TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e BEZARD FALGAS,

M^e DE ROUX et M^e REYNAUD

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 21/07668

N° Portalis 352J-W-B7F-CUR6R

N° MINUTE :

Assignation du :

31 mai 2021

JUGEMENT

rendu le 17 mai 2024

DEMANDEUR

Monsieur [B] [L]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Christine BEZARD FALGAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0521

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic la S.A.S. GERARD SAFAR

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par Maître Jean DE ROUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0417

Madame [V] [D]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Pierre REYNAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1685

Décision du 17 mai 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/07668 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUR6R

S.A. ALLIANZ IARD

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistées de Léa GALLIEN, greffier,

DÉBATS

A l’audience du 08 mars 2024 tenue en audience publique devant Madame Céline CHAMPAGNE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

Premier ressort

FAITS et PROCÉDURE

M. [L] est propriétaire d’un appartement situé au 2ème étage du bâtiment A au sein de l’immeuble du [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété.

Mme [D] est pour sa part propriétaire d’un appartement situé au premier étage du même bâtiment, à l’aplomb de celui de M. [L].

Des travaux de ravalement de la façade côté cour du bâtiment A ont été votés lors de l’assemblée générale du 24 mai 2019 et ont débuté en fin d’année.

M. [L] a pour sa part entrepris la rénovation de son appartement en décembre 2019 et a ainsi quitté les lieux pour s’installer dans un autre logement de l’immeuble.

Au cours de ces travaux, il a été découvert, lors de la dépose des revêtements de sol de la salle de bain et de la cuisine de son appartement, l’affaissement de la chape, entraînant la nécessité d’étayer en urgence le plafond haut du premier étage et ainsi de poser des étais de soutien notamment dans l’appartement de Mme [D].

Lors de l’assemblée générale du 27 février 2020, les copropriétaires ont ainsi donné leur accord pour ces travaux et les ordres de service ont été signés le 04 mars 2020.

Mme [D] ayant cependant refusé l’accès à son appartement, et les diverses démarches entreprises en ce sens étant restées vaines, le syndicat des copropriétaires l’a donc fait assigner, par acte délivré le 03 juillet 2020, devant le juge des référés du présent tribunal judiciaire aux d’obtenir, sous astreinte, cet accès.

Mme [D] a finalement donné son accord, le 30 juillet 2020, pour laisser l’accès à son appartement et les travaux d’étaiement et de reprise des structures bois ont été réceptionnés le 05 novembre 2020.

Lors de l’assemblée générale du 29 janvier 2021, les copropriétaires ont adopté la résolution fixant le montant de l’indemnité de dédommagement à verser à M. [L] à la somme de 2500 euros mais rejeté celle visant à financer cette indemnité tout comme celle relative au remboursement des frais engagés durant les travaux et celle portant sur le règlement d’une indemnité de 26 250 euros.

M. [L], considérant que le montant ainsi octroyé ne correspondait pas à la réparation des préjudices subis, a assigné, par acte délivré les 31 mai et 03 juin 2021, le syndicat des copropriétaires et Mme [D], au visa des articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, 1240 et 1241 du code civil et du principe de la responsabilité pour troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage, afin d’obtenir leur condamnation in solidum à lui régler la somme de 29.067,11 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 21 octobre 2020.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 06 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires a saisi le juge de la mise en état d’un incident tendant à voir déclarer l’action de M. [L] irrecevable faute d’intérêt à agir.

Mme [D] a pour sa part soulevé l’irrecevabilité des prétentions formulées par le syndicat des copropriétaires à son encontre.

Par ordonnance en date du 02 décembre 2022, rectifiée par ordonnance du 16 décembre 2022, le juge de la mise en état a déclaré recevable l’action de M. [B] [L] engagée à l’encontre du syndicat des copropriétaires ainsi que celle de ce dernier formée à l’encontre de Mme [D].

Par acte délivré le 21 avril 2023, Mme [D] a fait assigner la SA Allianz IARD afin qu’elle soit condamnée à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.

La procédure, enregistrée sous le numéro 23/06345, a été jointe à l’instance principale par mention au dossier le 31 mai 2023.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives, notifiées par voie électronique le 10 novembre 2023, M. [L] demande de (sic) :

« Recevoir Monsieur [L] en la présente assignation laquelle sera déclarée bien fondée.

Débouter le syndicat des copropriétaires et Madame [D] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaire [Adresse 3] avec Madame [D] à payer à Monsieur [L], la somme de 29.067,11 € TTC avec intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 21 octobre 2020, en réparation de ses préjudices subis.

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaire [Adresse 3] avec Madame [D] Monsieur [J] à payer la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du CPC.

Dispenser Monsieur [L] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure par application des dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 13 décembre 2000.

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaire [Adresse 3] et Madame [D] aux dépens, dont distraction au profit de Maître BEZARD-FALGAS, en vertu de l’article 699 du CPC.

Dire et juger que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est compatible avec la nature de l’affaire. »

Dans ses conclusions récapitulatives, notifiées par voie électronique le 03 avril 2023, le syndicat des copropriétaires demande, au visa de la loi du 10 juillet 1965, de :

« A titre principal :

Débouter Monsieur [B] [L] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire :

Condamner Madame [V] [D] à relever et garantir indemne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de toute éventuelle condamnation en principal, frais et accessoires qui pourrait être prononcée à son encontre au profit de Monsieur [B] [L].

En toute hypothèse :

Débouter Madame [V] [D] de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ;

Condamner Madame [V] [D] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] une somme de 1.903,40 € à titre de remboursement du trop-perçu des frais de relogement qui lui ont été versés par le syndicat des copropriétaires ;

Condamner Madame [V] [D] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] une somme de 17.805,24 € à titre de remboursement des frais de location supplémentaire et de vérifications supplémentaires de l’échafaudage qui ont été payés par le syndicat des copropriétaires à la société CBS ;

Condamner Madame [V] [D] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner Monsieur [B] [L] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure

civile ;

Les condamner in solidum aux entiers dépens. »

Dans ses conclusions récapitulatives n°1, notifiées par voie électronique le 25 mai 2023, Mme [D] demande de :

« 1. Sur les demandes de Monsieur [B] [L] :

A titre principal, débouter Monsieur [B] [L] de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de Madame [V] [D].

2. Sur les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] :

A titre principal, débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de Madame [V] [D] ;

A titre subsidiaire limiter à une somme de 4.620 € T.T.C. toutes prétentions indemnitaires du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] , au titre de frais de location d’échafaudage.;

3. Sur les demandes de Madame [D], présentées à titre incident,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à relever et garantir Madame [V] [D] de toute condamnation éventuellement prononcée à son encontre en faveur de Monsieur [B] [L] ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à Madame [V] [D] la somme de 12.510,10 €, avec intérêts de droit à compter du 01/07/2021 ;

Ordonner la capitalisation des intérêts courus par année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

4. Sur l’intervention forcée de la S.A. ALLIANZ :

Joindre la présente instance à celle engagée à l’encontre de la S.A. ALLIANZ, enrôlée devant cette formation du tribunal sous le R.G. n°23/06345 ;

Rendre commun et opposable à la S.A. ALLIANZ le jugement, ou toute décision du juge de la mise en état à intervenir, dans la présente instance opposant Madame [V] [D] à Monsieur [B] [L] et au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ;

Condamner – dans les limites des plafonds de garantie contractuelle et sous déduction de la franchise stipulée – la S.A. ALLIANZ à relever et garantir Madame [V] [D] de toute condamnation prononcée en faveur de Monsieur [B] [L] et/ou en faveur du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] dans la présente instance ;

Débouter la S.A. ALLIANZ de toute prétention plus ample ou contraire.

En toute hypothèse :

Rappeler que tout copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

Exonérer Madame [V] [D] de toute part contributive charges de copropriété générées par les frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ;

Condamner in solidum Monsieur [B] [L] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] , ou l’un à défaut de l’autre, à payer à Madame [V] [D] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner in solidum Monsieur [B] [L] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] , ou l’un à défaut de l’autre, à supporter les entiers dépens de l’instance, qui seront recouvrés directement par Maître Pierre REYNAUD, Avocat, dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

Bien qu’assignée à personne morale, la société Allianz IARD n’a pas constitué avocat.

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure par ordonnance en date du 28 février 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 08 mars 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 17 mai 2024.

MOTIFS

Sur les demandes formulées à l’encontre de la société Allianz IARD

Mme [D] ne justifie pas avoir fait signifier à la société Allianz IARD, partie défaillante, ses dernières conclusions aux termes desquelles elle sollicite sa garantie.

Toutefois, dans la mesure où elles contiennent les mêmes demandes que celles formulées dans l’assignation qui lui a été délivrée, elles sont recevables.

Sur la demande de jonction avec l’instance 23/06345

L’instance n°23/06345 ayant déjà été jointe à l’instance principale, par mention au dossier le 31 mai 2023, cette demande de Mme [D] est par conséquent sans objet.

Sur les responsabilités

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable depuis le 01 juin 2020, dispose que « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

L’article 9 de la même loi prévoit pour sa part que « un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient. »

Enfin, aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

M. [L] explique que le mauvais état des parties communes de l’immeuble a entraîné l’interruption des travaux engagés dans son appartement puisque la dégradation très avancée de la structure bois de l’immeuble imposait que soit réalisé un étaiement en urgence, au niveau du plafond haut du premier étage, à savoir au niveau de l’appartement de Mme [D], avant reprise de la structure dudit plancher, elle-même conditionnant la reprise de ses propres travaux.

Il considère donc que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée du fait du mauvais état des parties communes, à l’origine des dommages, indiquant en effet que cette impossibilité de continuer ses travaux privatifs, avant reprise des désordres affectant les parties communes, l’a contraint à supporter des frais de relogement et de garde meubles supplémentaires.

Décision du 17 mai 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/07668 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUR6R

Il conteste la position de Mme [D] qui considère qu’il serait responsable du mauvais état de la structure de l’immeuble, en faisant valoir, pour sa part, que cet état est la conséquence d’infiltrations de façade ou de fuites provenant du cinquième étage et non de son fait.

Il considère ainsi que seul le mauvais état des parties communes a entraîné, dès le mois de janvier 2020, un arrêt de son chantier dont la reprise a été différée compte tenu de l’attitude de Mme [D].

Il soutient en effet que le refus de cette dernière de permettre la pose des étais dans son logement a empêché la reprise des parties communes, et donc la poursuite de son propre chantier, alors que la jouissance des parties privatives de Mme [D] n’était que très temporairement altérée et que son comportement, ainsi fautif, portait en revanche atteinte à la jouissance de ses propres parties privatives, ses travaux étant totalement paralysés.

Il explique en effet que, bien qu’informée depuis le mois de décembre 2019, des problèmes de structure et de la nécessité de laisser l’accès à son appartement pour la pose d’étais, elle n’avait toutefois toujours pas donné son accord en février 2020 alors que les travaux de reprise nécessitaient que son plafond soit au préalable étayé.

Il relève de plus qu’elle s’est opposée aux résolutions votées lors de l’assemblée du 27 février 2020 portant sur les travaux de renforcement de son appartement et sur la reprise de la structure du plancher et que, bien que ces résolutions aient néanmoins été adoptées, elle a, par l’intermédiaire de son conseil le 08 mars 2020, contesté l’étendue des garanties de la société CBS désignée pour procéder aux travaux.

Il précise que malgré la mise en demeure du syndic le 14 avril 2020 et la communication à Mme [D] des garanties de la société CBS qu’elle sollicitait, elle a maintenu son opposition, et qu’elle n’a finalement donné son accord que quelques jours avant l’audience de référé du 03 août 2020, les copropriétaires ayant en effet voté, lors de l’assemblée générale du 27 juillet 2020, l’autorisation d’agir en justice à son encontre.

M. [L] considère ainsi que la responsabilité de Mme [D] est engagée en raison de son opposition à laisser l’accès à ses parties privatives empêchant, de ce fait, la réalisation de travaux urgents sur les parties communes.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose aux demandes indemnitaires formulées en faisant valoir que l’assemblée du 29 janvier 2021, qui a alloué à M. [L] une indemnité de dédommagement de 2500 euros, n’a fait l’objet d’aucun recours de telle sorte qu’elle s’impose au demandeur, malgré la mise en cause de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Il fait également valoir qu’il n’a commis aucune faute permettant d’engager sa responsabilité sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil puisque dès qu’il a été informé de la dégradation très avancée de la structure bois de l’immeuble, il a convoqué en urgence une assemblée générale afin de faire voter la pose d’étais ainsi que les travaux de renforcement de l’appartement de M. [L] et la reprise de la structure des planchers.

Il indique ainsi que l’impossibilité de réaliser les travaux votés relève de la faute exclusive de Mme [D] qui s’est obstinément opposée à laisser l’accès à son logement jusqu’à ce qu’elle soit assignée en justice pour ce faire.

Enfin, il considère qu’il n’a pas la qualité de voisin, de telle sorte que sa responsabilité ne peut être recherchée sur le fondement du trouble anormal de voisinage.

Mme [D] considère pour sa part que M. [L] a fait preuve de négligences fautives puisqu’il a engagé des travaux de rénovation de son appartement alors qu’il avait parfaitement connaissance, depuis 2018, des risques inhérents au ravalement de l’immeuble et que les rapports de visite, établis le 16 décembre 2019, attestent qu’il est à l’origine des désordres structurels de l’immeuble en raison de la surcharge des sols de son appartement et des infiltrations provenant de ses installations sanitaires fuyardes.

Décision du 17 mai 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/07668 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUR6R

Elle considère qu’elle était parfaitement en droit de refuser l’accès à son appartement en l’absence de décision régulière de l’assemblée générale sur les travaux à réaliser et en raison des conséquences sur la jouissance de son bien.

Elle indique qu’en revanche, dès ces travaux votés, elle a donné son accord, le 30 juillet 2020, et qu’elle n’est donc pas responsable du délai mis par le syndicat des copropriétaires pour engager ces travaux qui n’ont débuté qu’au mois d’octobre 2020.

En l’espèce, il ressort des pièces produites, ce qui n’est au demeurant pas contesté par le syndicat des copropriétaires, qu’à l’occasion des travaux de rénovation de l’appartement de M. [L], il a été constaté la dégradation très avancée de la structure bois de l’immeuble.

Dans ses rapports de visite en date du 16 décembre 2019, portant sur la cuisine et la salle de bain de M. [L], Mme [O] [Z], architecte, a ainsi relevé, dans la cuisine, le mauvais état des solives reposant sur deux linçoirs, indiquant qu’une « des solives n’a plus de point d’appui sur le linçoir 1. Elle devait reposer sur une autre solive très fine dont on ne voit plus l’attache. Elles ne sont pas en très bon état et le BET devra déterminer s’il faut les doubler. »

S’agissant de la salle de bain, elle a relevé une usure importante des solives au niveau central, précisant que quatre solives sont touchées et qu’elles ne jouent plus leur rôle structurel de support de plancher.

Elle a ainsi expliqué, pour ces deux pièces, que « la reprise en moisage ou le remplacement en bois de ces solives devra se faire par le niveau inférieur après étaiement au plafond haut du premier étage (obligatoire et urgent) » et précisé que « ces travaux revêtent un caractère d’urgence, en effet il y a risque d’effondrement. Etayage en urgence. »

Au vu des mentions portées sur le devis établi par la société Périmètre, les travaux engagés par M. [L] devaient débuter le 02 décembre 2019 et être livrés en mars 2020.

Ils ont toutefois dû être interrompus du fait de la découverte de ce mauvais état de la structure de l’immeuble, partie commune.

Dans son courrier en date du 15 avril 2020, la société lui a ainsi indiqué qu’après découverte du sinistre, (sic): « le chantier un temps mis au ralenti jusqu’au 15 janvier, dans l’espoir d’une intervention rapide sur la structure de l’immeuble par l’entreprise du syndic, a été arrêté.

Les entreprises ont donc quitté le chantier, chantier qui devait être livré au 15 mars, et qui le sera dans les 3 mois de la date de livraison des reprises de plancher, indépendamment des reports qui pourraient être nécessités par la crise sanitaire actuelle, qui devrait si tout se passe bien permettre de reprendre le chantier dès mi mai début juin, si les travaux de reprise des planchers parties communes sont bien réalisées dès la fin du confinement le 11 mai ; cela permettrait d’envisager une livraison de votre chantier pour le 13 juillet 2020.

A défaut les travaux seront à nouveau interrompus entre les 15 juillet et 15 août, date de congés annuels non reportables (…)

Par conséquent, le chantier ne pourrait être livré qu’en septembre dans le meilleur des cas.

Pour nous engager sur ces dates, il nous faudrait donc un engagement immédiat de date de livraison des reprises de structure.

Si nous n’avons pas ces informations, nécessaires pour planifier, les entreprises qui ont pris et prendront d’autres chantiers, les finiront avant de reprendre celui-ci, reportant ainsi les délais. »

Les travaux sur les parties communes n’ont finalement pu reprendre que le 02 novembre 2020 pour s’achever le 04 février 2021, date de signature du procès-verbal de réception.

La responsabilité prévue par l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 s’entend d’une responsabilité de plein droit, indépendante de toute notion de faute, dès lors que la victime rapporte la preuve que le dommage dont elle se plaint trouve son origine dans les parties communes de l’immeuble et qu’elle démontre l’existence d’un lien de causalité direct avec le préjudice invoqué.

En l’espèce, il n’est pas contestable que les préjudices subis par M. [L] du fait de l’allongement de son chantier trouvent leur origine dans les parties communes, la responsabilité du syndicat des copropriétaires étant par conséquent engagée sur le fondement de l’article 14 précité de la loi du 10 juillet 1965.

S’agissant de la mise en jeu de la responsabilité de Mme [D], que M. [L] recherche nécessairement sur le fondement de l’article 1240 du code civil puisqu’il lui reproche son opposition fautive, elle nécessite que soient démontrés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.

Il est effectivement établi qu’alors que le syndic a validé le devis établi dès le 20 décembre 2019 par l’entreprise CBS pour l’étaiement et que l’assemblée générale, tenue le 27 février 2020, a validé les travaux de reprise à réaliser chez M. [L], ainsi que la remise en état corrélative du plafond du logement de Mme [D], cette dernière n’a toutefois donné son accord pour la pose des étais dans son appartement que le 30 juillet 2020 alors qu’il ressort des pièces produites d’une part, qu’elle a été informée de l’urgence de la situation et de la nécessité d’un étayage dans son logement, dès le 17 décembre 2019, date à laquelle M. [L] lui a transmis les rapports de visite rédigés par l’architecte le 16 décembre 2019 et d’autre part, que les travaux de reprise, qui ne pouvaient être réalisés sans cette installation préalable, s’avéraient urgents en raison d’un risque d’effondrement.

Elle a de plus été destinataire de nombreuses demandes en ce sens émanant tant de M. [L] que du conseil du syndicat des copropriétaires ou de l’architecte, faisant clairement état de la nécessité de procéder en urgence à cet étayage afin de sécuriser la façade et les planchers, sans qu’elle n’y donne pour autant une suite favorable, en raison de réserves émises sur les garanties d’assurance offerte par l’entreprise CBS, retenue pour les travaux, et de la crainte de voir son logement endommagé par les travaux envisagés, alors que les rapports et courriels de l’architecte attestaient de l’urgence de procéder à ces étaiements.

Dans un courriel en date du 24 février 2020, l’architecte a ainsi indiqué au conseil de Mme [D]: « je serai sur place demain. Votre cliente a tout pour comprendre ce qui va se passer. Si elle ne donne pas son accord, elle pourra être rendu responsable si un accident arrive. En effet, l’entreprise, le BET et le charpentier ont insisté sur le fait d’étayer le bâtiment au niveau du rdc et du premier. C’est ce que je vais faire dès demain. Il s’agit d’un problème grave. Le bâtiment est très abîmé. »

En réponse, le 26 février 2020, le conseil de Mme [D] a indiqué que sa cliente n’avait été destinataire d’aucun courrier du syndic, pas plus que des rapports du BET, qu’il attendait des réponses sur sa note faisant état de ses doutes sur l’étendue des garanties offertes par la société CBS et qu’il ne voyait pas ce qui pouvait s’opposer à un étaiement au rez-de-chaussée.

Décision du 17 mai 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/07668 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUR6R

Dans son rapport en date du 26 février 2020, Mme [Z], architecte a indiqué que : « M. [L] m’a alertée sur le mauvais état des solives de sa salle d’eau et de sa cuisine.

Je suis donc allée voir et ai fait deux rapports, un pour sa cuisine et un pour sa salle de bain.

Les solives et poutres découvertes étaient dans un état qui nécessitent une reprise structurelle. Rapports du 16/12/2019.

