TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

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Saisies immobilières

N° RG 26/00048 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB72M

N° MINUTE :

SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION

SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT rendu le 07 mai 2026

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 1] ([Adresse 2], représenté par son syndic, le CABINET N & H IMMOBILIER

Ayant élu domicile au Cabinet de Maître Eric SIMONNET, avocat au Barreau de Paris :

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Eric SIMONNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0839

DÉFENDERESSES

La société civile NASSOMA

RCS DE [Localité 1] : 507 848 372

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Damien CHEVRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0920

Débitrice saisie

SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS [Localité 4]

[Adresse 5]

[Localité 3]

ayant pour conseil M^e Philippe MARION, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E2181

non comparant, ni représenté

Créancier inscrit

Copie exécutoire et copie hypothécaire délivrées à :

M^e SIMONNET

Copie certifiée conforme délivrées à :

Me [Localité 5]

M^e MARION

Le :

JUGE : Bénédicte DJIKPA, 1ère vice-présidente adjointe, Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS.

GREFFIER : Madame Louisa NIUOLA

DÉBATS : à l’audience du 26 mars 2026 tenue publiquement,

Décision du 07 Mai 2026

Saisies immobilières

N° RG 26/00048 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB72M

JUGEMENT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe

réputé contradictoire

susceptible d’appel

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EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 25 novembre 2025, publié le 17 décembre 2025 au Service de la publicité foncière de [Localité 1] 2, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] a poursuivi la vente de biens et droits immobiliers appartenant à la société Nassoma, situés à cette adresse et plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par acte en date du 2 février 2026, le créancier poursuivant a assigné la partie saisie devant le juge de l’exécution de céans à l’audience d’orientation aux fins qu’il ordonne la vente forcée des biens et droits saisis en un seul lot sur la mise à prix de 18 904,28 euros, mentionne le montant de sa créance à la somme de 30 419,32 euros, ordonne l’aménagement judiciaire de la publicité sur Internet et, à titre subsidiaire, si la vente amiable était autorisée, fixe le montant minimum du prix de vente, taxe les frais de poursuites et dise que les émoluments de vente amiable seront perçus par l’avocat poursuivant conformément aux articles A. 444-191 et A. 444-91 du code de commerce. Il demande, en outre, la condamnation de La société Nassoma au paiement d’une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte du 4 février 2026, le commandement valant saisie immobilière a été dénoncé au Service des impôts des particuliers [Localité 1] [Localité 6] Nord, créancier inscrit.

Le créancier poursuivant et la débitrice saisie étaient représentés par leurs conseils à l’audience du 26 mars 2026.

Par conclusions notifiées par RPVA le 24 mars 2026 et soutenues à l’audience, le syndicat des copropriétaires a réitéré ses demandes initiales. Il a exposé avoir été habilité par l’assemblée générale des copropriétaires à engager la présente procédure de saisie immobilière et fait valoir que différentes mesures ont été préalablement engagées, en vain, afin de recouvrer sa créance. Il déclare, enfin, ne pas être opposé à la vente amiable des biens saisis.

Par conclusions notifiées par RPVA le 24 mars 2026 et soutenues à l’audience, la société Nassoma a demandé, à titre principal, le rejet de la procédure de saisie immobilière, à défaut d’habilitation du syndicat des copropriétaires et en raison de son caractère disproportionné, en l’absence de tentative d’exécution préalable. A titre subsidiaire, elle a demandé l’autorisation de vendre amiablement le bien saisi dans un délai de six mois.

Décision du 07 Mai 2026

Saisies immobilières

N° RG 26/00048 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB72M

MOTIFS DU JUGEMENT

L’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution dispose que, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Sur la contestation de la procédure de saisie immobilière

Aux termes de l’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

La société Nassoma conteste l’habilitation du syndic à initier la procédure de saisie immobilière à son encontre et invoque le caractère disproportionné de cette procédure.

Toutefois, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 27 mars 2024, versé aux débats, que le syndicat des copropriétaires poursuivant a autorisé son syndic à mettre en oeuvre une procédure de saisie immobilière et fixé la mise à prix.

En outre, le créancier poursuivant établit qu’avant la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière, il a interrogé le fichier Ficoba, qui n’a pas permis d’identifier de compte bancaire au nom de la débitrice.

En outre, il a pratiqué, une saisie conservatoire de créances le 8 août 2025, entre les mains de Mme [Y] pour recouvrer de nouvelles charges de copropriété, sans que la débitrice saisie ne fasse de proposition de règlement.

Dans ces conditions, étant encore rappelé que la créance dont le paiement est poursuivi porte sur des charges de copropriété désormais anciennes puisque arrêtées au 9 juillet 2024, il n’apparaît pas que la présente procédure présenterait un caractère disproportionné, inutile ou abusif.

Sur le montant de la créance

En l’espèce, le créancier poursuivant fonde ses poursuites sur un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 18 septembre 2025, signifié le 8 octobre 2025 à la société Nassoma et devenu définitif ainsi que cela résulte du certificat de non appel versé aux débats.

Conformément à ce jugement, la créance du syndicat des copropriétaires peut être mentionnée pour la somme de 30 419,32 euros, correspondant aux condamnations prononcées à l’encontre de la société Nassoma au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés au 9 juillet 2024, appel provisionnel du 3e trimestre 2024 inclus (28 919,32 euros) et au titre de l’article 700 du code de procédure civile (1 500 euros).

La créance sera mentionnée pour ce montant, outre les intérêts jusqu’à parfait paiement.

Décision du 07 Mai 2026

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Sur la vente amiable

Aux termes de l’article R. 322-21 de ce code, le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente ; le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

Aux termes de l’article R. 322-22 de ce code, le débiteur accomplit les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable. Il rend compte au créancier poursuivant, sur sa demande, des démarches accomplies à cette fin. Le créancier poursuivant peut, à tout moment, assigner le débiteur devant le juge aux fins de voir constater sa carence et ordonner la reprise de la procédure sur vente forcée.

Selon l’article R. 322-23 de ce code, le prix de vente de l’immeuble ainsi que toute somme acquittée par l’acquéreur à quelque titre que ce soit sont consignés auprès de la Caisse des dépôts et consignations, et acquis aux créanciers participant à la distribution ainsi que, le cas échéant, au débiteur, pour leur être distribués.

Selon l’article R. 322-24 de ce code, les frais taxés sont versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente.

En outre, selon l’article A. 444-191, V, du code de commerce, en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l’avocat poursuivant perçoit l’émolument perçu par les notaires en application de l’article A. 444-91 du même code.

L’article L. 322-4 de ce code dispose que l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix auprès de la Caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais de la vente et des frais taxés.

Selon l’article R. 322-25 de ce code, à l’audience à laquelle l’affaire est rappelée, le juge s’assure que l’acte de vente est conforme aux conditions qu’il a fixées, et que le prix a été consigné à la Caisse des dépôts et consignations, qui en donne récépissé. Il ne constate la vente que lorsque ces conditions sont remplies. Il ordonne alors la radiation des inscriptions d’hypothèque prises du chef du débiteur.

En l’espèce, la société Nassoma sollicite l’autorisation de vendre amiablement les biens et droits saisis.

Elle verse aux débats trois mandats de vente des biens saisis confiés aux agences Rente consulting, Junot et Sotheby’s, respectivement les 5 janvier 2026, 20 février 2026 et 24 février 2026, pour un prix de vente de 7 280 000 euros, les frais d’agence de 4% étant à la charge de la société Nassoma.

La vente envisagée serait conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien et des conditions économiques du marché et le créancier poursuivant ne s’y oppose pas.

Il convient par conséquent d’autoriser la vente amiable, en fixant le prix minimum net vendeur à la somme prévue au dispositif.

Cette autorisation suspend de plein droit le cours de la procédure jusqu’à la date de rappel de l’affaire fixée au dispositif du présent jugement, étant rappelé que ce délai, dans les termes de l’article R 322-21 alinéa 3, ne peut excéder quatre mois

Décision du 07 Mai 2026

Saisies immobilières

N° RG 26/00048 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB72M

Par application de l’article R. 322-21 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, le créancier poursuivant est, par ailleurs, bien fondé à solliciter la taxation de ses frais de poursuite.

Au regard du décompte produit et des justificatifs communiqués, ces frais seront taxés à la somme de 5 227,80 euros, laquelle s’ajoutera l’émolument prévu au profit de l’avocat du créancier poursuivant en application de l’article A. 444-191 V du code de commerce.

Il sera rappelé que l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix net vendeur dans les conditions fixées par l’article L. 322-4 du code des procédures civiles d’exécution, soit à la Caisse des Dépôts et Consignations, et justification du paiement des frais taxés, outre l’émolument prévu à l’article A 444-191 V du code du commerce, par l’acquéreur en sus du prix de vente entre les mains du créancier poursuivant conformément aux dispositions de l’article R. 322-24 du code des procédures civiles d’exécution.

Les dépens suivront le sort des frais taxables.

Il n’y a pas lieu, enfin, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Exécution, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Mentionne le montant total retenu pour la créance à l’encontre de la société Nassoma à la somme de 30 419,32 euros, outre les intérêts jusqu’à parfait paiement

Taxe les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 5 227,80 euros, à laquelle s’ajoutera l’émolument prévu à l’article A 444-191 V du code du commerce,

Autorise la partie saisie à poursuivre la vente amiable des droits et biens immobiliers saisis dans les conditions prévues aux articles R 322-21 à R 322-25 du code des procédures civiles d’exécution,

Dit que le prix de vente en principal ne pourra être inférieur à 5 500 000 euros,

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du jeudi 3 septembre 2026 à 9h30,

Rappelle que la présente décision autorisant la vente amiable suspend le cours de la procédure d’exécution, à l’exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leurs créances,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que les dépens suivront le sort des frais taxables.

La Greffière La Juge de l’exécution