TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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J U G E M E N T

rendu le 31 Juillet 2025

Numéro RG : N° RG 25/00058 – N° Portalis DB2P-W-B7J-EXQD

DEMANDEUR :

OPAC SAVOIE, Office Public de l’Habitat, EPIC dans le siège social est 73000 CHAMBERY, 9 rue Jean Girard-Madoux, représenté par son directeur général en exercice, demeurant en cette qualité audit siège, représenté par Maître Kévin ARTUSI de la SCP GIRARD-MADOUX & ASSOCIÉS, avocats au barreau de CHAMBERY ;

DEFENDEURS :

Monsieur [E] [U] demeurant dans l’immeuble dénommé “[Adresse 8], non comparant ;

Madame [O] [U] née [L] demeurant [Adresse 1], représentée par Maître Christophe VERNIER, avocat au barreau de CHAMBERY ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier : Marie-Françoise ION

DÉBATS :

Audience publique du : 20 mai 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé le 27 septembre 2023, l’OPAC de la SAVOIE a donné à bail à Monsieur [E] [U] et Madame [O] [U] née [L], un logement à usage d’habitation situé à l’immeuble [Adresse 7] à [Localité 3] pour un loyer mensuel de 447,18 euros, outre une provision sur charges et les taxes.

L’OPAC de la Savoie a fait signifier le 27 mai 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire et a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry par acte du 25 Mars 2025 et sollicite :

A titre principal,

— constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le bail conclu le 27 septembre 2023 sont réunies à la date du 9 juillet 2024,

— constater la résiliation de plein droit du contrat de location à la date du 9 juillet 2024 et dire en conséquence que les locataires sont occupants sans droit ni titre,

— ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef sous astreinte de 15 euros par jour de retard et au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement les locataires à payer à OPAC SAVOIE la somme de 1732,01 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 25 février 2025, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération effective des lieux,

— la condamnation solidaire des locataires à payer la somme de 934,46 euros suite à la régularisation des charges intervenue au titre du contrat de location du logement n°36 situé à [Adresse 4] qu’ils avaient précédemment souscrit en date du 20 juillet 2021 et restitué le 19 octobre 2023,

A titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs des locataires pour non-respect de son obligation de régler les loyers et charges et ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef sous astreinte de 15 euros par jour de retard et au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement les locataires à payer à OPAC SAVOIE la somme de 1732,01 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 25 février 2025, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération effective des lieux,

— la condamnation solidaire des locataires à payer la somme de 934,46 euros suite à la régularisation des charges intervenue au titre du contrat de location du logement n°36 situé à [Adresse 4] qu’ils avaient précédemment souscrit en date du 20 juillet 2021 et restitué le 19 octobre 2023,

En toutes hypothèses,

— rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire, et dire n’y avoir lieu à l’écarter,

— condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

— la condamnation in solidum des locataires au paiement du coût du commandement de payer et du présent acte et ses suites et aux dépens.

A l’audience, OPAC SAVOIE, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et actualise le montant de la dette qui s’élève au mois de mai à 2 647,90 euros, loyer d’avril compris.

Madame [U] propose de verser la somme de 40 euros par mois.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 31 juillet 2025

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES TEXTES APPLICABLES :

L’article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

En application de cette disposition, la Haute juridiction a pu juger que « les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent » (Cour de cassation, 3eme chambre civile, 18 février 2009, n° 08-13343).

En l’espèce, la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer. Or, le commandement de payer ayant été délivré après le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer doit recevoir application dans le cadre de la présente procédure et ce peu important que le contrat de bail conclu entre les parties fixe ce délai à deux mois.

S’agissant des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, l’assignation ayant été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

Enfin, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties à l’audience, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi.

II. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE RESILIATION ET D EXPULSION :

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 est réputée constituée ensuite de la saisine de la commission des impayés de loyer de la caisse d’allocations familiales le 16 janvier 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par lettre recommandée avec avis de réception électronique du 26 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément des dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 modifiées par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 27 mai 2024 somme en principal de 772,98 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 juillet 2024.

En application de l’article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 applicable en l’espèce sur ce point, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur à l’audience que Monsieur [E] [U] et Madame [O] [U] née [L] n’ont effectué aucun règlement au cours de l’année 2025. Dans ces conditions, les locataires ne justifient pas avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, si bien qu il n’y a pas lieu d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Par suite, les preneurs devenant occupant sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à l’expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 9 juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

OPAC SAVOIE produit un décompte démontrant que Monsieur [E] [U] et Madame [O] [U] née [L] restaient devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1652,96 euros incluant le loyer du mois de janvier 2025. Monsieur étant absent à l’audience, le décompte actualisé produit ne peut être pris en compte.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, ils seront condamnés, solidairement eu égard à la clause de solidarité contenue dans le bail, au paiement de ces sommes.

Ils seront par ailleurs condamnés solidairement au paiement des loyers, charges et indemnités mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur le montant sollicité par OPAC SAVOIE relatif à une ancienne location sis [Adresse 6], le bailleur produit un bail daté du 20 juillet 2021 concernant les mêmes locataires pour un loyer de 372,94 euros outre la provision sur charge. Il produit un décompte de charges laissant apparaître le montant à charge des locataires ainsi que le montant déjà acquitté par ces derniers dans le cadre de la provision sur charge mise à leur charge. La somme de 15,94 euros puis la somme de 135 euros ayant été réglées par les locataires, il convient de les condamner solidairement au paiement de la somme de 934,46 euros au titre des charges dues et non payées par les locataires à leur sortie des lieux.

V. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

Par application de l’article 1343-5 alinéa 1er du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Compte tenu de la précarité de la situation de Monsieur [E] [U] et Madame [O] [U] née [L], ils seront autorisés à se libérer du montant de leurs dettes selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

VI. SUR LA DEMANDE D’ASTREINTE

OPAC SAVOIE sollicite l’expulsion des locataires sous astreinte de 15 euros par jour de retard.

Compte tenu du recours possible à la force publique en cas de non-respect de la décision, ce qui s’avère être une mesure de contrainte suffisante pour assurer l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte.

VII. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Les locataires, parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Il convient également de condamner les défendeurs au paiement d’une indemnité de 200 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 septembre 2023 entre l’OPAC DE LA SAVOIE et Monsieur Monsieur [E] [U] et Madame [O] [U] née [L] concernant le logement à usage d’habitation situé à l’immeuble [Adresse 7] à [Localité 2] sont réunies à la date du 9 juillet 2024,

EN CONSEQUENCE, ORDONNE à Monsieur [E] [U] et Madame [O] [U] née [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DIT qu à défaut pour Monsieur [E] [U] et Madame [O] [U] née [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, OPAC SAVOIE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

FIXE l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNE solidairement Monsieur Monsieur [E] [U] et Madame [O] [U] née [L] à payer à OPAC SAVOIE la somme de 1652,96 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois de janvier 2025 outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal,

CONDAMNE solidairement Monsieur Monsieur [E] [U] et Madame [O] [U] née [L] à payer à OPAC SAVOIE la somme de 934,46 euros au titre de la régularisation des charges au titre du contrat de location du logement situé [Adresse 5] à [Localité 3], restitué le 19 octobre 2023 ;

AUTORISE Monsieur Monsieur [E] [U] et Madame [O] [U] née [L] à s’acquitter solidairement de cette somme en 23 mensualités de 130 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision et qu à défaut du paiement intégral d’une mensualité dans ce délai, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE in solidum Monsieur Monsieur [E] [U] et Madame [O] [U] née [L] à payer à OPAC SAVOIE la somme de 200 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur Monsieur [E] [U] et Madame [O] [U] née [L] aux dépens qui comprendront le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires et notamment la demande du bailleur relative à l’astreinte ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 31 juillet 2025, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Marie-Françoise ION, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION