SG

LE 27 JANVIER 2026

Minute n°

N° RG 22/01310 – N° Portalis DBYS-W-B7G-LP3B

S.A. NIBELIS

C/

S.C.P.I. IMMORENTE

Autres demandes en matière de baux commerciaux

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

M^e Caroline ERIEAU – 20

M^e Louis-marie LE ROUZIC – 200

la SELARL SYGNA PARTNERS

M^e Cécile UZAN-SELLAM

délivrées le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT

du VINGT SEPT JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,

Assesseur : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,

Assesseur : Nicolas BIHAN, Vice-Président,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 14 OCTOBRE 2025 devant Nathalie CLAVIER, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 27 JANVIER 2026.

Jugement Contradictoire rédigé par Nathalie CLAVIER, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

S.A. NIBELIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Antoine BENECH de la SELARL SYGNA PARTNERS, avocats au barreau de PARIS

Rep/assistant : M^e Caroline ERIEAU, avocat au barreau de NANTES

DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

S.C.P.I. IMMORENTE (SIRET n°[XXXXXXXXXX04]), dont le siège social est sis [Adresse 3]

Rep/assistant : M^e Louis-marie LE ROUZIC, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e Cécile UZAN-SELLAM, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE.

D’AUTRE PART

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Faits, procédure et prétentions des parties

Suivant acte sous seing privé en date du 24 août 2017, la S.C.P.I. IMMORENTE, représentée par la S.A. SOFIDY, a consenti à la S.A. NIBELIS un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 2], à [Localité 5] et ce, pour une durée de 9 ans à compter du 02 janvier 2018, moyennant le paiement d’un loyer de 30.300,00 euros H.T. et H.C. par an.

Par acte d’huissier de justice délivré le 15 mars 2022, la S.A. NIBELIS a fait assigner la S.C.P.I. IMMORENTE devant le Tribunal Judiciaire de NANTES aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire de ce bail aux torts exclusifs de la bailleresse et obtenir la restitution des sommes versées en exécution de ce contrat depuis le 22 juillet 2021.

***

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 02 avril 2024, la S.A. NIBELIS sollicite du tribunal de :

Vu les articles 1103, 1104, 1217, 1227, 1228 et 1231-1 du code civil,

— Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial signé le 24 août 2017 par les sociétés NIBELIS et IMMORENTE, à compter du 22 juillet 2021 aux torts exclusifs de la société IMMORENTE ;

— Condamner la société IMMORENTE à restituer à la société NIBELIS l’ensemble des sommes versées par NIBELIS au titre de l’exécution du bail commercial signé le 24 août 2017, au titre de la période postérieure au 22 juillet 2021, soit la somme de 43.026,20 euros TTC ;

— Débouter la société IMMORENTE de ses demandes reconventionnelles ;

En tout état de cause,

— Condamner la société IMMORENTE à restituer à la société NIBELIS les sommes versées au titre du dépôt de garantie, soit la somme de 9.408,75 euros ;

— Condamner la société IMMORENTE à verser à la société NIBELIS la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société IMMORENTE aux dépens.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 14 mai 2024, la S.C.P.I. IMMORENTE sollicite du tribunal de :

— Déclarer tant recevable que bien fondée la société IMMORENTE en ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner la société NIBELIS à payer à la société IMMORENTE la somme de 81.747,96 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 4ème trimestre 2023 ;

— Condamner la société NIBELIS à payer à la société IMMORENTE la somme de 16.349,59 euros au titre l’indemnité de retard forfaitaire pré-définie aux termes de l’article 20.2 “CLAUSE RESOLUTOIRE” du bail du 24 août 2017 ;

A titre infiniment subsidiaire, si par impossible le Tribunal devait prononcer la résiliation judiciaire du bail au 22 juillet 2021,

— Condamner la société NIBELIS au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges contractuels pour la période du 22 juillet 2021 jusqu’au 2 janvier 2024 ;

— Condamner en conséquence la société NIBELIS à payer à la société IMMORENTE la somme 81.747,96 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour la dite période ;

Dans tous les cas,

— Déclarer tant irrecevable que mal fondée la société NIBELIS en ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires aux présentes ;

— L’en débouter ;

— Condamner la société NIBELIS à payer à la société IMMORENTE la somme de 7.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la société NIBELIS aux entiers dépens de l’instance ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 04 septembre 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 14 octobre 2025. Les parties ont été informées par le président que le jugement serait rendu le 27 janvier 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de la S.A. NIBELIS

Conformément aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1224 du code civil prévoit que “la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.

Selon l’article 1227 du code civil, “la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice”.

En l’espèce, les pièces versées aux débats permettent d’établir :

— d’une part, que le 24 août 2017, la S.C.P.I. IMMORENTE a consenti à la S.A. NIBELIS un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 2], à [Localité 5], à compter du 02 janvier 2018 pour une durée de 9 ans ;

— d’autre part, que par lettre recommandée avec avis de réception du 10 septembre 2020, la S.A. NIBELIS a informé la S.C.P.I. IMMORENTE de sa volonté de mettre fin à ce bail et lui a congé pour le 1er janvier 2024 en application de la clause 3.2. du contrat liant les parties.

Dans ces conditions et compte tenu de ces circonstances, la S.A. NIBELIS ne peut valablement se prévaloir de manquements de la S.C.P.I. IMMORENTE à ses obligations, étant plus particulièrement relevé que contrairement à ce qu’elle semble prétendre :

— les courriels adressés à la bailleresse à compter du 27 octobre 2020, un mois après l’avoir informée de sa volonté de résilier le bail à la date du 1er janvier 2024, avaient manifestement pour objectif de trouver un accord pour une résiliation “anticipée” (avant l’issue de la période triennale et le 1er janvier 2024) que la S.C.P.I. IMMORENTE n’était pas tenue d’accepter et ce, jusqu’à la proposition de cette dernière en date du 04 mai 2021 (tenant au paiement d’une indemnité de résiliation représentant un an et demi de loyers) à laquelle la S.A. NIBELIS n’a à l’évidence pas souhaité donner suite ;

— si les courriers et mails adressés par la suite et notamment, à compter du mois de novembre 2021, ont fait clairement état de la volonté de la S.A. NIBELIS de sous-louer les locaux ou de céder son droit au bail, la bailleresse n’avait aucunement l’obligation de répondre favorablement à ce projet et ce, d’autant qu’il ne pouvait être envisagé que pour une durée très limitée jusqu’à la prise d’effet du congé susvisé, le 1er janvier 2024 ;

— au demeurant, le seul projet précis soumis à la bailleresse ne l’a été que le 08 décembre 2021, avec une lettre d’intention de quatre avocats souhaitant “reprendre le bail en cours” ou “conclure un nouveau bail” et se réserver la possibilité de sous-louer une partie des locaux ;

— si ce projet pouvait être considéré comme tendant à une cession du droit au bail de la S.A. NIBELIS, il appartenait à cette dernière de le notifier à la bailleresse dans les conditions prévues par l’article 15 du bail commercial pour purger son droit de préemption avec notamment, un projet d’acte de cession précisant le prix, les modalités de paiement et d’une manière générale, toutes les conditions de la cession.

Au vu de ces éléments et quand bien même il pourrait être fait grief à la S.C.P.I. IMMORENTE de ne pas avoir apporté de réponse notamment, aux courriers du conseil de la S.A. NIBELIS et à la lettre d’intention susvisée, l’existence de manquements suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail avant la date d’effet du congé susvisé, ne peut être retenue.

En conséquence, la S.A. NIBELIS doit être déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial conclu avec la S.C.P.I. IMMORENTE à la date du 22 juillet 2021 et de sa demande de restitution des sommes versées en exécution du dit bail depuis cette date.

Sur la demande reconventionnelle de la S.C.P.I. IMMORENTE

Aux termes de l’article 1103 du code civil, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.

L’article 1353 du code civil énonce que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation”.

En l’espèce et conformément à ce qui a été précédemment indiqué, force est constater que la S.A. NIBELIS est restée tenue au paiement des loyers et charges, tels que prévus par le bail litigieux, jusqu’au 1er janvier 2024.

En l’occurrence, la S.C.P.I. IMMORENTE produit le décompte de ces loyers et charges échus depuis la conclusion du bail jusqu’au 1er janvier 2024, conforme aux termes du contrat et faisant apparaître un solde de 81.747,96 euros.

La S.A. NIBELIS n’a pas contesté le montant réclamé à ce titre.

En tout état de cause, elle n’apporte pas la preuve qui lui incombe de l’existence de règlements qui n’auraient pas été pris en considération, sauf à déduire le montant du dépôt de garantie de 9.090,00 euros versé au moment de la conclusion du bail en l’absence de tout élément et de toute demande relative à d’éventuelles dégradations survenues en cours de bail et qui seraient imputables au preneur.

En conséquence, la S.A. NIBELIS sera condamnée à payer à la S.C.P.I. IMMORENTE la somme de 72.657,96 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er janvier 2024.

En revanche et dès lors que les conditions d’application de l’indemnité forfaitaire prévue par la clause résolutoire du bail n’apparaissent pas réunies, la S.C.P.I. IMMORENTE sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La S.A. NIBELIS qui succombe dans ses prétentions, supportera les dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité s’oppose en revanche à sa condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il ne sera donc pas fait droit à la demande de la S.C.P.I. IMMORENTE au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

DÉBOUTE la S.A. NIBELIS de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial conclu avec la S.C.P.I. IMMORENTE à la date du 22 juillet 2021 et de sa demande de restitution des sommes versées en exécution du dit bail depuis cette date ;

CONDAMNE la S.A. NIBELIS à payer à la S.C.P.I. IMMORENTE la somme de 72.657,96 euros au titre des loyers et charges échus au 1er janvier 2024 ;

DÉBOUTE la S.C.P.I. IMMORENTE de ses demandes pour le surplus ;

CONDAMNE la S.A. NIBELIS aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Nathalie CLAVIER