TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 7]

[Localité 10]

Tél:[XXXXXXXX01]

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@ : [Courriel 11]

REFERENCES : N° RG 25/03318 – N° Portalis DB3S-W-B7J-23V2

Minute :

JUGEMENT

Du : 28 Mai 2025

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]

Représenté par son syndic : Société PICHET IMMOBILIER SERVICES, SARL

C/

Madame [U], [J], [N] [Z]

Monsieur [O], [G] [Z]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 19 Mars 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2025;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Anne-Sophie SERY, greffier, lors des débats, et de Madame Martine GARDE, greffier, lors du délibéré ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]

Représenté par son syndic : Société PICHET IMMOBILIER SERVICES, SARL

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Roxane BOURG, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Madame [U], [J], [N] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Non comparante

Monsieur [O], [G] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Non comparant

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Roxane BOURG

Mme [U], [J], [N] [Z]

M. [O], [G] [Z]

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [U] [Z] et Monsieur [O] [Z] sont propriétaires du lot n°18 dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice délivré à étude en date du 27 février 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES, a fait assigner Madame [U] [Z] et Monsieur [O] [Z] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au tribunal de proximité de Pantin, aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes, au bénéfice de l’exécution provisoire :

7 604,47 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er appel 2025 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2023 sur la somme de 150,27 €, du 24 août 2023 sur la somme de 796,03 €, du 23 novembre 2023 sur la somme de 3 591, 90 € ;859,87 € au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;1 500,00 € à titre de dommages et intérêts ; 1 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance. L’affaire a été examinée à l’audience du 19 mars 2025.

Lors de cette audience, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son conseil qui a déposé son dossier, maintient ses demandes. Il indique que les propriétaires sont multipropriétaires et ont des arriérés de charges concernant tous leurs biens, et qu’il y a déjà eu plusieurs procédures judiciaires à leur encontre. Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] fait valoir subir un préjudice en étant contraint de faire l’avance des sommes réclamées, ce qui met sa trésorerie en difficulté.

Madame [U] [Z] et Monsieur [O] [Z] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter, malgré leur convocation régulière.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ IMPAYÉES

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] verse aux débats :

le relevé de propriété,les appels de charges et travaux pour la période du 4 avril 2023 au 19 décembre 2024,les procès-verbaux des assemblées générales en date du 21 septembre 2023, 16 septembre 2024 portant approbation des comptes des exercices écoulés (2022, 2023), du budget prévisionnel des exercices suivants (2023, 2024) et adoption de travaux ; le décompte de la créance pour la période du 1er avril 2023 au 1er janvier 2025, appel de fond du premier trimestre 2025 inclus ;les mises en demeure du 15 mai 2023 et du 24 août 2023 ;la sommation de payer du 23 novembre 2023 ;le contrat de syndic signé le 16 septembre 2024.Au vu des justificatifs fournis, la créance du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction des frais des sommes ayant vocation à être examinées au titre des frais de recouvrement d’un montant total de 1 231,87 €.

Il ressort de ces documents que Madame [U] [Z] et Monsieur [O] [Z] restent devoir la somme de 7 225, 90 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er avril 2023 au 1er janvier 2025, appel de fond du premier trimestre 2025 inclus.

Cette somme produira intérêts au taux légal sur la somme de :

sur la somme de 105, 27 € à compter du 15 mai 2023, date de la première mise en demeure ;sur la somme de 751, 03 € à compter du 24 août 2023, date de la seconde mise en demeure ; sur la somme de 3 443, 46 € à compter du 23 novembre 2023, date de la sommation de payer ; – et à compter de la présente décision pour le surplus.

SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ;les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Sur la mise en demeure et les lettres de relance

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] produit les mises en demeure du 15 mai et 24 août 2023.

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

La demande en paiement sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme de 45 € TTC par mise en demeure.

Sur les frais de suivi contentieux

Il ressort de la lecture des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité que seuls les seuls honoraires du syndic pour l’établissement de l’état daté sont considérés comme des frais nécessaires. Les autres honoraires facturés par le syndic ne sont pas inclus dans les frais tels qu’entendus par ce texte.

Si la liste des frais exposés par le syndicat n’est pas exhaustive, il y a lieu de considérer que le législateur n’aurait pas posé une telle restriction s’il avait considéré que d’autres honoraires du syndic pouvaient être compris dans les « frais exposés par le syndicat ».

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ne distinguant pas selon que les frais ont été ou non prévus contractuellement. À cet égard, le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, qui formalise le modèle type de contrat de syndic, ne fait que reprendre les dispositions légales précitées, et n’inclut dans les frais et honoraires imputables au seul copropriétaire, au titre des « frais de recouvrement », que les mises en demeure par lettre recommandée, les relances après mise en demeure, la conclusion d’un protocole d’accord sous seing privé, les frais de constitution et de mainlevée d’hypothèque, le dépôt d’une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) et le suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement, également, en cas de diligences exceptionnelles). Ne sont pas inclus d’autres honoraires que pourrait facturer le syndicat.

Il n’est pas justifié en l’espèce que la remise du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat aurait nécessité des diligences exceptionnelles.

Aussi ne sera-t-il pas fait droit à la demande tendant à voir intégrer les montants sollicités au titre des frais de « suivi contentieux » dans les frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité.

Sur les frais de poursuite

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] impute au débit du compte des sommes relatives à des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires ainsi que des frais d’assignation.

Elles constituent des frais irrépétibles de procédure et seront examinées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les frais de commissaire de justice

La sommation de payer en date du 23 novembre 2023 sera imputée au copropriétaire défaillant à hauteur de la somme de 149, 87 €.

Le syndicat impute enfin au débit du compte des frais de commissaire de justice qui relèvent pour leur part des dépens et seront donc examinés sur le fondement des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

En conséquence, Madame [U] [Z] et Monsieur [O] [Z] seront condamnés à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme totale de 239,87 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LA SOLIDARITÉ

En vertu des articles 1309 et 1310 du code civil, l’obligation qui lie plusieurs créanciers ou débiteurs se divise de plein droit entre eux. La division a lieu également entre leurs successeurs, l’obligation fût-elle solidaire. Si elle n’est pas réglée autrement par la loi ou par le contrat, la division a lieu par parts égales. Chacun des créanciers n’a droit qu’à sa part de la créance commune ; chacun des débiteurs n’est tenu que de sa part de la dette commune. Il n’en va autrement, dans les rapports entre les créanciers et les débiteurs, que si l’obligation est solidaire ou si la prestation due est indivisible. La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En application des dispositions de l’article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

Il résulte de l’ensemble des dispositions que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et que la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété laquelle est désormais admise, que l’indivision soit d’origine conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats un règlement de copropriété comportant une clause de solidarité (article 5.4).

Madame [U] [Z] et Monsieur [O] [Z], copropriétaires indivis, doivent ainsi être condamnés à supporter la dette solidairement.

SUR LES DOMMAGES ET INTÉRÊTS

L’article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En se refusant de façon répétée à acquitter régulièrement leurs charges de copropriété sans raison valable, Madame [U] [Z] et Monsieur [O] [Z] ont commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 1 000,00 € à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [U] [Z] et Monsieur [O] [Z], partie perdante, seront condamnés aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 700,00 € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de proximité, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, public et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Madame [U] [Z] et Monsieur [O] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES, la somme de 7 225, 90 € au titre des charges de copropriété pour la période du 1er avril 2023 au 1er janvier 2025, appel de fond du premier trimestre 2025 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal sur la somme de 105, 27 € à compter du 15 mai 2023, date de la première mise en demeure ; sur la somme de 751, 03 € à compter du 24 août 2023, date de la seconde mise en demeure ; sur la somme de 3 443, 46 € à compter du 23 novembre 2023, date de la sommation de payer ; et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Madame [U] [Z] et Monsieur [O] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES, la somme de 239,87 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter à compter de la présente décision;

CONDAMNE solidairement Madame [U] [Z] et Monsieur [O] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES, la somme de 1 000,00 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Madame [U] [Z] et Monsieur [O] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES, la somme de 700,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [U] [Z] et Monsieur [O] [Z] aux dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LA GREFFIÈRE LA JUGE