TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 4]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 17 DECEMBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/11785 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2F3A

N° de MINUTE : 25/01603

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 10] [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société SEGINE, SAS,

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître [U], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0263

C/

DEFENDEUR

Monsieur [L] [G]

[Adresse 9]

[Localité 3]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 22 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [G] est propriétaire du lot n°766 de la résidence [Adresse 8] sise [Adresse 6] [Localité 11] (93).

Par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sise [Adresse 6] [Localité 11] (93), représenté par son syndic en exercice, la société SEGINE, a fait assigner Monsieur [L] [G] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER Monsieur [L] [G] au paiement de la somme de 9.602,24 euros en principal, appel de charges du quatrième trimestre 2024 inclus, majorée des intérêts légaux sur la somme de 4.926,69 euros, à compter du 19 février 2024, puis sur celle de 6.041,20 euros, à compter du 30 avril 2024 et à compter de la présente assignation pour le surplus ;

Le CONDAMNER de même au paiement de la somme de 2.200 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi que celle de 1.800 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile, et en tous les dépens qui comprendront les frais de sommation de payer.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [L] [G], propriétaire d’un lot au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement, malgré un protocole mis en place pour échelonner les paiements. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [L] [G] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [L] [G] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 06 mai 2025 et fixée à l’audience du 22 octobre 2025. Elle a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [L] [G];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 mai 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes pour les périodes allant du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 ainsi que les budgets prévisionnels pour les périodes allant du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025, dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic applicable du 04 juillet 2024 au 30 juillet 2027

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme de 1242,22 euros se décomposant comme suit :

— honoraires de mise en demeure du 19 février 2024 de 43,20 euros,

— honoraires de relance après mise en demeure du 12 mars 2024 de 20 euros,

— honoraires dossier transmis à l’auxiliaire de justice du 12 avril 2024 de 204 euros,

— honoraires Transmission dossier avocat du 08 novembre 2024 de 500 euros,

— honoraires de constitution d’hypothèque du 08 novembre 2024 de 285,60 euros,

— sommation de payer / [F] et [M] du 13 mai 2024 de 189,42 euros.

En l’espèce, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er avril 2022 et le 1er octobre 2024 a été de 9.770,49 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 1.410,47 euros.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [L] [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.360,02 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 30 avril 2024, date de la sommation de payer notifiée à Monsieur [L] [G], sur la somme de 5.614,58 euros et à compter de l’assignation pour le surplus. Il n’est en effet pas justifié de l’envoi de la mise en demeure du 19 février 2024 selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967. En outre, la somme de 6.041,20 euros retenue par le syndicat des copropriétaires comme étant due au 30 avril 2024 ne peut être prise en compte, celle-ci incorporant des frais de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, qui ne constituent pas des charges de copropriété.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, s’il n’est pas sollicité en tant que telle de condamnation au paiement des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au vu de la somme sollicitée au titre des charges impayées, que celle-ci inclut lesdits frais, ainsi que le démontrent l’extrait de compte transmis et les moyens développés par le syndicat des copropriétaires dans son assignation. Il sera donc considéré que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1 052,80 euros au titre des frais susvisés.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 12 mars 2024.

Il est dès lors mal fondé à sollicité le recouvrement des frais exposés avant cette date, soit en l’espèce les frais afférents à la mise en demeure du 19 février 2024.

Il ne peut de surcroît être fait droit aux demandes au titre des « honoraires de relance après mise en demeure » du 12 mars 2024 à hauteur de 20 euros et des « honoraires dossier transmis à l’auxiliaire de justice » du 12 avril 2024 à hauteur de 204 euros, faute de disposer du contrat de syndic en vigueur à cette date, seul à même d’établir si de tels frais y étaient prévus ainsi que leur tarification.

Il convient également de déduire les frais d'« honoraires Transmission dossier avocat » du 08 novembre 2024 à hauteur de 500 euros qui, bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification par le syndicat des copropriétaires de diligences particulières ou inhabituelles effectuées à cet égard.

Enfin, il ne peut être fait droit à la demande au titre des « honoraires de constitution d’hypothèque » du 08 novembre 2024 à hauteur de 285,60 euros, faute de justifier en procédure de la réalité de cet acte.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, Monsieur [L] [G] n’a effectué qu’un seul paiement de ses charges de copropriété entre le 1er avril 2022 et le 2024 ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation. De plus, alors que le syndic a mis en place un échéancier de paiement, il apparaît que Monsieur [L] [G] n’a pas respecté les termes de cet accord.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [L] [G], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [L] [G] sera condamné aux entiers dépens, en ce compris les frais de sommation de payer du 30 avril 2024, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [L] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sise [Adresse 7] (93), représenté par son syndic en exercice, la société SEGINE, la somme de 8.360,02 euros au titre des charges courantes et appels de fonds de travaux impayés dus pour la période du 1er avril 2022 au 1er octobre 2024, quatrième trimestre 2024 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4.883,49 euros à compter du 30 avril 2024 sur la somme de 5.614,58 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sise [Adresse 7] (93), représenté par son syndic en exercice, la société SEGINE, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées ;

CONDAMNE Monsieur [L] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sise [Adresse 7] (93), représenté par son syndic en exercice, la société SEGINE, la somme de 500 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [L] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sise [Adresse 6] [Localité 11] (93), représenté par son syndic en exercice, la société SEGINE, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [G] aux entiers dépens, en ce compris les frais de sommation de payer du 30 avril 2024.

Fait au Palais de Justice, le 17 décembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT