TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/02304 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2CS4

Minute : 25/00419

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 12] HABITAT

Représentant : M. [T] [U] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Monsieur [V] [G]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Juin 2025

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 12] HABITAT

[Adresse 5]

[Localité 8]

représenté par Monsieur [T] [U] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [G]

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 9]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 16 Mai 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Par contrat établi sous seing privé le 23 août 2017, [Localité 12] Habitat, aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, a donné à bail à Monsieur [V] [G] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 4], à [Localité 13], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 340,93, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d’un dépôt de garantie de 340,93 euros.

Par ordonnance de référé en date du 19 mai 2023, M. [V] [G] a été condamné à régler à l’OPH Montreuillois, venant aux droits de [Localité 12] Habitat, la somme de provisionnelle de 3299,77 euros à valoir sur la dette locative échue au 4 avril 2023, terme de mars 2023 inclus. Il a été autorisé à se libérer de cette somme sur une durée de 12 mois par 11 versements mensuels de 274 euros, le solde devant être versé à la 12ème mensualité, sauf meilleur accord des parties.

Cette décision a été signifiée à M. [V] [G] par acte de commissaire de justice en date du 14 juin 2023.

Le 12 avril 2024, Est Ensemble Habitat a fait délivrer à M. [V] [G] un commandement de payer la somme en principal de 4228,81 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 avril 2024, et de justifier d’une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.

PROCEDURE

Est Ensemble Habitat a ensuite fait assigner M. [V] [G] en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] par un acte de commissaire de justice du 27 septembre 2024 aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et pour défaut de production de l’attestation d’assurance et par voie de conséquence la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion du défendeur et celle de tous occupants de son chef des locaux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier au besoin,

— dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner le défendeur au paiement :

— de la somme provisionnelle de 4268,34 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 août 2024 à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l’audience même en cas de non-comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de la date de l’assignation,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef,

— de la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’appui de ses prétentions, le requérant a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que le locataire a cessé de régler régulièrement les loyers, qu’un commandement de payer lui a été délivré par exploit de commissaire de justice ; qu’il n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, qu’en outre, alors que lui a été délivré un commandement de justifier d’une assurance, il n’a pas non plus produit son attestation d’assurance, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 20 décembre 2024, la partie demanderesse, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 6194,06 € arrêtée au terme du mois de novembre 2024 inclus. Elle a indiqué qu’en outre, l’attestation justifiant d’une assurance couvrant les risques locatifs ne lui a pas été transmise. Elle a en conséquence maintenu l’ensemble de ses demandes. Elle a précisé que M. [G] a d’ores et déjà été condamné en 2023 au paiement d’une dette locative et qu’il convient en conséquence de déduire du montant réclamé les sommes pour lesquelles une condamnation a d’ores et déjà été obtenue.

M. [V] [G], cité a étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025 puis a fait l’objet d’une réouverture des débats afin de permettre la comparution du défendeur.

A l’audience du 16 mai 2025, la partie demanderesse, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 8067,73 € arrêtée au terme du mois d’avril 2025 inclus. Elle a indiqué que le locataire a repris récemment le paiement du loyer courant. Elle n’est pas opposée à l’octroi éventuel de délais de paiement au défendeur, suspensifs des effets de la clause résolutoire, si celui- ci présente en cours de délibéré une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs.

M. [V] [G], comparant, a expliqué avoir procédé le jour même à un règlement de 1000 euros. Il a indiqué avoir obtenu la carte lui permettant d’exercer la profession de VTC, ce qui lui permettra de percevoir des ressources importantes très prochainement. Il a expliqué avoir à charge son épouse et trois enfants. Il a sollicité l’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant d’apurer la dette par des versements mensuels de 400 euros, en sus du paiement du loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

Par note en délibéré expressément autorisée, Est Ensemble Habitat s’est désisté de sa demande tendant à l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d’une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs, suite à la réception d’une attestation d’assurance envoyée au tribunal par le défendeur, et a fait parvenir un décompte réactualisé au 3 juin 2025 ne faisant apparaitre aucun règlement de 1000 euros.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

Il convient de constater le désistement d’Est Ensemble Habitat de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 16] par la voie électronique le 8 octobre 2024 soit plus de six semaines avant la première audience du 27 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Est Ensemble Habitat justifie avoir saisi le 3 avril 2023 la caisse d’allocations familiales, pour une situation d’impayé locatif persistant depuis cette date, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 23 août 2017 contient une clause résolutoire pour défaut du paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 avril 2024 pour la somme en principal de 4228,81 € arrêtée au 9 avril 2024 au titre de l’arriéré locatif échu à cette date, laissant au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter.

Ce commandement, même s’il est déduit de ses causes les sommes ayant d’ores et déjà fait l’objet d’une condamnation, est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 juin 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Est Ensemble Habitat produit un décompte actualisé indiquant que M. [V] [G] reste lui devoir la somme de 8067,73 € arrêtée au 14 mai 2025 incluant l’échéance d’avril 2025.

M. [V] [G], comparant, a indiqué avoir procédé à un règlement de 1000 euros le 16 mai 2025. Ce paiement, dont il n’est pas justifié à l’audience, n’apparait pas sur le décompte réactualisé en date du 3 juin 2025 produit par Est Ensemble Habitat en cours de délibéré. Cette somme ne sera par conséquent pas déduite des sommes réclamées.

En l’espèce, le décompte inclut des pénalités appliquées au défaut de réponse du locataire à l’enquête réalisée annuellement par le bailleur social pour la somme de 38,10 €. En l’absence du justificatif des diligences mises en œuvre par Est Ensemble Habitat pour réaliser cette enquête, ces pénalités seront déduites de la créance.

Sera également déduit du montant réclamé les frais de procédure pour 153,98 euros, qui selon leur nature, peuvent être inclus dans les dépens.

Doit également être pris en considération la précédente condamnation de M. [G] au paiement des loyers arrêtés à la date du 4 avril 2023. Au regard du décompte produit, il apparait que les règlements suivants doivent être affectés au paiement de cette condamnation à savoir :

— le rappel APL de 393,03 euros effectué le 5 avril 2023,

— la somme de 274 euros réglée en sus du paiement du loyer courant le 29 février 2024, et correspondant aux délais imposés dans l’ordonnance de référé en date du 19 mai 2023,

— la somme de 274 euros réglée en sus du paiement du loyer courant le 6 mai 2024, et correspondant aux délais imposés dans l’ordonnance de référé en date du 19 mai 2023.

Ainsi, reste du sur la condamnation prononcée le 19 mai 2023 la somme de 2359,14 euros qu’il convient de déduire de la somme réclamée au titre de la présente instance.

Par conséquent, M. [V] [G] sera condamné à verser à Est Ensemble Habitat la somme provisionnelle de 5 516,51 € à valoir sur la dette locative due du 5 avril 2023 au 14 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1893,96 euros à compter du 27 septembre 2024, date de l’assignation, et sur le surplus à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, le défendeur propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière décrite, il est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. En outre, le bailleur n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement au locataire selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Cela signifie qu’il ne sera pas expulsé.

En revanche, s’il ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

En outre, dans l’hypothèse où le défendeur ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires

M. [V] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Est Ensemble Habitat, M. [V] [G] sera condamné à lui verser une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort ;

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence ;

CONSTATONS le désistement d’Est Ensemble Habitat de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d’une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail conclu le 23 août 2017 entre [Localité 12] Habitat, aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, et M. [V] [G] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 4], à [Localité 13], sont réunies à la date du 12 juin 2024 ;

CONDAMNONS M. [V] [G] à verser à Est Ensemble Habitat à titre provisionnel la somme de 5 516,51 € à valoir sur la dette locative due du 5 avril 2023 au 14 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1893,96 euros à compter du 27 septembre 2024, et sur le surplus à compter de la présente décision ;

AUTORISONS M. [V] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 153 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêt ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

CONSTATONS EN CE CAS la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [V] [G] portant sur le logement 301, situé [Adresse 3] à [Localité 13] ;

AUTORISONS EN CE CAS l’expulsion de M. [V] [G] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux ;

RAPPELONS EN CE CAS que le sort des meubles laissés éventuellement dans les lieux est prévu aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS EN CE CAS M. [V] [G], à payer à Est Ensemble Habitat une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, et ce, à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS M. [V] [G] à verser à Est Ensemble Habitat une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [V] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 23 juin 2025.

La greffière, Le juge