TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 10 NOVEMBRE 2025

Chambre 6/Section 5

AFFAIRE: N° RG 24/09640 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z2NM

N° de MINUTE : 25/00797

Monsieur [L] [C] [U]

né le 03 Décembre 1985 à [Localité 12] (RÉPUBLIQUE POPULAIRE DU CONGO)

[Adresse 4]

[Localité 7]

Madame [P] [F] [H] épouse [U]

née le 02 novembre 1985 à [Localité 11] (RÉPUBLIQUE POPULAIRE DU CONGO)

[Adresse 4].

[Localité 7]

Ayant pour Avocat : Maître [Y], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K0107

DEMANDEURS

C/

La S.C.I. [Adresse 9]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Fabrice LEPEU de l’AARPI KLP AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0404

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 15 Septembre, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte authentique reçu le 24 mai 2019, M. [U] et Mme [H] épouse [U] ont acquis en l’état de futur achèvement de la SCCV [Adresse 9] un appartement au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] et [Adresse 5], la livraison devant intervenir avant la fin du 3ème trimestre 2021, soit au plus tard le 30 septembre 2021.

La livraison est intervenue le 12 avril 2024, avec réserves.

Par exploit du 3 janvier 2023, M. [U] et Mme [H] épouse [U] ont assigné en référé la SCCV [Adresse 9], afin de la voir condamner par provision – demandes rejetées par ordonnance du 3 juillet 2023.

C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier du 26 septembre 2024, M. [U] et Mme [H] épouse [U] ont fait assigner la SCCV [Adresse 8] [Adresse 14] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de leur préjudice.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 7 mai 2025 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 15 septembre 2025.

Le jugement a été mis en délibéré au 10 novembre 2025, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 avril 2025, M. [U] et Mme [H] épouse [U] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de:

— déclarer M. [U] et Mme [H] épouse [U] recevables et bien fondés en leur action ;

— condamner la SCI [Adresse 9] à payer à M. [U] et Mme [H] épouse [U] la somme de 31 293,5 euros au titre de leurs préjudices à parfaire ;

— condamner la SCI [Adresse 9] à payer à M. [U] et Mme [H] épouse [U] la somme de 6 000 euros au titre du trouble de jouissance à parfaire ;

— condamner la SCI [Adresse 9] à payer à M. [U] et Mme [H] épouse [U] la somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral ;

— condamner la SCI [Adresse 9] à payer à M. [U] et Mme [H] épouse [U] la somme de 5 000 euros chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 avril 2025, la SCCV [Adresse 9] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— recevoir la SCI [Adresse 9] en ses demandes et les dire bien fondées ;

— débouter les époux [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— condamner les époux [U] à régler la somme de 3 000 euros à la société SCI [Adresse 9], au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les époux [U] aux dépens ;

— écarter l’exécution provisoire.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes en paiement de M. [U] et Mme [H] épouse [U]

L’article 1611 du code civil dispose que, dans tous les cas, en ce compris celui de la vente d’immeuble à construire prévu par l’article 1601-1 du même code, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

Par ailleurs, l’article 1103 du code civil dans sa rédaction applicable au litige dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, sans quoi la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut, selon l’article 1217 du même code, refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, et/ou demander réparation des conséquences de l’inexécution, le tout cumulable avec l’octroi de dommages et intérêts au sens de l’article 1231-1 du même code.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, l’article 1353 du code civil disposant, qu’en matière contractuelle, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la livraison a eu lieu avec 925 jours de retard, soit 2 ans, 6 mois et 12 jours.

Il convient d’examiner les causes de retard dont se prévaut la SCCV au regard des stipulations du contrat ci-après rapportées :

« Le vendeur exécutera son obligation d’achever l’ensemble immobilier dans un délai qui sera fixé aux termes de chaque acte de vente sauf en cas de force majeure ou de cause légitime de suspension ou de prolongation de ce délai de livraison.

Pour l’application de ces dispositions, seraient notamment considérés comme des causes légitimes de suspension du délai de livraison :

a. Les grèves (qu’elles soient générales ou particulières au secteur du bâtiment et à ses industries annexes ou fournisseurs, ou encore spéciales aux entreprises travaillant sur le chantier),

b. les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d’œuvre et justifiés par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier,

c. tous retards résultant du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire, de la sauvegarde des ou de l’une des entreprises, de leurs fournisseurs ou sous- traitants (si la faillite ou l’admission au régime du redressement judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira quand même tous ses effets),

d. la défaillance des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs ou sous-traitants (la justification sera apportée par le Vendeur à l’Acquéreur au moyen de la production de la copie de toute lettre recommandée AR adressée par le maître d’œuvre à l’entrepreneur défaillant),

e. la recherche ou la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à l’une ou aux entreprise(s) défaillante(s) ou dont le marché a été résilié pour défaut d’exécution,

f. les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre totalement ou partiellement le chantier ou d’arrêter les travaux, quelles qu’en soient les raisons,

g. le retard dû aux délais supplémentaires liés aux modifications techniques nécessaires à l’obtention des labels environnementaux (notamment NF logement, NF habitat, CERQUAL,…) ou liés à des préconisations complémentaires émises par le bureau de contrôle de l’organisme de certification pour obtenir ces labels,

h. les retards entraînés par la non délivrance de l’autorisation administrative pour la mise en place de la grue,

i. la recherche et/ou la découverte de vestiges archéologiques dans le terrain d’assiette ainsi que toutes prescriptions ordonnées par les services administratifs compétents en matière d’archéologie,

j. la découverte de zones de pollution ou de contaminations des terrains d’assiette de l’opération ou d’anomalies du sous-sol telles que notamment présence ou résurgence d’eau, nature hétérogène du terrain aboutissant à des remblais spéciaux ou à des fondations spécifiques ou à des reprises en sous œuvre des immeubles voisins, ou débords de fondations de constructions voisines à l’opération et plus généralement tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires et nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation,

k. tout cas de force majeure, la force majeure pouvant résulter notamment des troubles résultant d’hostilité, attentats, cataclysmes, accidents de chantier, incendie, inondations,

l. les retards imputables aux compagnies concessionnaires (E.D.F., compagnie des eaux, France Télécom, etc…),

m. les retards imputables à la collectivité locale (ville, département, etc…) ou à l’aménageur en charge des travaux de voleries et de réseaux divers permettant la desserte des Biens,

n. les difficultés d’approvisionnement,

o. l’incidence de la demande de travaux complémentaires ou modificatifs par l’acquéreur,

p. les retards de paiement de l’acquéreur dans le règlement des appels de fonds concernant tant la partie principale du prix et des intérêts de retard, que celle correspondant aux options, aux éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs,

q. les retards imputés à tous éléments imprévus tels que l’occupation, le squat et la non-libération des lieux, les sinistres occasionnant un arrêt partiel ou total du chantier, les vols, dégradations et actes de vandalisme sur le chantier,

r. l’absence de réponse de l’ACQUEREUR concernant le choix des revêtements de sols et de faïence parmi les choix proposés pour l’aménagement du BIEN, étant précisé le VENDEUR adressera une convocation à l’ACQUEREUR pour entériner ces derniers au cours d’un rendez-vous qui devra être fixé avant l’expiration d’un délai de trois semaines suivant l’envoi de ladite convocation (point de départ de l’éventuel suspension du délai de livraison jusqu’à ce que l’ACQUEREUR ait procédé à l’intégralité des choix)

s. retards causés par le déroulement de manière concomitante de chantier voisin (difficulté d’accès, impossibilité d’installer des grues,…)

Pour l’appréciation des événements, ci-dessus évoqués, les parties s’en rapporteront à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auquel seront joints, le cas échéant, les justificatifs convenus ci-dessus.

S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux, augmenté du délai nécessaire à la remise en route du chantier, déterminé comme suit :

— Si la suspension est de moins de sept (7) jours calendaires consécutifs, le délai de remise en route du chantier sera de deux (2) jours, en plus de la période d’arrêt.

— Si la suspension est de plus de sept (7) jours calendaires consécutifs, mais de moins de trois semaines consécutives, le délai de remise en route du chantier sera d’une semaine, en plus de la période d’arrêt.

— Si la suspension est de plus de 3 semaines consécutives, le délai de remise en route du chantier sera de deux (2) semaines, en plus de la période d’arrêt.

— Si la suspension est due à l’un des événements évoqués aux points c, d et e ci-dessus, le délai de remise en route du chantier sera de quarante-cinq (45) jours calendaires à compter de l’ordre de service donné à la nouvelle entreprise. »

En l’espèce, la réalité du retard dans la livraison n’est pas contestée, de sorte qu’il convient d’examiner successivement les causes dont excipe la SCCV.

Sur les anomalies du sous-sol tenant à des résurgences d’eau

Si la SCCV se prévaut de la clause « J » ci-dessus rapportée, qui vise strictement la « découverte » d’anomalies du sous-sol, le tribunal ne retiendra pas cette cause dans la mesure où lesdites anomalies étaient déjà connues des acteurs du chantier au jour de la signature de l’acte de vente et que les retards sont en réalité imputables aux mauvais choix de traitement des nappes (qui n’ont pas été contractualisés au rang des causes légitimes de retard).

Sur les intempéries

Il y a lieu de retenir 123 jours s’agissant d’un motif dont la nature et la preuve (une attestation du maître d’œuvre d’exécution et une compilation par la FFB des relevés de la station météorologique de [Localité 13]-Montsouris sur la période en cause) sont conformes au contrat.

Sur le retard des concessionnaires

Il y a lieu de retenir 44 jours imputables à Enedis qui a tardé à retirer un poteau électrique, ce motif étant conforme à la clause « L » du contrat et la preuve étant rapportée par une attestation de la maitrise d’œuvre.

Sur les préjudices

Le bien a donc été livré avec un retard illégitime de (925-123-44=) 758 jours (soit 24,9 mois), de sorte qu’il y a lieu de retenir :

— (812,4*24,9=) 20 228,76 euros au titre des loyers charges comprises qui n’auraient été supportés si M. [U] et Mme [H] épouse [U] avaient pu prendre possession des lieux (le bail mentionnant bien leur nom en page 15 et les relevés Action logement étant suffisamment probants) ;

—  719,13 euros au titre de la location d’une place de parking (puisque le nouveau bien en comporte une) ;

—  5 963 euros au titre des taux d’intérêt et de l’assurance du crédit immobilier n°[Numéro identifiant 1] ;

—  446,40 euros au titre du coût de l’assurance du prêt immobilier PTZ+ supporté sur la période (qui ne l’aurait été en l’absence de retard) ;

—  4 000 euros au titre du préjudice moral compte tenu du délai d’attente particulièrement long.

Il convient en revanche de rejeter :

— l’indemnisation du coût de l’assurance habitation, qui aurait été dû pour le nouvel appartement s’il avait été livré à temps ;

— l’indemnisation du trouble de jouissance, qui ne se rapporte nullement au retard mais aux réserves alléguées, lesquelles ne font l’objet d’aucune démonstration quant à leur matérialité et dont la réparation ne peut reposer que sur les garanties spéciales du droit de la construction non soulevées en l’espèce.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de la SCCV [Adresse 9], succombant à l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés dans la mesure où se trouvent établis leur réalité (ce qui suppose la production de notes d’honoraires et de factures détaillées), leur nécessité et le caractère raisonnable de leur taux, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SCCV [Adresse 9], condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à M. [U] et Mme [H] épouse [U] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCCV [Adresse 9] à payer à M. [U] et Mme [H] épouse [U] les sommes suivantes :

—  20 228,76 euros au titre des loyers charges comprises ;

—  719,13 euros au titre de la location d’une place de parking ;

—  5 963 euros au titre des taux d’intérêt et de l’assurance du crédit immobilier n°[Numéro identifiant 1];

—  446,40 euros au titre du coût de l’assurance du prêt immobilier PTZ+ ;

—  4 000 euros au titre du préjudice moral ;

DEBOUTE M. [U] et Mme [H] épouse [U] de leurs demandes au titre du préjudice de jouissance et de l’indemnisation du coût de l’assurance habitation ;

MET les dépens à la charge de la SCCV [Adresse 9] ;

CONDAMNE la SCCV [Adresse 9] à payer à M. [U] et Mme [H] épouse [U] la somme totale de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCCV [Adresse 9] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT