TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 24 SEPTEMBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/12066 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z5EX

N° de MINUTE : 25/01118

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE LES HORIZONS, [Adresse 3], représenté par son syndic, IMMO DE FRANCE [Localité 14] ILE DE FRANCE, SAS

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Me [T], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1392

C/

DEFENDEUR

Monsieur [W] [K]

[Adresse 1]

[Localité 7]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 18 Juin 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [K] est propriétaire des lots n°41, 111 et 925 de la résidence [11] sise [Adresse 2] à [Localité 12] (93).

Par acte de commissaire de justice du 09 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES HORIZONS sise [Adresse 2] à [Localité 12] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE [Localité 14] ILE DE FRANCE, a fait assigner Monsieur [W] [K] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [W] [K] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 04 mars 2025 et fixée à l’audience du 18 juin 2025. Elle a été mise en délibéré au 24 septembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions, signifiées à Monsieur [K] le 29 avril 2025 et notifiées par RPVA le 09 mai 2025, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Condamner Monsieur [K] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de résidence LES [Adresse 10], [Adresse 4] [Localité 8] [Adresse 13], la somme de 18.263,22 € au titre de son arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 9 décembre 2024 à hauteur de 15.878,21 € et de la date de signification des présentes conclusions pour le surplus,

Condamner Monsieur [K] [W] à payer au syndicat des Copropriétaires la somme de 1.703,94 € au titre des frais nécessaires de recouvrement,

Condamner Monsieur [K] [W] à payer au syndicat la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Condamner Monsieur [K] [W] à payer au syndicat la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner Monsieur [K] [W] en tous les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [W] [K], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle pas celles-ci. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [W] [K] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Bien que signifiées postérieurement à l’ordonnance de clôture, ces conclusions, qui tendent exclusivement à l’actualisation de l’arriéré de charges dont il est sollicité le recouvrement, sont recevables en application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [W] [K];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 13 janvier 2021, 26 janvier 2022, 14 novembre 2022, 08 novembre 2023 et 27 novembre 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2021, 2022 et 2023 ainsi que les budgets prévisionnels 2024 et 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 14 novembre 2022 au 13 novembre 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er janvier 2022 et le 1er avril 2025 a été de 18.263,22 euros tandis qu’aucune somme n’a été portée au crédit du compte copropriétaire sur cette même période.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [W] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 18.263,22 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er avril 2025, appel provisionnel du 2ème trimestre 2025 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, valant mise en demeure notifiée à Monsieur [W] [K], sur la somme de 15.878,21 euros et à compter du 29 avril 2025, date de signification à Monsieur [K] des conclusions d’actualisation, pour le surplus.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 1.703,94 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 28 août 2023.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce les frais de “suivi exécution jugement” du 11 juillet 2022 d’un coût de 343,17 euros, les frais de “vacation inscription hypothèque” du 08 décembre 2022 d’un coût de 177,60 euros ainsi que les frais de “honoraires hypothèque légale” du 08 mars 2023 d’un montant de 720 euros.

De surcroît, il y est également imputé des frais de mise en demeure par avocat à hauteur de 120 euros le 07 septembre 2023 correspondant aux honoraires d’avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Enfin, il convient également de déduire les frais de « vacation» du 23 septembre 2024 d’un coût de 343,17 euros qui ne sont pas prévus par le contrat de syndic comme relevant de frais pouvant être imputables au seul copropriétaire concerné au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et qui, de fait, relèvent de la gestion courante du syndic.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [W] [K] a déjà fait l’objet d’une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 19 mai 2022. Dès lors, en continuant de s’abstenir du paiement de ses charges, alors qu’il a été suffisamment éclairé par les motifs du jugement susvisé, il a occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [W] [K] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Sa carence est d’autant plus injustifiée que Monsieur [W] [K], qui n’habite pas dans ses lots au vu de l’adresse à laquelle l’assignation lui a été signifiée, a vocation à percevoir des revenus locatifs lui permettant de payer les charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [W] [K], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [W] [K] sera condamné aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [W] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [11] sise [Adresse 2] à [Localité 12] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE [Localité 14] ILE DE FRANCE, la somme de 18.263,22 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er avril 2025, appel provisionnel du 2ème trimestre 2025 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 15.878,21 euros et à compter du 29 avril 2025 pour le surplus ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [11] sise [Adresse 2] à [Localité 12] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE [Localité 14] ILE DE FRANCE, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [W] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [11] sise [Adresse 2] à [Localité 12] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE [Localité 14] ILE DE FRANCE, la somme de 1.000 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [W] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [11] sise [Adresse 2] à [Localité 12] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE [Localité 14] ILE DE FRANCE, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [K] aux entiers dépens.

Fait au Palais de Justice, le 24 septembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT