MINUTE 2024/

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DU MANS

Première Chambre

Jugement du 28 Novembre 2024

N° RG 22/03314 – N° Portalis DB2N-W-B7G-HTML

DEMANDEURS

Monsieur [H] [Y]

né le 25 Juillet 1971 à [Localité 18] (72)

demeurant [Adresse 3]

Madame [F] [Y]

née le 26 Février 1959 à [Localité 11] (21)

demeurant [Adresse 2]

Madame [K] [Y]

née le 08 Février 1960 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 10] (DANEMARK)

Madame [P] [Y]

née le 15 Mai 1963 à [Localité 11] (21)

demeurant [Adresse 9]

représentés par Maître Martine BELLEC, Avocat au Barreau de VANNES, avocat plaidantMaître Nicolas GRUNBERG, avocat au Barreau du MANS, avocat postulant

DEFENDEUR

Monsieur [V] [G]

né le 25 Mars 1943 à [Localité 17] (72)

demeurant “[Adresse 15]

représenté par Maître Claire MURILLO, membre de la SCP PIGEAU – CONTE – MURILLO – VIGIN, avocate au Barreau du MANS

INTERVENANTES VOLONTAIRES

Madame [A] [R] épouse [G]

née le 25 Octobre 1946 à [Localité 14] (72)

demeurant [Adresse 15]

Madame [X] [G]

née le 23 avril 1975 à [Localité 14] (72)

demeurant [Adresse 15]

représentéespar Maître Claire MURILLO, membre de la SCP PIGEAU – CONTE – MURILLO – VIGIN, avocate au Barreau du MANS

copie exécutoire à M^e Nicolas GRUNBERG – 24, M^e Claire MURILLOIGIN – 15 le

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Amélie HERPIN, Juge

Statuant comme Juge Unique en application de l’article L.212-2 du code de l’organisation judiciaire.

Les avocats constitués ont été régulièrement avisés de l’attribution du juge unique en application de l’article 765 du code de procédure civile, sans que la demande de renvoi ait été formulée dans les conditions prévues par l’article 766 du même code.

GREFFIER : Patricia BERNICOT

DÉBATS

A l’audience publique du 15 octobre 2024

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 28 novembre 2024 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

Jugement du 28 Novembre 2024

— prononcé publiquement par Amélie HERPIN, par sa mise à disposition au greffe

— en premier ressort

— contradictoire

— signé par le président et Patricia BERNICOT, greffier, à qui la minute du jugement été remise.

***

EXPOSE DU LITIGE

Madame [F] [Y], Madame [K] [Y], Madame [P] [Y] et Monsieur [H] [Y] (ci-après les consorts [Y]) sont propriétaires indivis d’une maison d’habitation située lieudit Le Port de Juigné, [Adresse 4] à [Localité 12], cadastrée section AD n°[Cadastre 6], d’une contenance de 08a27ca.

Le 11 septembre 2019, Monsieur [V] [G] a émis une « offre d’achat » relative à la maison d’habitation, moyennant un prix de 195.000 €.

Un premier projet de promesse de vente a été rédigé par Maître [D], Notaire à [Localité 18] (72), et proposé aux parties le 25 novembre 2019. Il n’a pas été signé et a fait l’objet de plusieurs modifications à la demande de Monsieur [V] [G], son épouse, Madame [A] [R] épouse [G], et sa fille, Madame [X] [G] épouse [O].

Par acte d’huissier du 9 septembre 2021, Monsieur [V] [G] et Madame [A] [G] ont été sommés de comparaître devant notaire à la demande de Maître [D] afin de procéder à la signature d’une promesse de vente par les consorts [Y] à leur profit le 13 septembre suivant.

Suivant courrier recommandé avec avis de réception du 29 septembre 2021, Maître [D] a notifié une nouvelle date de signature à Monsieur [V] [G] et Madame [A] [G], soit le 15 octobre 2021.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 14 janvier 2022, les consorts [Y], par l’intermédiaire de leur conseil, ont fait valoir à Monsieur [V] [G] qu’ils considéraient son offre d’achat caduque, dénonçaient les propos insultants tenus à leur égard et faisait part de leur possibilité de solliciter en justice le paiement d’une indemnité d’immobilisation.

Selon courrier officiel en réponse, du 11 février 2022, les époux [G], par l’intermédiaire de leur conseil, ont réitéré leur souhait d’acquérir le bien mais ont fait part de plusieurs difficultés restant à régler avant la signature du compromis de vente (servitudes, forage, véranda voisine et financement du bien), qu’ils espéraient voir intervenir avant le 30 mars suivant.

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Par courrier en réponse du 25 février 2022, les consorts [Y], par l’intermédiaire de leur conseil, ont émis leur accord sur la signature d’un compromis de vente le 29 mars 2022 aux conditions énoncées dans le courrier du 11 février 2022.

