TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

14 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00581 – N° Portalis DB22-W-B7J-SY2X

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.C.I. FONCIERE DI 01/2005 C/ S.A.S. ENVIE DE SMOOTHIE

DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE DI 01/2005, au capital de 2 000 euros, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 453 488 041, dont le siège social est situé [Adresse 4] à [Adresse 7] [Localité 1], représentée par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Valérie GARCON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22, M^e Benjamin LEMOINE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 179

DEFENDERESSE

S.A.S. ENVIE DE SMOOTHIE, sous l’enseigne commercial BLUUM LOUNGE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Anne-sophie REVERS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 4

Débats tenus à l’audience du : 26 Août 2025

Nous, Géraldine LUNVEN, Vice-Présidente, assistée de Magali BEAUVALLET, Greffier à l’audience, et de Wallis REBY, Greffier lors du délibéré,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 26 Août 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 14 Octobre 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 26 juillet 2017, la SCI FONCIERE DI 01/2005 a donné à bail commercial à la SAS ENVIE DE SMOOTHIE les locaux sis [Adresse 2] à Le Vésinet (78110).

Les loyers n’étant pas régulièrement payés, la SCI FONCIERE DI 01/2005 a fait commandement, par exploit de commissaire de justice du 20 septembre 2024, à la SAS ENVIE DE SMOOTHIE visant expressément la clause résolutoire insérée au bail, de payer la somme de 13.877,88 euros au titre des loyers et charges dus.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 11 avril 2025, la SCI FONCIERE DI 01/2005 a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de Versailles statuant en référé la SAS ENVIE DE SMOOTHIE afin de voir :

— constater la résiliation de plein droit du bail,

— ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner solidairement la locataire à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 30.500,69 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtée au 1er avril 2025,

— condamner la locataire, à titre provisionnel, à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges courantes jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,

— condamner la locataire à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 mai 2025 laquelle a fait l’objet d’un renvoi au 26 août 2025 pour conclusions de la défenderesse.

A l’audience du 26 août 2025, la SCI FONCIERE DI 01/2005 a repris les termes de son assignation à laquelle il est expressément renvoyé pour l’exposé de ses moyens et arguments et a réitéré ses demandes.

La SAS ENVIE DE SMOOTHIE, bien qu’ayant constitué avocat, n’a pas comparu à l’audience.

La partie présente a été informée que l’affaire a été mise en délibéré au 14 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant -la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Intégré au commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus ainsi que les versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI FONCIERE DI 01/2005 n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été acquittées dans le mois de sa délivrance datant du 20 septembre 2024, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 21 octobre 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SAS ENVIE DE SMOOTHIE et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit en pièce n°6 par la SCI FONCIERE DI 01/2005 arrêté au 1er février 2025 pour un montant de 26.791,77 euros et dont il n’est pas prétendu qu’il ne serait pas conforme aux conditions contractuelles. Il n’est pas justifié de la communication à la défenderesse des autres décomptes remis au dossier.

Par ailleurs, la SAS ENVIE DE SMOOTHIE étant, depuis la résiliation du bail à effet du 21 octobre 2024, occupante sans droit ni titre des locaux appartenant à la SCI FONCIERE DI 01/2005, cette dernière se trouve bien fondée, à ce titre, à solliciter le paiement, à titre de provision, d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges à compter de cette date et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Il y a lieu donc lieu de condamner à titre provisionnel la SAS ENVIE DE SMOOTHIE à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2005 la somme de 26.791,77 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus au 1er février 2025, terme du mois de février 2025 inclus, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SAS ENVIE DE SMOOTHIE, succombant à l’instance, elle sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de la SCI FONCIERE DI 01/2005 et de lui allouer à ce titre la somme de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, Géraldine LUNVEN, Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 26 juillet 2017 et la résiliation de ce bail à la date du 21 octobre 2024,

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion de la SAS ENVIE DE SMOOTHIE et celle de tous occupants de son chef des locaux loués sis [Adresse 2] à [Localité 5],

Condamnons à titre provisionnel la SAS ENVIE DE SMOOTHIE à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2005 la somme de 26.791,77 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus au 1er février 2025, terme du mois de février 2025 inclus,

Condamnons à titre provisionnel la SAS ENVIE DE SMOOTHIE à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2005 au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,

Rejetons les demandes plus amples ou contraires de la SCI FONCIERE DI 01/2005,

Condamnons la SAS ENVIE DE SMOOTHIE au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer,

Condamnons la SAS ENVIE DE SMOOTHIE à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2005 la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit,

Prononcé par mise à disposition au greffe le QUATORZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ par Géraldine LUNVEN, Vice-Présidente, assistée de Wallis REBY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente

Wallis REBY Géraldine LUNVEN