TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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REFERENCES : N° RG 24/08015 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z3J7

Minute : 25/50

Association SYNDICALE LIBRE LEON BLUM

Représentant : M^e Jean Claude GUIBERE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 001

C/

S.C.I. SHIRAV

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 06 février 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 28 novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proxmité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Association SYNDICALE LIBRE LEON BLUM,

sis [Adresse 6]

représentée par SELARL BLERIOT & ASSOCIES, administrateur judiciaire – [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/001360 du 15/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

ayant pour avocat M^e Jean Claude GUIBERE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

S.C.I. SHIRAV,

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière SHIRAV (ci-après la S.C.I. SHIRAV) est propriétaire de biens immobiliers composant les lots n°27, 69 et 99 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par ordonnance du tribunal judiciaire de Bobigny en date du 30 juillet 2013, prorogé depuis lors d’année en année, la SELARL BLERIOT & ASSOCIES a été désignée en qualité d’administrateur judiciaire de l’Association Syndicale Libre Léon Blum concernant l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à Gagny (93220).

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 04 janvier 2024, avisée non réclamée, la SELARL BLERIOT, administrateur judiciaire de l’Association Syndicale Libre Léon Blum de l’immeuble situé [Adresse 5] a mis en demeure la S.C.I. SHIRAV de régler la somme de 1791,52 euros au titre des charges impayées au 31 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 septembre 2024, l’Association Syndicale Libre Léon Blum de l’immeuble situé [Adresse 5], représentée par la SELARL BLERIOT & ASSOCIES, administrateur judiciaire, a fait assigner la S.C.I. SHIRAV devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de la voir condamnée sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et les articles 18 de la loi du 18 juillet 1965 et 55 du décret du 17 mars 1967, au paiement des sommes suivantes :

2729,26 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 13 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 04 janvier 2024, date de la mise en demeure, et intérêts de droit pour le surplus, à compter de la présente assignation,14 euros au titre des frais de commande de l’état hypothécaire,17 euros au titre des frais de commande du titre de propriété,15 euros au titre de la mise en demeure,400 euros à titre de dommages et intérêts,et rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 novembre 2024.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

Il expose que la S.C.I. SHIRAV, en sa qualité de copropriétaire de lots au sein de l’immeuble, ne règle pas ses charges, que le dernier paiement date du 10 janvier 2023. Il précise qu’il s’agit d’une copropriété en difficulté. Il fait valoir que le non-paiement des charges de copropriété par le défendeur met en péril l’équilibre financier précaire de la copropriété qui est en difficulté depuis de nombreuses années.

La S.C.I. SHIRAV citée à l’étude du commissaire de justice, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par l’Association Syndicale Libre Léon Blum de l’immeuble situé [Adresse 5], représentée par la SELARL BLERIOT & ASSOCIES, administrateur judiciaire, notamment le procès-verbal de l’assemblée générale du 04 mars 2024 que les comptes de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022 et que le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024 ont été approuvés.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Toutefois, le procès-verbal d’assemblée générale du 04 mars 2024 est muet quant à l’approbation des comptes de l’exercice clos 2023 et il n’est pas produit un autre un procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires ayant approuvé les comptes de l’exercice 2023.

Dans ces circonstances, il convient de retrancher de la somme de 2729,26 euros réclamée par l’Association Syndicale Libre Léon Blum de l’immeuble situé [Adresse 5], représentée par la SELARL BLERIOT & ASSOCIES, administrateur judiciaire, les sommes afférentes à l’exercice 2023, soit 1149,44 euros (4 x 287,36 euros) dont l’approbation n’est pas justifiée.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charges pour la période du 1er janvier 2022 au 1er juillet 2024, sous déduction des sommes dues au titre de l’exercice 2023, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution des comptes et budgets provisionnels approuvés en assemblée générale des copropriétaires.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, de sorte que ces appels sont justifiés.

Le décompte reprend les différents appels de charges et montre que la S.C.I. SHIRAV n’a effectué aucun règlement depuis janvier 2023.

En conséquence, il convient de condamner la S.C.I. SHIRAV à payer à l’Association Syndicale Libre Léon Blum de l’immeuble situé [Adresse 5], représentée par la SELARL BLERIOT & ASSOCIES, administrateur judiciaire, la somme de 1579,82 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2024 (3ème trimestre 2024 inclus) après déduction des sommes afférentes à l’exercice 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 46 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance (15 euros au titre de la mise en demeure, 17 euros au titre des frais de commande du titre de propriété et 14 euros au titre des frais de commande de l’état hypothécaire).

Il convient de retenir les frais exposés pour l’envoi de la mise en demeure du 04 janvier 2024 (15 euros) et les frais exposés auprès du service de la publicité foncière pour la demande d’un état hypothécaire du 05 août 2024 (14 euros), ce dont il est justifié.

En revanche, il y a lieu de rejeter la demande au titre des frais de commande du titre de propriété (17 euros), ceux-ci n’apparaissant pas justifié au titre des frais nécessaires pour le recouvrement de la créance, la requérante produisant par ailleurs un relevé de propriété.

En conséquence, il convient de condamner la S.C.I. SHIRAV à payer à l’Association Syndicale Libre Léon Blum de l’immeuble situé [Adresse 5], représentée par la SELARL BLERIOT & ASSOCIES, administrateur judiciaire, la somme de 29 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance et de rejeter le surplus de la demande de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier et des débats à l’audience que la S.C.I. SHIRAV ne paye pas régulièrement les charges de copropriété et ne justifie pas la raison de sa carence qui s’est perpétuée depuis octobre 2022, et occasionne à l’Association Syndicale Libre Léon Blum de l’immeuble situé [Adresse 5] un préjudice financier en la privant de fonds nécessaires à l’entretien de l’immeuble alors que celle-ci est une copropriété en grande difficulté, qui doit être réparé par l’allocation de dommages et intérêts.

L’Association Syndicale Libre Léon Blum de l’immeuble situé [Adresse 5], représentée par la SELARL BLERIOT & ASSOCIES, administrateur judiciaire, justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient donc de condamner la S.C.I. SHIRAV à payer à l’Association Syndicale Libre Léon Blum de l’immeuble situé [Adresse 5], représentée par la SELARL BLERIOT & ASSOCIES, administrateur judiciaire, la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, la S.C.I. SHIRAV qui succombe sera condamnée aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de l’Association Syndicale Libre Léon Blum de l’immeuble situé [Adresse 5], représentée par la SELARL BLERIOT & ASSOCIES, administrateur judiciaire, les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner la S.C.I. SHIRAV à lui payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE la S.C.I. SHIRAV à payer à l’Association Syndicale Libre Léon Blum de l’immeuble situé [Adresse 5], représentée par la SELARL BLERIOT & ASSOCIES, administrateur judiciaire, la somme de 1579,82 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2024 (3ème trimestre 2024 inclus) avec intérêt au taux légal à compter du 06 septembre 2024,

CONDAMNE la S.C.I. SHIRAV à payer à l’Association Syndicale Libre Léon Blum de l’immeuble situé [Adresse 5], représentée par la SELARL BLERIOT & ASSOCIES, administrateur judiciaire, la somme de 29 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance,

CONDAMNE la S.C.I. SHIRAV à payer à l’Association Syndicale Libre Léon Blum de l’immeuble situé [Adresse 5], représentée par la SELARL BLERIOT & ASSOCIES, administrateur judiciaire, la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE la S.C.I. SHIRAV aux dépens,

CONDAMNE la S.C.I. SHIRAV à payer à l’Association Syndicale Libre Léon Blum de l’immeuble situé [Adresse 5], représentée par la SELARL BLERIOT & ASSOCIES, administrateur judiciaire, la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE l’Association Syndicale Libre Léon Blum de l’immeuble situé [Adresse 5], représentée par la SELARL BLERIOT & ASSOCIES, administrateur judiciaire, du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT