Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 29 proxi référé, 4 septembre 2025, n° 25/01045

TJ Bobigny 4 septembre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, le commandement de payer étant resté sans effet pendant plus de deux mois.
Rejeté
Demande d'expulsion en raison de l'impayé
La cour a décidé de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés aux locataires, rendant la demande d'expulsion sans objet.
Accepté
Reconnaissance de la dette locative
La cour a constaté que les locataires n'avaient pas contesté le montant de la dette et a ordonné leur condamnation au paiement de la somme due.
Accepté
Indemnité d'occupation en cas de non-paiement
La cour a décidé que tout défaut de paiement justifierait la condamnation des locataires à verser une indemnité mensuelle d'occupation.
Accepté
Frais de justice
La cour a condamné les locataires à verser une somme pour couvrir les frais engagés par la société dans le cadre de la procédure.
Accepté
Charge des dépens
La cour a décidé que les locataires, en tant que parties perdantes, devaient supporter les dépens de la procédure.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 29 proxi référé, 4 sept. 2025, n° 25/01045
Numéro(s) :	25/01045
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Harry ORHON
Cabinet(s) :	SELARL MAKOSSO ORHON & FERNANDES-BENCHETRIT
Parties :	S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 4]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX06] ou [XXXXXXXX07]

@ : [Courriel 10]

@ : [Courriel 9]

N° RG 25/01045 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3CTP

Minute : 25/00124

S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

Représentant : Maître Harry ORHON de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE

Madame [U] [T]

Monsieur [I] [T]

Copie exécutoire :

Maître Harry ORHON

Copie certifiée conforme :

aux consorts [T]

Le 04 Septembre 2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Septembre 2025

DEMANDEUR :

S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Maître Harry ORHON de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE

DÉFENDEUR :

Madame [U] [T]

[Adresse 3]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

Monsieur [I] [T]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 26 Juin 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025, par Madame Maud PICQUET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 11 janvier 2023, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a donné à bail à Madame [U] [T] et Monsieur [I] [T] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 1.306,07 € et 379,71 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 février 2025.

Elle a ensuite fait assigner Madame [U] [T] et Monsieur [I] [T] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 22 avril 2025 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation solidaire au paiement de provisions.

A l’audience du 26 juin 2025, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT – représentée par Maître Harry ORHON – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Madame [U] [T] et Monsieur [I] [T] ; de supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution; d’ordonner la séquestration du mobilier aux frais des défendeurs ; et de les condamner solidairement à une provision sur l’arriéré locatif actualisée à la somme de 4.099,63 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges, de 250 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire. Elle consent finalement à l’octroi des délais de paiement suspensifs des effets de l’acquisition de la clause résolutoire sollicités en défense.

A l’appui de ses prétentions, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT fait valoir, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les causes du commandement de payer n’ont pas été couvertes dans le délai requis de sorte qu’il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail. Elle ajoute que l’arriéré locatif s’élève à 4.099,63 € et que le paiement du loyer et des charges courants est repris.

Monsieur [I] [T] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer et des charges courants, outre la somme de 250 € par mois en règlement de l’arriéré. Les revenus du foyer s’élèvent à 4.800 € par mois. Six enfants sont déclarés à charge.

Bien que convoquée par un acte signifié à sa personne, Madame [U] [T] n’est ni présente ni valablement représentée.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, “si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 23 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 6 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu le 11 janvier 2023 contient une clause résolutoire (article 11) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 février 2025, pour la somme en principal de 9.753,80 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 avril 2025.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT produit un décompte démontrant que Madame [U] [T] et Monsieur [I] [T] restent lui devoir la somme de 4.099,63 € à la date du 16 juin 2025.

Elle justifie également de la clause de solidarité liant les défendeurs stipulée à l’article 4 du contrat de bail.

Madame [U] [T] et Monsieur [I] [T] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, que Monsieur [I] [T] reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Ils seront donc solidairement condamnés à verser à la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT cette somme de 4.099,63 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer (5 février 2025), conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.”

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlements formulées à l’audience et de la position de la bailleresse, Madame [U] [T] et Monsieur [I] [T], qui justifient avoir repris le paiement du loyer et des charges courants et être en mesure d’apurer l’arriéré locatif, seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion, de suppression du délai de deux mois et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation in solidum de Madame [U] [T] et Monsieur [I] [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [U] [T] et Monsieur [I] [T], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, Madame [U] [T] et Monsieur [I] [T] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 janvier 2023 entre la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT et Madame [U] [T] et Monsieur [I] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 5 avril 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Madame [U] [T] et Monsieur [I] [T] à verser à la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT à titre provisionnel la somme de 4.099,63 € (décompte arrêté au 16 juin 2025, incluant mai 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 5 février 2025 ;

AUTORISONS Madame [U] [T] et Monsieur [I] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 16 mensualités de 250 € chacune et une 17ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [U] [T] et Monsieur [I] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [U] [T] et Monsieur [I] [T] soient condamnés in solidum à verser à la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, la reprise ou l’expulsion ;

CONDAMNONS in solidum Madame [U] [T] et Monsieur [I] [T] à verser à la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT une somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [U] [T] et Monsieur [I] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, le 4 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,