Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 13 Mars 2025

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

BP 83618

44036 NANTES

représenté par Madame [G] [B], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [O] [Z] épouse [R]

Logement 29 Etage 4

13 Rue Pierre Bouguer

44300 NANTES

non comparante

Monsieur [P] [R]

Logement 29 Etage 4

13 Rue Pierre Bouguer

44300 NANTES

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 16 janvier 2025

date des débats : 16 janvier 2025

délibéré au : 13 mars 2025

RG N° N° RG 24/04089 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NPXH

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Madame [O] [Z] épouse [R]

CCC à Monsieur [P] [R] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 3 août 2021, prenant effet le même jour, pour une durée d’un an renouvelable, Nantes Métropole Habitat, OPH de la métropole nantaise, a donné à bail à Madame [O] [Z] épouse [R] un local à usage d’habitation numéro 29 au quatrième étage sis 13 rue Pierre Bouguer à Nantes (44300) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel révisable de 278,13 euros, outre une provision sur charges de 94,03 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 278 euros. Cette dernière occupe le logement avec son époux, Monsieur [P] [R].

Des loyers restant impayés, par actes du 21 novembre 2023 , Nantes Métropole Habitat leur a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Par actes séparés de commissaire de justice des 12 et 22 juillet 2024, Nantes Métropole Habitat, OPH de la métropole nantaise, a assigné Madame [O] [Z] épouse [R] et Monsieur [P] [R] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de voir :

— déclarer la demande recevable et bien fondée ;

— constater la résiliation du bail signé le 3 août 2021 entre les parties ;

— à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le 3 août 2021 entre les parties ;

— ordonner l’expulsion de Madame [O] [Z] épouse [R] et Monsieur [P] [R] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

— condamner solidairement Madame [O] [Z] épouse [R] et Monsieur [P] [R] à payer à Nantes Métropole Habitat, OPH de la métropole nantaise :

— la somme de 4 308.89 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 13 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, outre les charges, soit la somme mensuelle de 297.49 euros, à compter de la date de résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;

— condamner solidairement Madame [O] [Z] épouse [R] et Monsieur [P] [R] au paiement de la somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

— ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 16 janvier 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Nantes Métropole Habitat, OPH de la métropole nantaise, représentée par Madame [G] [B], munie d’un pouvoir régulier à cet effet, a actualisé sa créance à la somme de 5 253.59 euros arrêtée au 14 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus. Elle a indiqué que la locataire s’est manifestée la veille proposant de régler la somme de 50 euros par mois en sus du loyer et des charges. Elle a expressément accepté cette proposition, malgré l’absence des intéressés, en raison de versements d’un montant supérieur au loyer depuis août 2024.

Bien que régulièrement assignés à étude, Madame [O] [Z] épouse [R] et Monsieur [P] [R] n’ont pas comparu.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’est pas parvenue au tribunal avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Madame [O] [Z] épouse [R] et Monsieur [P] [R] n’ont pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 23 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 22 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance des actes d’assignation des 12 et 22 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Il résulte des pièces produites que les locataires n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 5 253.59 euros au 14 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus. Il convient de déduire de cette somme celle de 322.44 euros au titre des frais contentieux relevant des dépens ainsi que le coût de l’assurance souscrite pour le compte du locataire en l’absence de pièces conformément à l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 (38.5 euros), ainsi que les frais de pénalité de non-réponse à l’enquête sociale non justifiés par la lettre recommandée avec accusé de réception telle que prévue à l’article L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation (76.2 euros)

La créance étant justifiée pour un montant de 4 816.45 euros, il convient en conséquence de condamner Madame [O] [Z] épouse [R] et Monsieur [P] [R] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

La solidarité sera prononcée conformément à l’article 220 du code civil.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4 308.89 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article 4.7.1., une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par actes séparés de commissaire de justice du 21 novembre 2023 , le bailleur a fait délivrer à Madame [O] [Z] épouse [R] et Monsieur [P] [R] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 2 517.78 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22 janvier 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par les locataires

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 22 janvier 2024, Madame [O] [Z] épouse [R] et Monsieur [P] [R] sont sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 22 janvier 2024, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat, et de condamner Madame [O] [Z] épouse [R] et Monsieur [P] [R] à son paiement.

La solidarité sera prononcée sur le fondement de l’article 220 du code civil, les indemnités d’occupation présentant un caractère ménager.

L’indemnité d’occupation se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de décembre 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er janvier 2025.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par les époux [R]

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

Madame [O] [Z] épouse [R] et Monsieur [P] [R] sollicitent des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme de 50 euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer la dette.

Il ressort du décompte que le couple a repris le paiement intégral des loyers depuis août 2024, versant un outre un complément afin d’apurer la dette.

Le bailleur accepte cette proposition.

Au vu de ces éléments, il convient d’autoriser Madame [O] [Z] épouse [R]?? et Monsieur [P] [R] à se libérer de la dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Madame [O] [Z] épouse [R] et Monsieur [P] [R] se libèrent dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,les locataires seront tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à leur expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Madame [O] [Z] épouse [R] et Monsieur [P] [R], qui succombent supporteront in solidum les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et de la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 3 août 2021 entre Nantes Métropole Habitat, OPH de la métropole nantaise et Madame [O] [Z] épouse [R] et Monsieur [P] [R] portant sur un local à usage d’habitation numéro 29 au quatrième étage sis 13 rue Pierre Bouguer à Nantes (44300), sont réunies à la date du 22 janvier 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [R] et Madame [O] [Z] épouse [R] à payer à Nantes Métropole Habitat, OPH de la métropole nantaise, la somme de 4 816.45 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtée au 14 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4 308.89 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges courantes sera déduite de la dette ;

RAPPELLE aux locataires leurs obligations contractuelles et notamment le paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

AUTORISE Madame [O] [Z] épouse [R] et Monsieur [P] [R] à s’acquitter de leur dette par 35 mensualités de 50 euros (CINQUANTE EUROS) le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Madame [O] [Z] épouse [R] et Monsieur [P] [R] se libèrent dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant,

DIT qu’à défaut d’un seul paiement non honoré par Madame [O] [Z] épouse [R] et Monsieur [P] [R] à son échéance et non régularisé suite à l’envoi par le bailleur d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;

Dans cette seule dernière hypothèse :

AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, Nantes Métropole Habitat, OPH de la métropole nantaise, à procéder à l’expulsion de Madame [O] [Z] épouse [R] et Monsieur [P] [R] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPELLE les dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE dans ce cas solidairement Madame [O] [Z] épouse [R] et Monsieur [P] [R] à payer à Nantes Métropole Habitat, OPH de la métropole nantaise, une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat, à compter de la défaillance et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [R] et Madame [O] [Z] épouse [R] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA