TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Agnès COUTANCEAU-BOUL

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/02304 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7HKM

N° MINUTE :

1

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 04 novembre 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 4] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [I] [G] [K], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne assistée de M^e Agnès COUTANCEAU-BOUL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B367

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C7505620259178 du 03/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 septembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 novembre 2025 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 04 novembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/02304 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7HKM

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 11 février 2015, [Localité 4] HABITAT – OPH a donné en location à Madame [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer de 309,77 euros par mois.

Madame [E] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, [Localité 4] HABITAT – OPH lui a fait délivrer le 18 septembre 2024 un commandement de payer faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 8549,79 euros, mais celui-ci se s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2025, PARIS HABITAT – OPH a fait assigner en référé Madame [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue aux conditions générales du contrat de bail et visée dans le commandement de payer délivré le 18 septembre 2024,

▸ constater la résiliation du bail sur le local d’habitation sis [Adresse 2] à compter du 19 novembre 2024,

▸ en conséquence ordonner l’expulsion sans délai de Madame [E] et de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

▸ condamner à titre provisionnel Madame [E] à lui payer une indemnité d’occupation au titre du local d’habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

▸ condamner à titre provisionnel Madame [E] à lui payer la somme de 9047,46 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance d’octobre 2024 incluse, selon décompte arrêté au 26 novembre 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 18 septembre 2024,

▸ condamner Madame [E] à lui payer la somme de 390 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’établissement des deux commandements délivrés le 18 septembre 2024.

La dénonciation au préfet est intervenue le 10 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 avril 2025 et renvoyée à plusieurs reprises.

A l’audience du 12 septembre 2025, [Localité 4] HABITAT – OPH par l’intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 10008,49 euros.

En défense, Madame [E] était représentée par son conseil lequel a exposé sa situation personnelle et financière, sollicité son maintien dans les lieux et indiqué qu’un dossier FSL avait été déposé, précisant qu’un paiement avait été effectué le 27 août 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier avant l’audience.

Concernant la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son opposition à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 04 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

— Sur le référé :

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d’urgence.

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 10 février 2025 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 04 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 4] HABITAT – OPH justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 19 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 15 janvier 2025.

Aucun élément n’est communiqué concernant une procédure de surendettement.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de deux mois au commandement de payer du 18 septembre 2024, malgré sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. En effet, il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a donc bien lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Madame [E], locataire d’un logement situé [Adresse 2] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 19 novembre 2024.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif démontrant que Madame [E] restait devoir la somme de 10514,83euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte du 08 septembre 2025. Il convient d’expurger ce décompte de l’ensemble des frais, qui ne font pas partie de la dette locative.

Au total, Madame [E] sera condamné à verser la somme provisionnelle de 9958,49 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il y a lieu de prendre en compte l’absence de reprise du paiement des loyers avant l’audience par la locataire qui n’a effectué qu’un paiement partiel et l’opposition du bailleur concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire compte-tenu du montant très important de la dette qui est en constante augmentation depuis la délivrance du commandement de payer, pour dire n’y avoir lieu à suspension des effets de la clause résolutoire et à octroi de délais de paiement.

Madame [E] étant donc occupante sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

— Sur l’indemnité d’occupation :

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner Madame [E] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner Madame [E] à payer à [Localité 4] HABITAT – OPH qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [E] qui succombe, supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification au préfet .

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 19 novembre 2024, du bail consenti par [Localité 4] HABITAT – OPH à Madame [E] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] ;

Ordonne en conséquence à Madame [E], devenu occupante sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, [Localité 4] HABITAT – OPH pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [E] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Madame [E] à payer à [Localité 4] HABITAT – OPH une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l’expulsion ;

Condamne Madame [E] à payer à [Localité 4] HABITAT – OPH la somme provisionnelle de 9958,49 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 08 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Condamne Madame [E] à payer à [Localité 4] HABITAT – OPH une indemnité de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [E] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 04 novembre 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.