Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 24 proxi fond, 6 janvier 2025, n° 24/01268

TJ Bobigny 6 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que Mme [K] n'a pas contesté les comptes approuvés et est donc tenue de payer les sommes réclamées.
Accepté
Préjudice causé par le retard de paiement
La cour a reconnu que le retard de paiement a mis en péril l'équilibre financier du syndicat, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts.
Rejeté
Demande d'échéancier de paiement
La cour a estimé que le montant proposé par Mme [K] était insuffisant pour résorber la dette dans un délai raisonnable.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 24 proxi fond, 6 janv. 2025, n° 24/01268
Numéro(s) :	24/01268
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Bruno ADANI
Cabinet(s) :	SELARL ADANI
Parties :	SOCIETE D' ETUDES & GESTION IMMOBILIERE DU NORD EST SEGINE

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/01268 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y2IZ

Minute :

25/00008

S.D.C. RESIDENCE PARC DE LA NOUE – [Localité 6], représenté par son syndic la SAS SOCIETE D’ETUDES & GESTION IMMOBILIERE DU NORD EST SEGINE

Représentant : Maître Bruno ADANI de la SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE

Madame [M] [K]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Bruno ADANI de la SELARL ADANI

Copie délivrée à :

Mme [M] [K]

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du SIX JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ;

par M^me Souad CHILLAOUI, juge du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois

Assistée de Madame Esther MARTIN, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 21 Novembre 2024

tenue sous la présidence de M^me Souad CHILLAOUI, juge du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois,

assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. RESIDENCE PARC DE LA NOUE – [Localité 6], représenté par son syndic la SAS SOCIETE D’ETUDES & GESTION IMMOBILIERE DU NORD EST SEGINE, dont le siège social est sis [Adresse 5], elle-même agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Bruno ADANI de la SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [M] [K], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon exploit de commissaire de justice du 31 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Parc de La Noue, sise, [Adresse 8] sur la commune de [Localité 6], représenté par son syndic, la société d’Etudes et de Gestion Immobilière du Nord Est (SEGINE), a fait citer Mme [M] [K] à comparaître devant la juridiction de céans, aux fins de le voir condamné à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :

—  4 581.59 €, majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du 24/11/2022 et jusqu’à parfait paiement,

—  1 500 € de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et la voir condamné au paiement des dépens de l’instance comprenant notamment le coût de l’inscription d’hypothèque.

A l’audience du 29/02/2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, détaille sa demande de paiement et explique que les transferts de fonds avec le précédent syndic ont été automatiquement réalisés. Il a été autorisé par note en délibéré à produire un nouveau décompte afin de vérifier les transferts des fonds entre l’ancien et le nouveau syndic. Il ajoute être opposé à tout délai de paiement.

Mme [M] [K], comparant en personne, indique la somme réclamée ne tient pas compte d’un versement de 600 euros effectué auprès de l’ancien syndic. S’agissant des appels de charges et de travaux impayés, elle sollicite un échéancier en proposant de solder l’arriéré par la mise en place d’un échéancier à hauteur de 20 euros par mois en sus des charges courantes. Elle précise vivre seule, percevoir un salaire de 1 700 euros par mois et avoir un crédit automobile en cours.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 25 avril 2024. A cette date, une réouverture des débats a été ordonnée afin de permettre la production par le demandeur d’un décompte mentionnant les règlements effectués auprès de l’ancien syndic.

A l’audience du 21 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil a produit un décompte complet et a maintenu l’intégralité de ces demandes. Bien que régulièrement convoquée, Mme [M] [K] n’est ni présente, ni représentée.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 6 janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ce qui a été précisé à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION,

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale laissant apparaître que Mme [M] [K] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot n° 10708

— le relevé de compte du copropriétaire pour la période comprise entre le 30/09/2021 et le 07/11/2024, pour les appels de charges et de travaux ainsi qu’un décompte distinct relatif aux frais qu’il estime nécessaires au recouvrement de sa créance,

— les appels de fonds correspondants,

— les procès-verbaux des assemblées générales du 17/04/2018, du 23/04/2019, du 18/02/2020, du 30/06/2021, du 19/10/2021, du 30/03/2022, du 17/05/2022, du 12/07/2023 et du 12/09/2023 ayant approuvé les comptes, ainsi que les certificats de non recours,

— le contrat de syndic mentionnant les tarifs appliqués aux actes réalisés

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la défenderesse à lui payer, au titre des charges impayées, la somme de 4 405.54 €, hors frais, selon décompte actualisé au 7 novembre 2024.

En l’absence de la défenderesse à l’audience de renvoi du 21 novembre 2024 et dans un souci de respect du principe du contradictoire, il y a lieu de tenir compte du décompte actualisé au 1er janvier 2024 produit à l’audience du 29 février 2024 qui fixe le montant de l’impayé de charges, hors frais, à la somme de 3 533.39 euros. Si Mme [M] [K] fait état d’un versement de 600 euros auprès du précédent syndic, il ne ressort pas du décompte actualisé au 7 novembre 2024, la preuve d’un tel règlement.

Mme [M] [K] qui ne démontre aucun paiement libératoire, sera condamnée au paiement de la somme de 3 533.39 €, au titre des charges et travaux sur la période comprise entre le 3ème trimestre 2021 et le 1er trimestre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais réclamés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, ainsi que l’a d’ailleurs jugé la Cour de cassation (3ème Civ., 7 octobre 2009, 08-19001, 08-19631).

Le syndicat des copropriétaires réclame la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 1 048.20 € au titre des frais de l’article 10-1, selon décompte arrêté au 22/12/2023.

Le contrat de syndic a été communiqué prend effet à compter du 12/09/2023 et précise la tarification des actes. En revanche, s’agissant des actes de rappel ou de mise en demeure qui ont pu être délivrés antérieurement, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de sa demande en paiement.

Les frais de constitution ou de transmission du dossier à l’avocat sont des actes élémentaires de gestion de la copropriété qui ne constituent pas des frais nécessaires au sens des dispositions susvisées.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucun frais au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le surplus de la demande en paiement sera rejeté.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose qu’au regard de la situation du débiteur et des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Mme [M] [K] sollicite un échéancier pour solder la dette à hauteur de 20 euros par mois. Elle explique vivre seule, percevoir un salaire de 1 700 euros et avoir un crédit à la consommation en cours.

Toutefois, compte tenu du montant de l’impayé de charges de 3 533.39 euros et du faible montant proposé au titre de l’échéance, il ne peut raisonnablement permettre de résorber la dette dans le délai de 24 mois accorder par la loi.

En conséquence, la demande de délai de paiement sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, il ressort de l’examen du compte du copropriétaire que cette dernière dès le 1er octobre 2021 s’est retrouvée en situation d’impayés régulière. La carence réitérée du copropriétaire a causé au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion.

Ce préjudice sera valablement indemnisé par la condamnation de Mme [M] [K] à lui payer la somme de 150 € de dommages et intérêts, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Le coût de lettre comminatoire de l’avocat du syndicat des copropriétaires doit être examiné sous l’angle de l’article 700 du code de procédure civile et non des dépens.

Mme [M] [K] succombe à l’instance et sera condamnée au titre des dépens comprenant notamment le coût de l’inscription d’hypothèque.

L’équité et le sens de la présente décision commande de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande formée au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’exécution provisoire des décisions de première instance est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 nouveau du code de procédure civile et rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction,

CONDAMNE Mme [M] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété de la Résidence Parc de La Noue, sise, [Adresse 8] sur la commune de [Localité 6], pris en la personne de son syndic, la société d’Etudes et de Gestion Immobilière du Nord Est (SEGINE), la somme de 3 533.39 euros, sur la période comprise entre le 3ème trimestre 2021 et le 1er trimestre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande formée au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE Mme [M] [K] de sa demande de délai de paiement ;

CONDAMNE Mme [M] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété de la Résidence Parc de La Noue, sise, [Adresse 8] sur la commune de [Localité 6], pris en la personne de son syndic, la société d’Etudes et de Gestion Immobilière du Nord Est (SEGINE), la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

DIT que les dépens qui comprendront le coût de l’inscription d’hypothèque.

RAPPELLE que l’exécution provisoire des décisions de première instance est de droit.

Ainsi jugé le 6 janvier 2025.

Et ont signé,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE