TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 3]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/08017 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z3KB

Minute : 25/97

S.D.C. RESIDENCE [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 4]

Représentant : M^e Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0080

C/

Monsieur [D] [T] [O]

Madame [K] [H] [T] [O]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 20 Mars 2025 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffière placée ;

Après débats à l’audience publique du 16 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. RESIDENCE [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 4], Représenté par son syndic la société FONCIA MARNE LA VALLEE

[Adresse 7] – [Localité 4]

représentée par M^e Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [T] [O],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Madame [K] [H] [T] [O],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [D] [T] [O] et Madame [K] [H] [T] [O] sont propriétaires des lots n°8 et 39 au sein d’un immeuble situé au [Adresse 2], [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 19 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 2] " sise [Adresse 2], [Localité 4], a par l’intermédiaire de son syndic, la société Foncia Marne La Vallée, adressé à Madame et à Monsieur [T] [O] une mise en demeure de payer la somme de 1571,07 euros au titre d’arriéré de charges de copropriété.*

Par acte de commissaire de justice en date du 5 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence " [Adresse 2] ", représenté par son syndic a fait assigner Monsieur [D] [T] [O] et Madame [K] [H] [T] [O] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de condamner solidairement Monsieur [D] [T] [O] et Madame [K] [H] [T] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence " [Adresse 2] sise à [Localité 4] – [Adresse 2] les sommes suivantes :

-2264,15 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 30 août 2024, avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure adressée le 19 février 2024 ;

—  1654,38 euros au titre des frais de procédure et de recouvrement ;

—  1100,00 euros au titre des dommages et intérêts,

—  1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 janvier 2025.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

Il expose que Monsieur [D] [T] [O] et Madame [K] [H] [T] [O] ne payent régulièrement leurs charges de copropriété, et ce, en méconnaissance des articles 10 et 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. Il indique également que la résistance abusive des défendeurs dans le non-paiement des charges de copropriété a provoqué de difficultés de gestion et de trésorerie, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir leur condamnation au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [D] [T] [O] et Madame [K] [H] [T] [O] cités à étude ne comparaissent pas, ni personne pour les représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 29 septembre 2022 et du 26 octobre 2023 approuvant les comptes arrêtés au 31/03/2023, ajustant le budget prévisionnel pour l’exercice du 01/04/2023 au 31/03/2024 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 01/04/2024 au 31/03/2025, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires défendeurs.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

En application de l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou de la justification d’une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les copropriétaires indivis des lots, qui ne se présume point, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Il n’y pas lieu non plus de prononcer de condamnation in solidum, qui concerne les condamnations prononcées à l’encontre des responsables d’un même dommage.

En conséquence, il convient de condamner conjointement Monsieur [D] [T] [O] et Madame [K] [H] [T] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 2] " sise [Adresse 2], [Localité 4] [Localité 4], la somme de 2264,15 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 30 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 février 2024 sur la somme de 1571,07 euros puis de l’assignation sur le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 19 février 2024, facturée à 42,00 euros. En revanche il n’est pas démontré l’envoi d’une lettre de relance.

Il y a lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification de la sommation de payer du 24 juin 2024, à hauteur de 142,72 euros, dont il est justifié.

En outre, l’extrait du décompte arrêté du 30 août 2024 fait apparaître la somme de 7,05 au titre des « intérêts de retard au 11/03/2024 » qui ne constituent pas des frais nécessaires de recouvrement.

Il convient également de déduire les sommes de 350 et 350 euros au titre des frais de « constitution de dossier à huissier et à l’avocat » qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles

Il y a également lieu de déduire la somme de 688 euros correspondant aux honoraires d’avocats qui entrent dans les frais irrépétibles.

Il convient dès lors de condamner conjointement Monsieur [D] [T] [O] et Madame [K] [H] [T] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 2] " sise [Adresse 2], [Localité 4] la somme de 184,33 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par les copropriétaires, ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner Monsieur [D] [T] [O] et Madame [K] [H] [T] [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner les défendeurs aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [D] [T] [O] et Madame [K] [H] [T] [O] à lui payer la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE conjointement Monsieur [D] [T] [O] et Madame [K] [H] [T] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 2] " sise [Adresse 2], [Localité 4], la somme de 2264,15 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 30 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 février 2024 sur la somme de 1571,07 euros, de l’assignation sur le surplus.

CONDAMNE conjointement Monsieur [D] [T] [O] et Madame [K] [H] [T] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 2] " sise [Adresse 2], [Localité 4], la somme de 184,33 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE conjointement Monsieur [D] [T] [O] et Madame [K] [H] [T] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 2] " sise [Adresse 2], [Localité 4], la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [D] [T] [O] et Madame [K] [H] [T] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 2] " sise [Adresse 2], [Localité 4] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [D] [T] [O] et Madame [K] [H] [T] [O] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT