TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 03 NOVEMBRE 2025

Chambre 6/Section 4

AFFAIRE: N° RG 24/08801 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZXKK

N° de MINUTE : 25/00749

La S.C.I. APC IMMOBILIER

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Me [H], avocat au barreau du VAL-DE-MARNE

DEMANDEUR

C/

Monsieur [V] [L]

né le 18 Octobre 1971 à [Localité 10] (PAKISTAN)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Ayant pour Avocat postulant : Maître Catherine RENAUX-HEMET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB94

Ayant pour Avocat plaidant : Maître Frédéric GARNIER, SCP d’Avocats Serge LEQUILLERIER- Frédéric GARNIER, avocat au barreau de SENLIS

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 08 Septembre 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 03 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, assistée de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié en date du 29 novembre 2022, la SCI APC IMMOBILIER a vendu à Monsieur [V] [L] les lots n°40 et 63 correspondant à un appartement et une cave au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 6] et [Adresse 1] 93700 [Adresse 9] moyennant le prix de 150.000 €.

Ce contrat de vente immobilière a prévu la répartition entre le vendeur et l’acquéreur des charges de copropriété et en particulier le remboursement par la SCI APC IMMOBILIER à Monsieur [L] de la somme de 10.899,59 € représentant le montant restant à appeler sur les travaux de ravalement ds façades avec isolation thermique par l’extérieur, votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 octobre 2022.

Les travaux d’isolation par l’extérieur de la façade de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 6] et [Adresse 2] n’étant toujours par réalisés, la SCI APC IMMOBILIER a, par acte de commissaire de justice en date du 26 août 2024, fait assigner Monsieur [V] [L] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir sur le fondement de l’enrichissement sans cause le remboursement de la somme de 11.002,59 €.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 28 mai 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 08 septembre 2025.

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 mars 2025, la SCI APC IMMOBILIER demandent au tribunal de :

« CONDAMNER Monsieur [L] à verser à la SCI APC IMMOBILIER la somme de 10.899,59€ au titre de l’indemnité due dans le cadre de l’enrichissement sans cause du premier;

CONDAMNER Monsieur [L] à verser à la SCI APC IMMOBILIER la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.»

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 9 décembre 2024, Monsieur [L] demande au tribunal de :

« DEBOUTER la SCI APC IMMOBILIER de toutes ses prétentions ;

La CONDAMNER aux dépens et à la somme de 5.000 € au fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.».

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de la SCI APC IMMOBILIER

Sur l’enrichissement sans cause

Aux termes de l’article 1303 du code civil, en dehors des cas de gestion d’affaires et de paiement de l’indu, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement.

En application de ce texte il incombe à la partie qui l’invoque d’établir que l’appauvrissement qu’elle subi et l’enrichissement corrélatif du défendeur ont eu lieu sans cause.

Selon l’article 1303-1 du même code, l’enrichissement est injustifié lorsqu’il ne procède ni de l’accomplissement d’une obligation par l’appauvri ni de son intention libérale.

En application de ce texte, l’enrichissement sans cause ne peut être invoquées dès lors que l’appauvrissement et l’enrichissement allégués trouvent leur cause dans l’exécution ou la cessation de la convention conclue entre les parties (C .Cass. Com 25 octobre 2012 pourvoi n°11-25.175). En d’autres termes l’appauvri n’est pas fondé à se plaindre, en invoquant l’enrichissement sans cause, du profit que le contrat a pu procurer au cocontractant.

En l’espèce, Monsieur [L] ne conteste pas avoir reçu de la part de la SCI APC IMMOBILIER la somme de 10.899,59 €, néanmoins il résulte de l’acte authentique conclu entre les parties le 29 novembre 2022, que ce versement correspond au montant restant à appeler par le syndicat des copropriétaires à l’encontre du propriétaire du bien immobilier objet de la vente du 29 novembre 2022 relativement à des travaux de ravalement des façades avec isolation thermique par l’extérieur et votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 octobre 2022.

Aux termes de l’acte authentique de vente du 29 novembre 2022, les parties ont convenu que la SCI APC IMMOBILIER, en sa qualité de vendeur, verserait cette somme à Monsieur [L], en sa qualité d’acquéreur, la somme de 10.899,59 € représentant le montant restant à appeler à l’égard du propriétaire du bien immobilier objet de la vente, relativement à des travaux de ravalement des façades avec isolation thermique par l’extérieur votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 octobre 2022.

Dans ces conditions, l’appauvrissement de la SCI APC IMMOBILIER et l’enrichissement corrélatif de Monsieur [L] de la somme de 10.899,59 € trouvent leur cause dans les dispositions contractuellement arrêtées entre les parties aux termes de l’acte authentique du 29 novembre 2022, de sorte que le moyen tiré de l’enrichissement sans cause sera rejeté.

Sur l’exécution du contrat de vente immobilière

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’acte authentique de vente du 29 novembre 2022 prévoit en page 26 et 27 que :

«  – Convention des parties sur la répartition des charges, travaux et fonds de réserve

(…)

B – Travaux :

Le VENDEUR supportera le coût des travaux de copropriété décidés au plus tard le 5 octobre 2022, que ces travaux soient exécutés ou non ou en cours d’exécution. L’ACQUEREUR supportera seul les travaux qui viendraient à être votés à compter de cette date.

Assemblée générale entre l’avant-contrat et la vente

La dernière assemblée générale a eu lieu le 5 octobre 2022 soit entre l’établissement de l’avant-contrat et l’établissement des présentes. L’ACQUEREUR déclare ne pas avoir reçu du VENDEUR le pouvoir lui permettant d’assister à cette assemblée et d’y voter, ce que ce dernier reconnaît. En conséquence, et conformément aux stipulations de l’avant-contrat et de convention entre les parties, le VENDEUR supportera la charge des travaux votés lors de celle-ci.

Il résulte de ladite assemblée du 5 octobre 2022, dont une copie est ci-annexée annexe n°13bis, concernant les travaux de ravalement des façades avec isolation thermique par l’extérieur, savoir :

« Le syndic informe l’ensemble des copropriétaires qu’une étude a été demandé à la société INNOVATION HABITAT et qu’une demande de subvention a été réalisée. La copropriété pourra être éligible à une subvention d’environ 50 % du montant des travaux et le restant pourra être financé par la vente de la loge. Un prêt pour la copropriété est possible afin d’avancer les fonds de la subvention.

L’assemblée générale, après avoir délibérée, décide de réaliser le ravalement des façades avec isolation par l’extérieur, selon devis de la société INNOVATION HABITAT, pour un montant de 365.758,00 € TTC. »

De convention entre les parties, le VENDEUR rembourse à l’ACQUEREUR la somme de 10.899,59 € représentant le montant restant à appeler sur lesdits travaux selon état daté ci-annexé.

Toutefois, l’ACQUEREUR s’engage à restituer au VENDEUR la somme qui pourrait lui être restituée si la subvention évoquée est versée et qu’un financement est pris sur la vente de la loge. (…) ».

Les parties ont ainsi convenu que la somme de 10.899,59 € sera restituée à la SCI APC IMMOBILIER si deux conditions cumulatives sont remplies, à savoir si la subvention évoquée est versée et qu’un financement est pris sur la vente de la loge.

Or, s’il est établi que la loge a été vendue, en revanche, aucune des pièces versées aux débats ne permet d’établir que la subvention a été effectivement versée.

Dès lors, les conditions contractuellement arrêtées entre les parties pour la restitution de la somme de 10.899,59 € ne sont pas réunies.

En conséquence, la SCI APC IMMOBILIER sera déboutée de sa demande de remboursement de la somme de 10.899,59 €.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, la SCI APC IMMOBILIER sera condamnée aux dépens de la présente procédure.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce, sera prononcée la condamnation de la SCI APC IMMOBILIER à payer à Monsieur [L] une somme qu’il est équitable de fixer à 3000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe,

DÉBOUTE la SCI APC IMMOBILIER de sa demande de remboursement de la somme de 10.899,59 € ;

CONDAMNE la SCI APC IMMOBILEIR aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNE la SCI APC IMMOBILIE à payer à Monsieur [V] [L] la somme de 3.000€ (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions ;

La minute a été signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT