TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

LE JUGE DE L’EXECUTION

SAISIES IMMOBILIERES

Dossier : N° RG 25/00164 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WTXY

Minute : 26/00036

JUGEMENT D’ORIENTATION DU 05 Février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Monsieur HOFFSCHIR, Vice président

GREFFIER : Madame GAUTHIER, Greffier

CREANCIER POURSUIVANT :

CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL

SA immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 542 016 381

dont le siège social est sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège, en cette qualité,

représentée par M^e Florence CHOPIN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 189

DEBITEURS SAISIS

Monsieur [Z] [X]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [S] [R]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

CREANCIER INSCRIT :

TRESOR PUBLIC – SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS DE [Localité 6] – [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

DEBATS : Audience publique du 08 Janvier 2026

Mise en délibéré au 05 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats

JUGEMENT : Prononcé publiquement en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et mis à disposition au greffe du tribunal

EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCEDURE

Par acte reçu par Me [H] [V], notaire le 31 mars 2021, la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL a consenti à M. [Z] [X] et à Mme [S] [R] un prêt d’une somme de 130.000 euros.

Par acte du 09 septembre 2025, la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL a fait délivrer à M. [Z] [X] et à Mme [S] [R] un commandement de payer valant saisie portant sur le lot n° 2 compris dans un ensemble immobilier situé [Adresse 4] (Val-de-Marne).

Par acte du 1er décembre 2025, la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL a assigné M. [Z] [X] et Mme [S] [R] à comparaître à l’audience du 08 janvier 2026 tenue par le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Créteil.

Par acte du 03 décembre 2025, l’assignation introductive d’instance a été dénoncée au SERVICE DES IMPÔTS DES PARTICULIERS DE [Localité 6].

AUDIENCE

PRETENTIONS ET MOYENS

Aux termes de son assignation introductive d’instance, la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL demande au juge de l’exécution :

— de fixer le montant de sa créance en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme de 120.993,29 euros, compte arrêté à la date du 02 juin 2025, outre les intérêts postérieurs au taux contractuels à compter du 03 juin 2025,

— de déterminer les modalités de poursuite de la procédure,

en cas de règlement amiable de la créance :

— de dire que les frais de poursuites et de radiation du commandement de payer valant saisie seront laissés à la charge des débiteurs,

en cas de vente amiable :

— de taxer les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant,

— et d’ordonner la consignation du prix de vente entre les mains de la CAISSE DES DÉPÔTS ET CONSIGNATIONS,

en cas de vente forcée :

— d’ordonner la vente forcée du bien situé [Adresse 4] (Val-de-Marne),

— de fixer la mise à prix à la somme de 60.000 euros,

— d’autoriser le créancier poursuivant à faire procéder à la visite des biens saisis dans les jours précédant la vente,

— d’ordonner que la publicité de la vente se fera conformément aux dispositions des articles R. 322-31 et R. 322-32 du code des procédures civiles d’exécution avec une parution sur les sites internet : vench.fr et avoventes.fr

— d’ordonner que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente, dont distraction au profit de M^e Florence CHOPIN.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé, pour un ample exposé des prétentions et des moyens, à l’assignation introductive d’instance délivrée le 1er décembre 2025 à l’initiative de la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL.

L’assignation introductive d’instance a été signifiée à domicile à M. [Z] [X] et à Mme [S] [R] et a été dénoncée au SERVICE DES IMPÔTS DES PARTICULIERS DE [Localité 6], après que le commissaire de justice s’est assuré de la réalité de leurs domiciles respectifs.

Aucun des défendeurs n’a comparu, de sorte qu’il convient de statuer par un jugement réputé contradictoire.

A l’audience, le juge de l’exécution a relevé d’office le moyen tiré du caractère abusif de la clause de déchéance du terme ; invitée à présenter ses observations, la partie demanderesse a indiqué qu’elle avait conclu sur ce point dans ses conclusions.

La partie demanderesse a été avertie que, pour plus ample délibéré, la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 05 février 2026.

Par courrier du 29 janvier 2026, le juge de l’exécution a invité la partie demanderesse à présenter ses observations sur le fait qu’un courrier recommandé avec demande d’avis de réception avait été adressé le 15 octobre 2024 pour prononcer la résiliation, tandis que le décompte était établi en prenant en considération la date du 07 décembre 2023.

La société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL a répondu à ce courrier en fournissant un nouveau décompte diminué des intérêts pour la période du 07 décembre 2023 au 15 octobre 2024.

MOTIFS

SUR LE TITRE EXECUTOIRE CONSTATANT UNE CREANCE LIQUIDE ET EXIGIBLE

Sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme

L’article 7.1. de la directive 93/13 CEE du Conseil du 5 avril 1993 concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs prévoit que « les États membres veillent à ce que, dans l’intérêt des consommateurs ainsi que des concurrents professionnels, des moyens adéquats et efficaces existent afin de faire cesser l’utilisation des clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs par un professionnel ». Il a été jugé que le juge national est tenu d’apprécier d’office le caractère abusif d’une clause contractuelle relevant du champ d’application de la directive 93/13 et, ce faisant, de suppléer au déséquilibre qui existe entre le consommateur et le professionnel, dès lors qu’il dispose des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet (CJUE, 26 janv. 2017, C 421/14, Banco Primus c. Jesús Gutiérrez García, pt. 43 -14 mars 2013, C-415/11, Aziz, pt. 46).

Il résulte de la combinaison des articles L. 212-1, al. 1, et L. 212-2 du code de la consommation, telles qu’issues de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, reprenant les dispositions de l’article L. 132-1 dudit code, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2001-741 du 23 août 2001, applicable à la cause, que dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Il a été déduit de ces dispositions que, nonobstant son application en l’absence de préavis et de défaillance dans le remboursement du prêt, la clause, dépourvue d’ambiguïté et donnant au prêteur la possibilité, sous certaines conditions, de résilier le contrat non souscrit de bonne foi, ne crée pas, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties (Civ. 1, 20 janv. 2021, n° 18-24.297, publié).

Par ailleurs, dans sa recommandation n° 04-03 du 27 mai 2024 relative au prêt immobilier, la commission des clauses abusives recommande notamment que soient éliminées des contrats de prêt immobilier les clauses ayant pour objet ou pour effet : « de laisser croire que le prêteur peut prononcer la déchéance du terme en cas d’inobservation d’une quelconque obligation ou en cas de déclaration fausse ou inexacte relative à une demande de renseignements non essentiels à la conclusion du contrat, et sans que le consommateur puisse recourir au juge pour contester le bien fondé de cette déchéance ».

En l’espèce, par courriers recommandés avec demande d’avis de réception datés du 17 octobre décembre 2024, la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL a informé M. [Z] [X] et Mme [S] [R] d’une résiliation du contrat de prêt fondée sur les dispositions de l’article 18.2.b des conditions générales du prêt. L’article 18.2.b des conditions générales du prêt consenti à M. [Z] [X] et à Mme [S] [R], annexées à l’acte notarié, prévoyait notamment que le prêteur pouvait sur simple notification à l’emprunteur se prévaloir de la déchéance du terme et exiger le remboursement immédiat de la totalité des sommes restant dues au titre du crédit si l’emprunteur avait déclaré ou fourni au prêteur des informations qui ne sont pas exacts, sincères et véritables, de nature à compromettre le remboursement du crédit. Il convient d’observer à titre liminaire que cette clause de déchéance du terme pouvait être divisée des autres clauses organisant la déchéance du terme prévues par les conditions générales. En outre, cette stipulation, dépourvue de toute ambiguïté, n’offrait pas à la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL la faculté de résilier de manière discrétionnaire le contrat et ne concernait pas toutes les informations transmises par les emprunteurs, mais uniquement celles de nature à compromettre le remboursement du crédit. En conséquence cette clause de déchéance du terme, qui se bornait à rappeler l’exigence de bonne foi lors de la conclusion du contrat, ne créait ainsi aucun un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Au surplus, la résiliation est licite alors qu’il est indiqué dans le protocole d’accord du 17 décembre 2024, signé par M. [Z] [X] et par Mme [S] [R], que la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL a eu confirmation de l’absence de conformité des relevés bancaires fournis par les emprunteurs au moment du prêt et, alors que le prêt était destiné à l’acquisition d’une résidence principale, que les emprunteurs avaient souscrit une assurance-propriétaire non occupant ; par ailleurs, il résulte d’un courrier électronique adressé le 10 août 2023 par M. [T] [L], analyste dans la lutte contre la fraude externe, que les bulletins de paie remis par les emprunteurs au moment de la souscription du contrat de crédit n’étaient pas conformes. Il en découle que la mise en œuvre de la résiliation intervenue le 17 octobre 2024 est conforme aux prévisions du contrat de prêt.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de déclarer la clause de déchéance comme abusive, de sorte la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL était en droit de se prévaloir de la déchéance du terme par application de l’article 18.2.b des conditions générales du contrat de prêt souscrit.

Sur l’existence d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible

L’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution prévoit qu’à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ; l’article R. 322-18 du même code ajoute que le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

Il résulte de la combinaison des articles L. 111-3 et de l’article L. 111-6 du code des procédures civiles d’exécution que constituent des titres exécutoires les actes notariés revêtus de la formule exécutoire qui constate une créance liquide et exigible.

Il résulte par ailleurs qu’en l’absence d’intention contraire des parties, la transaction, qui constitue un simple, acte déclaratif de droit, n’opère pas novation (Com., 22 mars 2005, n° 02-21.103, inédit).

En l’espèce, le commandement de payer valant saisie délivré le 09 septembre 2025 est fondé sur la copie exécutoire d’un acte reçu par Me [H] [V], notaire, en date du 31 mars 2021 contenant vente au profit de M. [Z] [X] et de Mme [S] [R] et prêt à ces derniers par la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL.

Il est stipulé dans cet acte que la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL a consenti à M. [Z] [X] et à Mme [S] [R] un prêt modulable d’une somme de 130.000 euros pour une durée de 297 mois ; il était précisé dans l’acte :

— que le crédit était remboursable en 297 échéances successives de 524,25 euros chacune,

— que la première échéance était fixée au : 10 mai 2021,

— que la dernière échéance extrême était fixée au : 10 janvier 2047,

— et que le taux annuel, hors assurance, était fixé à : 1,50 %.

Si par protocole d’accord du 17 décembre 2024, M. [Z] [X] et Mme [S] [R] se sont engagés solidairement à régler au CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL ont convenu que les emprunteurs la somme de 119.872,53 euros, suivant 48 mensualités, cet acte transactionnel ; l’article 2 du protocole précise que : "en cas de non-paiement à bonne date de la somme convenue en principal et intérêts au titre de la créance que le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL détient en vertu du prêt modulable N° 30066 10866 00020461402, le solde de la créance en principal, intérêts, frais et accessoires deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure préalable adressée à Monsieur [Z] [X] et Madame [S] [R] d’avoir à régler le montant de ces échéances en retard dans le délai d’un mois à compter de la présentation de la lettre recommandée avec avis de réception" (p. 3).

Il résulte de l’article 2 du protocole d’accord que les parties n’ont pas eu l’intention de substituer aux obligations issues de l’acte notarié celles contenues dans l’accord transactionnel ; il sera en outre observé que, par courriers recommandés avec demande d’avis de réception du 07 avril 2025, la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL a adressé à M. [Z] [X] et à Mme [S] [R] deux mises en demeure qui sont demeurées infructueuses, de sorte que, conformément aux stipulations de l’article 2 du protocole d’accord précité, le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL était en droit de solliciter le paiement des sommes qui lui étaient dues suivant l’acte notarié.

Le commandement de payer valant saisie présentait le décompte suivant étant précisé qu’il fixait la déchéance du terme à la date du 07 décembre 2023 :

Capital

— solde dû au 06 décembre 2023 – 118.572,93 euros,

— sous-total capital : – 118.572,93 euros,

Intérêts

— solde dû au 06 décembre 2023 – 102,33 euros

— courus du 07 décembre 2023 au 02 juin 2025 – 2.650,84 euros

— remboursement du 07 décembre 2023 au 02 juin 2025 332,81 euros

— sous-total intérêts : – 2.420,36 euros,

Assurance

— solde dû au 06 décembre 2023 – 17,19 euros

— remboursement du 07 décembre 2023 au 02 juin 2025 17,19 euros

— sous-total assurance 0 euro,

Frais

— solde dû au 06 décembre 2023 0,00 euro,

— sous-total frais : 0,00 euro.

Si une lettre datée du 07 décembre 2023 prononçant la déchéance du terme est versée aux débats, il n’est cependant pas établi que celle-ci ait été envoyée à M. [Z] [X] et à Mme [S] [R]. Invitée à présenter ses observations sur ce point au cours des délibérés, la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL n’a pas fourni la preuve de l’envoi du courrier daté du 07 décembre 2023, mais a dressé un nouveau décompte, arrêté au 02 février 2026, prenant en considération le fait que la résiliation était intervenue par acte du 17 octobre 2024:

Capital

— solde dû au 06 décembre 2023 – 118.572,93 euros

— remboursements du 15 octobre 2024 au 02 février 2026 230,48 euros

— régularisation du 15 octobre au 02 février 2026 – 485,71

Intérêts

— solde dû au 06 décembre 2023 – 102,33 euros

— courus du 15 octobre 2024 au 02 février 2026 – 2.319,59 euros

— remboursements du 15 octobre 2024 au 02 février 2026 102,33

Assurance

— solde dû au 06 décembre 2023 – 17,19 euros

— remboursements du 15 octobre 2024 au 02 février 2026 17,19 euros

Frais

— solde dû au 06 décembre 2023 0,00 euros

Ce décompte est conforme aux stipulations de l’acte notarié ; il apparaît que l’établissement bancaire a appliqué pour la période allant du 15 octobre 2024 au 02 février 2026 un taux d’intérêts de retard de 1,5% conformément aux stipulations des conditions générales.

