TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 6]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 25/04174 – N° Portalis DB3S-W-B7J-27SK

Minute : 25/300

S.D.C. RESIDENCE EMMANUEL

Représentant : Maître Dominique TOURNIER de la SCP TOURNIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0263

C/

Madame [W] [I]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 25 Septembre 2025 par Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assisté de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 Juillet 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assisté de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de la Résidence EMMANUEL, demeurant [Adresse 5]

représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ,SAS

[Adresse 3]

ayant pour avocat Maître Dominique TOURNIER de la SCP TOURNIER, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [W] [I],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [W] [I] est copropriétaire des lots 8, 54 et 73, au sein de la résidence « EMMANUEL » sise [Adresse 5] à [Localité 10], résidence soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Madame [W] [I] ne s’acquitte qu’irrégulièrement des charges de copropriété afférentes à ses lots.

Trois mises en demeure et une sommation de payer délivrée le 20 janvier 2025 à Madame [W] [I], sont demeurées infructueuses.

Par exploit d’huissier en date du 3 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence « EMMANUEL » sis [Adresse 5] à [Localité 10], représenté par son syndic la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, SAS, dont le siège est sis [Adresse 3] à [Localité 8], a fait assigner Madame [W] [I] devant le Tribunal de proximité du RAINCY, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

3 785,39 euros au titre des charges de copropriété impayées, 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 115,60 euros à compter du 23 novembre 2023, puis sur la somme de 1 115,64 euros à compter du 9 août 2024, puis sur la somme de 2 031,53 euros à compter du 12 novembre 2024, puis sur la somme de 3 590,06 euros à compter du 20 janvier 2025, puis à compter de la présente assignation pour le surplus,2 300 euros à titre de dommages et intérêts,1 600 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,Et, sa condamnation aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de la sommation de payer.SOUS TOUTES RESERVES.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 juillet 2025.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, actualise ses demandes à hauteur de la somme de 6 310,15 euros, dont 1 201,60 euros de frais de recouvrement, 3 ème trimestre 2025 inclus. Le syndicat s’oppose à l’octroi de délais de paiement sollicités en défense. Il s’en remet pour le reste à ses écritures initiales figurant supra.

Madame [W] [I] comparaît. Elle expose que ses locataires ne paient pas les loyers de l’appartement objet des charges impayés ce qui l’a mis dans les difficultés. Elle a décidé de mettre en vente son appartement pour apurer sa dette et sollicite des délais se proposant de payer 50 euros par mois en sus des charges courantes, dans l’attente de la vente de son appartement.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande au titre des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, au soutien de sa demande principale, le Syndicat des copropriétaires, verse aux débats :

La matrice cadastrale,Le décompte des charges arrêtés au 1er juillet 2025,Les mises en demeure et AR du 23 novembre 2023, des 9 août et 12 novembre 2024 et de relance du 3 décembre 2024,La sommation de payer en date du 20 janvier 2025,Les appels de fonds trimestriels du 4 ème trimestre 2023 au 3 ème trimestre 2025,Les procès-verbaux des assemblées générales du 17 juin 2023 et du 14 novembre 2024,Le contrat de syndic.

Au vu des pièces produites, il est établi que Madame [W] [I] est redevable d’un solde à devoir de 5 108,55 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 3 ème trimestre 2025 inclus.

En conséquence, Madame [W] [I] sera condamnée au paiement de la somme de 5 108,55 euros, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1 115,60 euros à compter de la mise en demeure du 23 novembre 2023 déduction à opérer des frais de recouvrement antérieurs à cette date, puis sur la somme de 1 115,64 euros à compter de la mise en demeure 9 août 2024 déduction à opérer des frais de recouvrement antérieurs à cette date, puis sur la somme de 2 031,53 euros à compter du 12 novembre 2024 déduction à opérer des frais de recouvrement antérieurs à cette date, puis sur la somme de 3 590,06 euros à compter de la sommation de payer du 20 janvier 2025 déduction à opérer des frais de recouvrement antérieurs à cette date, puis à compter de l’ assignation du 3 mars 2025 pour le surplus, déduction à opérer de l’intégralité des frais de recouvrement antérieurs à cette date,

Sur la demande au titre des frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2506-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce le syndicat de copropriétaires réclame le paiement d’une somme totale de frais de recouvrement d’un montant de 1 201,60 euros :

Seront retenus et mis à la charge de la copropriétaire :

Les frais de mise en demeure du 23 novembre 2023, du 9 août 2024, du 12 novembre 2024 pour la somme de 48 euros, soit un total de 144 euros, ainsi que la relance en date 3 décembre 2024, pour un montant de 37 euros. Ces frais, utiles à la présente procédure, sont prévus au contrat de syndic pour des montants inférieurs à ceux facturés, les mises en demeure et relance sont produites ainsi que la preuve de leur envoi en recommandé avec accusé de réception.De même sera retenu au titre des frais de recouvrement le coût de la sommation de payer (produite à la cause) en date du 20 janvier 2025 pour la somme de 178,18 euros selon facture. Cette somme sera déduite des dépens.

