TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/02107 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2XND

Minute :

Société RESIDENCES SERVICES GESTION

S.A. [D]

Représentant : M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0922

C/

Madame [K] [N] [R]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e LACOME D’ESTALENX

Copie délivrée à :

Mme [N] [R]

Le 03 juillet 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 03 juillet 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 mai 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Société RESIDENCES SERVICES GESTION, SAS, ayant son siège social [Adresse 2]

Société [D], SA, ayant son siège social [Adresse 1]

représentées par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e Sébastien CAO, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [K] [N] [R], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature électronique en date du 23 juillet 2021, Résidences Services Gestion SAS a donné à bail à Mme [K] [N] [R] un logement situé [Adresse 3], pour une redevance mensuelle d’un montant de 705 euros.

Par acte sous signature électronique du 29 août 2021, [D] SA s’est portée caution solidaire des engagements souscrits par Mme [K] [N] [R] au titre dudit contrat.

Des difficultés de paiement étant survenues, Résidences Services Gestion SAS a sollicité des paiements de la part de la caution [D] SA.

Résidences Services Gestion SAS a dans le même temps fait signifier à Mme [K] [N] [R], par exploit de commissaire de justice du 9 octobre 2024 un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 922,31 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 21 janvier 2025, Résidences Services Gestion SAS et [D] SA ont fait assigner Mme [K] [N] [R] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 19 mai 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Résidences Services Gestion SAS et [D] SA, comparantes, représentées, actualisent oralement le contenu de leur assignation et demandent au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire au 9 décembre 2024 ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion de Mme [K] [N] [R] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

? dire que le sort des meubles sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

? condamner Mme [K] [N] [R] à payer :

? la somme de 2 038,70 € à valoir sur l’arriéré des loyers et charges dû avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation selon la répartition suivante :

o 0 euro à Résidences Services Gestion SAS :

o 2 038,70 euros à [D] SA ;

? une indemnité d’occupation à Résidences Services Gestion SAS d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement.

Pour soutenir le bien-fondé de leurs demandes, elles invoquent les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, 1346-1 et suivants du code civil, rappellent que le bail en date du 23 juillet 2021 fait force de loi entre les parties, que Mme [K] [N] [R] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’elle a été mise en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’elle n’y a pas déféré, qu’en tout état de cause le défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus constitue une inexécution suffisamment grave de nature à justifier la résiliation judiciaire du contrat. Elles ajoutent que Résidences Services Gestion SAS a perçu une partie des loyers impayés par l’intermédiaire de [D] SA, caution, et qu’elle s’est dessaisie de ses droits au profit de cette dernière société dans le cadre d’une quittance subrogative.

Mme [K] [N] [R], comparante, conteste le montant qui lui est réclamé et sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle actualise sa situation personnelle et financière.

Il ressort du diagnostic social et financier, reçu au greffe le 22 avril 2025, dont lecture a été faite à l’audience, que la locataire est mère de deux enfants, que le père de ces derniers lui apporte un soutien financier, que faute de renouvellement de son titre de séjour, elle ne perçoit pas de ressources en propre.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Le juge des contentieux de la protection s’est interrogé sur la qualité de Résidences Services Gestion SAS pour délivrer un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

Par note en délibérée autorisée par le juge, reçue au greffe le 3 juin 2025, les demanderesses ont adressé un décompte détaillé de leur créance.

MOTIFS

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Sur le principe et le montant de la dette

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 23 juillet 2021 que Mme [K] [N] [R] devait payer une redevance d’un montant mensuel de 705,00 euros. La dernière redevance appelée s’est élevée à la somme de 767,36 euros.

Le bailleur produit en délibéré un décompte démontrant que Mme [K] [N] [R] présentait un solde locatif créditeur d’une somme de 951,25 euros et une dette à l’égard de la caution à hauteur de 2 154,95 euros, au 14 mai 2025, terme de mai 2025 inclus, lesquels montants se compensent entre eux.

En conséquence, il y a lieu de retenir que Mme [K] [N] [R] est débiteur d’une somme globale de 1 203,70 euros, au 14 mai 2025, terme de mai 2025 inclus. Cette somme produira intérêts à compter du 3 juillet 2024, date du jugement, les causes du commandement et de l’assignation ayant été désintéressées.

Sur la répartition du montant entre les créanciers

L’article 1346-1 du code civil dispose que la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

En l’espèce, Résidences Services Gestion SAS, en qualité de bailleur, est par nature le créancier principal de ces sommes.

Toutefois, par quittance subrogative du 9 octobre 2024, Résidences Services Gestion SAS reconnaît avoir reçu de la part de [D] SA la somme globale de 2 154,95 euros, soit une somme supérieure à celle effectivement due par le locataire.

Il est stipulé que ces sommes sont représentatives des sommes dues par Mme [K] [N] [R] au titre d’un contrat de bail ayant pour objet le logement susmentionné. En contrepartie de ces sommes, Résidences Services Gestion SAS subroge [D] SA dans l’ensemble de ses droits, actions et sûretés contre Mme [K] [N] [R] au titre du contrat de bail précité.

En conséquence, il y a lieu de dire que l’intégralité des sommes dues revient à [D] SA.

o Sur l’absence d’acquisition des effets de clause résolutoire

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux..

En l’espèce, le bail conclu le 23 juillet 2021 contient telle une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié par Résidences Services Gestion SAS le 9 octobre 2024 pour la somme en principal de 2 711,66 euros, arrêtée au 05 septembre 2023.

Cependant, force est de constater qu’à cette date, Résidences Services Gestion SAS avait déjà délivré une quittance subrogative au bénéfice de [D] SA pour un montant global de 2 154,95 euros sur cette même dette locative de sorte qu’elle n’était plus créancière, en son nom personnel, que d’une somme de 667,36 euros. Elle n’avait donc pas qualité pour délivrer un commandement de payer pour une somme supérieure.

Or, sur le montant de cette dette, seule dont le paiement a été légitimement sollicité, le locataire a versé une somme de 836,71 euros le 14 octobre 2024, de sorte qu’il doit être regardé comme ayant valablement apuré les causes du commandement de payer dans le délai imparti.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de constat des effets de la clause résolutoire.

o Sur la rejet de la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du contrat

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie.

L’article 1224 du code civil rappelle le principe selon lequel la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

En l’espèce, l’existence d’un contrat de bail entre Résidences Services Gestion SAS et Mme [K] [N] [R] ayant pour objet le local à usage d’habitation situé [Adresse 3], est démontrée.

Il est établi que la dette locative globale s’élève à ce jour à la somme de 1 203,70 euros. Or, le locataire justifie d’efforts sérieux de paiement au regard du décompte fourni à la cause. Par ailleurs, une telle dette représente moins de deux mois de redevance courante. Aussi, si une inexécution contractuelle est imputable au locataire, elle ne saurait être regardée comme suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat.

En conséquence, il n’y a pas lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat. Les demandes d’expulsion et l’ensemble des demandes subséquentes seront rejetées.

o Sur la demande de délais de paiements

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, la locataire propose de payer une somme mensuelle de 100 euros pour apurer sa dette. Elle justifie de la reprise du paiement de la redevance courante, d’efforts sérieux de paiement et apparaît en capacité de régler sa dette locative.

En conséquence, des délais lui seront accordés selon les modalités fixées au dispositif.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce exclu le coût du commandement de payer, non nécessaire à une procédure de résiliation judiciaire.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

REJETTE la demande de constat d’acquisition des effets de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 juillet 2021 entre Résidences Services Gestion SAS et Mme [K] [N] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] ;

REJETTE la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 23 juillet 2021 entre Résidences Services Gestion SAS et Mme [K] [N] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] ;

REJETTE la demande d’expulsion et l’ensemble des demandes subséquentes ;

CONDAMNE Mme [K] [N] [R] à verser à [D] SA et Résidences Services Gestion SAS la somme de 1 203,70 euros, au titre de l’arriéré des redevances arrêté au 14 mai 2025, terme de mai 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2025, date du jugement ;

DIT que cette somme se décompose de la façon suivante :

o 1 203,70 euros à [D] SA ;

o 0,00 euro à Résidences Services Gestion SAS ;

AUTORISE Mme [K] [N] [R] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 1 203,70 euros en 12 mensualités de 100 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

REJETTE la demande en paiement d’une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [K] [N] [R] au paiement des entiers dépens de la procédure, en ce exclu le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 3 juillet 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION