TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 11 MARS 2025

Chambre 7/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/04193 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZECF

N° de MINUTE : 25/00200

Monsieur [U] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Laurine BERNAT,

avocat au barreau de PARIS,

vestiaire : G0153

DEMANDEUR

C/

S.A.R.L. ESTIMMO [Localité 7]

Immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le N°798 053 526

[Adresse 3]

[Localité 5]

défaillant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Christelle HILPERT, Première Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Camille FLAMANT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 07 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement Réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Christelle HILPERT, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Camille FLAMANT, greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [U] [Z] est propriétaire d’un appartement situé au 2e étage de la copropriété sise [Adresse 2] ( 93). Par acte sous seing privé du 1er avril 2014, la gestion du bien a été confiée à la société ESTIMMO [Localité 7].

Dans le cadre de sa mission, la société ESTIMMO [Localité 7] a donné à bail l’appartement à Monsieur [V] et Madame [S] le 27 avril 2019.

Par jugement du 25 octobre 2021, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Saint-Denis a constaté l’acquisition de la clause résolutoire faute de paiement des loyers et a condamné les locataires à régler à Monsieur [U] [Z] la somme de 11.039,32 euros à titre provisionnel.

L’expulsion de Monsieur [V] et Madame [S] a été réalisée avec le concours d’un huissier de justice le 28 octobre 2022, qui a effectué un procès-verbal d’état des lieux de sortie le 15 novembre 2022.

Soutenant que la société ESTIMMO SAINT OUEN avait commis des fautes dans l’exercice de son mandat de gestion lui ayant causé plusieurs préjudices, Monsieur [U] [Z], par acte de commissaire de justice du 12 avril 2024, l’a faite assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny.

Monsieur [U] [Z] demande au tribunal de :

— condamner la société ESTIMMO [Localité 7] à lui payer les sommes suivantes :

* 7.397,23 € en remboursement de l’indemnité versée au titre de la garantie loyers impayés,

* 2.554 € au titre du préjudice subi du fait de la déclaration tardive de sinistre,

* 8.000 € au titre du préjudice subi du fait de la suspension arbitraire des règlements de la cotisation de la garantie « détérioration immobilière »,

* 8.311,12 € au titre de la perte locative.

— condamner la société ESTIMMO [Localité 7] à lui verser la somme de 3.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Yona ANOU et ce, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Il expose que la société ESTIMMO [Localité 7] n’a pas déclaré dans les délais requis par l’assurance le sinistre résultant des loyers impayés, ce qui a conduit l’assurance à appliquer une franchise de 2554 €; qu’en outre la société ESTIMMO [Localité 7] a refusé de lui restituer l’intégralité des sommes versées par l’assurance au titre de la garantie loyer impayé ; qu’en outre, la société ESTIMMO [Localité 7] ayant cessé de son propre fait de régler la cotisation permettant la prise en charge des dégradations immobilières, l’assurance a de la même façon refusé sa garantie ; qu’enfin, son bien n’ayant pas pu être remis en état dans l’attente de la réponse de l’assureur sur la prise en charge des différents sinistres, il a subi une perte de loyers.

Régulièrement assignée à étude, la société ESTIMMO [Localité 7] n’a pas constitué avocat.

La présente décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire en vertu de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 novembre 2024.

MOTIVATION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon les articles 1984, 1991 et 1992 du code civil, le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Sur le préjudice allégué au titre de la franchise appliquée à la garantie loyer impayé

Il ressort du mandat de gestion du 1er avril 2014 que Monsieur [U] [Z] a donné mandat à la société ESTIMMO [Localité 7] de souscrire à une assurance garantissant les loyers impayés et la détérioration de son bien immobilier.

Il ressort d’un mail du 13 juin 2023 du gestionnaire de la société GALIAN, assurance auprès de laquelle le contrat d’assurance a été souscrit, ainsi que des conditions générales de ce contrat, que la société ESTIMMO [Localité 7] ayant déclaré le sinistre au-delà du délai de 75 jours suivant la date de constitution du sinistre, une franchise de 2554 € a été appliquée. Ce retard dans la déclaration du sinistre constitue une faute du mandataire ayant occasionné un préjudice à Monsieur [U] [Z]. La société ESTIMMO [Localité 7] sera par conséquent condamnée à lui régler la somme de 2554€ de ce chef.

Sur le préjudice allégué au titre du remboursement partiel de l’indemnité versée dans le cadre de la garantie loyers impayés

Il résulte de la quittance subrogative versée aux débats ainsi que du mail du 13 juin 2023 que la société GALIAN a versé une indemnité de 14.752,45 euros à la société ESTIMMO [Localité 7], en sa qualité de mandataire de Monsieur [U] [Z], au titre des impayés de loyers entre le 1er décembre 2019 et le 28 octobre 2022.

Il n’est cependant pas démontré que cette somme n’aurait pas été versée à Monsieur [U] [Z] ou à tout le moins que la société ESTIMMO [Localité 7] en aurait gardé une partie, comme il est allégué.

Monsieur [U] [Z] sera par conséquent débouté de sa demande visant à condamner la société ESTIMMO [Localité 7] à lui verser la somme de 7.397,23 € en remboursement de l’indemnité versée au titre de la garantie loyers impayés.

Sur le préjudice allégué du fait de l’absence de prise en charge par l’assurance des détériorations du bien

La comparaison entre l’état des lieux d’entrée dans le bien établi le 27 avril 2019, qui classe toutes les pièces et meubles dans la catégorie “bon état” , à l’exception de la VMC, des portes et des fenêtres classées en “état d’usage” et le procès-verbal de commissaire de justice du 15 novembre 2022, qui décrit les sols, les peintures et les équipements globalement en “mauvais état”, permet de faire la preuve de ce que le bien a été détérioré au-delà de l’usure normale pendant la période de location.

Monsieur [U] [Z] produit un devis du 30 novembre 2022, qui fixe le montant des travaux à la somme de 26.581,72 euros TTC, pour une remise à neuf du bien.

Il résulte du mail du 13 juin 2023 du gestionnaire de la société GALIAN que les détériorations immobilières n’ont pas été prises en charge par l’assureur au motif que la société ESTIMMO [Localité 7] avait cessé de régler les cotisations liées à cette garantie depuis juillet 2021, malgré les relances en ce sens de l’assureur. L’assureur a de ce fait permis à la société ESTIMMO [Localité 7] de garder le montant du dépôt de garantie, soit 1040 euros, pour couvrir une partie des dommages à la charge du locataire.

La faute de la société ESTIMMO [Localité 7] a ainsi causé un préjudice à Monsieur [U] [Z] qui sera évalué forfaitairement à la somme de 8.000 euros.

Sur le préjudice allégué au titre de la perte de loyers

Il n’est pas démontré que le comportement de la société ESTIMMO [Localité 7] aurait empêché Monsieur [U] [Z] de louer son bien immobilier au plus tôt après la récupération des clefs en octobre 2022, ou à tout le moins après les travaux de réfection, dont on ne sait pas à quelle date ils ont été effectués.

Dans ces conditions, Monsieur [U] [Z] sera débouté de sa demande d’indemnisation au titre de la perte de loyers.

Au regard des éléments susvisés, la société ESTIMMO [Localité 7] sera par conséquent condamné à verser à Monsieur [U] [Z] la somme de 10.554 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Partie perdante, la société ESTIMMO [Localité 7] sera condamnée aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Yona ANOU pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Supportant les dépens, la société ESTIMMO [Localité 7] sera condamnée à payer à Monsieur [U] [Z] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire,

CONDAMNE la société ESTIMMO [Localité 7] à verser à Monsieur [U] [Z] la somme de 10.554 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la société ESTIMMO [Localité 7] aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Yona ANOU pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société ESTIMMO [Localité 7] à payer à Monsieur [U] [Z] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [U] [Z] du surplus de ses demandes.

Le présent jugement ayant été signé par le président et le greffier.

Le Greffier Le Président

Camille FLAMANT Christelle HILPERT