Seront exclus :

Les intérêts de retard pour la somme de 9,31 euros, en date du 3 décembre 2024, sur le décompte, intérêts de retard dont il est tenu compte par ailleurs.Les frais d’un montant de 133,11 euros de commissaire de justice, en date du 10 mars 2024 sur le décompte, et pour lesquels le tribunal ne dispose d’aucun justificatif.Les frais de constitution de dossier (350 euros) et de transmission à avocat (350 euros) en date du 8 janvier 2025 sur le décompte ; il convient en effet de relever que, si ces prestations sont bien prévues au contrat de syndic, elles sont assorties de la mention : « uniquement en cas de diligences exceptionnelles » qui ne sont pas démontrées en l’espèce.

Ces frais, pour les deux dernières mentions ne seront pas mis à la charge de la débitrice pour répondre aux exigences de l’article 1353 du Code civil.

En conséquence, Madame [W] [I] au vu de l’ensemble de ces éléments, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 359,18 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Cette somme portera intérêts à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement :

Considérant, d’une part, le statut de propriétaire bailleur de la défenderesse, et d’autre part, la modicité de la somme mensuelle proposée en sus des charges courantes pour apurer la dette, le tribunal estime qu’il convient de ne pas attribuer de délais de paiement à Madame [W] [I].

La demande de délais de paiement sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce en n’acquittant pas régulièrement ses charges de copropriété sans motif légitime, malgré trois mises demeure et un sommation de payer dont il est justifié, Madame [W] [I] a commis une faute, qui a contraint la copropriété à faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs, ainsi qu’à engager la présente action, ce préjudice direct et certain étant distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, Madame [W] [I] sera condamnée au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, Madame [W] [I] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, dont sera exclu le coût de la sommation de payer du 20 janvier 2025 retenue au titre des frais de recouvrement.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires, la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, la présente procédure ayant été nécessaire pour permettre l’apurement de l’arriéré de charges de copropriété.

En conséquence, Madame [W] [I] sera condamnée au paiement de la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

CONDAMNE Madame [W] [I] qui réside [Adresse 2] à [Localité 4], à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence « EMMANUEL » sis [Adresse 5] à [Localité 10], représenté par son syndic la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, SAS, dont le siège est sis [Adresse 3], la somme de 5 108,55 euros (cinq mille cent huit euros et cinquante-cinq centimes), au titre des charges impayées, 3 ème trimestre 2025 inclus ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal sur la somme de 1 115,60 euros à compter de la mise en demeure du 23 novembre 2023 déduction à opérer des frais de recouvrement antérieurs à cette date, puis sur la somme de 1 115,64 euros à compter de la mise en demeure 9 août 2024 déduction à opérer des frais de recouvrement antérieurs à cette date, puis sur la somme de 2 031,53 euros à compter du 12 novembre 2024 déduction à opérer des frais de recouvrement antérieurs à cette date, puis sur la somme de 3 590,06 euros à compter de la sommation de payer du 20 janvier 2025 déduction à opérer des frais de recouvrement antérieurs à cette date, puis à compter de l’assignation du 3 mars 2025 pour le surplus, déduction à opérer de l’intégralité des frais de recouvrement antérieurs à cette date,

CONDAMNE Madame [W] [I], à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence « EMMANUEL » sis [Adresse 5] à [Localité 10], représenté par son syndic la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, SAS, la somme de 359,18 euros (trois cent cinquante-neuf euros et dix-huit centimes), au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [W] [I], à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence « EMMANUEL » sis [Adresse 5] à [Localité 10], représenté par son syndic la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, SAS, la somme de 300 euros (trois cents euros), à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [W] [I], à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence « EMMANUEL » sis [Adresse 5] à [Localité 10], représenté par son syndic la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 600 euros (six cents euros), sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [W] [I] aux entiers dépens de l’instance, dont sera exclu le coût de la sommation de payer du 20 janvier 2025, retenue au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE Syndicat des copropriétaires de la résidence « EMMANUEL » sis [Adresse 5] à [Localité 10], de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT