Min N° 25/00114

N° RG 24/04268 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDWCZ

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

M. [B] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 05 février 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [T]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 11 décembre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Roger LEMONNIER

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [B] [T]

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 7 décembre 2023, Madame [E] [O] a donné à bail à Monsieur [B] [T] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 575 euros et 20 euros de provision sur charges.

Par acte en date du 6 décembre 2023, Madame [E] [O] a souscrit auprès de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement dans le cadre du dispositif « VISALE », garantissant les loyers impayés et les charges pour le bien loué susvisé.

Monsieur [B] [T] n’a pas réglé l’intégralité des loyers dus et le cautionnement de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a été actionné par Madame [E] [O] afin de percevoir les montants des loyers et charges impayés.

Des loyers étant demeurés impayés, S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a, par acte de commissaire de justice du 26 juin 2024, fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2024, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner Monsieur [B] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, et subsidiairement prononcer sa résiliation judiciaire aux torts et greifs du preneur,

— ordonner son expulsion,

— la condamner au paiement de la somme de 2.375,03 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 juin 2024 sur la somme de 1.185,03 euros et pour le surplus à compter de l’assignation, d’une indemnité mensuelle d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, outre une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 décembre 2024.

A l’audience, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation, sollicitant le paiement d’une somme de 2.512,03 euros au titre de la garantie visale jusqu’au mois de septembre 2024 inclus. Elle indiquant ne pas avoir connaissance du dernier loyer courant payer. Elle indique que le locataire a réglé des montants de 78 euros le 10 septembre, puis 80 euros le 6 novembre et 100 euros le 23 novembre conformément à un échéancier respecté. Elle s’en rapporte concernant l’octroi de délais de paiement au profit du locataire.

Monsieur [B] [T] comparaît en personne. Il reconnaît le principe mais le montant de la dette locative, affirmant avoir effectué un second virement de 100 euros fin novembre dernier. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en s’acquittant du loyer courant et d’une somme supplémentaire de 70 euros euros en règlement de l’arriéré, expliquant ne pas pouvoir payer toute la dette à cause d’un plafond de dépenses. .

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 janvier 2025.

Par note en délibéré reçu au greffe par courriel en date du 12 décembre 2024, sur autorisation du tribunal, le locataire a indiqué qu’il avait commis une erreur concernant le second virement de fin novembre.

Par note en délibéré reçu au greffe par courriel en date du 12 décembre 2024, sur autorisation du tribunal, le conseil de la société de caution a transmis un décompte actualisé confirmant n’avoir reçu qu’un seul paiement en date du 23 novembre 2024 d’un montant de 100 euros et pas de second paiement comme évoqué par le locataire à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action au titre de la subrogation du demandeur dans les droits du bailleur

L’article 1346-1 du code civil prévoit que la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

L’article 2306 du Code Civil dispose que « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ». Sont ainsi visés le droit de créance lui-même et les actions qui s’y rattachent, mais aussi tous les privilèges, sûretés réelles et personnelles ou droits préférentiels qui appartenaient au créancier. En outre, en vertu de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale, « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). »

L’article 8.1 du contrat de cautionnement VISALE du 6 décembre 2023, que Madame [E] [O] a souscrit auprès de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, portant sur le contrat de bail consenti à Monsieur [B] [T] dans le cadre du dispositif « VISALE », garantissant les loyers impayés et les charges pour le bien loué susvisé, qui stipule : « sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution, sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. »

Le contrat de cautionnement et les quittances subrogatives produites prévoient que la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail à l’encontre de la locataire défaillante, précisant que cette subrogation peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation de bail.

Il est précisé que la recevabilité de cette action est seulement fondée sur le dispositif VISALE qui opère une dérogation aux principes de la subrogation, le subrogeant ne pouvant pas, du seul fait de la subrogation, disposer de plus de droits que ce pour quoi il a désintéressé le subrogé.

Il résulte des pièces versées aux débats que la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé des loyers au bailleur sur période de janvier 2024, février 2024, mai 2024, juillet 2024 et septembre 2024 ; et que les quittances subrogatives ont bien été signées postérieurement aux paiements, soit en date des 30 juillet 2024 et 1er octobre 2024 pour des paiements par virements effectués en date des 27 mars 2024 et 30 mai 2024 et 30 juillet 2024.

En conséquence, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES est bien subrogée dans les droits de la bailleresse sur toute la durée du bail et son action est recevable tant au regard de sa demande de paiement de la dette que de sa demande de résiliation au titre de l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes afférentes.

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte démontrant que Monsieur [B] [T] reste lui devoir, hors frais 255,99 euros de frais de procédure), la somme de 2.512,03 euros arrêté au 3 décembre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse), dont la dernière quittance subrogative signé par le bailleur en date du 1er octobre 2024 confirme le versement des loyers pour des montants mensuels de 590,03 euros pour janvier 2024, de 595 euros pour les mois de février, mai et juillet 2024 et 395 euros pour septembre 2024 à son profit par le dispositif VISALE sur la période, après déduction des versements du locataire sur la période pour un montant de 258 euros.

En conséquence, Monsieur [B] [T] sera condamné au paiement de la somme de 2.512,03 euros à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Madame [E] [O], au titre de l’arriéré locatif dû au arrêté au 3 décembre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse) ; avec les intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2024 sur la somme de 1.185,03 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 13 septembre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de SEINE-ET-MARNE par voie électronique le 5 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 7 décembre 2023 contient une clause résolutoire (article n°8) et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause et un délai de deux mois pour s’acquitter des impayés a été signifié le 26 juin 2024, pour la somme en principal de 1.185,03 euros.

Le tribunal observe que le commandement de payer délivré aux locataires fait mention d’un délai de 2 mois pour régler les sommes dues alors qu’il a été délivré le 26 juin 2024, soit postérieurement à la date d’application immédiate au 29 juillet 2023 de la loi du 27 juillet 2023 ayant réduit le délai de résiliation de plein droit du contrat de location pour impayés de loyers à un délai de six semaines en cas de commandement resté infructueux et que le délai de 6 semaines a été inclus dans la clause résolutoire (article 8) du contrat de bail signé en date du 7 décembre 2023.

Cependant, le tribunal constate que le délai de deux mois visé dans le commandement de payer aux fins de règlement des loyers pour les locataires après sa délivrance ne pose pas de difficulté sur la validité du commandement puisque ce délai plus long est plus favorable aux locataires et ne leur porte donc pas grief. Il conviendra donc de l’appliquer en l’espèce.

Par conséquent, le commandement de payer délivré le le 26 juin 2024 étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 août 2024.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’en rapporte à la décision du tribunal concernant l’octroi de délais de paiement.

A l’audience, Monsieur [B] [T] demande à ce que lui soit accordé des délais de paiement afin de se maintenir dans les lieux. Il explique la dette locative par une absence de versement de son salaire total par son employeur durant trois mois ayant conduit à un changement d’employeur.

Il ne ressort pas des éléments du dossier que le dernier loyer courant n’a pas été réglé. Par ailleurs, le locataire dispose de ressources suffisantes pour apurer le montant de la dette dans les délais légaux, ce dernier occupe un emploi pour une rémunération mensuelle de 1.899,49 euros. Il ressort du décompte produit que le locataire a déjà commencé à effectuer des versements sur la période démontrant sa volonté d’apurer le paiement de l’arriéré locatif, d’autant que l’enquête sociale mentionne que ce dernier va bénéficier d’un accompagnement ASLL sollicité le 31 octobre 2024.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [B] [T] sera autorisé à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

L’attention du locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer courant et la mensualité de remboursement de l’arriéré locatif :

➢

la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef ;

Monsieur [B] [T] sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [B] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte-tenu des démarches judiciaires que la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a dû accomplir, Monsieur [B] [T] sera condamné à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 décembre 2023 entre, d’une part, et Monsieur [B] [T], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] à [Localité 6] sont réunies à la date du 27 août 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [B] [T] à verser à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Madame [E] [O], la somme de 2.512,03 euros au titre de l’arriéré locatif dû au arrêté au 3 décembre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse) ; avec les intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2024 sur la somme de 1.185,03 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil ;

AUTORISE Monsieur [B] [T] à s’acquitter de la dette en 35 mensualités de70 euros euros minimum chacune et une 36ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer courant, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELLE que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure :

➢

la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et le bail sera considéré comme résilié de plein droit à compter du 27 août 2024 ;

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

le bailleur sera autorisé, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [B] [T], ainsi que tous occupants de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Monsieur [B] [T] sera condamné à verser à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou un procès-verbal d’expulsion, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

CONDAMNE Monsieur [B] [T] à verser à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [T] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge