciaire, remis par l’expert au tribunal),

— outre, s’agissant des modalités de réalisation des travaux, la condition suivante : « le démontage des deux WC situés dans la salle de bains et la salle d’eau ne soit pas se faire en concomitance, pour laisser en permanence un WC en fonction » (rapport d’expertise judiciaire, page 14).

L’expert judiciaire évalue ainsi la somme totale des travaux à 11.548,55 € HT, soit 12.703,41 € TTC.

Or, l’assemblée générale 28 septembre 2023 précitée a seulement voté le devis SOFRET pour un montant de 8.778,55 € (pièce n° 12 du syndicat des copropriétaires), sans, manifestement, avoir été appelée à voter les travaux complémentaires précités.

Dans ces conditions, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de prolongement du diamètre de la colonne d’évacuation des eaux usées jusqu’à l’air libre, selon le devis n° 2012-2824 du 23 décembre 2020 de la société SOFRET pour un montant de 7.980,50 € TTC, ainsi que les travaux complémentaires suivants retenus par le rapport d’expertise judiciaire de M. [Z] [X] en date du 30 mars 2021 et proposés par la société SOFRET dans ses courriers des 18 mars 2021 et 24 février 2021 : création d’une zone de stockage sur le palier du 5ème étage pour un montant de 980 € HT, nettoyage journalier de l’appartement des époux [C] pour un montant de 1.100 € HT, protection entre la zone de travail et le reste de l’appartement ou « compartimentage » de l’appartement pour un montant de 840 € HT, degré coupe-feu ½ heure de la gaine pour un montant de 420 € HT, outre, s’agissant des modalités de réalisation des travaux, la condition suivante : « le démontage des deux WC situés dans la salle de bains et la salle d’eau ne doit pas se faire en concomitance, pour laisser en permanence un WC en fonction » (rapport d’expertise judiciaire, page 14).

Telle qu’elle est libellée, la demande d’astreinte n’est pas formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires, seul débiteur de l’obligation de réaliser les travaux nécessaires à la suppression de la cause des désordres, mais à l’égard du « syndic de copropriété représenté par le cabinet LOISELET ET DAIGREMONT ». Le tribunal observe néanmoins qu’il s’agit d’une erreur manifeste de plume (« syndic représenté par » au lieu de « syndicat représenté par »). En tout état de cause, le tribunal peut d’office prononcer une astreinte afin d’assurer l’exécution de sa décision, en application de l’article L. 131-1 du code des procédures d’exécution.

La présente condamnation sera donc assortie d’une astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de quatre mois suivant la signification du présent jugement.

L’astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution.

La demande des époux [C] sollicitant « le cas échéant, (la) remise en état des parties privatives dans leur état initial » concerne des désordres hypothétiques et incertains, de sorte qu’elle sera rejetée.

4 – Sur les préjudices

A titre liminaire, si les époux [C] soutiennent que l’expert a commis une erreur en estimant que leur dire n° 2 annulait toute demande indemnitaire ou que celles-ci n’étaient pas formulées de manière concrète, force est de constater que ledit dire n° 2 en date du 22 mars 2021 est libellé « dire n° 2 annulant et remplaçant celui du 15.03.2021 ». En tout état de cause, le tribunal n’est pas tenu par le rapport d’expertise judiciaire de sorte qu’il y a lieu d’examiner les demandes indemnitaires.

4-1 Sur la demande en paiement de la somme de 31.000 € à titre de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance subi « de 1993 à ce jour », formée par les époux [C]

Les époux [C] estiment que :

— ils « ont subi un préjudice du fait d’un long trouble de jouissance grave et à venir, bien que temporaire, inhérent aux travaux à réaliser au sein de leur appartement », en visant les dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965,

— « il est raisonnable de fixer le trouble de jouissance grave, même si temporaire, subi de 1993 à ce jour par période soit pendant près de 31 ans, dans la dernière décennie spécifiquement aux fins de contraindre les époux [C] à vendre et quitter la copropriété, à 1.000,00 € par an soit à la somme de 31.000,00 € ».

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] soutient que, à supposer le dommage démontré, les époux [C] n’ont subi que des nuisances intermittentes depuis 2014, n’affectant qu’une pièce de leur appartement, la salle de bain, qui n’est pas une pièce de vie.

En l’espèce, les troubles dénoncés liés à la durée des travaux font l’objet d’une demande distincte (cf. paragraphe 4-2 du présent jugement).

S’agissant du trouble de jouissance, il ressort de l’ensemble des éléments précités (en particulier, paragraphe 2-1 du présent jugement) que la salle de bain et la salle de douche de l’appartement des époux [C] ont été envahies, de façon intermittente, d’odeurs nauséabondes au premier trimestre 2014, en septembre 2016 et de façon plus régulière encore depuis le mois d’octobre 2017. Eu égard au dernier procès-verbal de constat précité en date du 8 juin 2024 et à l’absence de réalisation des travaux supprimant la cause des désordres au jour du prononcé de l’ordonnance de clôture, il y a lieu d’arrêter la période des troubles objets du présent litige audit jour, soit au 26 novembre 2024.

Les troubles olfactifs précédemment décrits et retenus ont affecté la jouissance de deux pièces de l’appartement des époux [C], soit la salle d’eau et la salle de bain, sans empêcher la jouissance de l’intégralité de la surface dudit appartement.

Il est constant que les juges ont l’obligation d’évaluer le préjudice dont ils constatent l’existence (ex. : Civ. 3ème, 10 juillet 2012, n° 11-19.374). En l’état des éléments produits aux débats, le trouble de jouissance subis par les époux [C] sera justement réparé à hauteur de :

—  300 € pour les troubles de jouissance subis à raison des nuisances olfactives affectant la salle d’eau et la salle de bain de leur appartement au premier trimestre 2014 et en septembre 2016,

—  6.450 € pour les troubles de jouissance subis à raison des nuisances olfactives affectant la salle d’eau et la salle de bain de leur appartement d’octobre 2017 jusqu’au 26 novembre 2024 (86 mois arrondis à l’unité supérieure).

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer ces sommes aux époux [C], qui seront déboutés du surplus de leur demande indemnitaire formée pour « le trouble de jouissance subi de 1993 à ce jour ».

4-2 Sur les demandes indemnitaires formées au titre du trouble de jouissance pendant la réalisation des travaux

Les époux [C] estiment que l’exécution des travaux emportera un trouble de jouissance grave, au sens de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, trouble dont ils demandent l’indemnisation dans ces termes :

— dans le cas d’un délogement imposé, paiement d’une somme de 300 euros par jour « à compter de leur délogement jusqu’à leur réintégration définitive dans leur propriété »,

— en cas de maintien dans les lieux, paiement d’une somme de 700,00 € par jour pendant 6 jours.

Ils estiment que l’expert a nié le trouble de jouissance nécessairement induit par les travaux et font valoir que :

— le conduit sera grand ouvert pendant les travaux et impliquera la présence d’ouvriers et de l’architecte, ce qui emporte un risque de contamination au Covid, ainsi que la diffusion des odeurs fétides 24 heures sur 24 eu égard à la configuration des lieux, outre des nuisances sonores et vibratiles,

— la période de travaux estimée par l’expert à 10 jours s’entend nécessairement de dix jours effectifs, week-end exclu, de sorte qu’elle sera en réalité de 12 jours a minima, sans compter les aléas de chantier que l’expert évoque lui-même, ce qui permet de porter raisonnablement le temps du chantier de 14 à 18 jours.

Ils précisent, en page 49 de leurs dernières conclusions, que l’alternative proposée par l’architecte, M. [P], devrait permettre leur maintien dans l’appartement mais qu’ils subiront néanmoins un trouble de jouissance résultant d’un chantier bruyant et poussiéreux « par suite de l’exécution de l’œuvre, plus le nettoyage et la remise en état, estimés à quatre, cinq (4/5) jours, + deux (2) jours », soit 6 jours de travaux au total, ainsi que, plus généralement, « de désagréments et de harassement (sic) sur place ».

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] soutient que :

— les demandeurs ne démontrent pas qu’un quelconque trouble de jouissance « grave », au sens de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, pourrait être occasionné par les travaux, puisqu’au contraire, ils ont posé un certain nombre d’exigences, retenues par l’expert judiciaire (création d’une zone de stockage sur le palier du 5ème étage, nettoyage journalier de l’appartement, compartimentage de l’appartement), leur permettant d’habiter librement leur appartement durant les travaux, de sorte que l’expert a estimé qu’il n’y avait pas lieu de retenir un quelconque préjudice de jouissance,

— les époux [C] ne justifient pas du quantum du préjudice invoqué,

— les époux [C] expliquent avoir proposé une solution alternative techniquement bien plus simple et possiblement très envisageable pour ne pas pâtir de la réalisation des travaux dans leur appartement, sans exposer la proposition qui aurait été faite au syndicat.

***

En l’espèce, à titre liminaire, il y a lieu de rappeler les dispositions de l’alinéa 2 de l’article 753 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date de la délivrance de l’assignation, qui prévoient que « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ». Il n’y a donc pas lieu de statuer sur la demande suivante, exposée au sein de la « discussion » des dernières conclusions des demandeurs, page 45, et non au dispositif : « Il appartiendrait dès lors à la copropriété et au syndic de prendre en charge le relogement provisoire des époux [C] dans un hôtel de proximité et de standard raisonnable, avec prise en charge du repas du soir et des petits-déjeuners, compte tenu que ces derniers seront privés de cuisine par l’effet de la pestilence omniprésente dans leur appartement, la coupure d’eau s’ajoutant à cela ».

Sur le fond, les époux [C] ne visent pas, dans leurs conclusions, la pièce afférente à la « la proposition de l’architecte, Monsieur [M] [P] » qui réduirait à 6 jours le nombre de jours de travaux. Une telle « proposition » ne ressort pas davantage du rapport de visite de M. [P] du 24 juin 2024 (pièce n° 14 du syndicat des copropriétaires).

En revanche, l’expert judiciaire a clairement exposé (rapport d’expertise judiciaire, page 17) que le relogement des époux [C] ne sera pas nécessaire pendant la durée des travaux, eu égard aux travaux complémentaires et conditions de réalisation des travaux retenus (cf. paragraphe 3 du présent jugement).

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande des époux [C] visant à « dans le cas de délogement imposé, l’octroi d’une somme de 300 euros par jour à titre de dommage et intérêt en réparation du trouble de jouissance subi pendant la réalisation des travaux à compter de leur délogement, si nécessaire, jusqu’à leur réintégration définitive dans leur propriété ».

Eu égard à l’ensemble des travaux complémentaires et conditions de réalisation des travaux retenus (cf. paragraphe 3 du présent jugement), et compte tenu du fondement invoqué (article 9, III de la loi du 10 juillet 1965), les époux [C] ne démontrent pas davantage la certitude d’un trouble de jouissance grave résultant des travaux à réaliser. Ils ne justifient ni du principe ni du quantum de leur demande.

Il convient de rejeter la demande des époux [C] visant à l’octroi, dans l’hypothèse où ils pourraient se maintenir dans leur appartement pendant le temps des travaux, d’une somme de « 700,00 € par jour pour le trouble de jouissance issu de travaux d’intérêt collectif réalisés dans la partie privative ».

4-3 Sur la demande en paiement de la somme de 4.480,00 €, à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel subi, formée par les époux [C]

Les époux [C] font valoir « un préjudice lié au temps passé et consacré par les demandeurs, pour résister et mener à bien ce dossier, que cela soit par l’envoi des très abondantes correspondances, nombreux recommandés, les inévitables, indispensables courriels, que par les incalculables rendez-vous tenus avec les interlocuteurs imposés, divers et variés, qui ne saurait être inférieur à la somme de 4.480,00 € ». Ils précisent que le quantum des dommages et intérêts réclamés résulte de l’application d’une « moyenne de principe de 8 heures par an, soit sur 28 ans, (…) 224 heures, que l’on peut valoriser très modestement à 20 € de l’heure ».

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 8] estime que l’évaluation du préjudice réclamé est arbitraire.

En l’espèce, les dommages et intérêts réclamés au titre d’un préjudice « matériel » n’ont rien de matériel aux termes des moyens exposés par les époux [C].

Il convient de débouter les époux [C] de leur demande, non fondée dans son principe et dans son quantum, visant à l’octroi d’une somme de 4.480 € au titre d’un « préjudice matériel ».

4-4 Sur la demande en paiement de la somme de 30.000,00 €, à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral subi, formée par les époux [C]

Les époux [C] exposent que leur préjudice moral résulte :

— des « foudres de la copropriété, organisés par le conseil syndical, qui n’ont de cesse de les mettre aux piloris et ce aux fins de les ostraciser au maximum, et ce en les isolant du reste de la copropriété »,

— d’une « situation d’une exceptionnelle et volontaire négligence incomb(ant) aux 30 ans d’incompétence notoire, de carences délibérées, de laisser-aller, de l’insouciance fautives du syndicat de copropriété qui ne voulait pas mesurer la gravité de la situation ».

Ils font valoir que ce n’est que grâce à leur persévérance que les nuisances subies ont été reconnues après la mise en œuvre de l’expertise judiciaire, alors qu’ils dénonçaient lesdites nuisances depuis 1993.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] estime que les époux [C] n’apportent aucun élément permettant de justifier du principe et du quantum du préjudice allégué.

En l’espèce, le préjudice moral dénoncé n’est fondé ni dans son principe ni dans son quantum, de sorte que les époux [C] en seront déboutés.

5 – Sur le recours en garantie formé par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SA AXA FRANCE IARD

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 8] expose que l’intercalaire des conditions spéciales prévoit qu’est garantie « sans réserve ni restriction » (et notamment sans exclusion tenant à un quelconque défaut d’entretien), la responsabilité que peut encourir l’assuré au titre des articles 1382, 1383, 1384, 1386, 1719 et 1721 du code civil, mais également « aux conséquences pécuniaires de la responsabilité civile que peut encourir l’assuré au titre de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis », en ce inclus, par voie de conséquence, toute responsabilité retenue à raison d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien.

Il précise qu’il résulte de la pièce n° 2 produite par AXA FRANCE IARD, que le contrat était déjà souscrit en 2004. Il considère qu’il est faux de soutenir que le contrat n’aurait été souscrit que le 25 mars 2017, AXA FRANCE IARD se contentant de produire des quittances de cotisations sur la période 2017/2018.

La société AXA FRANCE IARD soutient que la cause des nuisances olfactives ayant été déterminée par l’expert judiciaire comme un vice de conception, donc inhérent à la construction de l’immeuble en 1991, il ne saurait être garanti par le contrat AXA France IARD, es qualité d’assureur de l’immeuble, puisque ce dernier :

— est un contrat multirisque immeuble, uniquement destiné à garantir la copropriété pour les dommages accidentels,

— n’a pris effet que le 25 mars 2017 (pièces n° 1 à 4 d’AXA France IARD), étant à cet égard estimé que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la date d’assurance de l’immeuble.

Elle expose en outre que si la responsabilité du syndicat des copropriétaires était retenue sur le fondement d’un défaut d’entretien, sa garantie ne pourrait davantage être mobilisée eu égard à la clause d’exclusion prévue sur ce point par les conditions générales 460613G.

***

En application de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui allègue l’existence d’un contrat d’assurance de le prouver. Cette charge de la preuve incombe à l’assuré (Civ. 2ème, 22 janvier 2009, n° 07-19.532).

C’est à l’assuré qu’il incombe de prouver l’applicabilité de la garantie d’assurance et donc de démontrer que les conditions de sa mise en œuvre sont réunies (Civ. 2ème, 22 janvier 2009 n° 07-19.532).

En revanche, c’est à l’assureur qui oppose une exception de démontrer que celle-ci trouve à s’appliquer au cas à juger. La charge de la preuve de l’exclusion incombe à l’assureur (Civ 1ère, 27 octobre 1981, n° 80-15.076, Bull n° 306).

En l’espèce, la société AXA France IARD verse aux débats les « conditions particulières multirisque immeuble contrat n° 75454321043 » signées entre elle et le syndicat des copropriétaires représenté par le cabinet LOISELET ET DAIGREMONT le 10 mars 2017 mentionnant un « nouveau contrat » à effet au 25 mars 2017 auquel s’applique les conditions générales « 460613G dont le souscripteur reconnait avoir reçu un exemplaire » (pièces n° 1 et 5 de la société AXA France IARD).

Le syndicat des copropriétaires ne verse aux débats aucun élément de preuve concernant la garantie souscrite. Il se contente d’affirmer qu’il ressort de la pièce n° 2 produite par la société AXA France IARD que l’immeuble était déjà garanti par cette société AXA France IARD depuis « au moins 2004 ». Or, cette pièce correspond à un document portant, à l’entête de chaque page, le sigle de « LD » soit celui du cabinet LOISELET ET DAIGREMONT, ainsi qu’un tampon en date du 10 février 2014 de la société AXA France IARD apposé sur chaque page. Intitulé « AXA France – ASSURANCE MULTIRISQUE IMMEUBLE – Intercalaire LOISELET & DAIGREMONT 1-3 DE CONVENTIONS SPECIALES » et daté du 13 février 2004, ce document correspond à la prévision d’extensions de garantie. Sur sa première page, une mention manuscrite expose : « entretien avec [Y] [I] le 10/10/05. Pour cet intercalaire, nous garantissons les DI en parties immobilières privatives (dérogations aux CG) (intercalaire peu clair). [Y] [I] reverra la rédaction avec l’intermédiaire ». Il ressort de l’ensemble de ces éléments que ce document, échangé entre le cabinet LOISELET ET DAIGREMONT et la société AXA France en 2004, était toujours à la discussion en 2005. Il ne mentionne pas le nom de l’immeuble.

Faute d’apporter aucun autre élément aux débats, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas qu’il était garanti par la société AXA France IARD avant le 25 mars 2017.

Les conditions particulières précitées garantissent notamment la « responsabilité en qualité de propriétaire ». Elles précisent que « les dispositions de l’intercalaire LOISELET DAIGREMONT font partie intégrante du contrat et prévalent sur celles des conditions générales ». La société AXA France IARD produit ledit « intercalaire LOISELET DAIGREMONT » en pièce n° 2, intitulée dans son bordereau de communication de pièces « intercalaires conventions spéciales ». Or, cette convention spéciale prévoit, en son chapitre X intitulé « Responsabilité civile immeuble », l’extension de garantie aux « conséquences pécuniaires de la responsabilité civile que peut encourir l’assuré au titre de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ».

La responsabilité civile du syndicat des copropriétaires, retenue, objectivement, en raison d’un vice de conception des parties communes datant de la construction de l’immeuble, distinct d’un défaut de livraison conforme, soit en raison d’un vice de conception des parties communes antérieur à la soumission de l’immeuble au statut de la copropriété, implique de retenir la garantie de l’assureur de responsabilité civile du syndicat des copropriétaires expressément prévue au titre de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes de la convention spéciale précitée, pour les désordres survenus pendant la période de validité du contrat.

Par ailleurs, la responsabilité du syndicat des copropriétaires n’étant pas retenue pour défaut d’entretien des parties communes, il n’y a pas lieu d’examiner l’exclusion de garantie soulevée à ce titre par la société AXA France IARD.

Par voie de conséquence, il convient de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de son recours en garantie formé contre la société AXA FRANCE IARD, s’agissant de sa condamnation à payer à M. [G] [C] et Mme [A] [E] la somme de 300 € pour les troubles de jouissance subis à raison des nuisances olfactives affectant la salle d’eau et la salle de bain de leur appartement au premier trimestre 2014 et en septembre 2016, en ce qu’ils sont survenus avant la prise d’effet du contrat d’assurance,

— débouter le syndicat des copropriétaires de son recours en garantie formé contre la société AXA France IARD, s’agissant de sa condamnation sous astreinte à réaliser les travaux précités, l’assureur ne pouvant être condamné à exécuter en nature les travaux nécessaires pour remédier aux désordres et l’astreinte étant une mesure de contrainte à caractère personnel qui n’ouvre pas droit à recours en garantie,

— pour le surplus, condamner la société AXA France IARD à garantir et à relever indemne le syndicat des copropriétaires, dans les limites et plafonds de sa garantie et de franchise, de toute condamnation prononcée à son encontre, en principal, intérêts, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles.

6 – Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de l’instance, comprenant les frais d’expertise judiciaire d’un montant de 12.999,60 € (ordonnance de taxe du 28 mai 2021, incluse au dossier du tribunal).

Le bénéfice de la distraction sera accordé à Maître Isabelle GABRIEL de la SELARL G2&H conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer aux époux [C] la somme globale de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les époux [C] seront déboutés du surplus, non justifié de leur demande formée au titre des frais irrépétibles à l’encontre du syndicat des copropriétaires. Ils seront également déboutés de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles à l’encontre du cabinet LOISELET ET DAIGREMONT et de la société AXA France IARD.

Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires et la société AXA FRANCE IARD seront déboutées de leurs demandes formées au titre des dispositions des dépens, dont distraction, et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter le cabinet LOISELET ET DAIGREMONT de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Compatible avec la nature du litige, il convient d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement, en application de l’article 515 du code de procédure civile dans sa version issue du décret n°2004-836 du 20 août 2004 applicable au présent litige introduit par assignation en date des 2 janvier et 5 février 2019.

Il convient de débouter les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Rejette les fins de non-recevoir tirées de la prescription soulevées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] et la société AXA France IARD,

Rejette l’intégralité des demandes formées par M. [G] [C] et Mme [A] [E] à l’encontre du cabinet LOISELET ET DAIGREMONT,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8] à réaliser les travaux de prolongement du diamètre de la colonne d’évacuation des eaux usées jusqu’à l’air libre, selon le devis n° 2012-2824 du 23 décembre 2020 de la société SOFRET pour un montant de 7.980,50 € TTC, ainsi que les travaux complémentaires suivants retenus dans le rapport d’expertise judiciaire de M. [Z] [X] en date du 30 mars 2021 et proposés par la société SOFRET dans ses courriers des 18 mars 2021 et 24 février 2021 : création d’une zone de stockage sur le palier du 5ème étage pour un montant de 980 € HT, nettoyage journalier de l’appartement des époux [C] pour un montant de 1.100 € HT, protection entre la zone de travail et le reste de l’appartement ou « compartimentage » de l’appartement pour un montant de 840 € HT, degré coupe-feu ½ heure de la gaine pour un montant de 420 € HT, outre, s’agissant des modalités de réalisation des travaux, la condition suivante : « le démontage des 2 WC situés dans la salle de bains et la salle d’eau ne soit pas se faire en concomitance, pour laisser en permanence un WC en fonction » (rapport d’expertise judiciaire, page 14), sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de quatre mois suivant la signification du présent jugement,

Dit que ladite astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Rejette la demande de M. [G] [C] et de Mme [A] [E] sollicitant « le cas échéant, (la) remise en état des parties privatives dans leur état initial »,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8] à payer à M. [G] [C] et Mme [A] [E] les sommes de :

—  300,00 € pour les troubles de jouissance subis à raison des nuisances olfactives affectant la salle d’eau et la salle de bain de leur appartement au premier trimestre 2014 et en septembre 2016,

—  6.450,00 € pour les troubles de jouissance subis à raison des nuisances olfactives affectant la salle d’eau et la salle de bain de leur appartement d’octobre 2017 jusqu’au 26 novembre 2024,

Déboute M. [G] [C] et Mme [A] [E] du surplus de leur demande indemnitaire formée au titre du « trouble de jouissance subi de 1993 à ce jour »,

Rejette la demande de M. [G] [C] et de Mme [A] [E] visant « dans le cas de délogement imposé » à « l’octroi d’une somme de 300 euros par jour à titre de dommage et intérêt en réparation du trouble de jouissance subi pendant la réalisation des travaux à compter de leur délogement, si nécessaire, jusqu’à leur réintégration définitive dans leur propriété »,

Rejette la demande de M. [G] [C] et de Mme [A] [E] visant dans l’hypothèse où ils pourraient se maintenir dans leur appartement pendant le temps des travaux, à l’octroi d’une somme de « 700,00 € par jour pour le trouble de jouissance issu de travaux d’intérêt collectif réalisés dans la partie privative »,

Déboute M. [G] [C] et Mme [A] [E] de l’intégralité de leur demande visant à l’octroi d’une somme de 4.480 € au titre d’un « préjudice matériel »,

Déboute M. [G] [C] et Mme [A] [E] de l’intégralité de leur demande visant à l’octroi d’une somme de 30.000,00 € au titre d’un préjudice moral,

Condamne la société AXA FRANCE IARD à garantir et à relever indemne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8] , dans les limites et plafonds de sa garantie et de franchise, de toute condamnation prononcée à son encontre, en principe, intérêts, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles, à l’exclusion d’une part, de sa condamnation à payer à M. [G] [C] et Mme [A] [E] la somme de 300 € pour les troubles de jouissance subis à raison des nuisances olfactives affectant la salle d’eau et la salle de bain de leur appartement au premier trimestre 2014 et en septembre 2016 et, d’autre part, de sa condamnation sous astreinte à réaliser les travaux précités,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8] aux entiers dépens de l’instance, comprenant les frais de l’expertise judiciaire d’un montant de 12.999,60 €,

Accorde le bénéfice de la distraction des dépens à Maître Isabelle GABRIEL de la SELARL G2&H conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8] à payer à M. [G] [C] et à Mme [A] [E] la somme globale de 3.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [G] [C] et Mme [A] [E] du surplus de leur demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8],

Déboute M. [G] [C] et Mme [A] [E] de l’intégralité de leur demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre du cabinet LOISELET PERE ET F. DAIGREMONT et de la société AXA France IARD,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8] de l’intégralité de sa demande formée au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société AXA France IARD de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le cabinet LOISELET PERE ET F. DAIGREMONT de l’intégralité de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction, et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 15 Janvier 2026

La Greffière Le Président