TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00280 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2SWW

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 JUILLET 2025

MINUTE N° 25/00955

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 16 Juin 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LA SOCIETE [Localité 7] PILIER, dont le siège social est sis [Adresse 5] / FRANCE

représentée par Maître Nelson SEGUNDO de la SELAS RACINE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0301

ET :

LA SOCIETE H2P DIFFUSION, dont le siège social est sis [Adresse 2] / FRANCE

représentée par M^e Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0436

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 26 novembre 2012 à effet du 1er décembre 2012, la société [Localité 7] PILIER (auparavant la société GNVS) a donné à bail à la société H2P DIFFUSION des locaux dépendant du centre commercial « centre d’affaires du Pilier » situé [Adresse 3], pour une durée de 12 années à compter du 1er décembre 2012, moyennant un loyer annuel initial de 90.000 euros hors charges et hors taxes et destinés à une activité de commerce de gros et demi-gros de vêtements et chaussures.

Un litige est survenu entre les parties à propos du libre accès au site et de ses conséquences sur l’activité du preneur, suite à la pose par le bailleur d’une barrière surveillée par un agent de sécurité et d’un volet métallique.

Par ordonnance du 15 mai 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny, saisi par la société H2P DIFFUSION, a rejeté ses demandes visant à rétablir l’accès sans restriction au site, tout en rappelant au bailleur son obligation d’assurer un accès libre et sans entrave aux locaux loués pendant les horaires d’ouverture du site.

La société [Localité 7] PILIER a entrepris d’importants travaux de démolition sur le site.

Par acte de commissaire de justice délivré le 30 janvier 2024, la société [Localité 7] PILIER a fait signifier à la société H2P DIFFUSION un congé portant refus de renouvellement du bail commercial et offre d’indemnité d’éviction à effet du 30 novembre 2024.

La société H2P DIFFUSION a de nouveau saisi le juge des référés aux fins d’obtenir, en substance, la condamnation sous astreinte de la société [Localité 7] PILIER à cesser les travaux de démolition et permettre au preneur de poursuivre son activité dans des conditions normales, et à lui verser une provision de 30.000 euros au titre des manquements à son obligation de délivrance et de jouissance paisible des lieux. Par ordonnance du 24 février 2025, le juge des référés a débouté la société H2P DIFFUSION de l’ensemble de ses demandes.

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Aucun accord amiable n’étant intervenu sur le montant de l’indemnité d’éviction, la société AUBERVILLIERS PILIER, par acte délivré le 4 février 2025, a assigné la société H2P DIFFUSION devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny, statuant en référé, au visa des articles L. 145-14 et L.145-28 du code de commerce et de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de :

— A titre principal, fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’éviction due à la société H2P DIFFUSION à la somme de 165.000 euros et le montant de l’indemnité d’occupation due par la société H2P DIFFUSION à la somme de 118.400 euros par an, hors charges et hors taxe, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux,

— A titre subsidiaire, ordonner une expertise,

— Réserver les dépens.

A l’audience du 10 avril 2025, à laquelle les deux parties ont comparu, l’affaire a été renvoyée au 16 juin 2025, notamment pour leur permettre de rencontrer un médiateur pour un rendez-vous d’information à la médiation.

A l’audience du 16 juin 2025, la société [Localité 7] PILIER indique que la médiation a échoué et sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

En défense, la société H2P DIFFUSION demande au juge des référés de :

— Débouter la société [Localité 7] PILIER,

— Désigner un expert pour fixer les indemnités d’éviction et d’occupation dues de part et d’autre, de fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due à compter du 1er décembre 2024 au dernier loyer contractuel,

— Condamner la société [Localité 7] PILIER à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées et soutenues à l’audience.

MOTIFS

Selon l’article L 145-14 du code de commerce, s’il refuse le renouvellement du bail, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L 145-17 et suivants du même code, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Conformément aux dispositions de l’article L145-28 du code de commerce, le locataire est tenu, jusqu’à ce qu’il ait quitté les lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation.

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

En l’espèce, au vu des circonstances de litige et des éléments produits aux débats, il est manifeste que la fixation, même à titre provisionnel, des indemnités d’éviction et d’occupation ne relève nullement de l’évidence et que le différend opposant les parties justifie d’accueillir la demande d’expertise, les deux parties disposant d’un intérêt légitime à établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

Il sera donc fait droit à la demande dans les termes du dispositif ci-dessous, aux frais avancés de la société [Localité 7] PILIER.

A ce stade, il n’est pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Ordonnons une expertise et désignons en qualité d’expert :

M. [P] [C]

Cabinet FRUCHTER & [C]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Tél : [XXXXXXXX01]

Fax : 01.49.24.04.94

Port. : 06.20.56.85.30

Email : [Courriel 8]

Expert près la cour d’appel de [Localité 9]

avec pour mission, les parties et leurs conseils régulièrement convoqués, après avoir pris connaissance du dossier :

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, même détenus par des tiers ;

— s’entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix, après avoir avisé les parties ;

— visiter les lieux sis [Adresse 3], les décrire, les photographier, en cas de contestation les mesurer, dresser, le cas échéant, la liste des salariés employés par la société dans ces locaux et sur ce fonds ;

— rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, et fournir au tribunal tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, en précisant notamment :

la valeur marchande du fonds de commerce,les frais normaux de déménagement et de réinstallation,les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur,les préjudices éventuellement engendrés par la perte des contrats de fourniture, par les indemnités de résiliation ou de remboursement anticipé des prêts attachés au fonds, par les frais et indemnités de licenciement du personnel, par la perte du mobilier et tous autres préjudices directement induits par l’éviction ;

— fournir les éléments d’appréciation d’indemnité d’occupation qui pourrait être due par le locataire jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction ou jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— faire généralement toutes constatations, observations et suggestions utiles pour parvenir à la solution du litige ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original au greffe du tribunal judiciaire de Bobigny, service du contrôle des expertises, avant le 27 février 2026, sauf demande de prorogation de ce délai dûment motivée adressée en temps utiles auprès du juge du contrôle ;

Disons que l’expert devra, lors de l’établissement de sa première note aux parties, indiquer les pièces nécessaires à sa mission, le calendrier de ses opérations et le coût prévisionnel de la mesure d’expertise ;

Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci un pré-rapport de ses observations et constatations ;

Disons que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

Fixons à la somme de 5.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par l’OPH d’Aubervilliers entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal avant le 26 septembre 2025 ;

Disons que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Déboutons pour le surplus ;

Disons que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens et de ses frais irrépétibles ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 23 JUILLET 2025.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Mallorie PICHON