TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

N° Minute : /

MTT

N° RG 25/06055 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HLLS

JUGEMENT DU 23 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline VALLET, Juge placé

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.D.C. LE MARCHELOUP représenté par son syndic le cabinet COTOIT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, plaidant

M^e Audrey GUERIN, avocat au barreau D’ORLEANS, postulant

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [G], demeurant [Adresse 3]

non comparant

A l’audience du 20 Novembre 2025, les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie Exécutoire le :

à :

Copies conformes le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [G] est propriétaire des lots n°80, 90 et 91 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 5] (45).

Le Cabinet COTOIT (SASU) assume les fonctions de syndic de cette copropriété.

Aux termes d’un courrier recommandé avec accusé de réception en date 19 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé le Syndicat des Copropriétaires « SDC [Adresse 4] », représenté par son syndic Cabinet COTOIT (SASU), a mis en demeure Monsieur [K] [G] de régler les charges de copropriété non réglées.

Par acte d’huissier délivré le 21 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires « SDC LE MARCHELOUP », représenté par son Syndic, a fait assigner Monsieur [K] [G] devant le Tribunal judiciaire d’Orléans afin de voir, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 36 et 55 du décret d’application du 17 mars 1967 :

Condamner Monsieur [K] [G] au paiement d’une somme de 3 295,82 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 3e trimestres 2025 incluse) ;Ordonner la capitalisation des intérêts ;Condamner Monsieur [K] [G] au paiement d’une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;Rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée ;Condamner Monsieur [K] [G] à verser une indemnité d’un montant de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires « SDC LE MARCHELOUP » fait valoir que malgré plusieurs relances et une mise en demeure en date du 17 mai 2023, Monsieur [K] [G] n’a pas payé ses charges de copropriétés depuis plusieurs mois, laissant apparaître un solde débiteur de 3 295,82 euros (échéance du 3e trimestre 2025 inclus). Il considère que cette somme est certaine, liquide et exigible. Il ajoute que le comportement de Monsieur [K] [G] est répétitif et injustifié, entrainant un préjudice financier direct et distinct de celui compensé par les intérêts moratoires pour la copropriété, la privant de fonds nécessaire à une gestion normal et à l’entretien de l’immeuble.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 novembre 2025.

A cette date, le syndicat des copropriétaires « SDC LE MARCHELOUP » comparaît en personne et sollicite le bénéfice de ses écritures.

Monsieur [K] [G], partie défenderesse régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 23 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande de condamnation à payer les charges courantes impayées

Aux termes de l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

Les décisions votées en assemblée générale sont immédiatement exécutoires à l’égard de tous les copropriétaires tant qu’elles n’ont pas été annulées.

En l’espèce, le demandeur verse au débat les pièces suivantes :

Le relevé de propriété de Monsieur [K] [G] ; Le contrat de syndic de 2023 ; Un décompte des impayés arrêtés au 30 septembre 2025 ; Les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes en date des 22/02/2021, 14/04/2022, 28/03/2023, 04/07/2024 et 08/09/2025 portant approbation des comptes des exercices précédents et du budget prévisionnel de l’année en cours et pour le dernier budget prévisionnel de l’année 2026 ; des appels de fonds, de charges et de travaux ;une lettre de mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 19 mai 2023 ; une attestation de non recours en date du 15 janvier 2025 du syndic COTOIT contre les décisions d’Assemblée Générale tenue les 22/02/2021, 14/04/2022 et 04/07/2024 ;une attestation de non recours en date du 30 juin 2023 du syndic COTOIT contre la décision d’Assemblée Générale tenue le 28/03/2023 ;une attestation de non recours en date du 02/01/2025 du syndic COTOIT contre les décisions d’Assemblée Générale tenue les 22/02/2021, 14/04/2022 et 04/07/2024.

En conséquence, au vu des justificatifs fournis, la créance du syndicat des copropriétaires « SDC LE MARCHELOUP » est établie dans son principe et dans son quantum, déduction faites des frais engagés, soit la somme de 2 668,30 euros.

Compte tenu du principe du contradictoire et en l’absence du défendeur à l’audience, il ne sera pas tenu compte de l’actualisation des charges.

Sur les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires

Selon l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. (…) Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires « SDC LE MARCHELOUP » ne produit que la mise en demeure et aucunes factures justifiant les lettres de relance et les mises en demeure.

En l’absence d’éléments caractérisant des diligences exceptionnelles pour la constitution du dossier d’avocat et de suivi, le demandeur ne peut pas valablement solliciter le recouvrement de frais à ce titre qui relèvent en tout état de cause de l’appréciation des frais non répétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi, le demandeur ne justifiant d’aucune diligence exceptionnelle ou particulières, il y a lieu d’écarter les montants de suivi de commissaire de justice et d’avocat, qui ne sont pas justifiés et de faire droit aux frais de la mise en demeure en date du 19 mai 2023 d’un montant de 25 euros (selon l’article 7.2.6 du contrat de syndic).

En conséquence, Monsieur [K] [G] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 25 euros au titre des frais nécessaires exposés.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil est de droit lorsqu’elle est demandée. Elle court à compter de la demande qui en est faite. Les intérêts échus des capitaux porteront intérêts dès lors qu’ils seront dus au moins pour une année entière.

En l’espèce, elle a été demandée par le syndicat des copropriétaires « SDC LE MARCHELOUP » dès l’acte introductif d’instance du 21 octobre 2025.

La capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil est dès lors ordonnée.

Sur la demande de condamnation au titre des dommages et intérêts

Le défaut de paiement par Monsieur [K] [G] des charges de copropriété dont il est débiteur cause nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires consistant dans les difficultés de gestion et de trésorerie que sa carence lui cause inévitablement.

En application de l’article 1240 du code civil, il sera donc condamné à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [K] [G] qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [K] [G], condamné aux dépens, devra verser au syndicat des copropriétaires « SDC LE MARCHELOUP » une somme qu’il est équitable de fixer à 1 080 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit par interdite par la loi.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

CONDAMNE Monsieur [K] [G] à payer au syndicat des copropriétaires « SDC [Adresse 4] » de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 5] (45) la somme de 2 668,30 euros (deux mille six cent soixante-huit euros et trente centimes) au titre des charges de copropriété arrêtées aux 30 septembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [K] [G] à payer au syndicat des copropriétaires « SDC LE MARCHELOUP » de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 5] (45) la somme de 25 euros (vingt-cinq euros) au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dès lors qu’ils seront dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE Monsieur [K] [G] à payer au syndicat des copropriétaires « SDC LE MARCHELOUP » de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 5] (45) la somme de 1 000 euros (mille euros) au titre des dommages et intérêts ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [K] [G] à payer au syndicat des copropriétaires « SDC LE MARCHELOUP » de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 5] (45) la somme de 1 080 euros (mille quatre-vingt euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [G] aux entiers dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à la disposition des parties les jour, mois et an indiqués ci-dessus et signé par le Président et le Greffier sus nommés

LE GREFFIER LE PRESIDENT