TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e BENOIS

Copies certifiées conformes délivrées le :

à M^e BOURQUELOT et M^e DESAULT

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 19/14679 -

N° Portalis 352J-W-B7D-CRKN7

N° MINUTE :

Assignation du :

20 Novembre 2019

JUGEMENT

rendu le 28 Octobre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. REZ DE CHAUSSÉE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Judith BOURQUELOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0586

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, le cabinet PARGEST, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 8]

représenté par Maître Audrey BENOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0684

Décision du 28 Octobre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 19/14679 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRKN7

S.A.S. HL ESTHETIQUE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Ba-Dang DESAULT de la SELARL CAUJUFI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire #PC345

SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE [Localité 9] COMMERCES (SEMAEST), société d’économie mixte d’animation au service des territoires, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 7]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente

Madame Elyda MEY, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 28 Mai 2025 tenue en audience publique devant Madame MEY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Rez-de-Chaussée est propriétaire des lots 4, 38, 44, 46 et 47 au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4], géré par le Cabinet Bonus Pater Familia en qualité de syndic.

Aux termes d’un protocole conclu avec la SEMAEST (Société d’économie mixte de la ville de [Localité 9]) signé le 14 avril 2018, la SCI Rez-de-Chaussée s’est engagée à ne pas exploiter ses locaux pour des activités de salon de coiffure ou d’onglerie.

Suivant bail à effet au 20 juillet 2018, ces lots constituant des locaux commerciaux, ont été donné en location à la société HL Esthétique exerçant une activité définie comme suit : « Epilation, maquillage, onglerie, soin du visage, des mains corps et pieds, parfumerie, piercing, dermographie, coiffure, vente de bijoux et produits fantaisie, accessoires relatifs à ces activités et formations à ces activités esthétiques ».

Au cours de l’assemblée générale du 2 septembre 2019, la SCI Rez-de-Chaussée a soumis aux copropriétaires, par le biais des résolutions 19 et 20, une demande d’autorisation de travaux portant sur la ventilation et la climatisation des locaux, lesquelles ont été rejetées. A sa résolution n°22, l’assemblée générale a voté une délégation au conseil syndical d’effectuer des travaux visant à la fermeture de la porte du lot n°4 donnant sur la courette intérieure.

Par acte du 20 novembre 2019, la SCI Rez-de-Chaussée a fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale du 2 septembre 2019, à titre subsidiaire, ses résolutions n°19, 20 et 22 et à titre infiniment subsidiaire, l’autorisation d’effectués les travaux susvisés.

Par acte du 20 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner en intervention forcée, la SEMAEST et la société HL Esthétique. L’affaire a été jointe à l’instance principale.

Par jugement du 10 mars 2025, la société HL Esthétique a été placée en liquidation judiciaire. Par courrier du 1er avril 2025, le liquidateur judiciaire a informé la SCI Rez-de-Chaussée de la résiliation du bail commercial.

Par conclusions n°6 notifiées par RPVA le 6 mai 2025, la SCI Rez de Chaussée demande au tribunal de :

« Vu l’article 7 du décret du 17 mars 1967,

PRONONCER l’annulation des résolutions n° 19, 20, et 22 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] du 2 septembre 2019 pour défaut de mention du résultat du vote ;

SUBSIDIAIREMENT

Vu l’article 21 du décret du 17 mars 1967,

Vu les articles 25a et 24 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965,

PRONONCER l’annulation de la résolution n°22 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] du 2 septembre 2019 pour défaut de vote à l’unanimité, étant en outre relevé que la demande du syndicat des copropriétaires de fermeture de la porte se heurte à la prescription de l’article 2224 du code civil ;

PRONONCER l’annulation des résolutions n°19 et 20 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] du 2 septembre 2019 pour abus de majorité

EN TOUT ETAT DE CAUSE

Vu l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965,

AUTORISER la SCI REZ DE CHAUSSEE ou tout propriétaire des lots 4 et 44 de la copropriété à faire réaliser à ses frais les travaux suivants:

Dans le respect des préconisations du rapport du cabinet AGNA ACOUSTIQUE du 4 avril 2019, et sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, par des entreprises qualifiées et dûment assurées,

Ventilation : installation d’un conduit d’extraction d’air de 400 mm et réalisation d’une ouverture dans le mur pour permettre le passage de la gaine.

Climatisation : création d’une ouverture dans la porte du local technique située dans la cour intérieure afin de permettre l’évacuation en gaine de l’air chaud provenant des climatiseurs et de raccorder la gaine au conduit d’extraction.

L’ensemble aux frais exclusifs de la SCI REZ DE CHAUSSEE, ou tout propriétaire des lots 4 et 44 de la copropriété.

DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] de sa demande en remise en état des parties communes par la fermeture de la porte arrière du lot n°4, comme prescrite,

DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] de ses demandes

— En paiement de dommages et intérêts,

— En exécution du protocole SEMAEST,

ainsi que de toutes ses autres demandes.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à payer à la SCI REZ DE CHAUSSEE la somme de 8.500 € au titre de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] aux entiers dépens ;

DIRE que la SCI REZ DE CHAUSSEE sera dispensée en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure supportés par le syndicat des copropriétaires ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir. »

En réponse, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal par conclusions n°8 notifiées par RPVA le 22 avril 2025 de :

« Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967,

Vu la jurisprudence citée,

Vu l’article 1253 du Code civil,

Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile,

Il est demandé au Tribunal Judiciaire de Paris de :

— RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice dans ses présentes écritures et l’y déclarer bien fondé,

— ORDONNER la jonction des instances enrôlées devant la 8 ème chambre 1ère section sous les numéros RG n° 19/14679 et 23/01856,

— DEBOUTER la SCI REZ DE CHAUSSEE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— CONDAMNER la SCI REZ DE CHAUSSEE à supprimer la porte installée entre son local et la courette de l’immeuble et à remettre en état les parties communes, ceci sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— CONDAMNER la SCI REZ DE CHAUSSEE à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 30.000 euros au titre des préjudices de jouissance et moral,

— ORDONNER à la SEMAEST de respecter les accords conclus avec la SCI REZ-DE-CHAUSSEE interdisant l’activité d’onglerie,

— CONDAMNER la SCI REZ DE CHAUSSEE à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER la SCI REZ DE CHAUSSEE aux entiers dépens. »

Par conclusions n°2 notifiées par RPVA le 27 mars 2024, la société HL Esthétique sollicite du tribunal de :

« Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;

Vu les articles du code civil cités ;

Vu la jurisprudence ;

Vu les pièces versées aux débats ;

Il est demandé au Tribunal Judiciaire de Paris de :

— Recevoir et déclarer les présentes écritures bien fondées ;

— Prononcer l’annulation des résolutions n° 19, 20 et 22 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] du 2 septembre 2019 ;

— Autoriser la SCI REZ DE CHAUSSEE à faire réaliser à ses frais les travaux suivants :

Dans le respect des préconisations du rapport du cabinet AGNA ACOUSITQUE DU 4 avril 2019

— Ventilation : installation d’un conduit d’extraction d’air de 400 mm et réalisation d’une ouverture dans le mur pour permettre le passage de la gaine

— Climatisation : création d’une ouverture dans la porte du local technique située dans la cour intérieure afin de permettre l’évacuation en gaine de l’air chaud provenant des climatisations et raccorder la gaine au conduit d’extraction.

L’ensemble aux frais exclusifs de la SCI REZ DE CHAUSSEE.

— Débouter le Syndic des copropriétaires du [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions

Décision du 28 Octobre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 19/14679 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRKN7

— Condamner Syndic des copropriétaires du [Adresse 4] à verser à la société HL FORMATION ESTHETIQUE la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner Syndic des copropriétaires du [Adresse 4] aux entiers dépens ».

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La SEMAEST n’a pas constitué avocat. Le liquidateur judiciaire de la société HL Esthétique n’est pas intervenu à la procédure et n’a pas été attrait à l’instance.

L’affaire a été close par ordonnance du 12 mai 2025 et fixée à l’audience du 28 mai 2025 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 30 septembre 2025, prorogé au 28 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de constater que le liquidateur judiciaire de la société HL Esthétique, n’a pas été attrait à l’instance et n’est pas intervenu volontairement. Le tribunal demeure par conséquent, saisi des dernières demandes formées par la société HL Esthétique.

Sur la demande de jonction des procédures RG 19/14679 et RG 23/01856 formée par le syndicat des copropriétaires, il sera relevé que cette demande est devenue sans objet, les deux procédures ayant fait l’objet d’une jonction décidée par le juge de la mise en état le 5 juin 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions, la SCI Rez de Chaussée soulève la prescription quinquennale prévue à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et à l’article 2224 du code civil pour demander le rejet de la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la suppression de la porte du lot n°4 donnant sur la courette de l’immeuble et la remise en état des parties communes. Or, il s’évince de la lecture du dispositif de ses écritures qu’elle ne forme aucune prétention tendant à voir le syndicat des copropriétaires déclaré irrecevable pour ce motif, de sorte que le tribunal n’en est pas saisi, conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile.

Sur la demande d’annulation des résolution n°19, 20 et 22 de l’assemblée générale du 2 septembre 2019

En vertu de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée.

Pour démontrer l’abus de majorité, le copropriétaire qui demande la nullité d’une décision doit démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires ou encore qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires en favorisant les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains copropriétaires.

Décision du 28 Octobre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 19/14679 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRKN7

Aux termes de l’article 17 du décret du 17 mars 1967 dans sa version applicable au litige, « Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.

Le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l’article 15-1.

Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix.

Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.

Les incidents techniques ayant empêché le copropriétaire ou l’associé qui a eu recours à la visioconférence, à l’audioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique de faire connaître son vote sont mentionnés dans le procès-verbal.

La feuille de présence est annexée au procès-verbal.

Les procès-verbaux des assemblées générales sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet.

Ce registre peut être tenu sous forme électronique dans les conditions définies par l’article 1366 du code civil. Dans ce cas, la feuille de présence et les procès-verbaux peuvent être établis sous forme électronique et sont signés dans les conditions prévues au second alinéa de l’article 1367 du code civil. »

Une erreur matérielle relative à la comptabilisation des votes, dépourvue de conséquences sur le sens de la décision, n’entache pas la validité de la résolution (Civ. 3ème, 15 décembre 2016, n° 15-25.109).

Enfin, aux termes de l’article 25 a) de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionné à l’article 24.

*

La SCI Rez de Chaussée sollicite l’annulation des résolutions n°19, 20 et 22 de l’assemblée générale du 2 septembre 2019.

A titre principal, elle oppose le défaut de mention du résultat du vote sur le procès-verbal. En effet, elle relève que :

— les trois résolutions critiquées la présentent comme ayant voté « pour, »contre« et »se sont opposés", contrevenant à l’article 17 du décret du 17 mars 1967 de sorte que cette irrégularité doit être considérée comme une absence de mention du vote;

— l’article 17-2 du décret du 2 juillet 2020 n’est pas rétroactivement applicable s’agissant d’une assemblée générale du 2 septembre 2019;

— les noms des copropriétaires qui se sont opposés ou abstenus ne sont pas identifiables;

— le décompte des voix ne peut être considéré comme fiable puisqu’il n’est pas justifié qu’elle ait été la seule à avoir fait l’objet d’une erreur.

Décision du 28 Octobre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 19/14679 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRKN7

A titre subsidiaire, elle demande l’annulation de la résolution n°22 pour défaut de vote à l’unanimité. Elle oppose que :

— ladite résolution visant une délégation au conseil syndical de travaux ne peut porter, en application de l’article 25 a) de la loi du 10 juillet 1965 que sur des décisions votées à la majorité de 24 de la même loi. Or, la question de la fermeture de la porte arrière du local commercial laquelle modifie les modalités de jouissance de ses parties privatives, ne peut être votée qu’à la majorité de son article 26;

— la délégation de travaux donnée au conseil syndical ne peut se substituer à la décision d’engager les travaux et que ces deux questions doivent faire l’objet de vote distinct;

— la porte litigieuse qui certes ne figure pas sur les plans de l’immeuble existe depuis a minima 2008; en application des articles 42 de la loi du 10 juillet 1942 et 2224 du code civil, le syndicat des copropriétaires ne peut voter en 2019 la suppression de cette porte en raison de la prescription quinquennale.

Elle sollicite également à titre subsidiaire l’annulation des résolutions 19 et 20 pour abus de majorité et contrariété au règlement de copropriété en affirmant que :

— le règlement de copropriété stipule que la destination est mixte et n’interdit que les commerces de sex-shop, boite de nuit, établissement de nuit, cabinet vétérinaire, danse, chant et musique et tout commerce causant des nuisances;

— les résolutions 19 et 20 visaient précisément à supprimer les nuisances alléguées par les copropriétaires et à mettre en conformité le local commercial de sorte que le rejet des travaux démontre une volonté de nuire et un abus de majorité traduisant l’intention de faire cesser l’activité de salon esthétique dans l’intérêt d’un groupe de copropriétaires;

— le syndicat des copropriétaires ne peut justifier le rejet des travaux en alléguant de nuisances futures résultant de la ventilation alors qu’elle a sollicité l’accompagnement par un maître d’oeuvre spécialisé et un bureau d’études acoustiques;

— ces travaux ont été soumis et rejetés à nouveau aux assemblées générales du 16 mars 2021, 21 décembre 2021, 7 octobre 2022 avec les amendements souhaités par les copropriétaires;

— s’agissant des nuisances olfactives, le Laboratoire Central de la Préfecture de Police a relevé une amélioration entre ses deux passages en avril et mai 2018 et avril 2020;

Pour sa part, la société HL Esthétique qui vient au soutien de la demande d’annulation des résolutions 19, 20 et 22 susvisées reprend en substance les moyens allégués par la demanderesse principale.

En réponse, le syndicat des copropriétaires conclut au rejet en soutenant, au visa de l’article 17 et 17-2 du décret du 17 mars 1967, qu’en dépit de l’erreur portant sur la mention de la SCI Rez de Chaussée, il est possible de déduire et d’identifier les copropriétaires absents et ceux ayant voté contre ainsi que leurs tantièmes et de dégager le sens du vote.

A titre subsidiaire, il affirme que la résolution n°22 a été correctement soumise à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et ne saurait porter atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives de la demanderesse puisque cette dernière ne dispose pas d’accès sur la courette aux termes des plans de l’immeuble et qu’elle a édifiée une porte sans autorisation. Cette porte sur laquelle un climatiseur a été installé sans être davantage autorisée, est laissée ouverte en permanence et entraîne le rejet d’odeurs toxiques dans les parties communes de l’immeuble et à moins de 8 mètres des ouvrants en violation du règlement sanitaire de la ville de [Localité 9].

S’agissant des résolutions n°19 et 20, il réfute tout abus de majorité en opposant que l’assemblée générale a légitimement sollicité dans l’intérêt général des informations complémentaires compte tenu des nuisances passées. De plus, il prétend que les travaux sollicités sont susceptibles de générer des nouvelles nuisances sonores et olfactives liées à la ventilation outre un préjudice esthétique dans la courette du fait de la proximité de la gaine d’extraction envisagée avec les fenêtres des logements. Enfin, il rappelle que l’assemblée générale a non seulement refusé l’ouverture dans la porte du local technique mais également voté la fermeture de cette porte.

Sur ce,

Les résolutions critiquées ont été votées dans ces termes :

« Résolution n°19: A la demande du copropriétaire des lots 4 et 5 actuellement la SCI Rez de Chaussée: Autorisation d’installer un conduit d’extraction d’air de 400 mm pour les lots 4 et 5 dans la cour intérieur

Pièces jointes à la convocation

— Devis n°00088 de la société LR CLIM

— Assurance garantie décennale de la société LR CLIM

— Schéma indiquant le cheminement de la gaine d’extraction

Autorisation à donner à la SCI Rez de Chaussée, propriétaire des lots 4 et 5, de réaliser les travaux d’installation d’un conduit d’extraction du local commercial dans la cour intérieure. A cette fin, la copropriété autorise également la création d’une ouverture dans le mur pour effectuer le passage de la gaine. Il est précisé que la dimension de la gaine sera de 400 mm.

Ces travaux seront à la charge de la SCI Rez de Chaussée, propriétaire du lot 4 et 5. Ils seront effectués sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, aux frais exclusifs du demandeur.

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, decide de donner l’autorisation à la SCI Rez de Chaussée, propriétaire du lot 4 et 5 de réaliser les travaux d’installation d’un conduit d’extraction d’air de 400 mm et de réaliser l’ouverture dans le mur pour effectuer le passage de la gaine.

Ces travaux seront à la charge exclusive de la SCI Rez de Chaussée, propriétaire du lot 4 et 5, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble et aux frais exclusifs du demandeur.

Récapitulatif des votants:

Présents Absents Total

Copropriétaires 10 9 19

Tantièmes 733 267 1000

Résultat du vote selon l’article 25 (majorité absolue)

Oui Non Abstentions

Copropriétaires 1 8 1

Tantièmes 175 482 76

Ont voté pour :

SCI Rez de Chaussée (175/1000)

Décision du 28 Octobre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 19/14679 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRKN7

Ont voté contre:

[Z] (33/1000), [Z]-[J] (76/1000), [H] (52/1000), [T] (62/1000), [C] (91/1000), [G]-[A] (59/1000), [D] (53/1000), SCI Laura-Jordan (56/1000), SCI Rez de Chaussée (175/1000)

Se sont abstenus

[I] (76/1000)

Se sont opposés à la décision

SCI Rez de Chaussée (175/1000)

La résolution est refusée à la majorité des voix de la copropriété

L’assemblée générale demande à M. [W] – représentant la SCI Rez de Chaussée d’organiser un rendez-vous avec son acousticien pour éclairer davantage les copropriétaires sur le projet présenté.

L’assemblée générale relève par ailleurs que le dossier présenté par la SCI Rez de Chaussée ne correspond pas à la réalité des travaux projetés.

Résolution n°20: A la demande du copropriétaire des lots 4 et 5 actuellement la SCI Rez de Chaussée: Autorisation de réaliser une ouverture dans la porte du local technique afin de permettre l’évacuation en gaine de l’air chaud provenant des climatiseurs

Pièces jointes à la convocation

— Devis n°00100 de la société LR CLIM

Autorisation à donner à la SCI Rez de Chaussée, propriétaire des lots 4 et 5, de réaliser une ouverture dans la porte du local technique située dans la cour intérieure afin de permettre l’évacuation en gaine de l’air chaud provenant des climatiseurs. La gaine sera raccordée au conduit d’extraction d’air évoqué dans la précédente résolution. Ces travaux seront exécutés sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble.

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide de donner l’autorisation à la SCI Rez de Chaussée, propriétaire du lot 4 et 5 de réaliser une ouverture dans la porte du local technique située dans la cour intérieure afin de permettre l’évacuation en gaine de l’air chaud provenant des climatiseurs et de raccorder la gaine au conduit d’extraction.

Ces travaux seront à la charge exclusive de la SCI Rez de Chaussée, propriétaire du lot 4 et 5, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble et aux frais exclusifs du demandeur.

Récapitulatif des votants:

Présents Absents Total

Copropriétaires 10 9 19

Tantièmes 733 267 1000

Résultat du vote selon l’article 25 (majorité absolue)

Oui Non Abstentions

Copropriétaires 1 8 1

Tantièmes 175 482 76

Ont voté pour :

SCI Rez de Chaussée (175/1000)

Ont voté contre:

[Z] (33/1000), [Z]-[J] (76/1000), [H] (52/1000), [T] (62/1000), [C] (91/1000), [G]-[A] (59/1000), [D] (53/1000), SCI Laura-Jordan (56/1000), SCI Rez de Chaussée (175/1000)

Se sont abstenus

[I] (76/1000)

Se sont opposés à la décision

SCI Rez de Chaussée (175/1000)

La résolution est refusée à la majorité des voix de la copropriété

L’assemblée générale demande à M. [W] – représentant la SCI Rez de Chaussée d’organiser un rendez-vous avec son acousticien pour éclairer davantage les copropriétaires sur le projet présenté.

L’assemblée générale relève par ailleurs que le dossier présenté par la SCI Rez de Chaussée ne correspond pas à la réalité des travaux projetés.

[…]

Résolution n°22: Délégation de pouvoir consentie au conseil syndical pour la gestion et la realisation des travaux de fermeture de la porte de la cour intérieure

L’assemblée générale après avoir entendu les explications du conseil syndical sur la nature du projet, lui délègue tout pouvoir pour en assurer la réalisation dans la limite d’un budget de 1500 € TTC.

Le syndic procèdera à un appel d’offre qu’il soumettra au conseil syndical dans la limite du budget retenu par l’assemblée générale, tout excédant étant soumis au seuil de dépense fixé par l’assemblée générale.

Récapitulatif des votants:

Présents Absents Total

Copropriétaires 10 9 19

Tantièmes 733 267 1000

Résultat du vote selon l’article 25 (majorité absolue)

Oui Non Abstentions

Copropriétaires 8 1 1

Tantièmes 482 175 76

Ont voté pour :

[Z] (33/1000), [Z]-[J] (76/1000), [H] (52/1000), [T] (62/1000), [C] (91/1000), [G]-[A] (59/1000), [D] (53/1000), SCI Laura-Jordan (56/1000), SCI Rez de Chaussée (175/1000)

Ont voté contre:

SCI Rez de Chaussée (175/1000)

Décision du 28 Octobre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 19/14679 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRKN7

Se sont abstenus

[I] (76/1000)

Se sont opposés à la décision

SCI Rez de Chaussée (175/1000)

La résolution est adoptée à la majorité des voix de la copropriété »

Aux termes du règlement de copropriété, les gros murs de façade et les cours constituent des parties communes.

Il ressort du modificatif de l’état descriptif de division du 8 juin 2017 que le lot n°4 est décrit comme étant « Au rez de chaussée, une boutique, un débarras, l’escalier intérieure d’accès au 1er étage. Au premier étage, une réserve, un water-closet »

Ce règlement stipule en outre que les locaux peuvent être utilisés « soit pour l’habitation, soit à usage de bureau ou de locaux commerciaux ou artisanaux ».

Il précise s’agissant des commerces que « sont expressément interdits : 1°) les commerces ci-après les sex-shop et assimilés, boîtes de nuit, discothèques, et tous commerces nécessitant une autorisation de la préfecture de police pour ouverture de l’établissement de nuit. 2°) l’exploitation d’un cabinet vétérinaire, l’exercice sous forme de profession de la danse, du chant ou de la musique. »

Enfin, s’agissant de la sécurité et de la salubrité, le règlement prévoit que « il ne pourra être introduit et conservé dans les locaux privés des matières dangereuses, insalubres et malodorantes. Notamment le stockage d’hydrocarbures et de tout produit ou matière volatiles ou inflammables, dans les garages et autres dépendances, est strictement prohibé ».

Il n’est pas contesté que le procès-verbal de l’assemblée générale du 2 septembre 2019 est affecté d’une erreur fort regrettable en ce que la SCI Rez de Chaussée a été mentionnée comme copropriétaire ayant voté à la fois « pour » et « contre » aux trois résolutions critiquées.

Pour autant, quand bien même l’article 17-2 du décret du 17 mars 1967 ne peut être appliqué à l’instance, cette erreur de mention précitée n’a pas de conséquence sur le sens des décisions puisque les tantièmes de la SCI Rez de Chaussée n’ont été pas comptabilisés dans la catégorie des copropriétaires ayant voté « contre » aux résolutions n°19 et 20, ni dans celle des copropriétaires ayant voté « pour » à la résolution n°22.

Alors que la SCI Rez de Chaussée argue que cette erreur équivaut à une absence de mention du résultat du vote, elle n’apporte aucunement la preuve que d’autres voix auraient été comptabilisées de manière erronée rendant incertain le résultat du vote.

Par conséquent, le moyen principal tiré de l’absence de mention du résultat du vote ne saurait être accueilli.

Sur le moyen subsidiaire tiré d’une erreur de majorité pour le vote de la résolution n°22, alors qu’elle affirme que le vote d’une telle délégation au conseil syndical porte atteinte aux modalités de jouissance de ses parties privatives et aurait du être soumis à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ce moyen apparaît inoperant en ce que l’objet de ladite résolution est une délégation de pouvoir au conseil syndical, prévu à l’article 25 a) de la loi précitée, nécessairement soumis à la majorité de son article 24 de sorte que le moyen soulevé par la SCI Rez de Chaussée sera rejeté.

S’agissant de l’abus de majorité soulevé concernant les résolutions n°19 et 20, bien qu’il n’est pas contesté que les travaux proposés visent à faire cesser les nuisances de bruit et d’odeurs émanant des locaux commerciaux de la SCI Rez de Chaussée, ce projet comporte notamment la réalisation d’une ouverture dans la porte du local technique située dans la courette intérieure. Or, les parties s’opposent sur la légalité de cette porte pour laquelle aucune autorisation n’a été justifiée.

En outre, compte tenu des nuisances passées et décrites par plusieurs copropriétaires dans les attestations fournies par le syndicat des copropriétaires, les copropriétaires ont pu de manière légitime s’estimer insuffisamment informés et vouloir consulter l’acousticien.

Dès lors, les résolutions n°19 et 20 critiquées ne caractérisent pas un abus de majorité à défaut pour la demanderesse de démontrer que cette résolution a été adoptée sans motif valable dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires ou encore qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires en favorisant les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains copropriétaires.

Il ressort au contraire que l’assemblée générale a pu souverainement apprécier la demande et considérer que le dossier présenté n’était pas suffisamment précis pour lui permettre de voter en toute connaissance de cause et se trouvait de surcroît en contradiction avec le projet de suppression de la porte du local.

Par conséquent, les demandes en annulation des résolutions n°19, 20 et 22 de l’assemblée générale du 2 septembre 2019 seront rejetées.

Sur la demande d’autorisation judiciaire de travaux

La SCI Rez de Chaussée sollicite une demande d’autorisation judiciaire de travaux en se fondant sur l’article 30 al. 4 de la loi du 10 juillet 1965 en soutenant que :

— ces travaux, conformes à la destination de l’immeuble et aux droits des copropriétaires, visent à apporter une amélioration qui profite à l’ensemble de la copropriété en supprimant les nuisances alléguées;

— elle a eu recours à un bureau d’études spécialisé en acoustique;

— le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de nuisances à venir du fait de ces travaux ;

— la pose de ce conduit dans la courette ne gênera pas l’utilisation des fenêtres.

Pour sa part, la société HL Esthétique oppose que les travaux préconisés visent à résoudre les nuisances invoquées par certains copropriétaires et constituent des travaux d’amélioration compatible avec la destination de l’immeuble de sorte que leur rejet est abusif.

En réponse, le syndicat des copropriétaires conclut au rejet en affirmant que les travaux sollicités portent atteinte aux droits des copropriétaires et à la destination de l’immeuble en ce que :

— l’installation d’une gaine d’extraction de 40 cm de diamètre arriverait à la limite des fenêtres et sera de nature à porter atteinte à la jouissance des copropriétaires en raison de bruits de tôle et de soufflerie;

— il ne peut être garanti que le dernier étage ne serait pas affecté de nuisances sonores et olfactives du fait de ces évacuations en toiture ainsi que les étages inférieurs du fait du climatiseur en façade;

— la photographie produite par la SCI Rez de Chaussée n’est pas à l’échelle réelle puisque la gaine posée est beaucoup plus imposante dans la réalité et seraient positionnée à la limite des fenêtres sur cour;

— les percements en façade potentiels visibles sur les visuels présentés par la SCI Rez de Chaussée ne sont pas mentionnés dans les résolutions sollicitées;

— ces travaux ne sont pas de nature à mettre fin à l’utilisation et la conservation des matières dangereuses, insalubres et malodorantes lesquelles sont prohibées par l’article 6 du règlement de copropriété; l’immeuble n’est pas en effet conçu pour accueillir ce type de commerce compte tenu du défaut d’étanchéité des caves relevé par le Laboratoire central de la prefecture de [Localité 9] de sorte que l’activité d’onglerie ne présente un risque sanitaire avéré pour les copropriétaires.

*

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 25b) de la loi précitée prévoit que sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. Toutefois, en cas de refus par l’assemblée générale, sur le fondement de l’article 30 al. 4 de la même loi, un copropriétaire peut saisir le juge pour obtenir l’autorisation de réaliser les travaux d’amélioration prévus à l’article 25b).

Le juge doit vérifier si le refus opposé par l’assemblée générale repose sur des motifs légitimes ou s’il constitue un abus de droit ou de majorité justifiant une autorisation judiciaire.

Les travaux d’amélioration visés à l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ne peuvent faire l’objet d’une autorisation judiciaire qu’à la condition qu’ils respectent la destination de l’immeuble et qu’ils ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires (Civ. 3ème, 10 décembre 2003, n° 02-14.251).

Sur ce,

Si la SCI Rez de Chaussée a proposé à l’assemblée générale de 2021 une version amendée des travaux en installant une climatisation en façade de l’immeuble, la version des travaux sollicitée dans la présente procédure est celle soumise à l’assemblée générale du 2 septembre 2019. Or, cette assemblée générale a voté de manière régulière une délégation de pouvoir au conseil syndical en vue de supprimer la porte du local technique sur laquelle la SCI Rez de Chaussée sollicite de créer une ouverture afin de permettre l’évacuation en gaine de l’air chaud provenant des climatiseurs et de raccorder la gaine au conduit d’extraction. Par conséquent, il ne peut être accordé à la SCI Rez de Chaussée une autorisation de travaux sur cette porte ayant vocation à être supprimée et qui constitue une atteinte aux droits des copropriétaires.

En outre, comme le relève à juste titre le syndicat des copropriétaires, le schéma produit par la SCI Rez de Chaussée et représentant la gaine d’extraction dans la cour intérieure n’indique pas si l’échelle réelle est respectée de sorte qu’il n’est pas établi que le visuel présenté soit conforme au résultat final et en particulier que les proportions de la gaine et sa distance par rapport aux fenêtres permettent leur fermeture et partant, ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Par conséquent, en l’état, à défaut de démontrer l’absence de toute atteinte aux droits des copropriétaires la demande de travaux ne peut faire l’objet d’une autorisation judiciaire et sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de remise en état des parties communes

L’article 122 du code de procédure civile dispose que : « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 applicable au litige prévoit que « les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. »

L’article 2224 du code civil dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

En application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

*

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation sous astreinte de la SCI Rez de Chaussée à supprimer la porte installée entre son local et la courette de l’immeuble en soutenant que :

— la prescription prévue à l’article 2224 du code civil ne peut lui être opposée puisqu’elle n’a été en mesure de faire valoir ses droits qu’à la date du constat d’huissier du 30 août 2018;

— la porte litigieuse n’a jamais fait l’objet d’une autorisation de l’assemblée générale conformément à l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 et n’apparait pas sur les plans initiaux de l’immeuble;

— les pièces versées par la SCI Rez de Chaussée ne justifient pas que cette porte ait été édifiée en 2008; l’attestation du précédent locataire ne peut être jugée probante, ce dernier indiquant avoir été autorisé par l’assemblée générale en 2008 à poser une climatisation sur ladite porte alors qu’aucun procès-verbal d’assemblée générale de 2008 et de 2009 ne fait état d’une telle autorisation et alors que la notice du projet de création du bureau multi-change et le contrat de bail avec ce locataire ne mentionnent pas un tel accès sur la courette.

En réponse, la SCI Rez de Chaussée conclut au rejet en faisant valoir que :

— cette porte a été créee par la société SODIMA, la précédente locataire en 2008 exerçant une activité de bureau de change;

— compte tenu de son activité, une ventilation sur la façade n’était pas possible de sorte qu’elle a été installée à l’arrière sur la porte litigieuse à la demande du syndicat des copropriétaires;

— le syndicat des copropriétaires ne pouvait ignorer l’existence de cette porte puisque la copropriété s’est prononcée sur les travaux d’aménagement de la SODIMA et les lui a fait modifier; les conteneurs d’ordures sont installés dans la courette à moins de 50 cm de la porte ;le syndicat des copropriétaires a fait procéder au ravalement de la courette.

Sur ce,

Comme exposé à titre luminaire, le tribunal n’est pas saisi du moyen tiré de la prescription.

Il n’est pas contesté que le mur de façade de la courette dans laquelle la porte a été créée constitue une partie commune. Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires est bien fondée à en solliciter la suppression.

Par conséquent, la SCI Rez de Chaussée sera condamnée à supprimer la porte installée entre son local et la courette de l’immeuble et à remettre en état les parties communes sous astreinte dont les modalités seront précisées au dispositif du présent jugement.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires en dommages et intérêts

L’article 544 du code civil dispose que : « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements».

Il s’en déduit ainsi que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage et il appartient à celui qui l’invoque d’établir le caractère excessif du trouble allégué par rapport aux inconvénients normaux du voisinage.

Aux termes de l’article 1253 du code civil, le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Cette action suppose ainsi la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal en lien direct avec le fait du voisin, ce dernier pouvant s’exonérer de sa responsabilité en rapportant la preuve de l’absence de lien direct entre le trouble et son fait.

Un syndicat des copropriétaires a qualité à agir en réparation des préjudices personnels ressentis de la même manière par l’ensemble des copropriétaires, prenant ainsi un caractère collectif (ex. : Civ. 3ème, 23 novembre 2017, n° 16-20.805), au titre de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, en application des dispositions de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965.

Le caractère collectif est établi en présence de préjudices personnels des copropriétaires qui relèvent normalement de l’action individuelle mais qui sont supportés par l’ensemble des copropriétaires ou par l’ensemble des lots de la même manière (Civ. 3ème, 14 novembre 1990, n° 88-12.995, 17 octobre 2012, n° 11-17.066, 10 octobre 1984, n° 83-14.811, etc.).

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Ainsi, les désordres qui affectent des parties privatives d’appartements peuvent être qualifiés de troubles collectifs rendant recevable le syndicat des copropriétaires à agir en justice pour leur réparation, dès lors qu’ils causent les mêmes troubles de jouissance à l’ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 7 septembre 2011, n° 09-70.993).

*

A l’appui de ses demandes indemnitaires de 20.000 euros au titre du préjudice de jouissance et de 10.000 euros au titre du préjudice moral, le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— les rapports du Laboratoire central de la préfecture de [Localité 9] et du Bureau d’actions contre les nuisances professionnelles démontrent l’existence des odeurs dans les parties communes et l’exposition à un risque pour la santé des occupants;

— les attestations de plusieurs occupants, Mme [L] [P], M.[Z], Mme [J]-[Z], M. [P], Mme [M], M. [F], M. [G] et M. [D] exposent que des nuisances olfactives étaient ressenties dans les parties communes et pour certains, également dans leurs parties privatives;

— il a subi un préjudice moral lié à l’angoisse d’être exposé à ces odeurs et à des risques pour la santé.

En défense, la SCI Rez de Chaussée sollicite le débouté en opposant que l’existence d’un trouble susceptible de donner lieu à indemnisation et de surcroit ressenti collectivement n’est pas rapportée.

Il considère que le laboratoire de la Préfecture n’a relevé que des faibles dépassements de seuils, l’été exclusivement et ne caractérise ni les nuisances ni les dangers de ces odeurs notamment pour les époux [Z].

En tout état de cause, si un quelconque risque pour la santé avait été identifié, le laboratoire de la Préfecture aurait ordonné une fermeture administrative.

De plus, le syndicat des copropriétaires ne peut solliciter une indemnité alors qu’il s’oppose aux travaux de ventilation et de climatisation et qu’il fait obstruction à l’utilisation normale de ses locaux.

Sur ce,

Il ressort du rapport du Laboratoire central de la préfecture de [Localité 9] du 19 août 2020 que la concentration en methacrylate de méthyle était supérieure à au moins une valeur de références notamment dans les caves parties communes et dans la cage d’escalier.

Le laboratoire conclut ainsi "Les mesures, réalisées lors de la campagne de mesure du 19 au 26 juin 2020, montrent une nette diminution globale des concentrations des différents polluants précédemment mis en evidence dans le logement de Monsieur et de Madame [Z]-[J].

Néanmoins, des concentrations encore relativement élevées de methacrylate de méthyle et en acétone ont été retrouvées au niveau de la fenêtre de la salle de bain donnant sur le puits de lumière, ainsi que dans les caves et la cage d’escalier, entre le palier du RDC et du 1er étage.

Ces composés proviennent, selon toute vraisemblance, de l’activité d’onglerie […] Certains composes retrouvés sont très odorants et peuvent occasionner des nuisances olfactives importantes."

En outre, le procès-verbal de contravention dressé par le Bureau d’actions contre les nuisances professionnelles du 2 octobre 2019 expose que deux enquêtes sur place, les 8 juillet 2019 et 26 août 2019, ont permis de constater que le fonctionnement du climatiseur installé dans le local non fermé situé dans la courette de l’immeuble ainsi que le rejet de l’air vicié provenant de l’intérieur des locaux provoquent un dégagement d’odeurs et de chaleur.

Par procès-verbal de contravention du 16 septembre 2020, ce même bureau fait état des constats suivants:

« Une enquête sur place, les 04 septembre à 19h45 et 08 septembre à 10h ont permis de constater que des odeurs sont très représentatives dans la courette intérieure et dans les parties communes de l’immeuble des plaignants.

Lors de ma première visite les odeurs sont constatées dans la courette de l’immeuble, le climateur fonctionne, le constat est identique à mes précédentes visites en juillet et août 2019.

J’ai pu constater aucune amélioration sur cette installation.

Lors de ma seconde visite, j’ai pu constater que les odeurs nauséabondes provenaient essentiellement des caves, une bouche d’extraction est visible, rejette l’air vicié en provenance de l’établissement mis en cause qui remonte, par l’accès, qui se propage dans les parties communes via le puit de lumière de l’immeuble."

Enfin, ces nuisances relevées dans les parties communes sont confirmées par les attestations de plusieurs occupants notamment de Mme [L] [P], de Mme [J]-[Z], de M. [Z], de M.[P], de Mme [M], de M. [F] et de M. [G] lesquelles font état d’odeurs fortes dans le hall de l’immeuble, la cage d’escalier, la courette et les caves depuis l’arrivée en 2018 du commerce d’onglerie.

Ainsi, il résulte de ces éléments que si aucune pièce n’est produite pour attester d’un éventuel risque sanitaire pour les occupants, il n’en demeure pas moins que les constats du laboratoire central de la préfecture de [Localité 9] et du Bureau d’actions contre les nuisances professionnelles ainsi que les attestations des occupants de l’immeuble démontrent sans ambiguité l’existence de troubles olfactifs dans les parties communes empruntées par l’ensemble de la copropriété pour rejoindre leur appartement. Par conséquent, il y a lieu de considérer que les nuisances ont causé à l’ensemble des copropriétaires un préjudice collectif et constituent pas leur ancienneté et leur ampleur un trouble excédent les inconvénients normaux du voisinage.

Par conséquent, au vu de ces éléments, il convient de condamner la SCI Rez de Chaussée à lui payer à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance une somme que le tribunal estime devoir fixer à 6.000 euros. En revanche le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du prétendu préjudice moral dont il réclame également réparation, que ce soit dans son principe ou dans son quantum. Il en sera donc débouté.

Sur la demande reconventionnelle relative aux accords conclus entre la SEMAEST et la SCI Rez de Chaussée

Le syndicat des copropriétaires sollicite qu’il soit ordonné à la SEMAEST de respecter les accords conclus avec la SCI Rez de Chaussée interdisant l’activité d’onglerie et de voir ordonner la cessation de l’activité d’onglerie dans l’immeuble en prétendant que :

— il a mis en cause la SEMAEST, société d’economie mixte de la ville de [Localité 9] spécialisée dans la revitalisation du commerce et de l’artisanat de proximité,

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— conformément au protocole d’accord conclu entre la SEMAEST et la SCI Rez de Chaussée, le 14 avril 2018, avant l’acquisition de ce local par celle-ci, la demanderesse s’était engagée à ne pas exploiter dans les locaux une activité de salon de coiffure ou d’onglerie et en cas de manquement, à régler à la SEMAEST la somme de 8.500 euros au titre de dommages et intérêts;

— le 3 mars 2020, la SEMAEST a constaté l’exercice d’une activité d’onglerie dans les locaux et a mise en demeure la SCI Rez de Chaussée de lui régler la somme de 8.500 euros; il n’est pas justifié le paiement de cette somme;

— en application des articles 1999 et 1341-1 du code civil, elle considère être fondée en qualité de créancière de l’une des parties à ce contrat d’en obtenir l’exécution forcée pour préserver ses intérêts légitimes;

— en outre, en application de l’article 1240 du code civil, un tiers au contrat peut invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle un manquement contractuel si ce manquement lui a causé un préjudice.

Pour sa part, la SCI Rez de Chaussée sollicite le débouté en répliquant que le contenu de l’accord sanctionne l’exploitation d’une onglerie par des dommages et intérêts de 8.500 euros sans inclure la cession de l’activité. Elle affirme en outre avoir réglé la somme de sorte que l’accord a été exécuté et que la demande est sans objet.

La société HL Esthétique conclut au rejet en en faisant valoir l’absence de production du protocole d’accord conclu entre la SEMAEST et sa bailleresse.

*

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et executes de bonne foi.

Sur ce,

Le protocole d’accord conclu 14 avril 2018 entre la SEMAEST et la SCI Rez de Chaussée stipule que:

« article 1: Destination des locaux

La SCI Rez de Chaussée, ou toute personne morale ou physique qy’elle pourrait s’adjoindre ou se substituer, s’engage expressément à ne pas exploiter directement dans les lots n°44,44 [SIC], 46, 38 et 47 qu’elle acquiert au [Adresse 4] à [Localité 6] une activité de :commerce en textile en gros, de salon de coiffure et vente de produits liés à la coiffure d’onglerie, d’agence d’interim, de transfert d’argent, bancaire ou de télécommunication en boutique et à ne pas louer à un commerce en textile en gros, de salon de coiffure et vente de produits liés à la coiffure d’onglerie, d’agence d’intérim, de transfert d’argent, bancaire ou de télécommunication en boutique, conformément aux objectifs de la Concession d’Aménagement […]"

En cas de non respect de cet engagement, le protocole prévoit à son article 2 que la SCI Rez de Chaussée sera tenue de verser à la SEMAEST la somme de 8.500 euros à titre de dommages et intérêts.

En outre, il ressort du courrier adressé à la SEMAEST du 14 octobre 2022 que la SCI Rez de Chaussée lui a réglé la somme de 8.500 euros de sorte qu’il sera constaté que la SCI Rez de Chaussée a exécuté son obligation étant relevé que cet accord ne prévoit aucune autre obligation ou contrepartie de la SCI Rez de Chaussée en cas de manquement à son engagement. Par conséquent, la demande du syndicat des copropriétaires est sans objet et sera rejetée.

Décision du 28 Octobre 2025

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Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Sur ce,

La SCI Rez de Chaussée, partie succombante sera condamnée aux entiers dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera en outre débouté de sa demande de dispense de participation aux frais de la présente procédure prévue à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La nature et l’ancienneté du litige commandent d’ordonner l’exécution provisoire.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DIT que la demande de jonction des procédures RG 19/14679 et RG 23/01856 est sans objet ;

DEBOUTE la SCI Rez de Chaussée de l’intégralité de ses demandes;

DEBOUTE la société HL Esthétique de l’intégralité de ses demandes;

CONDAMNE la SCI Rez de Chaussée à supprimer la porte installée entre son local et la courette de l’immeuble sis [Adresse 4] et à remettre en état les parties communes ;

ORDONNE que cette condamnation soit assortie d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour passée le délai de six mois après la signification du présent jugement ;

DIT que l’astreinte provisoire ci-dessus prononcée courra pendant trois mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L.131-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la SCI Rez de Chaussée à payer la somme de 6.000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice au titre de son préjudice de jouissance ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice du surplus de ses demandes indemnitaires ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice de voir ordonner à la SEMAEST de respecter les accords conclus avec la SCI Rez de Chaussée interdisant l’activité d’onglerie ;

CONDAMNE la SCI Rez de Chaussée aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SCI Rez de Chaussée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI Rez de Chaussée de sa demande de dispense de participation aux frais de la présente procédure ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes;

ORDONNE l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 28 Octobre 2025.

La Greffière La Présidente