N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉFÉRÉS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE

du

21 Janvier 2025

Numéro de rôle : N° RG 24/20288 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JIIN

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. CYD

immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 439 137 548,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DÉFENDERESSES :

S.A.S. G4L

immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 411 692 940,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jean-philippe VASLIN de la SELARL VASLIN AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

S.A.R.L. EMBOISE

immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 452 725 773,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jean-philippe VASLIN de la SELARL VASLIN AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

DÉBATS :

Par devant Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. VERITE, Greffière.

A l’audience publique du 10 Décembre 2024, la Présidente ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 21 Janvier 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 21 Janvier 2025, assistée de Madame M. PELOUARD, Greffière.

Copie exécutoire délivrée le :

à

Copie certifiée conforme délivrée le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juin 2012, la SARL CYD a donné à bail commercial à la SARL CPRM pour une durée de neuf années, trois magasins au sein de la galerie marchande du centre commercial de la Petite Arche située [Adresse 1] à [Localité 5] (37), pour un loyer mensuel de 3.800,00 euros HT et hors charges, payable d’avance le premier de chaque mois.

Par exploit du 18 juin 2021, la SARL CPRM a sollicité le renouvellement du bail.

Par décision du 20 octobre 2021, la SARL Emboise est venue aux droits de la SARL CPRM en vertu d’une transmission universelle de patrimoine.

Le 14 novembre 2023, la SARL Emboise a fait délivrer une demande de congé à la SARL CYD à effet du 30 juin 2024.

Par actes de commissaire de justice du 13 mars 2024, la SARL CYD a fait délivrer à la SARL Emboise un commandement de payer visant une clause résolutoire pour un montant de 51.882,21 euros en principal et, à la SAS G4L, une sommation de payer la même somme.

Par actes de commissaire de justice du 11 juin 2024, la SARL CYD a assigné devant la présidente du tribunal judiciaire de Tours, statuant en référé, la SARL Emboise et la SAS G4L aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la SARL Emboise, et condamnation solidaire des défenderesses à payer diverses sommes à titre provisionnel.

Le 28 juin 2024, la SARL Emboise a quitté les lieux.

Par conclusions responsives déposées à l’audience du 10 décembre 2024, la SARL CYD demande de :

Juger que la SARL Emboise a quitté les locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 5] (37) en cours de procédure ;Juger que la SARL CYD renonce à ses demandes en constat du jeu de la clause résolutoire, expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation ;Juger que la SARL Emboise et la SAS G4L ont respectivement manqué à leur obligation légale et contractuelle de régler et garantir les loyers et charges dus à la SARL CYD durant la période de location ;Débouter la SARL Emboise et la SAS G4L de l’ensemble de leurs moyens et prétentions en défense, fins et demandes reconventionnelles ;Condamner par suite et solidairement la SARL Emboise, preneur, et la SAS G4L, garant autonome, à régler à la SARL CID à titre provisionnel la somme de 73.321,27 € arrêtée au 1er juin 2024 au titre des loyers et charges dues ;Juger que la SARL Emboise et la SAS G4L ont aussi manqué à leur obligation légale et contractuelle de régler le coût de reprise des dégradations locatives ;Condamner par suite et solidairement la SARL Emboise, preneur, et la SAS G4L, garant autonome, à régler à la SARL CID à titre provisionnel une somme de 17.623,90 € TTC en réparation des dégradations locatives qui leur sont imputables ;Condamner solidairement la SARL Emboise, preneur, et la SAS G4L, garant autonome, à régler à la SARL CID une somme complémentaire de 3.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et à prendre en charge les entiers dépens d’instance qui comprendront le coût du commandement de payer (soit 313,85 € TTC), de la sommation (soit 301,49 € TTC), et celui de l’état de nantissements (soit 65,42 € TTC), et du coût du procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie du 28 juin 2024 ;Juger que les frais d’exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Elle expose qu’aux termes du contrat de bail, la SAS G4L s’est engagée à garantir à première demande le propriétaire bailleur des sommes pouvant être dues, et que la SARL Emboise n’a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai d’un mois, tandis que le garant autonome n’a apporté aucune réponse ni commencement d’exécution.

Elle indique qu’en vertu de l’article L. 145-41 du code de commerce, elle a été contrainte de saisir la présente juridiction aux fins d’acquisition de la clause résolutoire et expulsion. Elle ajoute qu’en vertu des articles 2321 et suivants du code civil, le garant à première demande doit régler le créancier sans opposer d’exception tenant à l’obligation garantie ou au contrat de base.

Elle considère que sa demande provisionnelle n’est pas sérieusement contestable en application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.

Elle soutient liminairement que la mesure est utile dès lors qu’elle tend à l’obtention d’un titre exécutoire par ses demandes provisionnelles.

Elle relève, sur la garantie de la SAS G4L, que l’absence de garantie arguée par elle n’est pas sérieuse dès lors que la SARL CPRM était représentée par Monsieur [G], son président, et que les sociétés G4L et Emboise sont toutes les deux représentées par la SAS GST, elle-même représentée par Monsieur [G]. Elle indique que toutes ces sociétés font partie du groupe géré par la même personne, qui est signataire du bail commercial du 1er juin 2012.

Elle ajoute que la garantie a été conclue à hauteur de 250.000 € maximum, et que le fait que la garantie soit contenue dans le même acte que le bail est sans incidence, aucun texte n’imposant deux instrumentums. Elle précise que la SAS G4L est également intervenue à l’acte par l’intermédiaire de Monsieur [G], prévoyant un pacte de préférence au profit du preneur dans l’unique hypothèse où il resterait contrôlé par la SAS G4L. Elle indique au surplus que l’argument selon lequel la SAS G4L ne serait pas signataire du bail est sans intérêt dès lors que Monsieur [G] est intervenu ès qualités de président de celle-ci, engageant à la fois la SARL CPRM et la SAS G4L.

Elle expose, sur les demandes provisionnelles, être fondée en ses demandes au titre des loyers et charges en application des articles 1728 du code civil et 835 alinéa 2 du code de procédure civile.

Elle énonce produire l’ensemble des justificatifs de charges sollicités.

Elle relève, sur le coût de reprise des dégradations locatives, qu’en vertu des articles 1730 et 1732, et alors que l’état des lieux de sortie révèle des dégradations locatives, les défenderesses sont tenues solidairement à son paiement provisionnel.

Par conclusions récapitulatives n°2 déposées à l’audience du 10 décembre 2024, la SAS Emboise et la SAS G4L demandent de :

Constater la restitution des locaux au 28 juin 2024 ;Dire et juger mal fondée la société CYD en sa demande de constatation de la clause résolutoire, et expulsion du locataire ;Constater l’absence de contrat de garantie signé par la société G4L ;Dire et juger mal fondée la société CYD en sa demande de condamnation solidaire à l’encontre de la société G4L ;Constater l’absence d’un décompte sincère, véritable et non contestable des justificatifs de charges par le bailleur pour les 5 dernières années et la facturation sans contrepartie de la somme de 50.400 € ;Constater l’absence de clause claire et précise relative aux charges aux termes du bail, et en tout état de cause, l’absence de la répartition des charges depuis le renouvellement du bail commercial ;Constater que les dégradations locatives dont se prévaut le bailleur ne relèvent pas de la responsabilité du preneur ;Dire et juger mal fondée la société CYD en ses demandes de condamnations pécuniaires à l’encontre de la société Emboise ;Se déclarer en tout état de cause incompétent pour statuer tant sur la demande de paiement compte tenu de contestations relatives au décompte fourni par le bailleur, que sur le coût de reprise des dégradations locatives et le renvoyer à mieux se pourvoir ;Débouter en conséquence la société CYD de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

À titre reconventionnel,

Condamner la société CYD à rembourser à la société Emboise la somme de 50.400 € au titre des charges facturées au cours des 5 dernières années et sans contrepartie ;Condamner la société CYD à rembourser à la société Emboise la somme de 7.600 € au titre du dépôt de garantie ;À titre subsidiaire,

Ordonner la compensation des sommes dues entre les sociétés CYD et Emboise ;En tout état de cause,

Condamner CYD à régler à G4L et Emboise une somme de 1.500 € chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elles exposent, sur la demande de garantie, que la société G4L ne figure pas dans la comparution des parties du bail commercial, et qu’il est mentionné une garantie à première demande de cette dernière sans qu’elle n’intervienne ni ne signe le bail.

Elles répliquent que Monsieur [G] personne physique n’a signé le bail qu’en qualité de représentant de la société CPRM, sans intervenir pour le compte d’une autre société.

Elles ajoutent qu’au surplus l’engagement est contestable et nécessite un examen au fond dès lors que l’engagement n’est pas limité, est prévu pour une durée indéterminée et peut être déclaré nul par le juge du fond ou sans cause des suites de la résiliation, le juge du fond ayant également à vérifier la capacité de la personne morale à s’engager à hauteur de 250.000 €. Elles considèrent ainsi qu’aucune garantie valable ne peut être opposée à la société G4L ou relève de l’examen au fond.

Elles énoncent, sur les demandes au titre des sommes dues par la société Emboise, que cette dernière en conteste le montant, au motif qu’un prorata doit être réalisé pour le mois de juin 2024, et que le décompte ne tient pas compte de l’imputation du dépôt de garantie. Elles ajoutent, sur les charges et taxes facturées, ne pas contester devoir la taxe foncière et les ordures ménagères, qu’elle a toujours réglées en sus des provisions mensuelles, de sorte qu’elles ne peuvent être prises en compte dans le décompte litigieux. Elles relèvent que la refacturation de toutes les charges de copropriété n’est pas prévue au bail, de sorte que faute de clause claire et précise, seul le juge du fond pourra statuer. Elles indiquent qu’au surplus en application de l’article L. 145-40-2 alinéa 1er du code de commerce, applicable au regard de la date de renouvellement du bail, il doit être prévu la répartition des charges au bail ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Elles considèrent en conséquence que les demandes afférentes aux loyers et charges souffrent de contestations sérieuses et doivent être rejetées.

Elles répliquent, sur les demandes afférentes aux dégradations locatives alléguées, qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé et qu’elle n’est pas tenue des travaux litigieux qui ne relèvent pas de sa responsabilité ou sont étrangers à ceux prévus à l’article 1754 du code civil.

Elles estiment, à titre reconventionnel, que la SARL Emboise est bien fondée à solliciter le remboursement des provisions sur charges versées sur cinq ans, et du dépôt de garantie, ou ordonnera la compensation s’il était fait droit aux demandes de la société CYD.

À l’audience du 10 décembre 2024, les parties, représentées par leurs conseils, ont réitéré les termes de leurs écritures dont elles ont sollicité le bénéfice.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il y a lieu de relever que la SARL CYD a abandonné ses demandes en constat du jeu de la clause résolutoire, expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation des suites de la restitution des locaux litigieux, de sorte qu’il n’y a ni lieu de constater cette restitution, qui n’est pas contestée, ni lieu de débouter la SARL CYD de demandes qu’elle ne formule plus.

I. Sur les demandes provisionnelle de la SARL CYD

A. Sur la garantie de la société G4L

En vertu de l’article 1134 du code civil, alors applicable, « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. »

Le bail commercial du 1er juin 2012 contient la clause suivante :

« A l’instant est intervenu Monsieur [Z] [N] [X] [G] (…) agissant es qualités de Président de la sociétéG4L, et qui déclare que la société G4L s’est engagée à garantir à première demande, au profit du bailleur et de leur ayant droit, à la sûreté et garantie de toutes les sommes pouvant être dues par le Locataire, ou ses ayants cause, au titre des loyers et charges, frais et accessoires, en vertu du bail de tout renouvellement, irrévocablement et inconditionnellement, d’ordre et pour le compte du débiteur garanti, indépendamment de la validité et des effets juridiques du bail conclu entre la société CPRM et le bailleur, sans pouvoir faire valoir d’exception, d’objection ou de contestation résultant dudit bail à payer au créancier, à première demande de sa part, tout montant que ce dernier pourrait lui réclamer au titre de la présente garantie, dans la limite d’un montant maximal de [250.000 €], à majorer des éventuels intérêts, frais et accessoires. »

La SAS G4L ne saurait sérieusement arguer qu’elle ne serait pas engagée par une sûreté personnelle aux termes de l’acte du 1er juin 2012, aux seuls motifs que sa dénomination n’apparaît pas formellement en page de garde ou au titre des signatures, alors qu’il n’est pas contesté que Monsieur [Z] [G] était le représentant légal tant du preneur que de la société G4L, que la garantie stipulée indique expressément son intervention en qualité de président de la société G4L, et qu’il est signataire du bail commercial, de ce fait en une double qualité de représentant.

Néanmoins, comme elle le relève à juste titre, la clause stipulée ne prévoit aucun terme à l’engagement de garant à première demande de la société G4L.

Il en résulte un doute sérieux sur la validité de l’engagement de la SAS G4L, ou a minima sur la survivance de cet engagement des suites du renouvellement du bail initial – qui est arrivé à échéance le 31 mai 2021 et a fait l’objet d’une demande de renouvellement par exploit du 18 juin 2021.

Il en résulte une contestation sérieuse à la garantie due par la SAS G4L.

Il convient en conséquence de débouter la SARL CYD de l’ensemble de ses demandes formulées contre la SAS G4L.

B. Sur les demandes contre la SARL Emboise

Par application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1353 du code civil dispose que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. / Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

1. Sur les loyers, charges et taxes

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur a notamment pour obligation principale de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, le bail commercial du 1er juin 2012 stipule notamment la charge pour le preneur de :

Un loyer de 3.800 € mensuel HT payable d’avance, avec clause d’indexation ;La « quote-part afférente aux locaux loués des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement de l’immeuble : ainsi que les charges relatives, à l’entretien et à l’administration des parties communes » ;La taxe foncière ;Une provision sur charges avant régularisation annuelle, et sous réserve de réajustement ultérieur, de 700 € HT ;Un dépôt de garantie de 7.600 €.

Les demandes de la société CYD se fondent sur des grands-livres de compte (pièces demanderesse n°14 et 15) faisant apparaître un solde de loyers impayés de 69.176,28€ TTC, ainsi que sur un décompte produit (pièce demanderesse n°18) reprenant le solde de 69.176,28 € TTC, auquel il est ajouté un solde de 4.144,99 € TTC au titre des charges de copropriété et taxes foncières pour lesquels il est produit divers justificatifs, pour un total de 73.321,27 € TTC.

Sur le loyer et provisions sur charges, la SARL Emboise ne conteste pas le montant courant du loyer, tel que facturé aux termes des grands-livres de compte produits.

Le moyen tiré du défaut de proratisation du loyer de juin 2024 – sur lequel la demanderesse ne réplique pas, n’est pas de nature à faire naître une contestation sérieuse à l’ensemble de la dette locative, mais seulement à réduire ce montant non sérieusement contestable de 576.47 € au titre de trois jours non occupés (5.764,69/30*3).

Il en résulte que, à ce stade, le montant non sérieusement contestable des impayés de loyers et provisions sur charges s’établit à la somme de 68.599,81 € (69.176,28-576,47).

Sur les charges locatives, les décomptes produits, au regard des termes du bail, ne permettent pas d’apprécier avec l’évidence requise par l’office du juge des référés si les charges sollicitées peuvent faire l’objet d’une récupération auprès de la SARL Emboise.

En effet, la demanderesse verse l’ensemble des appels de fonds de la copropriété, sans chercher à ventiler les charges étaient effectivement facturables ou à justifier qu’elles le seraient toutes.

En conséquence, il n’apparaît pas possible de déterminer avec l’évidence requise par l’office du juge des référés le montant du solde des charges effectivement récupérables sur la SARL Emboise.

Il en résulte une contestation sérieuse à l’obligation à ce titre.

Sur la taxe foncière, la SARL Emboise n’en conteste ni le principe de son obligation, ni le montant, mais soutient avoir réglé les sommes dues à ce titre en sus de la provision sur charges ; elle produit divers justificatifs attestant de versements dont les montants concordent avec les taxes foncières facturées.

Il convient de relever à ce titre que les grands-livres de compte produits en demande (pièce demanderesse n°15) font apparaître le règlement du montant de la taxe foncière 2023, dont la facturation apparaît directement comprise dans les grands-livres de compte permettant d’établir un solde de sommes dues à hauteur de 69.176,28 € TTC.

La demanderesse ne s’explique pas des éléments compris dans le calcul de son « écart sur la révision des charges locatives » permettant de déterminer la somme qu’elle réclame (pièce demanderesse n°18).

Il existe en conséquence une contestation sérieuse à l’obligation de paiement desdites taxes foncières.

***

Il en résulte que les impayés au titre des loyers, charges et taxes ne sont pas sérieusement contestables à hauteur de 68.599,81 €.

Cependant, il convient d’imputer le montant du dépôt de garantie de 7.600 €.

Ainsi, le montant non sérieusement contestable de la créance de la société CYD à hauteur de 60.999,81 €.

2. Sur les dégradations locatives

L’article 1730 du code civil prévoit que « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 1731 énonce que « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

En vertu de l’article 1732, « [le preneur] répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. »

Enfin, l’article 1754 vise non exhaustivement diverses réparations locatives.

La société CYD estime que l’état des lieux de sorte fait apparaître des dégradations locatives à la charge de la SARL Emboise, laquelle soutient que faute d’état des lieux d’entrée il n’est pas tenu aux autres réparations que celles visées à l’article 1754 du code civil.

En l’espèce, il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée.

Sur le groupe de climatisation, sa dépose ne ressort pas de l’état des lieux de sortie dressé par constat de commissaire de justice le 28 juin 2024 (pièce demanderesse n°19), sans que le devis établi le 10 juillet 2024 (pièce demanderesse n°20) constatant l’absence de groupe de climatisation ne permette de l’imputer à la SARL Emboise.

Sur les luminaires défectueux, l’état des lieux de sortie relève que « Au plafond, l’éclairage fonctionne. Néanmoins, il y a encore des sports anciens qui ont été désactivés suite à des travaux de modification par le locataire sortant », sans qu’il n’apparaisse avec l’évidence requise en référé – outre que la SARL Emboise aurait la charge de remplacer ces liminaires – que le devis estimatif « pour le remplacement d’une partie des luminaires et l’ensemble des dalles de faux plafond » s’y rapporterait.

Sur les revêtements et serrures abîmés, il n’est pas justifié avec l’évidence requise par l’office du juge des référés que les devis produits se rapporteraient strictement à des dégradations imputables au locataire, outre qu’un débat sérieux émerge sur la nature de réparations locatives desdits travaux.

***

De l’ensemble de ces éléments, il résulte l’existence de contestations sérieuses à l’obligation de paiement au titre des dégradations locatives alléguées, de sorte qu’il convient de dire n’y avoir lieu à référé quant à cette demande.

II. Sur les demandes reconventionnelles de la SARL Emboise

Par application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le juge des référés ne saurait – sans excéder ses pouvoirs tirés de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, ou dépasser l’objet du litige au sens des articles 4 et 5 du même code – faire droit à une demande en paiement au titre d’une obligation pécuniaire, sauf résultant de sa propre saisine, et non à une demande de provision.

Il résulte des développements précédents que les moyens qui soutiennent les demandes reconventionnelles ont été examinés et pour certains accueillis pour fixer la créance provisionnelle de la bailleresse.

Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé sur ces demandes.

III. Sur les dispositions finales

Par application des articles 491 et 696 du code de procédure civile, la SARL Emboise, qui succombe, supportera à titre provisoire les entiers dépens.

En l’espèce, l’équité commande de condamner la SARL Emboise à verser à la SARL CYD la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de rappeler les dispositions s’appliquant de plein droit des articles L. 111-8 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et relevant, le cas échéant, du juge de l’exécution.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes formulées contre la SAS G4L à titre de garantie à première demande ;

CONDAMNE la SARL Emboise à payer à la SARL CYD la somme de 60.999,81 euros (SOIXANTE-MILLE-NEUF-CENT-QUATRE-VINGT-DIX-NEUF euros et QUATRE-VINGT-UN centimes) TTC à titre de provision à valoir au titre des loyers, charges et taxes en vertu du bail commercial du 1er juin 2012 renouvelé ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle au titre de dégradations locatives formulée par la SARL CYD ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes reconventionnelles formulées au bénéfice de la SARL Emboise ;

CONDAMNE la SARL Emboise à verser à la SARL CYD la somme de 1.000,00 euros (MILLE euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE la SARL Emboise aux entiers dépens.

La Greffière

M. PELOUARD

La Présidente

V. ROUSSEAU