Aux termes d’un courrier officiel du 3 mai 2022, les consorts [Y], par l’intermédiaire de leur conseil, ont mis Monsieur et Madame [G] en demeure de se positionner sur les nouveaux points de difficultés soulevés lors de la réunion devant notaire du 29 mars 2022.

Par courrier du 2 juin 2022, Maître [E], Notaire, représentant les intérêts de Monsieur [G], a présenté de nouvelles conditions à l’acquisition du bien immobilier (réalisation d’un nouveau diagnostic plomb, décontamination de la propriété, visite des lieux avec un professionnel pour apprécier les travaux nécessaires au titre du mur de soutènement fissuré).

Selon courrier en réponse du 11 juin 2022, les consorts [Y], par l’intermédiaire de leur conseil, ont refusé les conditions ainsi émises et ont indiqué que les négociations étaient définitivement rompues.

Par courrier officiel du 16 août 2022, les époux [G], par l’intermédiaire de leur conseil, ont réitéré leur souhait d’acquérir l’ensemble immobilier aux conditions émises précédemment (présence de plomb, mur de soutènement).

Aucun des cinq projets de promesse de vente rédigés par Maître [D] n’a fait l’objet d’une régularisation par les consorts [Y] et les consorts [G].

Par acte du 5 décembre 2022, les consorts [Y] ont fait assigner Monsieur [G] devant le Tribunal judiciaire du Mans.

Madame [A] [R] épouse [G] et Madame [X] [G] épouse [O] sont intervenues volontairement à l’instance par conclusions notifiées le 20 décembre 2023.

Suivant conclusions n°3, signifiées par voie électronique en date du 4 octobre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé du litige, les consorts [Y] sollicitent de :

— constater et au besoin prononcer la résolution de l’accord afin de négociation conclu le 11 septembre 2019 entre les consorts [Y] et Monsieur [V] [G],

— débouter Monsieur [V] [G], Madame [A] [G] et Madame [X] [G] épouse [O] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner Monsieur [V] [G] à payer aux consorts [Y] une indemnité de 5.000 € en réparation du préjudice financier lié à la perte de temps et à la perte de chance de vendre ou de louer le bien immobilier,

— condamner Monsieur [V] [G] à payer une indemnité de 1.500 € à chacun des demandeurs en réparation de leur préjudice moral,

— condamner Monsieur [V] [G] à payer aux consorts [Y] une indemnité de 9.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Monsieur [V] [G] aux entiers dépens, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Les consorts [Y] soutiennent que l’offre de vente émise par Monsieur [G] le 11 septembre 2019 ne peut être considérée comme un accord valant vente, mais uniquement un accord de principe supposant la poursuite des négociations pour préciser les conditions de l’avant-contrat à régulariser. Ils avancent qu’aucun élément ne permet de qualifier d’acompte la somme de 19.500 €, dont le versement par Monsieur [G] n’est pas contesté. Ils ajoutent que les nombreux reports sollicités par les consorts [G] pour la signature de la promesse de vente démontrent l’absence d’intention ferme d’acquérir. Ils soulignent qu’en dépit de la mention expresse de l’offre du 11 septembre 2019 sur l’absence de recours à un emprunt, les consorts [G] invoquent la nécessité d’obtenir un financement pour différer la signature de la promesse de vente. Les consorts [Y] retiennent dans ce cadre d’accord pré-contractuel que Monsieur [G] était tenu d’une obligation de loyauté et de bonne foi, en application des articles 1104 et 1112 du Code civil et que son comportement est de nature à engager sa responsabilité. Ils font valoir que Monsieur [G] a cherché à modifier substantiellement les termes de l’accord initial, ajoutant d’autres acquéreurs et sollicitant la prise en considération de financements par des emprunts souscrits à l’étranger. Ils soutiennent qu’il a en outre multiplié les demandes d’informations et de justificatifs, refusant successivement les cinq projets soumis à signatures, et a adopté des termes insultants à l’égard des vendeurs et du notaire chargé de la vente. Les demandeurs notent que Monsieur [G] a maintenu

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son refus de signer alors même qu’il avait été fait diligence à ses requêtes relatives à la servitude de passage et à la mention du puits ancien. Ils exposent que les vérifications nécessaires s’agissant de la servitude de passage avaient été réalisées par le notaire, de même que la servitude de puisage. Ils précisent que la réalisation d’un nouveau bornage n’était pas plus nécessaire. Ils indiquent que la réalisation du nouveau diagnostic plomb n’était pas nécessaire et que le premier était complet au regard des exigences légales, soulignant que le second n’a révélé la présence de plomb que sur la véranda appartenant aux voisins, et qu’ainsi aucun élément ne changeait les conditions de la vente. Ils insistent sur l’absence d’anomalie relevant de l’obligation légale de diagnostic électrique. Enfin, ils relèvent qu’alors qu’un accord avait été trouvé, Monsieur [G] a rompu brutalement les négociations en refusant de signer la promesse de vente le 29 mars 2022. A ce titre, ils considèrent qu’il s’agit d’un manquement grave justifiant la résolution de cet accord du 11 septembre 2019.

En outre, les consorts [Y] fondent leurs demandes de dommages et intérêts sur les articles 1228 et 1231-1 du Code civil. Ils considèrent avoir perdu deux ans dans ces discussions imposant l’immobilisation de leur bien. Ils invoquent à ce titre avoir perdu une chance de vendre leur bien ou d’obtenir un revenu financier de leur bien, préjudice qu’ils évaluent à 5.000 €. Ils ajoutent que le comportement et les propos tenus à leur égard par Monsieur [G] constituent un préjudice moral pour chacun d’entre eux.

Au titre des demandes reconventionnelles, les consorts [Y] font valoir que la demande d’exécution forcée ne peut prospérer en ce que l’acte du 11 septembre 2019 ne peut valoir vente. Ils rappellent que les termes actuels de la vente dont l’exécution forcée est sollicitée ne correspondent plus à cet acte et que les fonds versés ont été restitués au notaire des consorts [G]. Ils rappellent qu’il n’y a jamais eu un accord des volontés permettant la signature d’une promesse de vente. Ils notent en outre que les consorts [G] demandent à assortir la vente à des travaux de dépollution à réaliser aux frais des vendeurs sans aucune justification. Ils ajoutent que s’il était considéré que l’acte du 11 septembre 2019 constituait une promesse synallagmatique de vente, aucuns travaux ne pourraient être exigés sur ce fondement, étant rappelé que les traces détectées de plomb ne concernent pas le bien vendu mais la peinture de la véranda du voisin. Les consorts [Y] contestent tout manquement de leur part, rappelant que les négociations ont été rompues uniquement du fait de Monsieur [G] de signer la promesse de vente ayant recueilli son accord préalable. Ils s’opposent ainsi aux demandes financières formées à titre reconventionnel, faute de démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité, d’autant plus à l’égard de Madame [A] [G] et Madame [X] [G], qui n’ont pas qualité de cocontractants. Ils rappellent qu’aucune restitution ne pourrait être envisagée alors que la somme de 19.500 € est désormais entre les mains du notaire des défendeurs. Ils contestent que la procédure puisse donner lieu à des dommages et intérêts comme étant abusive, alors même que Monsieur [G] est responsable de la rupture des négociations à l’origine de l’échec de la vente immobilière.

Aux termes de conclusions récapitulatives n°5, signifiées par voie électronique en date du 12 octobre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé du litige, les consorts [G] demandent de :

— à titre principal, juger qu’ils n’ont commis aucun manquement contractuel, ou extra-contractuel, engageant leur responsabilité,

— juger infondées la demande en résolution du contrat du 11 septembre 2019 et les demandes indemnitaires formées par les consorts [Y],

— débouter les consorts [Y] de l’ensemble de leurs demandes,

— à titre reconventionnel, juger que l’accord du 11 septembre 2019 vaut vente du bien immobilier situé au [Localité 16], [Adresse 4] à [Localité 12], cadastré sous le numéro AD[Cadastre 6], entre les consorts [Y] et les consorts [G],

— à tout le moins, prononcer l’exécution forcée de la vente du bien situé au [Localité 16], [Adresse 4] à [Localité 12], cadastré sous le numéro AD[Cadastre 6],

— désigner Maître [L] [N], en qualité de notaire expert, avec tous pouvoirs pour mener à bien sa mission en ce compris celui de faire faire notamment tous bornages, études de servitudes et diagnostics requis, dont le coût sera déduit du prix de vente,

— enjoindre aux consorts [Y] de faire les travaux de dépollution relatifs au plomb dans un délai de 6 mois à compter du jugement à intervenir, et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard passé ce délai,

— enjoindre aux consorts [Y] de signer l’acte authentique par-devant Maître [L] [N], notaire à [Localité 19], après la réalisation des travaux de dépollution et au plus tard dans les 9 mois suivant le jugement à intervenir, et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard passé ce délai,

— nommer tel juge qu’il plaira pour suivre les opérations de réitération par acte authentique de la vente portant sur le bien situé au [Localité 16], [Adresse 4] à [Localité 12], cadastré sous le numéro AD[Cadastre 6],

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— solliciter de Maître [N] le dépôt d’un rapport en cas d’absence de réitération de l’acte dans le délai de 9 mois, afin de permettre au Tribunal de rendre un jugement valant vente et tenant lieu d’acte authentique,

— et, dans l’hypothèse où l’exécution forcée ne serait pas ordonnée, ordonner aux consorts [Y] de restituer aux consorts [G] l’acompte de 19.500 €,

— en tout état de cause, condamner les consorts [Y] à verser aux consorts [G] une indemnité de 5.000 € chacun au titre de leurs préjudices moral et financier et de 1.000 € chacun pour procédure abusive,

— condamner les consorts [Y] à leur verser une indemnité globale de 7.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner les consorts [Y] aux entiers dépens, avec recouvrement direct conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Sur la demande en résolution de l’accord du 11 septembre 2019, les consorts [G] contestent tout manquement à leur obligation de bonne foi, retenant que les refus de signer les projets présentés par Maître [D] sont motivés par des erreurs ou des omissions successives. Ils écartent ainsi la démonstration d’un manquement grave permettant la résolution du contrat. Ils considèrent que les compromis de vente, dans les différentes versions proposées, ont omis la référence au bornage établi en 1974, à la servitude de puisage et à la servitude de droit de passage. Ils ajoutent que les compromis, hormis la dernière version, intégraient un diagnostic plomb incomplet, n’ayant pas effectué un examen des éléments extérieurs du bâtiment, qui a révélé la présence de plomb au-delà du seuil règlementaire. Ils indiquent que les compromis, dans les versions 1 à 3, avaient annexé un diagnostic électricité incomplet et ne mentionnaient pas l’installation de forage en fond de jardin.

A titre reconventionnel, les consorts [G] forment une demande en exécution forcée de la vente sur le fondement du contrat du 11 septembre 2019, au visa des articles 1228 et 1589 du Code civil. Ils font valoir que cet accord présente une rencontre de l’offre de vente et de l’engagement d’achat, permettant de retenir un accord sur la chose et sur le prix. Ils contestent que les éléments postérieurs sont de nature à modifier cet accord, alors que les consorts [Y] étaient informés de la démarche familiale de cet achat, l’acompte ayant par ailleurs été réglé par Monsieur [V] [G], Madame [A] [G] et Madame [X] [G]. Au surplus, ils invoquent la possibilité de cette faculté de substitution sans atteinte à la validité de la promesse synallagmatique de vente. Ils rappellent que plus aucun financement n’est envisagé en l’état, conformément à l’accord initial. A tout le moins, ils indiquent que l’exécution forcée de la vente est définitive à l’égard de Monsieur [G] seul. Ils estiment que la vente doit intégrer la réalisation de travaux de dépollution à la charge des consorts [Y], en application de l’article L. 1334-9 du Code de la santé publique, et visent à ce titre le diagnostic établi par la SARL ADOBE le 16 novembre 2021. Les consorts [G] font enfin valoir qu’ils ont subi un préjudice moral en raison du délai important depuis l’émission de l’offre d’achat et des nombreuses démarches qu’ils ont dû réaliser pour obtenir les informations nécessaires manquantes. Ils avancent également un préjudice financier en raison du versement d’une somme de 19.500 € depuis le mois de novembre 2019. Enfin, les consorts [G] estiment que la procédure a été engagée abusivement par les consorts [Y], qui ont refusé de communiquer les informations suffisantes pour l’établissement d’un compromis de vente complet et régulier.

La clôture des débats est intervenue le 14 octobre 2024, par ordonnance du 20 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera rappelé, à titre liminaire, qu’en application de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif, et que les demandes de “constater que” ou de “dire et juger que” ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions, au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du même code, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

En outre, selon l’article 12 du Code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

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Sur la demande de résolution de l’accord du 11 septembre 2019

Sur la qualification juridique de l’acte

Selon l’article 1113 du Code civil, le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.

L’article 1114 de ce code ajoute que l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

Pour établir l’existence d’une telle rencontre des volontés, l’offre et l’acceptation doivent porter sur des éléments précis et complets permettant la conclusion du contrat en l’état.

L’article 1583 du Code civil prévoit que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

L’article 1589 de ce code ajoute que la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

En l’espèce, il résulte du formulaire intitulé « offre d’achat » du 11 septembre 2019, que Monsieur [V] [G] a offert d’acheter au prix de 195.000 €, « sans condition d’emprunt », le bien situé [Adresse 4] à [Localité 12] appartenant en indivision aux consorts [Y]. Monsieur [H] [Y] a accepté l’offre proposée en y apposant la mention « bon pour accord » ainsi que sa signature.

Il se déduit des mentions portées sur l’offre de Monsieur [V] [G], signée par Monsieur [H] [Y], son intention claire d’acquérir le bien. Les mentions relatives à la chose et au prix de vente ne souffrent aucune équivoque et répondent ainsi aux conditions des articles 1583 et 1589 du Code civil. La signature et la mention portées par Monsieur [H] [Y] témoignent de sa volonté d’accepter la vente du bien immobilier aux conditions offertes. Par conséquent, cet acte juridique doit être qualifié de promesse synallagmatique de vente, valant contrat de vente, entre Monsieur [V] [G] et Monsieur [H] [Y].

Il n’est pas contesté par les consorts [Y] que l’intention de vendre le bien était commune à l’ensemble des coindivisaires, Monsieur [H] [Y] ayant pu valablement s’engager, dans ces circonstances, à l’égard de Monsieur [G], au nom de l’indivision, ce point n’ayant par ailleurs jamais été contesté.

Le fait que des échanges aient ensuite eu lieu pour préciser les modalités de la vente, venant même en contradiction concernant la mention portée au titre de l’emprunt, ne permettent pas de remettre en cause l’accord initial s’agissant de la chose et du prix.

Les consorts [G] ont par ailleurs réitéré régulièrement leur ferme intention d’acquérir le bien. Si ces derniers ont refusé de signer les projets de promesse de vente successifs, l’accord sur la chose et sur le prix, tel qu’établit dans l’offre d’achat du 11 septembre 2019, n’a pas en cela été remis en cause puisque les éléments de discussion avaient seulement pour objet de préciser le contenu légal et l’état du bien immobilier, sans remise en cause du prix et du bien immobilier concerné.

Ainsi, il y a lieu de considérer que l’accord du 11 septembre 2019 doit être qualifié de promesse synallagmatique de vente, et qu’elle vaut vente au sens de l’article 1589 du Code civil, aux modalités précisées dans cet acte.

Sur la résolution fondée sur le rapport précontractuel entre les parties

En vertu de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du même code dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

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Il ressort de l’article 1112 de ce code que l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

Selon les dispositions de l’article 1217 du même code, pour obtenir en justice le prononcé de la résolution d’une convention, une partie à l’acte doit établir que son cocontractant n’a pas exécuté ses engagements. Il résulte des dispositions combinées des articles 1217 et 1224 du même code que la résolution d’un contrat peut résulter d’une décision de justice en cas d’inexécution suffisamment grave.

Les consorts [Y] invoquent un manquement de Monsieur [G] au titre de son obligation de loyauté et de bonne foi dans le cadre de la négociation, en ce qu’il a refusé la signature des promesses de vente, rompant ainsi les négociations. Aucune responsabilité au titre d’une obligation liée aux rapports précontractuels ne saurait être retenue alors qu’un contrat liait bien les parties dès le 11 septembre 2019.

Aucun manquement contractuel au titre de l’exécution du contrat de vente n’est soutenu par les consorts [Y], ne permettant pas d’envisager la résolution du contrat sur ce fondement sans statuer ultra petita.

Leur demande sera donc rejetée.

Sur la demande d’exécution forcée du contrat

Sur la réitération forcée de la vente

L’article 1217 du Code civil permet à la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, de poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation.

Selon l’article 1221 du même code, le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

Il ressort des pièces du dossier que l’accord entre les parties ressort uniquement de l’acte du 11 septembre 2019. Si des échanges postérieurs ont eu lieu entre les parties et qu’un accord avait été manifesté entre elles courant 2022, il n’a jamais pu recevoir signature valant engagement à ce titre.

Aussi, un accord est intervenu pour la vente du bien immobilier par l’indivision [Y] à Monsieur [V] [G], uniquement, au prix de 195.000 €, sans condition suspensive relative à un emprunt.

Il apparaît que l’indivision [Y] a été avisée de la volonté des consorts [G] de poursuivre la vente, réitérant leur intention d’acquérir, dans son dernier état par courrier officiel du 16 août 2022. Les consorts [Y] ont ensuite été mis en demeure, de manière suffisamment interpellative, par voie de conclusions, notifiées la première fois le 20 décembre 2023.

Les consorts [Y] ne justifient pas d’une disproportion manifeste au titre de l’exécution forcée de la vente. Ils sont, tout comme, Monsieur [G], tenu de respecter l’engagement pris le 11 septembre 2019, dans ses termes exclusifs.

Les conditions de l’exécution forcée de la vente apparaissent réunies et elle sera donc ordonnée. Pour autant, s’agissant de l’exécution de l’engagement par acte sous seing privé du 11 septembre 2019, aucune condition supplémentaire ne peut être ajoutée.

L’exécution forcée de la vente ayant été ordonnée, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande en restitution de la somme de 19.500 €, dont il est indiqué dans un courrier électronique de Maître [D] du 23 juin 2022 qu’elle a fait l’objet d’un versement le 25 janvier 2022 à Maître [E], qui a également pu indiquer, le 28 février 2024, que la somme était consignée depuis deux ans à la Caisse des dépôts et consignations.

Sur la réalisation des travaux de dépollution

Selon l’article L. 1334-5 du Code de la santé publique, un constat de risque d’exposition au plomb présente un repérage des revêtements contenant du plomb et, le cas échéant, dresse un relevé sommaire des facteurs de dégradation du bâti. Est annexée à ce constat une notice d’information dont le contenu est précisé par arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction.

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L’article L. 1334-6 du même code indique que le constat mentionné à l’article L. 1334-5 est produit, lors de la vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation construit avant le 1er janvier 1949, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation.

Aux termes de l’article L. 1334-9 de ce code, si le constat, établi dans les conditions mentionnées aux articles L. 1334-6 à L. 1334-8-1, met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils définis par l’arrêté mentionné au premier alinéa du I de l’article L. 1334-2, le propriétaire ou l’exploitant du local d’hébergement doit en informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l’immeuble ou la partie d’immeuble concerné. Il procède aux travaux appropriés pour supprimer le risque d’exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants. En cas de location, lesdits travaux incombent au propriétaire bailleur. La non-réalisation desdits travaux par le propriétaire bailleur, avant la mise en location du logement, constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d’engager sa responsabilité pénale.

En l’espèce, il ressort du constat de risque d’exposition au plomb réalisé par la SARL ADOBE, en date du 16 novembre 2021, que les recherches réalisées ont révélé la présence de plomb dans les revêtements au-dessus du seuil réglementaire. Les mesures réalisées permettent de retenir l’existence de plomb, dans un état dégradé, dans les peintures du bâti de la véranda, du montant de la toiture de la véranda et du montant de la véranda, et à état d’usage par friction dans le bandeau étanchéité du mur/V situé à l’extérieur (page 6 sur 14).

Ce diagnostic conclut à cette présence de plomb au-delà des seuils réglementaires sur la structure d’une véranda, avec obligations de travaux de mise en conformité uniquement pour ces éléments. Or, les croquis et la description du bien immobilier considéré révèlent l’absence de véranda. La véranda en question apparaît positionnée en limite de propriété sur la parcelle voisine, cadastrée section AD n° [Cadastre 6], dont il est constant qu’elle n’est pas la propriété de l’indivision [Y].

Il ressort en effet de la dernière version des projets proposés par Maître [D] que la limite entre ces deux parcelles est ainsi précisée : « le mur de soutènement entre la parcelle [Cadastre 5] (objet des présentes) et la parcelle [Cadastre 6] est bien mitoyen et que la véranda des propriétaires de la parcelle [Cadastre 6] est soutenue par ce mur mitoyen. Le promettant déclare qu’à sa connaissance cette véranda existe depuis plus de 40 ans » (page 6).

Aussi, le constat relatif au plomb ne considère que les éléments de la structure de la véranda, sans appréciation sur l’état du mur de soutènement sur lequel celle-ci est appuyée. Seule la véranda relevant sans équivoque de la propriété de la parcelle cadastrée AD n°[Cadastre 6] est concernée par une violation des seuils réglementaires en concentration de plomb. L’indivision [Y] n’a aucun droit de propriété sur cette parcelle.

Il est également invoqué la présence de plomb dans la peinture du portail. Monsieur [G] a fait réaliser une analyse de la peinture du portail d’entrée du bien immobilier, le prélèvement ayant été réalisé par un huissier de justice et l’analyse effectuée par la société Eurofins le 8 avril 2022. La présence de plomb est ainsi démontrée, sans qu’il soit toutefois procédé à l’analyse de l’anormalité de ces résultats au regard des seuils réglementaires. La note expertale versée aux débats par Monsieur [G], datée du 22 avril 2024, fait référence à une classification en numéro 3 du portail d’entrée par le diagnostiqueur, qui n’est toutefois pas justifiée. Ces éléments ne permettent pas de retenir que les conditions de l’article L. 1334-9 précité soient remplies concernant la peinture du portail.

La demande de réalisation des travaux relatifs à la présence de plomb préalablement à l’exécution de la vente formée par les consorts [G] ne peut prospérer en ce qu’il n’est pas démontré qu’elle concerne le bien immobilier objet de la vente.

Les consorts [G] seront déboutés de leur demande à ce titre.

Par voie de conséquence, il n’est pas nécessaire de prévoir un délai de réalisation de ces travaux.

Il sera ainsi ordonné aux consorts [Y] et Monsieur [V] [G] de réitérer dès la signification du présent jugement, l’acte authentique de vente du bien immobilier, sans qu’il soit besoin de prévoir la désignation d’un juge commis.

Au regard de la durée des échanges entre les parties et de la mise en cause directe et vindicative de Maître [D] par Monsieur [G], empêchant la reprise sereine des relations tendant à la réitération de la vente, il y a lieu de désigner Maître [S], notaire à [Localité 13] (72), pour y procéder.

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Passé un délai de six mois suivant la signification du jugement, à défaut de réitération de l’acte authentique, celui-ci vaudra acte authentique de vente et titre translatif de propriété dans les termes de l’acte du 11 septembre 2019, contre versement du prix de vente de 195.000 €.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Formées par les consorts [Y]

Les consorts [Y] fondent leurs demandes de dommages et intérêts sur le manquement de Monsieur [G] à son obligation de bonne foi dans la conduite de la relation précontractuelle issue de l’accord du 11 septembre 2019.

Cet accord a toutefois été qualifié précédemment de promesse synallagmatique de vente, valant vente.

Les demandeurs fondant exclusivement leurs demandes sur un manquement issue de la rupture des négocations contractuelles, cadre juridique qui n’a pas été retenu, il ne sera pas fait droit à leurs demandes de dommages et intérêts.

Formées par les consorts [G]

— En application de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

S’il a été jugé que l’accord du 11 septembre 2019 vaut vente et aurait dû recevoir réitération, les consorts [G] ne démontrent pas que c’est de manière fautive que les consorts [Y] ont mis fin aux échanges à compter du 11 juin 2022 et ont engagé une action judiciaire par acte du 5 décembre suivant. Ils ont en effet à plusieurs reprises réalisé des démarches aux fins de régularisation d’un accord avec Monsieur [G], ayant fait l’objet de cinq projets de promesse de vente, pendant près de trois ans.

Il apparaît que les différents motifs avancés par les consorts [G] n’étaient pas dénués de tout fondement, en ce qu’ils ont permis d’apporter des précisions sur le bien immobilier.

S’agissant des demandes formées au titre de la servitude de droit de passage, il convient de constater que les exigences formulées par Monsieur [G] ont permis de préciser les contours juridiques de la servitude tel qu’il en résulte des précisions apportées dès la seconde version de l’acte notarié.

Les demandes s’agissant du bornage entre les parcelles cadastrées AD section n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6] ont permis de mettre en évidence qu’il manquait effectivement, dans le procès-verbal de bornage réalisé par le géomètre-expert dans le cadre de la vente le 4 octobre 2019, la référence au plan de division de 1974, ce qui a conduit à une sanction disciplinaire du géomètre par le Conseil de l’ordre (décision du 21 avril 2022). Si le projet d’acte notarié n’a pas été modifié afin d’inclure ce document, il a été ajouté la mention du caractère mitoyen du mur, citée préalablement : « le promettant déclare que le mur du soutènement entre la parcelle [Cadastre 5] (objet des présentes) et la parcelle [Cadastre 6] est bien mitoyen et que la véranda des propriétaires de la parcelle [Cadastre 6] est adossée à ce mur mitoyen » (version 3).

S’agissant de la référence à la servitude de puisage, Monsieur [G] a reproché l’absence de la référence au puisage et notamment à l’existence ou non de la déclaration administrative qu’il estime nécessaire. Il résulte effectivement du dernier projet que la référence à un forage a été ajoutée dans l’acte notarié, avec mention que le bénéficiaire déclare faire son affaire personnelle du défaut de déclaration sans recours contre quiconque (version 5).

Au titre du test de plomb, il ressort de l’expertise réalisée à la demande de Monsieur [G] le 16 novembre 2021 par la SARL ADOBE que les conclusions de la précédente expertise réalisée le 16 février 2017 par la société Allodiagnostic sont complétées par un examen en extérieur et laissent apparaître des « revêtements contenant du plomb en état d’usage mais aussi du plomb dégradé (classe 3) sur la véranda du voisin adossé au mur mitoyen », provoquant une modification du projet d’acte notarié pour inclure cette précision (version 5).

Concernant le diagnostic électricité, il n’est pas contesté que le diagnostic réalisé le 21 octobre 2021 et annexé à partir du 4e compromis a mis en évidence des anomalies électriques nécessitant des travaux, et a permis de les intégrer au projet notarié, ce de manière pertinente.

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Il ressort de ces éléments que les demandes de Monsieur [G] n’étaient en elles-mêmes pas injustifiées en ce qu’elles ont effectivement permis la découverte d’éléments nouveaux s’agissant de l’état, la consistance et la situation juridique de l’immeuble et ont ainsi justifié des modifications en conséquence de l’acte notarié, à sa demande.

Pour autant, il convient de relever que les exigences légales étaient remplies en amont puisque les diagnostics exigés par l’article L. 271-4 I du Code de la construction et de l’habitation (plomb, amiante, termites, gaz, risques naturels et pollution, DPE, électricité, installations d’assainissement) étaient présents dès le premier projet d’acte notarié. Le caractère incomplet de certains de ces diagnostics a été relevé par Monsieur [G] pour la sauvegarde de ses intérêts en tant qu’acquéreur du bien.

Concernant les questions relatives aux servitudes et à la limite séparative entre les parcelles n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7], il doit également être relevé que des précisions ont été apportées suite aux demandes de Monsieur [G].

Quant aux dernières demandes relatives aux travaux de dépollution du bien immobilier, dont il a été démontré qu’elles portent en réalité sur le bien immobilier voisin ou concernent des éléments dont l’anormalité n’a pas été démontrée pour le portail, elles n’apparaissent pas fondées en l’état.

Monsieur [G] justifie ainsi d’un courrier adressé à l’ARS le 4 mars 2022 au titre de ses craintes relatives à la présence de plomb sur la véranda pouvant contaminer par écoulement des eaux de pluie le sol du terrain du bien immobilier objet de la vente. Aucune réponse n’est produite aux débats permettant d’appuyer un quelconque risque à ce titre.

Concernant le portail, Monsieur [G] a indiqué, par courrier électronique du 19 avril 2022, avoir porté ces éléments à la connaissance de la DDPP mettant en cause un « risque de contamination au plomb sur le domaine public ». A nouveau, il n’est justifié d’aucune suite permettant de retenir un caractère d’urgence ou de danger de ces éléments.

Au surplus, alors que l’accord du 11 septembre 2019 prévoyait bien la mention de l’absence de recours à un emprunt, Monsieur [G] a, dans un courrier électronique du 15 novembre 2021, sollicité la prise en compte d’un financement partiel au moyen d’un emprunt en Thaïlande. Puis par courrier du 11 février 2022, revient sur cet élément sur la base de l’accord du 11 septembre 2019.

De la même manière, Monsieur [G], s’étant seul engagé au titre de l’acte du 11 septembre 2019, a sollicité l’adjonction, en tant que bénéficiaires de la promesse de vente, de son épouse et de sa fille. Cette demande a entraîné des discussions certaines sur ce point, au regard du lieu de résidence de Madame [X] [G] aux Etats-Unis quant à la possibilité de procuration. Il est toutefois ensuite revenu sur cette demande dans ce même courrier du 11 février 2022, envisageant alors uniquement l’ajout de son épouse.

Ainsi, alors même qu’un accord avait été trouvé le 25 février 2022 sur les dernières demandes de Monsieur [G], émanant du courrier du 11 février 2022, celui-ci a, à nouveau, relevé des éléments non satisfaisants au titre du projet proposé à la signature le 29 mars 2022.

Ces éléments permettent d’écarter l’existence d’une faute imputable aux consorts [Y] dans l’exécution de la vente, qui serait de nature à engager leur responsabilité contractuelle.

Leurs demandes au titre de l’indemnisation d’un préjudice financier et moral seront ainsi rejetées.

— L’article 32-1 du Code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile sans préjudice des dommages et intérêts qui pourraient être réclamés.

Les consorts [G] ne démontrent pas que la présente action a été engagée de manière abusive ou dilatoire. Ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts sur ce fondement.

Sur les demandes annexes

Au regard de la chronologie et de la nature du litige, les consorts [G] seront condamnés aux dépens, en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Ainsi tenus aux dépens, ils seront également condamnés à payer aux consorts [Y] une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Les consorts [G] seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Aucun élément de l’espèce ne justifie d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, suivant mise à disposition de la décision par le greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

JUGE que l’accord intervenu le 11 septembre 2019 entre Monsieur [V] [G] et Monsieur [H] [Y], représentant l’indivision [Y], doit être qualifié de promesse synallagmatique de vente, valant vente, portant sur l’ensemble immobilier composé d’une maison d’habitation située [Localité 16], [Adresse 4] à [Localité 12] (72), cadastrée section AD n°[Cadastre 6], d’une contenance de 08a27ca, et de deux parcelles de terrain, cadastrées section AD n°[Cadastre 8] et [Cadastre 1], d’une contenance respective de 01a83ca et 01a88ca ;

REJETTE la demande de résolution du contrat du 11 septembre 2019 ;

ORDONNE à Madame [F] [Y], Madame [K] [Y], Madame [P] [Y] et Monsieur [H] [Y], ainsi qu’à Monsieur [V] [G], de régulariser l’acte authentique de vente portant sur l’ensemble immobilier composé d’une maison d’habitation située lieu Le Port de Juigné, [Adresse 4] à [Localité 12], cadastrée section AD n°[Cadastre 6], d’une contenance de 08a27ca, et de deux parcelles de terrain, cadastrées section AD n°[Cadastre 8] et [Cadastre 1], d’une contenance respective de 01a83ca et 01a88ca, aux conditions fixées par l’acte sous seing privé du 11 septembre 2019, contre paiement du prix, dans le délai de six mois suivant la signification du jugement ;

DÉSIGNE pour y procéder Maître [B] [S], notaire à [Localité 13] ;

DIT qu’à défaut de signature de l’acte authentique de vente dans le délai de six mois de la signification du présent jugement, celui-ci vaudra acte authentique de vente et titre translatif de propriété dans les conditions de l’acte du 11 septembre 2019, contre versement du prix de vente de 195.000 € ;

ORDONNE la publication du présent jugement au service chargé de publicité foncière de la situation des immeubles aux frais de la partie la plus diligente, dans les conditions prévues au décret n°55-22 du 4 janvier 1955 ;

REJETTE la demande de travaux relatifs au plomb formée par Monsieur [V] [G], Madame [A] [R] épouse [G] et Madame [X] [G] épouse [O] ;

REJETTE les demandes de dommages et intérêts formées par Madame [F] [Y], Madame [K] [Y], Madame [P] [Y] et Monsieur [H] [Y] ;

REJETTE les demandes de dommages et intérêts formées par Monsieur [V] [G], Madame [A] [R] épouse [G] et Madame [X] [G] épouse [O] ;

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;

CONDAMNE Monsieur [V] [G], Madame [A] [R] épouse [G] et Madame [X] [G] épouse [O] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [V] [G], Madame [A] [R] épouse [G] et Madame [X] [G] épouse [O] à payer à Madame [F] [Y], Madame [K] [Y], Madame [P] [Y] et Monsieur [H] [Y] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [V] [G], Madame [A] [R] épouse [G] et Madame [X] [G] épouse [O] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,