Il s’en déduit qu’il convient de fixer la créance de l’établissement bancaire à la somme de 121.147,75 euros en principal, intérêts, frais et accessoires, arrêtée au 02 février 2026.

SUR LE CARACTERE REEL ET LA SAISISSABILITE DES DROITS SAISIS

Il résulte de la combinaison des articles L. 311-6 et R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution qu’à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution vérifie que la saisie immobilière porte sur des droits réels afférents aux immeubles ou leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

En l’espèce, il résulte de l’acte reçu par Me [H] [V], notaire, le 31 mars 2021 que M. [Z] [X] et Mme [S] [R] ont acquis en pleine propriété, à concurrence de la moitié chacun, les droits réels portant sur le lot n° 2 d’un bien immobilier situé [Adresse 4] (Val-de-Marne), ayant pour référence cadastrale : AO [Cadastre 2]. L’état hypothécaire (à la date du 29 octobre 2025) n’indique pas que ces droits auraient été cédés ou vendus ou seraient inaliénables.

Le commandement de payer valant saisie, délivré le 09 septembre 2025 à l’initiative de la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL vise précisément ce lot.

Il convient en conséquence de considérer que la saisie porte sur des droits réels saisissables dont sont titulaires les débiteurs.

SUR L’ORIENTATION DE LA PROCEDURE

L’article L. 322-1 du code des procédures civiles d’exécution indique que les biens sont vendus soit à l’amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication.

L’article R. 322-15, al. 2, du même code ajoute que le juge qui autorise la vente amiable s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

En l’absence de toute demande des débiteurs tendant à être autorisés à céder amiablement le bien, il convient d’ordonner la vente forcée du bien saisi suivant les modalités indiquées au dispositif de la présente décision.

SUR LA PUBLICITE

L’article R. 322-37 du code des procédures civiles d’exécution indique que juge de l’exécution peut être saisi par le créancier poursuivant, l’un des créanciers inscrits ou la partie saisie d’une requête tendant à aménager, restreindre ou compléter les mesures de publicité prévues aux articles R. 322-31 à R. 322-35 ; le juge tient compte de la nature, de la valeur, de la situation de l’immeuble et de toutes autres circonstances particulières.

Outre la réalisation des formalités de publicité de droit commun, eu égard à la nécessité d’assurer la large diffusion de la vente sur adjudication, il y a lieu d’autoriser la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL à diffuser les conditions et les modalités de la vente sur adjudication devant intervenir sur les sites internet : vench.fr et avoventes.fr.

SUR LES DEPENS

Aux termes de l’article R. 322-42 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de poursuite dûment justifiés par le créancier poursuivant et, le cas échéant, par le surenchérisseur sont taxés par le juge et publiquement annoncés avant l’ouverture des enchères.

Il y a en conséquence simplement lieu de rappeler que les frais occasionnés par les poursuites, en ce compris les dépens, feront l’objet d’une ordonnance de taxe avant l’ouverture des enchères, avec distraction au profit de M^e Florence CHOPIN, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel, prononcée par mise à disposition au greffe,

DIT n’y avoir lieu à déclarer abusive la clause de déchéance du prêt tiré du défaut de déclarations ou de fournitures d’informations sincères contenue dans l’acte reçu par Me [H] [V] le 31 mars 2021,

FIXE la créance de la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL à la somme de 121.147,75 euros en principal, intérêts, frais et accessoires, arrêtée au 02 février 2026,

CONSTATE que la saisie porte sur des droits réels saisissables,

ORDONNE la vente forcée du bien visé dans le commandement de payer aux fins de saisie immobilière délivré le 09 septembre 2025 et inscrit le 29 octobre 2025 sur le fichier immobilier tenu par le service de publicité foncière du Val-de-Marne, sous le numéro d’archivage provisoire 9404P02 S00197,

FIXE l’audience à laquelle sera procédé à la vente forcée au :

jeudi 16 avril 2026 à 9h30, salle A, B ou J,

AUTORISE la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL à faire procéder à la visite des biens saisis dans les jours précédant la vente entre 9h00 et 18h00, par le commissaire de justice territorialement compétent de son choix, à condition d’avertir les occupants des lieux au moins 7 jours à l’avance,

AUTORISE la société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL à publier l’avis prévu à l’article R. 322-32 du code des procédures civiles d’exécution sur les sites internet : vench.fr et avoventes.fr, outre les mesures de publicité habituellement pratiquées conformément aux articles R. 322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que les dépens seront compris dans les frais soumis à taxe, avec distraction au profit de M^e Florence CHOPIN, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

RAPPELLE qu’en cas d’appel et pendant tout le délai d’appel, l’exécution de la présente décision n’est pas suspendue.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION