TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 6]-[Localité 5]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 19 Septembre 2025

AFFAIRE N° RG 24/04462 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QFGN

NAC : 72A

Jugement Rendu le 19 Septembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires LES PASSAGES NORD, situé [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS CLD IMMOBILIER, immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le numéro 328 899 901 dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Lidia MORELLI de la SELARL MORELLI, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Société J&J, société civile immobilière au capital de 1.000 euros, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéreo 532 504 107, dont le siège social est situé [Adresse 2]

défaillante

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Zahra BENTOUILA, greffière lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 16 janvier 2025 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 20 Juin 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 19 Septembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI J&J est propriétaire des lots numéros 10 et 137 au sein de la résidence en copropriété [7] sise [Adresse 4] à EVRY-COURCOURONNES (91000).

Par acte de commissaire de Justice en date du 24 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires LES PASSAGES NORD, représenté par son syndic en exercice, la SAS CLD IMMOBILIER, a fait assigner la SCI J&J devant le tribunal judiciaire d’EVRY-COURCOURONNES aux fins de condamner la SCI J&J à lui payer la somme de 7 597,08 euros au titre des charges de copropriété impayées au 29 mai 2024, appel du 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 957,58 euros à compter du 3 janvier 2024 et sur la totalité à compter de la date de signification de l’assignation, la somme de 582,05 euros en règlement des frais de recouvrement, la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts, la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens.

*

En l’état de ses dernières conclusions en demande régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 3 janvier 2025 et signifiées le 7 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires LES PASSAGES NORD, représenté par son syndic en exercice, la SAS CLD IMMOBILIER, sollicite le tribunal de :

Condamner la SCI J&J à lui payer la somme de 4 516,68 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er octobre 2024, appel du 4ème trimestre 2024 et appel fonds travaux 10/2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 957,58 euros à compter du 3 janvier 2024 et sur la totalité à compter de la date de signification de ses conclusions,

Ordonner la capitalisation des intérêts de retard dans les conditions de l’article 1154 du Code Civil,

Vu l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par l’article 90 de la loi du 13 juillet 2006 n°2006-872,

Condamner la SCI J&J à lui payer la somme de 698,01 euros en règlement des frais de recouvrement,

Condamner la SCI J&J à lui payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts,

Vu l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner la SCI J&J à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles,

Ordonner l’exécution provisoire,

Condamner la SCI J&J aux entiers dépens.

Au soutien, il explique que la défenderesse ne règlait plus les appels de fonds émis par le syndic et restait devoir à la date du 29 mai 2024 la somme de 7 597,08 euros purgée de tous frais, qu’il n’a cessé de tenter de parvenir au règlement amiable de sa créance, qu’après avoir reçu l’assignation en justice la SCI J&J a procédé à un règlement de 5 000,00 euros et qu’il entend donc actualiser sa créance.

Il ajoute que, le non paiement des charges de copropriété occasionne aux autres copropriétaires un préjudice certain en ce qu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires de la résidence et la bonne gestion de la copropriété qui ne dispose d’aucun autre patrimoine que celui constitué par les paiements réguliers des charges.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La SCI J&J, bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 janvier 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 20 juin 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires LES PASSAGES NORD produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SCI J&J qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 20 mars 2018, 17 avril 2019, 2 mars 2020, 30 mars 2021, 25 mai 2022, 25 avril 2023 et 22 mai 2024,

— un décompte, dans ses dernières écritures, des charges de copropriété et appels de fonds impayés arrêté au 1er octobre 2024, sur la période du 1er avril 2022 au 1er octobre 2024, provisions 10/2024 à 12/2024 et appel fonds travaux 10/2024 inclus, présentant un solde débiteur de 4 516,68 euros,

— les appels de fonds et charges sur la période considérée,

— le contrat de syndic,

— et un extrait du règlement de copropriété.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

A l’examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires LES PASSAGES NORD peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées au 1er octobre 2024, sur la période du 1er avril 2022 au 1er octobre 2024, appel provision 10/2024 à 12/2024 et appel fonds travaux 10/2024 inclus, s’élève à la somme de 4 516,68 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2024, date de la mise en demeure.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de la SCI J&J, laquelle ne se présume pas, au surplus dans un contexte où la défenderesse a effectué un versement conséquent depuis l’assignation pour diminuer sa dette.

Au surplus il ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’indemnisation.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires LES PASSAGES NORD réclame une somme de 698,01 euros au titre des frais de recouvrement.

Les frais intitulés, “Dossier avocat assignation” de 270,00 euros, “lettre comminatoire” de 84,00 euros, “Suivi contentieux” de 60,00 euros et “frais de procédure” ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.

Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.

Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès de la défenderesse.

Ces coûts pourront être inclus dans les frais irrépétibles.

De même que les frais de 55,00 euros au titre de la mise en demeure du 30 novembre 2023 ne sont pas fondés faute de justificatif des modalités d’envoi de celle-ci.

Seuls apparaissent fondés les frais “Dossier avocat lt comminatoire” de 60,00 euros, et les frais d’inscription d’hypothèque légale de 113,05 euros.

La défenderesse sera donc condamnéee à payer au syndicat des copropriétaires LES PASSAGES NORD la somme de 173,05 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI J&J, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Elle sera par ailleurs condamnée solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires LES PASSAGES NORD une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI J&J à payer au Syndicat des copropriétaires LES PASSAGES NORD la somme de 4 516,68 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er octobre 2024, sur la période du 1er avril 2022 au 1er octobre 2024, appel provision 10/2024 à 12/2024 et appel fonds travaux 10/2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2024, date de la mise en demeure, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires LES PASSAGES NORD de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts;

CONDAMNE la SCI J&J à payer au Syndicat des copropriétaires LES PASSAGES NORD la somme 173,05 euros au titre des frais de recouvrement;

CONDAMNE la SCI J&J à payer au Syndicat des copropriétaires LES PASSAGES NORD la somme de 1.200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la SCI J&J aux entiers dépens;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DIX NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,