TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 28 AVRIL 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 23/02661 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XMQR

N° de MINUTE : 25/00575

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES 3 COMMUNES 20 [Adresse 9] ET [Adresse 4], représenté par son syndic, la société WELO, SAS

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître [C], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0399

C/

DEFENDEUR

Cabinet LARIGAUDRY

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Maître Romain HAIRON de la SELEURL RHA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0567

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 03 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les trois communes, situé [Adresse 2] et [Adresse 6] (93) est soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis.

A compter du 5 janvier 2021 son syndic a été le cabinet LARIGAUDRY, jusqu’à une l’assemblée générale des copropriétaires du 23 février 2022 ayant désigné la société WELO en ses lieu et place.

Par acte du 9 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires a assigné le cabinet LARIGAUDRY devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny afin qu’il lui soit ordonné de lui remettre la documentation comptable et de le voir condamner au paiement de dommages et intérêts.

Par ordonnance du 13 octobre 2023, le juge des référés a rejeté la demande de remise de documents sous astreinte et a condamné le cabinet LARIGAUDRY à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mars 2023, le syndicat des copropriétaires a assigné le cabinet LARIGAUDRY devant le tribunal judiciaire de Bobigny afin de le voir condamner à lui restituer la somme de 9 554,90 euros et à lui payer la somme de 8 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :

— Condamner le Cabinet LARIGAUDRY – IMMOCITY à lui restituer la somme de 6 237,55 euros avec intérêt de droit à compter de la mise en demeure du 19 juillet 2022

En ce qu’elle se décompose comme suit :

-620 euros au titre des honoraires facturés pour la mutation du copropriétaire [X]

-150 euros au titre des honoraires facturés pour relances de charges

-800 euros au titre des honoraires de vacations diverses

-190,34 euros au titre des honoraires de frais postaux

-396 euros au titre du double règlement au fournisseur BRIMER

-840,60 euros au titre de l’absence de remboursement sollicité auprès du fournisseur ALPHA FERMETURE

-231,29 euros au titre de la vente [P]

-1 125,19 euros au titre de la vente [I] [T]

-843,09 euros au titre de la facture injustifiée des fournisseurs DELOSTAL ET THIBAULT

-1 041,04 euros au titre du double règlement au fournisseur CHIGNOLI

— Condamner le Cabinet LARIGAUDRY – IMMOCITY à lui payer la somme de 8 400 euros de dommages et intérêts au titre des fautes commises dans l’exercice de son mandat

— Débouter le Cabinet LARIGAUDRY de l’ensemble de ses demandes

— Condamner le Cabinet LARIGAUDRY – IMMOCITY à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens dont recouvrement direct au profit de la SCP CORDELIER & ASSOCIES – Maître Patricia ROY-THERMES.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 octobre 2024, le cabinet LARIGAUDRY sollicite du tribunal de :

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de restitution de la somme de 6 237,55 euros

Se fondant sur les articles 18 I de la loi du 10 juillet 1965 et 1992 du code civil, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation du cabinet LARIGAUDRY à lui restituer les sommes suivantes :

-620 euros au titre des honoraires facturés pour la mutation du copropriétaire [X]. Il fait valoir que les honoraires de mutation prévus au contrat de syndic alors en vigueur étaient de 380 euros.

-150 euros au titre des honoraires facturés pour relances de charges. Il soutient que le cabinet LARIGAUDRY a prélevé cette somme le 22 mars 2022, soit postérieurement à la perte de son mandat, et qu’il ne démontre pas que ces diligences aient été effectuées.

-800 euros au titre des honoraires de vacations diverses. Il expose que le cabinet LARIGAUDRY n’a pas convoqué l’assemble générale du 23 février 2022 et n’a pas davantage tenu cette assemblée. Il ajoute que le contrat de syndic prévoyait que l’organisation d’une assemblée générale était incluse dans la rémunération forfaitaire du syndic, sans rémunération complémentaire du fait de sa présence à ladite assemblée. Répondant aux moyens soulevés par le cabinet LARIGAUDRY, il fait valoir que ce dernier ne démontre pas davantage la présence d’un comptable lors de ladite assemblée, ni avoir reçu l’autorisation des copropriétaires pour mandater un tiers.

-190,34 euros au titre des honoraires de frais postaux. Il soutient que le cabinet LARIGAUDRY ne justifie pas des frais facturés.

-396 euros au titre du double règlement au fournisseur BRIMER. Il indique que le précédent syndic, le cabinet OXYGEN, a effectué à tort un double règlement au fournisseur BRIMER en date des 20 août 2021 et 19 novembre 2021 et que le cabinet LARIGAUDRY, qui a annulé l’écriture en comptabilité, n’a pas demandé le remboursement au fournisseur.

-840,60 euros au titre de l’absence de remboursement sollicité auprès du fournisseur ALPHA FERMETURE. Il indique que le cabinet LARIGAUDRY a procédé à tort à un double règlement au fournisseur ALPHA FERMETURE en date des 20 août 2021 et 19 novembre 2021.

-231,29 euros au titre de la vente [P]. Il fait valoir qu’il appartenait au cabinet LARIGAUDRY de solliciter le remboursement de cette somme auprès du notaire dans les délais d’opposition, suite à la mutation réalisée en mars 2021.

-1 125,19 euros au titre de la vente [I] [T]. Il fait valoir que les fonds provenant de la vente ne lui ont jamais été transférés, et que le cabinet LARIGAUDRY ne saurait déduire de cette somme des honoraires non prévus au contrat de syndic.

-843,09 euros au titre de la facture injustifiée des fournisseurs DELOSTAL ET THIBAULT. Il soutient qu’il appartenait au cabinet LARIGAUDRY de solliciter le remboursement de cette somme, déduite du compte du syndicat suite à une erreur comptable du syndic précédent.

-1 041,04 euros au titre du double règlement au fournisseur CHIGNOLI. Il indique que le précédent syndic, le cabinet OXYGEN, a effectué à tort un double règlement au fournisseur CHIGNOLI en date des 30 juillet 2020 et 26 août 2020 et que le cabinet LARIGAUDRY n’en a pas demandé le remboursement au fournisseur.

Le cabinet LARIGAUDRY oppose les moyens suivants, s’agissant des sommes de :

-620 euros au titre des honoraires facturés pour la mutation du copropriétaire [X]. Il fait valoir que la facturation concerne un pré-état daté soumis à devis, accepté.

-150 euros au titre des honoraires facturés pour relances de charges. Il soutient que ces honoraires sont justifiés et résultent du contrat de syndic.

-800 euros au titre des honoraires de vacations diverses. Il indique qu’il s’agit de frais justifiés par la présence d’un gestionnaire et d’une comptable lors de la dernière assemblée générale, ce que prévoit le contrat de syndic.

-190,34 euros au titre des honoraires de frais postaux. Il expose que ces frais représentent les coûts réels d’envoi postal exposés par lui au cours de son mandat, ce conformément au contrat de syndic.

-396 euros au titre du double règlement au fournisseur BRIMER. Il fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité dans la mesure où il a la possibilité de solliciter la restitution de l’indu auprès du fournisseur.

-840,60 euros au titre de l’absence de remboursement sollicité auprès du fournisseur ALPHA FERMETURE. Il soutient que le double versement est le fait de son prédécesseur et qu’il ne lui incombe pas de répondre des manquements de ce dernier.

-231,29 euros au titre de la vente [P]. Il fait valoir qu’il n’est pas démontré l’existence d’un préjudice.

-1 125,19 euros au titre de la vente [I] [T], 843,09 euros au titre de la facture injustifiée des fournisseurs DELOSTAL ET THIBAULT et 1 041,04 euros au titre du double règlement au fournisseur CHIGNOLI. Il indique avoir déjà procédé au versement de la somme de 745,19 euros au syndicat des copropriétaires, se réservant la somme de 380 euros au titre de l’état daté.

En application de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

En application de l’article 18 I de la loi du 10 juillet 1965, il appartient au syndic de la copropriété d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code.

Sur la somme de 620 euros au titre des honoraires facturés pour la mutation du copropriétaire [X]

En l’espèce, il ressort des extraits du [Localité 11] Livre, non contestés par le cabinet LARIGAUDRY, que ce dernier a facturé la somme de 240 euros au titre de frais de compromis de vente, et de 380 euros au titre de frais de mutation en février 2022.

Il ressort de la facture produite par le cabinet LARIGAUDRY que les frais de compromis de vente correspondent à une prestation fournie à la copropriétaire concerné, qui a signé un bon pour accord.

Le contrat de syndic ne prévoit pas une telle prestation. Il stipule, s’agissant des frais d’établissement de l’état daté, qu’ « ils sont imputables au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre ».

Il convient dans ces conditions de condamner le cabinet LARIGAUDRY à restituer au syndicat des copropriétaires la somme de 620 euros au titre des honoraires facturés pour la mutation du copropriétaire [X].

Sur la somme de 150 euros au titre des honoraires facturés pour relances de charges

En l’espèce, faute pour le cabinet LARIGAUDRY de justifier avoir réalisé la moindre prestation au titre du recouvrement de charges, il sera condamné à restituer au syndicat des copropriétaires la somme de 150 euros indûment facturée.

Sur la somme de 800 euros au titre des honoraires de vacations diverses

En l’espèce, il ressort de la convocation produite par le syndicat des copropriétaires que l’assemblée générale des copropriétaires du 23 février 2022 a été convoquée par le conseil syndical et non par le syndic.

Le procès-verbal de ladite assemblée générale ne fait pas apparaître la présence du cabinet LARIGAUDRY, ni celle d’un expert comptable.

Faute pour le cabinet LARIGAUDRY de justifier de quelconques diligences entreprises en vue de la tenue de cette assemblée, il sera condamné à restituer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros.

Sur la somme de 190,34 euros au titre des honoraires de frais postaux

En l’espèce, le cabinet LARIGAUDRY se contente de produire un tableau Excel non identifié, visiblement réalisé par ses soins. Cette unique pièce ne suffisant pas à démontrer la réalité de ces frais postaux, le défendeur sera condamné à restituer au syndicat des copropriétaires la somme de 190,34 euros.

Sur la somme de 396 euros au titre du double règlement au fournisseur BRIMER

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir tenté de recouvrer la somme de 396 euros auprès du fournisseur BRIMER, et donc de la perte définitive de cette somme.

Faute de démontrer l’existence de son préjudice, il sera débouté de sa demande.

Sur la somme de 840,60 euros au titre de l’absence de remboursement sollicité auprès du fournisseur ALPHA FERMETURE

En l’espèce, il est constant que la double facturation a été réalisée par le prédécesseur du cabinet LARIGAUDRY.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas qu’il ait perdu définitivement cette somme, faute d’apporter la preuve qu’il aurait tenté la moindre démarche en vue d’un remboursement du trop-perçu.

Il sera dès lors débouté de sa demande.

Sur la somme de 231,29 euros au titre de la vente [P]

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir perdu définitivement la somme de 231,29 euros qui lui est due par l’ancien copropriétaire.

Le cabinet LARIGAUDRY ne saurait être tenu du remboursement de cette somme, le préjudice du syndicat des copropriétaires ne pouvant s’analyser qu’en une perte de chance de procéder au recouvrement, que ne démontre pas le syndicat des copropriétaires.

Sur la somme de 1 125,19 euros au titre de la vente [I] [T]

En l’espèce, le cabinet LARIGAUDRY ne conteste pas que la somme de 1 125,19 euros ait été versée par le notaire sur son compte.

Il n’apporte aucun élément de nature à justifier qu’il est procédé au versement de cette somme sur le compte du syndicat des copropriétaires.

Il n’est pas contesté que seule la somme de 745,19 euros était due par le copropriétaire au syndicat des copropriétaires. Ce dernier ne saurait par conséquent solliciter le remboursement de la somme de 1 125,19 euros qui incluait 380 euros dus par le copropriétaire au syndic du fait de la réalisation du pré-état daté.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le cabinet LARIGAUDRY sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 745,19 euros.

Sur la somme de 843,09 euros au titre de la facture injustifiée des fournisseurs DELOSTAL ET THIBAULT

En l’espèce, il n’est pas contesté que la somme de 843,09 euros a été indûment prélevée sur le compte du syndicat des copropriétaires par le prédécesseur du cabinet LARIGAUDRY, le cabinet OXIGEN. Il ne peut donc être reproché au défendeur que sa carence dans le recouvrement de ladite somme. Le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires s’analyse dès lors en une perte de chance de recouvrir cette somme, dont il n’apporte pas la preuve puisqu’il ne démontre pas avoir entrepris la moindre démarche à l’encontre du cabinet OXIGEN.

Il convient par conséquent de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande.

Sur la somme de 1 041,04 euros au titre du double règlement au fournisseur CHIGNOLI

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir tenté de recouvrer la somme de 396 euros auprès du fournisseur CHIGNOLI, et donc de la perte définitive de cette somme.

Faute de démontrer l’existence de son préjudice, il sera débouté de sa demande.

*

Le cabinet LARIGAUDRY est donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

-620 euros au titre des honoraires facturés pour la mutation du copropriétaire [X]

-150 euros au titre des honoraires facturés pour relances de charges

-800 euros au titre des honoraires de vacations diverses

-190,34 euros au titre des honoraires de frais postaux

-745,19 euros au titre de la vente [I] [T]

Soit la somme totale de 2 505,53 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation du cabinet LARIGAUDRY à lui payer la somme de 8 400 euros à titre de dommages et intérêts, correspondant à deux trimestres d’honoraires. Il fait valoir que le défendeur n’a procédé à aucune diligence et que les principaux dossiers n’ont pas été suivis (reprise de la comptabilité, travaux de réfection poutre béton parking voté lors de l’assemblée du 05/01/2021, purge façade bâtiment B, sinistre [B] et [L], etc.).

Le cabinet LARIGAUDRY soutient que l’existence d’un préjudice n’est pas démontrée, et qu’il a exercé les fonctions de syndic de l’immeuble durant une année.

En application de l’article 18 I de la loi du 10 juillet 1965, il appartient au syndic de la copropriété d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

En l’espèce, faute pour le syndicat des copropriétaires de produire la moindre pièce de nature à démontrer la nature et le quantum de son préjudice, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le cabinet LARIGAUDRY, partie perdante, sera condamné aux dépens. Il sera fait application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP CORDELIER & ASSOCIES – Maître Patricia ROY-THERMES.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. Le cabinet LARIGAUDRY sera donc condamné à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

— Condamne le cabinet LARIGAUDRY à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 12] (93) les sommes suivantes :

-620 euros au titre des honoraires facturés pour la mutation du copropriétaire [X]

-150 euros au titre des honoraires facturés pour relances de charges

-800 euros au titre des honoraires de vacations diverses

-190,34 euros au titre des honoraires de frais postaux

-745,19 euros au titre de la vente [I] [T]

Soit la somme totale de 2 505,53 euros

— Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Adresse 13] (93) du surplus de ses demandes,

— Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Adresse 13] (93) de sa demande de dommages et intérêts,

— Condamne le cabinet LARIGAUDRY à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 6] (93) la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne le cabinet LARIGAUDRY aux dépens, dont recouvrement direct au profit de la SCP CORDELIER & ASSOCIES – Maître Patricia ROY-THERMES.

Fait au Palais de Justice, le 28 avril 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE

Madame AIT Madame CORON