Le BET est passé et a donc remis un rapport (19/12/2019) en urgence suivant son devis n°06-01-2020 pour un montant de 2160 euros TTC.

Dans mon rapport, je notais l’obligation de poser des étais au niveau des appartements du premier étage. Dans la cuisine de l’appartement du premier étage gauche et dans la salle d’eau et la cuisine de l’appartement du premier étage face.

Si le propriétaire du logement du premier étage gauche a donné son accord verbal rapidement, la propriétaire du logement premier face ne l’a pas encore donné. Il s’agit pourtant d’un élément de sécurité, vu l’état des solives situées dans son plafond et de l’état de la façade.

Je suis passée dans son appartement et ai rendu un rapport sur les travaux d’étaiement à faire (premier le 10 janvier et deuxième le 24 janvier) établi suite à la visite de l’appartement en compagnie du syndic, de la propriétaire, de son avocat, de l’entreprise CBS et d’un huissier.

Un devis a été établi pour cet étaiement (des deux appartements n°2019-12-922 pour un montant de 1070,43 euros TTC) accepté par le syndic (vu l’urgence).

Depuis la propriétaire n’a toujours pas donné son accord et les travaux de reprise en façade ne pourront commencer tant que son plafond ne sera pas étayé.

(…)

Les travaux sont arrêtés actuellement tant que nous n’aurons pas pu étayer tous les plafonds demandés. »

Dans un courriel en date du 03 mars 2020, elle a indiqué : « nous ne pouvons en l’état continuer les travaux en l’absence d’étaiement chez Mme [D]. Ni sur la façade, ni dans la salle d’eau de M. [L]. Il risque d’y avoir des suppléments d’échafaudage si nous ne pouvons commencer les travaux. »

Dans un courriel en date du 23 mars 2020, le conseil de M. [L] a communiqué à Mme [D] l’attestation d’assurance décennale de l’entreprise CBS et indiqué : « Monsieur [L] souhaite dans ces conditions avoir la confirmation que vous avez donné votre accord au syndic pour la pose des étais de soutien dans votre appartement, le risque d’effondrement ayant été signalé par l’architecte de l’immeuble depuis le mois de décembre 2019.

Il est en effet urgent de laisser l’entreprise intervenir pour que soit assurée la sécurité des occupants de l’immeuble, et que puissent être réalisés dans les meilleurs délais les travaux de renforcement de la structure dont le plancher de l’appartement du 2ème étage. »

Par courrier en date du 14 avril 2020, le conseil du syndicat des copropriétaires a ensuite mis en demeure Mme [D] d’autoriser la pose des étais, lui indiquant que « cette situation est inquiétante pour les autres copropriétaires et occupants de l’immeuble puisqu’elle est susceptible de mettre en danger leur sécurité », sans toutefois obtenir plus de résultat.

Mme [D] ayant considéré que la garantie dommage ouvrage de l’entreprise CBS n’était pas suffisante, en l’absence de souscription d’une garantie responsabilité civile, le conseil du syndicat des copropriétaires a indiqué à son conseil par courriel du 11 mai 2020 :

Décision du 17 mai 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/07668 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUR6R

« je vous rappelle que la société CBS avait été missionnée pour procéder aux travaux d’étaiement notamment dans l’appartement de votre cliente madame [D].

Vous aviez fait part à madame [O] [Z] architecte et maître d’oeuvre des travaux – de vos doutes et inquiétudes sur les garanties des contrats d’assurance de cette société et vous trouverez ci-joint une attestation nominative du groupe SMABTP outre un mail du 27 avril 2020 du groupe SMABTP à CBS confirmant les garanties souscrites.

Pourriez-vous me confirmer le plus rapidement possible si ces garanties conviennent à votre cliente?

Par ailleurs Mme [Z] ayant menacé le syndicat des copropriétaires de signaler l’immeuble à la Préfecture dans le cadre d’un éventuel arrêté de péril, un étaiement devient très urgent.

(…)

mais l’urgence devient telle que si nous ne trouvons pas une solution rapide, je me verrai contraint de saisir le juge des référés afin que ces travaux soient ordonnés sous astreinte. »

Enfin, le rapport de visite établi par Mme [Z] le 20 juillet 2020, et transmis le 21 juillet 2020 au conseil de Mme [D], atteste de l’aggravation de la situation et de l’extrême l’urgence de procéder à ces travaux d’étaiement.

Elle a ainsi indiqué : « M. [L] vient de m’envoyer les photos prises ce matin du sol de son appartement.

Il en ressort que le corps du plancher situé sous les solives mises à nues, qui doivent être reprises, s’effondre sur le faux plafond de l’appartement situé en dessous (Mme [D]).

Cet effondrement dangereux nécessite une intervention rapide de l’entreprise. Cependant elle ne pourra intervenir qu’après un étaiement d’urgence au faux plafond de Mme [D].

Cet état de fait qui n’aurait pas eu lieu si les travaux avaient pu être exécutés constitue une mise en péril pour l’appartement de cette dernière.

De même un pan de la façade sur cour, au niveau de ce plancher, s’est effondré sur le plancher.

Il faut donc pouvoir intervenir de toute urgence désormais.

Si Mme [D] ne comprend pas que les morceaux de plancher tombés sur son faux plafond dans sa salle de bain présentent un danger et qu’elle ne permet pas un étaiement en urgence, je me verrai dans l’obligation de faire intervenir la Préfecture de [Localité 7].

(…)

Nous déclinons, l’entreprise et moi-même toute responsabilité quant aux dégâts matériels et humains qui pourraient advenir suite à la non poursuote des travaux votés, qui ont été arrêtés depuis février du seul fait de Mme [D].

J’espère que vous comprendrez l’urgence de la situation.

Il est urgent de prévenir Mme [D] de la dangerosité de se maintenir dans son appartement. »

Mme [D] justifie le délai mis à autoriser l’accès à son appartement par l’absence d’informations communiquées sur les travaux envisagés et de garanties d’assurances offertes par la société CBS ainsi que par le retard pris par le syndicat des copropriétaires pour prendre les décisions adéquates.

Elle soutient en effet que les travaux de reprise n’ont pas été régulièrement décidés le 27 février 2020, comme l’indiquent le syndicat des copropriétaires et M. [L], mais le 27 juillet 2020 et qu’elle n’est donc pas responsable du retard pris par le syndicat des copropriétaires dans l’adoption de ces décisions.

Il est exact que lors de l’assemblée générale du 27 jullet 2020, les copropriétaires ont voté favorablement à la résolution prévoyant des travaux complémentaires dans le cadre du confortement du plancher entre les appartements des premier et deuxième étages.

Cependant, ils avaient adopté, à la majorité, dès l’assemblée du 27 février 2020, la résolution n°25, portant sur les « travaux de structure et renforcement dans le bâtiment A entre le 1er et le 2ème étages », laquelle rappelait notamment que l’étude de la structure plancher entre les deux étages était en cours, tout comme les devis pour le renforcement de la structure et qu’un devis pour étaiement avait été validé, la mise en place devant se faire après accord des propriétaires concernés.

Par cette résolution, l’assemblée générale a également décidé « de faire procéder à la réalisation des travaux complémentaires dans le cadre des travaux de structure et renforcement dans le bâtiment A entre le 1er et le 2ème étages

Devis CBS 2020-02-153 démolition et menuiserie appt M. [L] 2ème étage pour uniquement le point 2 = 3219,70TTC

Devis CBS 2020-01-059 pour un montant de 19 310,09€ TTC

Devis CBS 2020-02-132 mise en sécurité plancher du RDC et 2ème étage pour un motnant de 1727€ TTC. »

Les copropriétaires ont par conséquent voté, dès le 27 février 2020, la réalisation des travaux chez M. [L], le point 2 du devis CBS 2020-02-153 prévoyant ainsi la démolition de la dalle, la réalisation d’empochements dans les murs porteurs pour l’encastrement des solives en chênes, la mise en oeuvre de « sommier en BA » et la fourniture et pose de solives en chêne, l’ordre de service correspondant ayant été signé par l’architecte le 04 mars 2020, et le devis CBS 2020-01-059 portant pour sa part sur les travaux de renforcement du plancher de la cuisine et de la salle de bain de l’appartement de M. [L].

C’est donc à tort que Mme [D] indique que lors de cette assemblée les copropriétaires n’ont pu prendre aucune décision concernant les « travaux d’intérêt collectif. »

Par ailleurs, Mme [D] ne peut se prévaloir de l’insuffisante ou inexistante couverture d’assurance de l’entreprise CBS pour refuser l’accès à son logement alors que cette dernière a été retenue dans le cadre d’un vote de l’assemblée générale, devenue définitive, de telle sorte que ses décisions s’imposent à l’ensemble des copropriétaires et qu’il n’appartient pas à Mme [D] de subordonner l’accès de son appartement pour la réalisation de travaux votés en assemblée générale à la production d’une attestation de garantie ou à la modification de ces garanties.

Le courtier d’assurance du syndic, interrogé sur ce point par le conseil de la copropriété, a ainsi indiqué : « les différents questionnements sur la qualité satisfaisante ou non de l’assurance de responsabilité civile et décennale SMABTP (…) de la société CBS n’ont pas manqué de nous étonner », précisant que l’assurance dommages ouvrage ayant pour objet de préfinancer des dommages à hauteur du coût des travaux « c’est donc à l’assureur DO de juger, lors de la souscription, si l’entreprise est suffisamment garantie pour délivrer à son tour la garantie « pendant » et « après réception ». »

En tout état de cause, il est établi que Mme [D] disposait de l’ensemble des documents attestant de l’étendue de la couverture de l’assurance de la société CBS à compter du 11 mai 2020, sans qu’elle n’ait pour autant autorisé l’accès à son logement.

Décision du 17 mai 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/07668 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUR6R

Elle n’est pas plus fondée à justifier son refus en invoquant les dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, les travaux envisagés n’ayant pas pour effet, contrairement à ce qu’elle soutient, d’altérer de manière durable la consistance ou la jouissance de ses parties privatives, les travaux projetés ayant en effet une durée limitée dans le temps.

Les rapports de l’architecte attestent ainsi que Mme [D], bien qu’informée de la dégradation de la structure bois de l’immeuble et du risque qu’elle faisait courir à la copropriété en refusant l’accès à son logement, a néanmoins persisté à faire obstacle à la réalisation de travaux urgents et nécessaires, sans raison légitime, et qu’elle a finalement donné son accord, non pas à réception des documents qu’elle sollicitait, mais uniquement après avoir été assignée en référé par le syndicat des copropriétaires.

La responsabilité de Mme [D] est donc engagée du fait de cette attitude fautive, directement en lien avec le préjudice subi par M. [L], son refus de permettre la pose des étais dans son appartement ayant empêché les travaux de reprise des parties communes et la poursuite du chantier chez M. [L].

S’agissant enfin de la responsabilité de M. [L], Mme [D] qui lui reproche une surcharge du sol et des infiltrations provenant de ses installations sanitaires fuyardes, n’en établit toutefois nullement l’existence.

Elle se base en effet sur les rapports de visite de l’architecte, établis en décembre 2019, qui mentionnent pour la cuisine, que « de nombreuses fissures au sol, ainsi que l’écroulement du plafond situé à l’étage inférieur, il y a quelques années et la volonté de faire des travaux de rénovation dans les règles de l’art ont incité les ouvriers à déposer la dalle en béton existante qui avait été posée directement sur les tomettes existantes. Il fallait alléger le poids des différentes couches posées au fil des années », et pour la salle de bain, qu’on « peut penser que les fuites accidentelles au niveau du bac à douche ont provoqué les altérations des solives une et deux ».

Il ne s’agit toutefois que de simples hypothèses, non étayées ni vérifiées et aucune pièce ne vient démontrer le lien avec les désordres subis.

De la même façon, le fait que M. [L] ait entrepris des travaux de rénovation de son logement concommitament aux travaux de ravalement de l’immeuble est sans lien avec le désordre subi et il ne peut pas plus lui être reproché d’avoir fait appel à un maître d’oeuvre et à une entreprise ayant par la suite déposé leur bilan.

Mme [D] ne peut donc soutenir que M. [L] est seul artisan du préjudice qu’il allègue et il n’y a donc pas lieu de retenir sa responsabilité.

Sur l’indemnisation des prejudices

M. [L] sollicite l’indemnisation des préjudices financiers subis depuis le 15 mars 2020, date à laquelle ses travaux auraient dû être achevés lui permettant ainsi de réintégrer son logement, jusqu’au 04 février 2021, date à laquelle il a effectivement pu retourner chez lui, après achèvement des travaux tant sur les parties communes que sur ses parties privatives.

Il explique qu’il s’était arrangé avec son voisin, M. [W], propriétaire de l’appartement du 3ème étage, pour être hébergé chez lui gracieusement le temps des travaux, soit jusqu’au début du mois de mars 2020 mais que l’interruption du chantier et l’absence de visibilité de sa reprise ont justifié, pour la période postérieure, la signature d’un bail afin qu’il puisse se maintenir dans les lieux.

Au vu du loyer mensuel convenu de 2500 euros charges comprises, il sollicite donc la somme de 26 250 euros correspondant à 10,5 mois d’occupation.

En réponse à Mme [D] qui lui reproche d’avoir signé un bail meublé d’un an alors que les travaux ne devaient pas durer autant, il fait valoir que ce bail était résiliable à tout moment à l’iniative du locataire avec un préavis d’un mois.

M. [L] sollicite également la prise en charge des frais supplémentaires de garde-meubles qu’il a dû exposer.

Il explique en effet qu’il avait intégralement vidé son appartement en vue des travaux à réaliser et qu’il avait ainsi souscrit un contrat de location d’un conteneur à compter du 30 novembre 2019, mais qu’il a dû poursuivre cette location après le 15 mars 2020, pour un montant mensuel de 132 euros, réglés jusqu’en janvier 2021.

Il sollicite donc une indemnisation de 1386 euros, pour la période de mars 2020 au 31 janvier 2021, date du dernier règlement.

Enfin, il indique avoir dû souscrire une assurance habitation pour la location meublée qu’il a été contraint d’occuper avec sa famille, tout en continuant d’assumer, en parallèle, l’assurance habitation de son logement qu’il était dans l’impossibilité d’occuper du fait des travaux à engager.

Il sollicite donc une indemnisation de 181,11 euros, pour l’assurance ainsi réglée du 02 avril 2020 au mois de janvier 2021.

Mme [D] s’oppose à ces demandes en faisant valoir qu’il convient de déduire de la période retenue par M. [L] les dates des confinements décrétés en mars et octobre 2020, durant lesquels toutes les activités non essentielles ont été stoppées, ce qui ramènerait la période indemnisable à 7 mois et une semaine.

Elle indique également qu’il convient de tenir compte de la défaillance en cours de chantier de la société ABM, remplacée par quatre entreprises dont la coordination et les dates de congés des ouvriers sont nécessairement plus difficiles à gérer, ce qui peut donc réduire la durée prétendument indemnisable d’au moins un mois.

Elle considère par conséquent que la période à indemniser ne peut s’élever qu’à 6 mois et non à 10 mois et 15 jours comme demandé par M. [L].

S’agissant du quantum, elle considère que la décision d’entreposer son mobilier dans un garde-meuble relève d’un choix délibéré de M. [L] et n’a aucun lien avec les travaux du syndicat des copropriétaires, que l’assurance habitation est obligatoire en tout temps et incombe à M. [L] et enfin qu’il lui appartenait de ne pas entreprendre ses travaux privatifs alors qu’il savait la solidité de l’immeuble compromise.

Le syndicat des copropriétaires fait pour sa part valoir que la dégradation de la structure bois a été découverte lors des travaux privatifs de M. [L] en décembre 2019, que dès le 27 février 2020 l’assemblée générale a voté les travaux d’étaiement, d’une durée d’un mois environ, ceux de renforcement des planchers de l’appartement ainsi que leur reprise, les ordres de service ayant été signés le 04 mars 2020 et que les travaux dans l’appartement de M. [L] ont duré environ trois à quatre mois.

Il considère ainsi que si Mme [D] avait laissé la société CBS accéder à son logement, il peut raisonnablement être estimé que l’étaiement aurait débuté le 09 mars 2020 pour une réception le 09 avril 2020, que les travaux de rénovation de M. [L] auraient pour leur part pu commencer vers le 15 avril 2020 pour une réception vers le 30 juillet 2020, de telle sorte que la période indemnisable doit être limitée à 6 mois, soit du 30 juillet 2020 au 31 janvier 2021, date effective d’achèvement de ses travaux selon les dires de M. [L].

Décision du 17 mai 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/07668 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUR6R

Le devis signé avec la société Périmètre le 01 novembre 2019 mentionne un début de chantier fixé au 02 décembre 2019 et une livraison en mars 2020, soit une durée de 3 à 4 mois maximum.

Le chantier a toutefois été interrompu le 15 décembre 2019 en raison de la dégradation constatée de la structure bois de l’immeuble et l’architecte a demandé, au vu du risque d’effondrement, la pose en urgence d’étais au niveau du plafond haut du premier étage.

Il ressort du courrier adressé le 15 avril 2020 à M. [L], dont la teneur a été précédemment rappelée, que la société Périmètre lui a indiqué que le chantier, d’abord mis au ralenti jusqu’au 15 janvier 2020 dans l’attente d’une intervention rapide sur la structure de l’immeuble, a finalement été arrêté, que les entreprises avaient quitté le chantier, qu’il devait être livré le 15 mars 2020 et qu’il le sera dans les trois mois de la date de livraison des reprises de plancher.

Ce courrier précise cependant qu’il faut tenir compte des congés annuels de l’entreprise, du 15 juillet au 15 août et que l’entreprise doit, pour s’engager sur le planning proposé, recevoir un engagement immédiat de la date de livraison des reprises de structure, ces informations lui étant en effet nécessaires pour planifier les entreprises, qui engagées sur d’autres chantiers, termineront ces derniers avant de reprendre celui de M. [L], reportant d’autant les délais.

Les travaux d’étaiement dans les appartements du premier étage ont été votés lors de l’assemblée générale du 27 février 2020 et les ordres de service portant sur les travaux votés le 27 février 2020 ont été signés le 04 mars 2020, mentionnant s’agissant du début des travaux « mars 20 ».

Au vu de l’urgence de la situation, il peut donc raisonnablement être estimé que les travaux auraient débuté dès la semaine suivante, si Mme [D] avait de suite laissé l’accès à son logement.

Il est exact, comme le soutient M. [L], que la période de confinement ayant débuté en mars 2020 est sans incidence sur le retard pris puisqu’à cette date Mme [D] n’avait pas autorisé l’accès à son logement pour l’installation des étais, nécessaire préalable à cette réalisation de travaux de reprise, son accord n’ayant été donné que le 30 juillet 2020.

S’agissant de la deuxième période de confinement visée par Mme [D], du 30 octobre 2020 au 15 décembre 2020, il n’est nullement justifié d’une impossibilité pour les entreprises de travailler, la facture établie par la société Périmètre le 03 mars 2021 mentionnant au contraire : « reprise de chantier en novembre 2020, suite désordres immeuble ayant interrompu celui-ci ».

Il n’y a donc pas lieu de déduire ces périodes, comme sollicité par Mme [D].

Par courriel en date du 29 octobre 2020, l’architecte a informé M. [L] que les travaux de l’entreprise CBS, intervenant sur la reprise des planchers dans son logement, étaient terminés, qu’elle allait quitter les lieux au plus vite et qu’il allait pouvoir récupérer ses clefs.

Il ressort toutefois du courriel de l’architecte du 05 novembre 2020, adressé au conseil syndical, au syndic, à Mme [D] ainsi qu’à son conseil et à celui de la copropriété, que la réception du chantier du plancher haut du premier étage a dû être reportée, l’accès au logement de Mme [D] n’ayant pas été possible à la date convenue.

Décision du 17 mai 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/07668 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUR6R

L’architecte a ainsi indiqué : « avec la présence de l’entreprise CBS (chef de chantier Mohktar et dirigeant M. [T]), le représentant de votre syndic PSG, l’huissier de votre syndic PSG, la représentante du conseil syndical (Mme [C]), nous avons constaté que la serrure de l’appartement de Madame [D] a été changée hier soir par elle-même ne laissant pas accès aux parties communes à réceptionner ce matin, lors de la réception de chantier prévue à 9h depuis une semaine.

Par conséquent, j’ai dû annuler mon rendez-vous de cette après-midi pour me déplacer deux fois dans la journée sur ce chantier, pour être présente lors du rendez-vous que Madame [D] a convenu avec son huissier à 13 h dont j’ai été prévenue même pas 48h à l’avance.

Ce désagrément induira donc une facturation de déplacement supplémentaire d’un montant de 250 HT que je vous joins cette après-midi après cette réception. »

Le procès-verbal de réception des travaux privatifs de M. [L] a ensuite été établi le 04 février 2021 et il est exact qu’il fait mention du dépôt de bilan de l’entreprise AMB puisqu’il indique en observations : « sinistre structure immeuble

Le chantier a généré 23 000€ (14K€ + 9 K€) de pertes financières, suite à versement d’acomptes à AMB pour reprise de chantier prévue mai juin 2020 pour livraison juillet 2020, annulée par vos soins et imposé par syndic et dépôt de bilan de la Sté AMB). »

Toutefois, dans la mesure où les travaux privatifs ne pouvaient intervenir avant la réalisation par la société CBS des travaux de confortement, lesquels nécessitaient au préalable l’installation d’étais dans l’appartement de Mme [D], que cette dernière n’a autorisée que le 30 juillet 2020, la reprise de chantier en mai/juin 2020 après dépôt de bilan de la société AMB est sans incidence sur le retard pris dans la réalisation des travaux privatifs de M. [L], dont le procès-verbal de réception rappelle bien qu’ils étaient prévus, à l’origine, pour durer trois mois.

Enfin, Mme [D] souligne qu’alors qu’elle a donné son accord pour l’accès à son logement le 30 juillet 2020 le syndicat n’a commencé l’exécution des travaux votés que début octobre 2020, ce retard ne relevant donc pas de sa responsabilité.

Il ressort en effet du courriel adressé par l’architecte le 21 septembre 2020 que les travaux d’étaiement à réaliser chez Mme [D] et M. [L] ont été fixés du 28 au 30 septembre 2020 et que ceux portant sur l’ossature bois façade l’ont été du 01 octobre au 05 novembre 2020.

Il convient toutefois de relever que le syndicat des copropriétaires, qui n’exécute pas lui-même les travaux, est donc tributaire du planning de la société CBS et que le délai dans lequel elle est intervenue, une fois l’accord de Mme [D] recueilli, apparaît tout à fait raisonnable, dans la mesure où il ne peut être attendu qu’elle boulverse son organisation du jour au lendemain, une fois l’accord donné par Mme [D], alors que son planning est nécessairement fixé plusieurs mois en l’avance, une société de travaux gérant en effet plusieurs chantiers à la fois.

Au surplus, il ressort du courriel adressé le 21 septembre 2020 par le conseil syndical aux copropriétaires qu’il les a informés à cette date que l’appartement de Mme [D] et de M. [L] devaient être libérés dès le lundi 28 septembre.

Décision du 17 mai 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/07668 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUR6R

Toutefois, par courriel du 22 septembre 2020 le conseil de Mme [D] a indiqué à celui de la copropriété que sa cliente « est confrontée à une difficulté pour trouver à si bref délai un nouveau logement, en raison du non respect du préavis minimum de 15 jours contractuellement convenu avec le SDC » ajoutant « nous émettons donc toutes réserves sur l’accessibilité du logement de Madame [D] en l’état », de telle sorte que le conseil de la copropriété lui a alors répondu que « pour respecter scrupuleusement les 15 jours, l’architecte m’indique que nous pouvons décaler le démarrage des travaux au 1er octobre. »

Le conseil de Mme [D] avait en effet indiqué dans son courrier en date du 30 juillet 2020, par lequel il faisait part de l’accord de sa cliente de laisser l’accès à son appartement, que cet accord était donné, entre autres conditions, que le syndicat des copropriétaires lui fournisse, quinze jours au plus tard avant le début des travaux de reprise des structures du plancher haut de son appartement, un calendrier prévisionnel de ces travaux afin qu’elle puisse s’organiser pour se reloger.

Le syndicat des copropriétaires lui a donc confirmé, par courriel du 28 septembre 2020, avoir été avisé par le conseil syndical que le début des travaux avait bien été décalé au 02 octobre 2020 afin de respecter le délai de 15 jours prévu à leur accord.

Il est donc établi que M. [L] n’a été en mesure de réintégrer son logement qu’à compter du 04 février 2021 au lieu du 15 mars 2020, date initialement prévue pour l’achèvement de ses travaux privatifs, différée du fait de la nécessaire reprise des parties communes, elle-même retardée en raison de l’obstruction de Mme [D] à laisser l’accès à son logement.

Il convient par conséquent de retenir la période d’indemnisation sollicitée par M. [L] soit 10 mois et 15 jours.

M. [L] produit le contrat « prêt à usage » conclu avec M. [W] le 02 octobre 2019 aux termes duquel à compter de cette date, « Monsieur [W] laissera la jouissance de son appartement désigné ci-avant à Monsieur [L] et sa famille, durant la durée de ses travaux privatifs de rénovation qui sont prévus normalement pour trois (3) mois, soit jusqu’au 01/03/2020. »

Le contrat précise que « si Monsieur [L] n’a pas pu réintégrer sa résidence principale à l’issue de ces trois premiers mois de mise à disposition gracieuse, il sera conclu entre les parties un contrat de location meublée avec un loyer mensuel de 2500 euros toutes charges comprises. »

M. [L] verse ainsi aux débats le bail d’habitation d’une résidence secondaire meublée, qu’il a conclu le 27 février 2020 avec M. [W], à effet au 02 mars 2020 pour une durée d’un an et pour un montant de 2500 euros mensuels, « toutes charges comprises (électricité, gaz, internet, copropriété, etc) ».

Il convient de relever qu’alors que Mme [D] reproche à M. [L] d’avoir conclu un bail pour une location meublée d’un an, elle justifie pourtant la demande de remboursement de ses propres frais de relogement en produisant un contrat similaire, conclu pour la même durée d’un an.

Elle ne peut toutefois reprocher à M. [L] cette durée du bail dans la mesure où ce contrat précise que les locaux sont loués pour la durée des travaux privatifs de M. [L] en cours dans sa résidence principale et que le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d’un mois sans motifs.

Décision du 17 mai 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/07668 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUR6R

M. [L] produit ses relevés de compte faisant apparaître un virement mensuel de 2500 euros du 11 mars 2020 au 03 janvier 2021.

Le préjudice de M. [L] est donc fixé à la somme de 26 250 euros (2500 X 10,5).

M. [L] produit les factures de location du garde-meuble, du mois de mars 2020 à janvier 2021, période durant laquelle il a dû prolonger son contrat de location, en raison du retard pris dans la réalisation de ses travaux, pour un montant de 132 euros mensuels.

Il convient par conséquent de faire droit à sa demande d’indemnisation d’un montant de 1386 euros (132 X 10,5).

Enfin, s’agissant de l’assurance habitation, il est exact, comme le relève Mme [D] qu’elle incombe à M. [L] mais il convient de relever que ce dernier sollicite le remboursement, non des sommes versées pour assurer son logement principal, mais de celles dont il a dû s’acquitter pour assurer le logement que M. [W] lui a loué à compter du mois de mars 2020.

Cette dépense ayant été générée en raison du retard pris par ses travaux, il convient de faire droit à la demande de remboursement présentée par M. [L].

Il ressort du contrat conclu avec la société Allianz le 02 mars 2020 que la cotisation annuelle s’élève à 240,98 euros TTC, le courrier établi par l’agent général le 29 mars 2021 mentionnant que le montant des cotisations prélevées pour la période du 02 avril 2020 au 05 février 2021 s’élève à la somme de 181,11 euros.

Le préjudice de M. [L] est donc fixé à ce montant.

S’agissant de l’indemnité de dédommagement de 2500 euros, allouée par le syndicat des copropriétaires à M. [L], en réparation des préjudices subis, l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, sur le fondement duquel elle lui a été attribuée, prévoit que « en cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive. »

Cet article n’empêche donc nullement la mise en jeu ultérieure de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et l’octroi d’une indemnisation sur ce fondement, mais prévoit simplement que l’indemnité ainsi allouée est provisionnelle, de telle sorte qu’elle doit être déduite de l’indemnisation accordée.

Le préjudice de M. [L] est donc fixé à la somme de 27 817,11 euros ( 26 250 + 1386 + 181,11) dont il convient de déduire la somme de 2500 euros déjà perçue.

Le syndicat des copropriétaires et Mme [D] sont condamnés in solidum à lui régler la somme de 25 317,11 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les appels en garantie

Mme [D] demande la garantie de son assureur Allianz, dans les limites des plafonds de garantie contractuelle et sous déduction de la franchise stipulée, ainsi que celle du syndicat des copropriétaires pour l’ensemble des condamnations mises à sa charge au bénéfice de M. [L].

Le syndicat des copropriétaires sollicite également d’être relevé et garanti par Mme [D] pour l’ensemble des condamnations mises à sa charge au bénéfice de M. [L].

Mme [D] verse aux débats le contrat d’assurance conclu le 23 septembre 2017 avec la société Allianz, garantissant notamment sa responsabilité civile.

Il est ainsi prévu au titre de la responsabilité civile vie privée que :

« sont garanties les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile pouvant vous incomber en raison des dommages corporels, matériels et des pertes pécuniaires consécutives causées à autrui au cours de votre vie privée, de votre fait ou par celui des personnes dont vous répondez au regard de la loi, par les biens mobiliers, par les animaux dont vous êtes propriétaires ou gardien. »

La société Allianz est par conséquent condamnée à garantir Mme [D] de l’intégralité des condamnations mises à sa charge, dans les limites des plafonds de garantie contractuelle et sous déduction de la franchise stipulée.

Au vu des développements précédents dont il ressort que les travaux dans l’appartement de M. [L] ont été retardés du fait des travaux à engager sur les parties communes, eux-mêmes différés en raison du refus de Mme [D] de laisser l’accès à son appartement, il convient de fixer le partage de responsabilité de la façon suivante :

— syndicat des copropriétaires : 30%

— Mme [D] : 70%.

Le syndicat des copropriétaires demande de « condamner Madame [V] [D] à relever et garantir indemne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de toute éventuelle condamnation en principal, frais et accessoires qui pourrait être prononcée à son encontre au profit de Monsieur [B] [L]. ».

Il convient donc de considérer que son appel en garantie ne porte que sur les seules condamnations prononcées dans le cadre du présent jugement hors indemnité provisionnelle de 2500 euros allouée à M. [L] lors de l’assemblée générale.

Mme [D] est par conséquent condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur de 70% de l’ensemble des condamnations mises à sa charge au bénéfice de M. [L] et le syndicat des copropriétaires est, pour sa part, condamné à garantir Mme [D] à hauteur de 30% de l’ensemble des condamnations mises à sa charge au bénéfice de M. [L].

Sur les frais de relogement de Mme [D] et de remise en état de son appartement

Aux termes de l’article 9 II de la loi du 10 juillet 1965, « un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

Décision du 17 mai 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/07668 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUR6R

Pour la réalisation de travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. »

Au visa de cet article, le syndicat des copropriétaires indique que Mme [D] a engagé sa responsabilité en faisant obstacle, sans la moindre raison valable et de façon irresponsable, aux travaux d’étaiement et de reprise des structures en bois votés en assemblée générale, en refusant l’accès à son appartement.

Il sollicite donc sa condamnation à lui rembourser le trop-percu de l’indemnité de relogement. Il explique en effet que lors de l’assemblée du 27 juillet 2020, il s’était engagé à les prendre en charge, pendant une durée de six à huit semaines, pour un budget estimatif de 4800 euros, montant prévisionnel qui lui a effectivement été réglé.

Il fait cependant valoir que son appartement n’a été inhabitable que pendant une durée totale de 35 jours, du 02 octobre 2020, date de début des travaux, au 05 novembre 2020, date de réception et que Mme [D], qui était informée de la durée prévisible des travaux avait de plus été avisée dès le 21 septembre 2020 que ces derniers seraient terminés le 09 novembre 2020 conformément au planning de l’architecte, si bien qu’elle était en mesure d’anticiper la fin de son relogement pour début novembre et qu’aucune indemnité de relogement ne lui est donc due après cette date.

Il indique, qu’au vu du coût d’une journée de relogement justifié par Mme [D] à hauteur de 82,76 euros, le coût total de son relogement est de 2896,60 euros (35 X 82,76), de telle sorte qu’elle est tenue de lui rembourser le trop versé de 1903,40 euros (4800 – 2896,60).

Mme [D] conteste cette demande en expliquant que l’état très dégradé de son appartement a nécessité qu’elle fasse réaliser des travaux de remise en état, terminés et facturés le 29 novembre 2020, date à laquelle elle a pu, par conséquent, réintégrer son logement.

Elle explique ainsi avoir eu recours à une location meublée pour se reloger à compter du 01 octobre 2020, dont le contrat était résiliable par le preneur à tout moment avec un préavis d’un mois, et avoir ainsi exposé une dépense de 5638,41 euros.

En réponse aux arguments du syndicat des copropriétaires, elle fait valoir qu’il ne peut rapporter la preuve qu’elle aurait été prévenue à temps pour mettre fin à son contrat pour réintégrer son logement à une date précise puisque, au-delà de la date de réception des travaux du syndicat, elle a dû procéder à la remise en état de son bien, ce qui a entraîné un temps supplémentaire durant lequel il n’était pas encore habitable.

Elle explique, à cet égard, qu’elle a avancé la somme de 9248,80 euros TTC pour la remise en état de son appartement et que le syndicat des copropriétaires refuse de lui rembourser cette somme au motif que l’assemblée générale n’a décidé de prendre en charge ces frais qu’à hauteur de 7852,11 euros.

Elle considère que cet argumentaire, qu’elle qualifie de mesquin, dénature le procès-verbal d’assemblée général versé aux débats, en l’absence de budget chiffré et de devis joint à la convocation puisque ce budget dépendait de l’état réel constaté par huissier après exécution des travaux sur parties communes depuis son logement, lequel a été réalisé trois mois après le vote des copropriétaires.

Or, elle indique qu’elle rapporte la preuve de l’étendue des dégâts occasionnés par ces travaux au moyen de deux constats établis, l’un avant et l’autre après ces travaux.

Mme [D] sollicite donc le débouté de la demande du syndicat des copropriétaires portant sur les frais de relogement.

Elle sollicite en revanche, sur ce même fondement de l’article 9 de la loi de 1965, sa condamnation à lui verser la somme de 838,41 euros, correspondant au complément d’indemnité pour ces frais exposés jusqu’à la complète remise en état de son appartement, ainsi que celle de 1396,69 euros correspondant à la différence entre la somme perçue pour les travaux de remise en état de son logement (7852,11 euros) et le montant des dépenses engagées à ce titre (9248,80 euros).

Il n’est pas contesté par les parties que les travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires dans l’appartement de Mme [D] ont débuté le 02 octobre 2020 et que le procès-verbal de réception a été signé le 05 novembre 2020, période durant laquelle Mme [D] a dû se reloger.

De la même façon, il est établi que l’assemblée générale a voté l’octroi, en sa faveur, de la somme de 4800 euros afin de couvrir les frais de relogement ainsi exposés et que cette somme a bien été réglée à Mme [D], tel que cela ressort du relevé de compte du syndicat des copropriétaires en date du 15 octobre 2020.

Il ressort en effet des engagements pris par le syndicat des copropriétaires, rappelé par le conseil de Mme [D] dans son courrier du 30 juillet 2020, qu’il s’engageait à prendre en charge les frais de cette dernière consécutifs à la libération de son appartement ainsi que les frais de remise en état de son appartement sur la base du constat d’huissier réalisé en février 2020, ces montants devant être soumis à l’assemblée générale du 27 juillet 2020.

Dans ce même courrier, le conseil de Mme [D] a fait état des conditions supplémentaires posées par sa cliente tenant notamment au virement sur son compte, par le syndicat des copropriétaires d’une provision de 4800 euros une fois le stravaux structurels engagés.

Mme [D] produit le contrat qu’elle a signé le 28 septembre 2020 pour une location meublée, d’une durée d’un an, du 30 septembre 2020 au 30 septembre 2021, le contrat précisant cependant qu’il peut être résilié à tout moment par le locataire en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, en prévenant le bailleur un mois à l’avance.

Il ressort des pièces produites qu’à la suite de la demande formulée par le conseil de Mme [D] le 21 septembre 2020, celui de la copropriété lui a communiqué, le même jour, le planning des travaux, établi sous réserve d’intempéries, mentionnant des travaux dans l’appartement de Mme [D] du 28 septembre 2020 au 06 novembre 2020, précisant en outre que les appartements seraient disponibles à partir du 09 novembre 2020.

Mme [D] a reçu ces mêmes informations par courriel du conseil syndical du même jour et conformément à la résolution adoptée lors de l’assemblée générale du 27 juillet 2020, un devis a été réalisé par la société, le 20 octobre 2020 d’un montant de 7852,11 euros, pour la remise en état de l’appartement après les travaux du syndicat.

Par courriel en date du 03 novembre 2020, le conseil syndical a communiqué à Mme [D] les informations suivantes :

« la réception des travaux de structure faits par CBS dans votre appartement aura lieu comme vous le savez le jeudi 5 novembre, votre présence nous semble indispensable. Sachez qu’un membre du conseil syndical sera également présent et qu’un huissier se chargera du constat d’achèvement des travaux pour cette partie.

Décision du 17 mai 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/07668 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUR6R

Par ailleurs le syndic a mandaté une société (LCA) pour la remise en état de votre appartement. Cette entreprise est revenue il y a 15 jours afin de réajuster le devis suite à l’intervention de CBS. LCA doit intervenir chez vous dès le 6 novembre sur la base de ce devis dans un premier temps. »

Mme [D] a toutefois refusé l’intervention de cette société, tel que cela ressort du courriel adressé par son conseil à celui de la copropriété le 04 novembre 2020, lui indiquant ainsi avoir été informé d’une réception des travaux structurels réalisés par la société CBS le 05 novembre 2020, sans heure précise, et de la décision unilatérale du syndicat des copropriétaires d’entreprendre des travaux de remise en état de l’appartement de sa cliente dès le 06 novembre 2020 sans concertation préalable sur les prestations et le choix de l’entreprise.

Il l’a ainsi informé qu’il était chargé de confirmer que « Madame [D] s’oppose à cette politique du fait accompli, au mépris de l’accord intervenu fin juillet dernier et qu’il convient de ne pas donner d’ordre de service à LCA ou toute autre entreprise avant que Madame [D] ait pu :

— faire constater les dégâts occasionnés à son appartement qui était en parfait état avant travaux du syndicat,

— présenter au syndic des devis de remise en état qu’elle aura préalablement validés

— donner son accord exprès pour la poursuite de tous travaux à son domicile.

A cet effet j’invite le syndic à se présenter demain à l’immeuble à 13h00 où Maître [S], huissier de justice, sera présent pour opérer tout constat. »

Par courriel en date du 12 novembre 2020, le conseil de la copropriété lui a indiqué, pour sa part, que « l’accord signé avec Madame [D] en août 2020 stipulait que la remise en état de son appartement serait réalisée conformément au PV d’AG de juillet 2020 ayant désigné la société LCA.

Un premier devis a été réalisé par LCA en juin 2020 pour un montant de 6708 euros.

Ce devis (qui prévoit le vernissage) a été réévalué fin octobre 2020 par LCA, après visite sur les lieux, pour un montant de 7852,11 euros. Vous le trouverez en copie.

Si Madame [D] ne souhaite pas l’intervention de LCA dans son appartement, le syndicat accepte de lui verser la somme de 7852,11 euros conformément au devis LCA et à son descriptif.

Dans ce cas bien entendu, elle fera réaliser ledits travaux de remise en état par l’entreprise de son choix et sous son entière responsabilité.

S’agissant du relogement de Mme [D], le syndicat des copropriétaires s’était engagé pour un relogement d’une durée de 8 semaines, durée initialement prévue des travaux de structure.

Lesdits travaux ont commencé le 2 octobre 2020, ont finalement été réceptionnés le 5 novembre 2020, date depuis laquelle l’appartement de votre cliente est habitable.

Aucune indemnité de relogement ne se justifie donc plus depuis cette date.

Je rappelle enfin que Madame [D] a refusé l’accès à son appartement de la société LCA dont il était prévu qu’elle intervienne le 6 novembre 2020.

Le syndicat des copropriétaires ne saurait donc en aucun cas être tenu responsable des retards de travaux de remise en état de son appartement. »

Par courriel en date du 16 novembre 2020, le conseil de Mme [D] a indiqué à celui de la copropriété : « pour ce qui concerne les travaux de remise en état, ma cliente demande le versement de la somme de 7852,11 euros qui lui a été proposée, étant précisé qu’elle demandera à la société Fait2Bois de réaliser ces travaux. »

En réponse, le conseil de la copropriété lui a indiqué, le même jour que « le syndicat prend acte de l’accord de votre cliente sur le montant des travaux de remise en état, soit 7852,11 euros et accepte que ces travaux soient réalisés sous son entière responsabilité, par la société Fait2Bois qu’elle a elle-même choisie.

Je vous précise en tant que de besoin que la somme de 7852,11 euros est forfaitaire et définitive et ne sera pas revue à la hausse. »

Il ressort en effet du courriel en date du 21 juillet 2020, que le conseil de la copropriété a indiqué à celui de Mme [D], au vu de l’urgence à poser les étais et à condition qu’elle permette dès à présent l’accès à son logement, que les copropriétaires acceptaient de :

« -prendre en charge ses frais consécutifs à la libération de son appartement nécessaire aux travaux, dont les montants doivent être soumis et validés à l’AG du 27 juillet,

— prendre en charge les frais de remise en état de son appartement sur la base du constat dressé en février dernier, dont les montants doivent être soumis et validés à l’AG du 27 juillet,

— prendre en charge les éventuels désordres consécutifs aux travaux de pose des étais et de reprise des structures bois des planchers en cas d’exclusion des garanties de CBS ».

Ainsi, lors de l’assemblée du 27 juillet 2020, les copropriétaires ont voté, à la majorité, la prise en charge des travaux de remise en état de l’appartement de Mme [D] aux frais avancés du syndicat des copropriétaires et retenu, pour ce faire, la société LCA, « sous réserve de l’état réel constaté par huissier à la fin des travaux de structure plancher de l’immeuble que ce soit en plus ou moins value. »

Cette décision, pour laquelle Mme [D] a voté favorablement et qui n’a fait l’objet d’aucune contestation, a donc acté l’intervention de la société LCA pour remettre en état l’appartement de Mme [D] et il ressort des échanges de courriels précités que son intervention était prévue pour le 06 novembre 2020, de telle sorte qu’au vu des prestations figurant à son devis, il apparaît que l’appartement pouvait effectivement, comme prévu dans le planning des travaux, être de nouveau occupé à compter du 09 novembre 2020.

Ainsi, dans la mesure où Mme [D] a été informée de la date de fin des travaux le 21 septembre 2020, que le contrat de location a été conclu le 28 septembre 2020 et qu’il prévoit un délai de préavis d’un mois pour y mettre fin à l’initiative du locataire, il convient de considérer, comme le soutient le syndicat des copropriétaires, que Mme [D] était en mesure d’anticiper la fin de son relogement pour début novembre.

En tout état de cause, dans la mesure où elle a refusé l’intervention de la société LCA, pourtant adoptée en assemblée générale, elle ne peut se prévaloir du retard mis à réintégrer les lieux en raison de l’intervention d’une autre société choisie par ses soins.

Il convient donc de la débouter de sa demande de versement du complément d’indemnité de frais de relogement et de faire droit, en revanche, à celle de remboursement présentée par le syndicat des copropriétaires.

Au vu de la durée des travaux (35 jours, du 02 octobre 2020 au 05 novembre 2020), du montant de 82,76 euros pour une journée de location, justifiée par la production des factures, il convient par conséquent de condamner Mme [D] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 1903,40 euros [4800-(35X 82,76)] correspondant au trop-perçu.

Décision du 17 mai 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/07668 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUR6R

S’agissant de la prise en charge des frais de remise en état de son appartement, lors de l’assemblée génrale du 27 juillet 2020, les copropriétaires ont indiqué que le budget alloué pour cette réfection dépendait de l’état réel du logement constaté après exécution des travaux et ce constat a été réalisé trois mois après ce vote, le devis de la société LCA ayant été réalisé en octobre 2020.

Mme [D] ne peut donc indiquer que le syndicat refuse de lui rembourser la totalité de la somme réclamée en « prétendant fallacieusement que l’assemblée générale du 27 juillet 2020 aurait décidé de prendre en charge les travaux de remise en état de l’appartement de Madame [D] à hauteur de seulement 7852,11 euros », le montant proposé par le syndicat des copropriétaires tenant en effet compte de l’état réel de l’appartement une fois les travaux terminés.

En effet, et contrairement à ce qu’elle soutient, les copropriétaires se sont bien prononcés au vu d’un devis, ce qui ressort d’une part du procès-verbal mentionnant, sous l’intitulé de la résolution 17 portant sur ces travaux de remise en état, « Devis LCA », et du courriel précité du conseil de la copropriété, en date du 12 novembre 2020, mentionnant qu’ « un premier devis a été réalisé par LCA en juin 2020 pour un montant de 6708 euros ».

Les copropriétaires ont de plus pris le soin de prévoir que cette prise en charge se ferait « sous réserve de l’état réel constaté par huissier à la fin des travaux de structure plancher de l’immeuble que ce soit en plus ou moins value », tel que cela est mentionné sur le procès-verbal.

En effet, dans la mesure où, à la date de l’assemblée générale, les travaux de reprise des parties communes dans l’appartement de Mme [D] n’avaient pas débuté, puisqu’elle n’avait pas fourni son accord, son appartement ne souffrait donc d’aucune dégradation et la modulation, une fois les travaux terminés, de l’indemnité accordée, à la hausse ou à la baisse, permettait d’indemniser au plus juste Mme [D].

Dans son courriel précité du 16 novembre 2020, le conseil de la copropriété a ainsi indiqué que « ce devis (qui prévoit le vernissage) a été réévalué fin octobre 2020 par LCA, après visite sur les lieux, pour un montant de 7852,11 euros ».

Par conséquent, l’indemnité de 7852,11 euros versée par le syndicat des copropriétaires à Mme [D] a bien été définitivement arrêtée, non à la date de l’assemblée générale, mais bien une fois les travaux terminés et au vu des dégradations constatées par la société LBA mandatée, et tenait donc bien compte de l’état de l’appartement à cette date, conformément à ce qui avait été voté par l’ensemble des copropriétaires dans le cadre d’une résolution désormais définitive, que Mme [D] ne peut donc remettre en cause.

Au surplus, il ressort de la comparaison des devis établis par les sociétés LCA et Fait2Bois que cette dernière prévoit des prestations non comprises dans le premier devis, et par conséquent non validées par les copropriétaires, telles que la fourniture et le remplacement du canon de la porte d’entrée, l’encastrement de spots dans le plafond, les joints du carrelage de la douche ou encore la réparation de la fenêtre des toilettes.

Par conséquent, il convient de débouter Mme [D] de sa demande en paiement portant sur les frais de remise en état de son appartement.

Décision du 17 mai 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/07668 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUR6R

Sur les frais de consultation et d’assistance juridique et les frais de constat

Mme [D] explique avoir réglé, avant contentieux, la somme de 9600 euros en honoraires d’avocat, expliquant que cette dépense a été rendue nécessaire par la résistance abusive du syndicat des copropriétaires et que ces frais sont la conséquence du « véritable parcours du combattant » qui lui a été imposé « par l’inertie du syndicat des copropriétaires devant une situation éminemment périlleuse pour l’intérêt des copropriétaires, matérialisée par un défaut d’assurance d’une entreprise devant reprendre des structures bois très dégradées », considérant que ces frais de consultation et d’assistance juridique ont été exposés en réalité dans l’intérêt de tous les copropriétaires.

Elle sollicite également la somme de 325 euros pour les frais de constat d’huissier du 24 janvier 2020.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à ces demandes en faisant valoir que rien ne justifie que les frais de l’avocat de Mme [D] soient mis à sa charge et, s’agissant des frais de constat, que Mme [D] a fait établir, de sa propre initiative un constat de son appartement afin de préserver ses droits éventuels en fins de travaux dont il n’a pas à supporter le coût puisqu’il a régler l’intégralité des frais de remise en état.

Ces dépenses ne constituent cependant pas un préjudice mais relèvent des frais irrépétibles, fondement sur lequel elles seront examinées ci-après.

Sur les frais de remplacement de la serrure de la porte d’entrée

Mme [D] explique qu’elle a confié sa clef aux ouvriers du syndicat des copropriétaires et qu’elle a dû payer 350 euros pour remplacer la serrure de sa porte d’entrée, somme dont elle sollicite le remboursement sur le fondement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande en faisant valoir que rien ne justifie qu’il règle le coût du changement de la serrure de la porte palière dont on ignore pour quelles raisons elle a dû être remplacée.

Dans un courriel adressé par Mme [D] au conseil syndical le 03 novembre 2020, elle indique à ce propos (sic) : « la gestion de la clé est absolument ridicule. Les ouvriers m’ont dit que la clé de l’appartement a été laissée dans un endroit au cage d’escalier pour faciliter les passations de la clé entre les différentes équipes. En attendant tous mes affaires perso sont toujours dans mon appartement. Après le constat de jeudi, je vais récupérer ma clé et changer le serrure. »

Toutefois, le fait que Mme [D] ait été mécontente de la gestion faite par les ouvriers de la clef de son logement et qu’elle ait souhaité, par confort, changer la serrure de son appartement, ne peut justifier que cette dépense soit mise à la charge du syndicat des copropriétaires.

Mme [D] est donc déboutée de cette demande.

Sur le remboursement des frais de location supplémentaires de l’échafaudage

Le syndicat des copropriétaires indique que Mme [D] a fait obstacle, sans raison et de façon irresponsable, aux travaux d’étaiement et de reprise des structures bois votés en assemblée générale et que la société CBS a émis sept factures, réglées par ses soins, de « surlocation » de l’échafaudage couvrant la période du 12 mars au 13 octobre 2020 ainsi qu’une facture concernant sa maintenance et sa vérification.

Sur le fondement de l’article 9 II de la loi du 10 juillet 1965, précédemment énoncé, il demande la condamnation de Mme [D] à lui régler la somme de 16 375,24 euros au titre des frais de location supplémentaire de l’échafaudage et celle de 1430 euros au titre des frais supplémentaires de vérification de l’installation, soit la somme totale de 17 805,24 euros.

Il relève que dans la mise en demeure, reçue de la société CBS, cette dernière indique expressément que ce surcoût a pour seule cause le retard généré par Mme [D] de laisser l’accès à son appartement.

Il conteste la défense de cette dernière qui soutient, au visa de l’article 1231 du code civil, qu’elle n’a pas été, préalablement à la présente instance, mise en demeure de régler cette somme.

Il indique en effet que cet article n’impose cette obligation que dans le cadre de la mise en oeuvre de la responsabilité contractuelle alors que la responsabilité de Mme [D] n’est pas recherchée, en l’espèce, sur ce fondement.

Mme [D] conteste cette demande, en considérant que le syndicat est lui-même à l’origine du prétendu retard invoqué.

Elle soutient en effet que la décision de confier les travaux à la société CBS ne résulte d’aucune assemblée générale régulière, en l’absence de diffusion des devis avec les convocations à ladite assemblée, que les travaux n’ont été votés pour la première fois, et encore sans budget précis, que le 27 juillet 2020, la précédente assemblée tenue en février 2020 n’ayant rien décidé s’agissant des travaux collectifs et qu’elle a donné son accord pour l’accès à son appartement le 30 juillet 2020, une fois les travaux votés le 27 juillet 2020.

Elle fait également valoir l’absence de lien de causalité entre la facturation de la société CBS et son comportement, relevant en outre que certains équipements tels que les vestiaires de chantier ou le WC chimique, pouvaient parfaitement être retirés le temps de voter les travaux litigieux et d’obtenir son accord pour accéder à son logement.

S’agissant de la location de l’échafaudage extérieur, elle considère qu’il n’est pas démontré qu’il a été utilisé par la société CBS pour effectuer des travaux de reprise structurelle à l’intérieur de son logement alors que l’analyse de la facture confirme qu’elle se rapporte exclusivement à des travaux supplémentaires de déplombage en façade.

Elle considère donc que la réclamation du syndicat des copropriétaires pourrait éventuellement se trouver circonscrite à des prestations mensuelles de 2339,92 euros débutant le 13 avril 2020 et se terminant le 12 octobre 2020, la vérification de l’échafaudage étant obligatoire, indépendamment du litige l’opposant au syndicat des copropriétaires.

Elle soutient qu’il convient toutefois de ne pas tenir compte des factures des 04 mars 2020, 13 mai 2020 et 31 août 2020 en raison des périodes de confinement décrétées durant l’année 2020, le syndicat des copropriétaires succombant à démontrer que le chantier se serait poursuivi alors que les activités non essentielles étaient suspendues.

Décision du 17 mai 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/07668 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUR6R

Enfin, s’agissant du quantum réclamé, elle indique que la comptabilité du syndicat fait apparaître, au 30 septembre 2021, un avoir de 2339,32 euros, soit le montant mensuel de la location de l’échafaudage et d’équipements annexes, dont il n’est pas tenu compte, précisant cependant que le syndicat des copropriétaires ne réclame que le coût de la seule location, soit 1540 euros TTC par mois.

A titre subsidiaire, elle demande donc que la somme allouée au syndicat des copropriétaires soit limitée à 4620 euros TTC, corespondant aux seuls trois échéances pouvant être retenues sur les six réclamées.

Les assemblées tenues en 2020 n’ayant fait l’objet d’aucun recours, comme cela ressort des attestations de non recours produites, Mme [D] ne peut aujourd’hui remettre en cause leur régularité.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats sept factures émises par la société CBS, pour la locaton supplémentaire d’un échafaudage, de vestaires et de WC chimique, chacune d’un montant de 2339,32 euros, émises aux dates suivantes :

— le 04 mars 2020 et intitulée « facture des travaux de surlocation de l’installation de chantier et d’échafaudage suite aux travaux de déplombage exécutés selon devis 2019-10-796 accepté »,

— le 13 mai 2020 et intitulée « facture des travaux de surlocation de l’installation de chantier et d’échafaudage car en attente d’autorisation de démarrage des travaux », pour la période du 13 avril au 12 mai 2020,

— le 17 juin 2020 et intitulée « facture des travaux de surlocation de l’installation de chantier et d’échafaudage car en attente d’autorisation de démarrage des travaux » pour la période du 13 mai 2020 au 12 juin 2020,

— le 21 juillet 2020 et intitulée « facture des travaux de surlocation de l’installation de chantier et d’échafaudage car en attente d’autorisation de démarrage des travaux » pour la période du 13 juin 2020 au 12 juillet 2020,

— le 31 août 2020 et intitulée « facture des travaux de surlocation de l’installation de chantier et d’échafaudage car en attente d’autorisation de démarrage des travaux », pour la période du 13 juillet au 12 août 2020,

— le 08 octobre 2020 et intitulée « facture des travaux de surlocation de l’installation de chantier et d’échafaudage » pour la période du 13 août 2020 au 12 septembre 2020,

— le 30 octobre 2020 et intitulée « facture des travaux de surlocation de l’installation de chantier et d’échafaudage »

plus une facture émise le 16 juin 2020 et intitulée « facture de vérification de l’échafaudage en place exécutés selon devis n°2020-05-321 accepté. » d’un montant de 1430 euros.

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 24 mai 2019 que les copropriétaires ont voté le ravalement du bâtiment A, la résolution n°4 précisant que l’assemblée générale retient la société CBS pour la réalisation des travaux et qu’une autre sera choisie pour le déplombage et la résolution n°10 que les travaux devaient débuter début septembre 2019 pour une durée de trois mois, soit jusqu’à la fin du mois de décembre 2019.

Il est donc établi que lorsque M. [L] a découvert, le 15 décembre 2019, les désordres affectant son logement, nécessitant une reprise de la structure bois, l’échafaudage était déjà installé puisque les travaux de ravalement étaient en cours.

Dans son courrier adressé au syndic le 19 mai 2020, le conseil de l’architecte de l’immeuble a indiqué :

« -qu’elle a sollicité, dès le mois de décembre 2019, un étaiement visant à prévenir, non pas un effondrement de l’immeuble mais un affaissement du plancher de l’appartement de M. [L] au niveau de la salle de bain de Mme [D] ;

— que nonobstant et en attendant, les travaux de mise à nu de la façade sur cour se sont poursuivis avec précaution jusqu’à constater que les pans de bois et plus particulièrement la sablière sur laquelle s’appuient les solives soutenant le plancher de la cuisine et des wc de l’appartement [L] sont très abîmés également et rendent nécessaire un étaiement complémentaire à ce niveau, dans l’appartement [D] ;

— que l’étaiement nécessaire, déjà réalisé en parties communes, doit impérativement être exécuté en parties privatives, avant toute reprise du chantier (…)

— que la façade arrière de l’immeuble, étant à nu depuis plusieurs mois maintenant, il existe un risque d’aggravation de l’état des pans de bois (du fait de l’humidité) et donc des solives soutenant le plancher de l’appartement [L] ;

— que ce risque augmente à mesure que Madame [D] s’oppose à toute intervention chez elle (…) ».

Dans son courrier du 22 juillet 2020, le conseil de la société CBS a ainsi indiqué au syndic :

« je vous écris en qualité de conseil de la société CBS qui a été missionnée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] le 04 juillet 2019 pour réaliser des travaux de ravalement avec reprise de la structure des pans de bois sur la façade cour du bâtiment sur rue.

Comme vous le savez également, les travaux nécessitent la pose d’étais dans les appartements de Monsieur [L] qui a fait part de son accord- et de Madame [D] qui, à ce jour, refuse tout accès alors même que les travaux ont été votés par l’assemblée générale et qu’elle est donc tenu de permettre leur réalisation.

Outre que le fait que les travaux qui doivent être réalisés sont urgents et menacent la structure de l’immeuble, le retard dont Madame [D] est la cause génère un surcoût pour la copropriété du fait de la surlocation de l’installation du chantier et de l’échafaudage et l’obligation de veiller à leur entretien pour des raisons évidentes de sécurité (…)

Si vous estimiez que la suspension des travaux liés à l’opposition de Madame [D] devait se prolonger et que vous souhaitiez que la société CBS retire ses installations dans l’attente, il conviendrait alors préalablement de prévoir la sécurisation du bâtiment en raison des travaux de piochage déjà effectués sur la façade. »

Dans son courriel en date du 03 mars 2020, adressé notamment au syndic, l’architecte a également alerté sur le risque de facturation supplémentaire en indiquant :

« nous ne pouvons en l’état continuer les travaux en l’absence d’étaiement chez Mme [D]. Ni sur la façade, ni dans la salle d’eau de M. [L]. Il risque d’y avoir des suppléments d’échafaudage si nous ne pouvons commencer les travaux. »

Il ressort ainsi de ces pièces que les travaux de ravalement, déjà commencés, ont été interrompus du fait de la nécessité de procéder à des travaux de reprise des parties communes dans l’appartement de M. [L], lesquels ont été retardés du fait du refus de Mme [D] de laisser l’accès à son logement, entraînant par conséquent la prolongation de la location de l’échafaudage et de ses annexes, telle que justifiée par les factures produites par le syndicat des copropriétaires.

Ainsi, contrairement à ce que soutient Mme [D], la location de l’échafaudage extérieur est bien en lien avec son comportement.

Il en va de même s’agissant de la facture du mois de mars 2020, mentionnant des travaux de déplombage, l’assemblée générale de 2019 ayant expressément précisé que les travaux votés comprenaient à la fois les travaux de ravalement et ceux de déplombage.

Enfin, au vu de la date de facture de vérification de l’échafaudage, le 16 juin 2020, soit 9 mois après le début des travaux, il apparaît qu’elle est due à la durée de ces derniers, qui étaient censés se terminer fin décembre 2019, l’échafaudage n’ayant pas normalement dû nécessiter une vérification pour une installation prévue initialement simplement pour une durée de 4 mois.

S’agissant du premier confinement, du 17 mars au 11 mai 2020 dont fait état Mme [D], il convient de relever que la première facture de « surlocation » a été émise le 04 mars 2020, soit avant sa mise en place et que la suivante l’a été le 13 mai 2020, soit après la fin de ce confinement.

S’agissant des deux autres périodes, du 30 octobre au 15 décembre 2020 et du 03 avril au 03 mai 2021, Mme [D], qui indique que les activités « non essentielles » étaient durant ces périodes suspendues, ne justifie toutefois pas que l’activité de la société CBS, entreprise du bâtiment, était concernée par cette suspension, certains secteurs d’activités, tels que les métiers du BTP, ayant pu continuer leur activité durant ces deux périodes.

Enfin, il ne peut être reproché au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir demandé à l’entreprise de retirer les vestiaires de chantier et WC chimique le temps d’obtenir l’accord de Mme [D], ce dernier pouvant légitimement penser qu’elle le donnerait rapidement, au vu de l’urgence de la situation.

S’agissant de l’avoir de 2339,32 euros figurant, comme le relève Mme [D], dans le relevé général des dépenses du syndicat des copropriétaires, ce dernier ne fournit aucune explication à ce sujet.

Il convient par conséquent de déduire cette somme du montant total réclamé.

Mme [D] est par conséquent condamnée à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 15 465,92 euros (17 805,24 -2339,32) au titre des frais supplémentaires de location de l’échafaudage.

Sur les autres demandes

Parties perdantes, le syndicat des copropriétaires et Mme [D] sont condamnés in solidum aux dépens.

Maître Bezard-Falgas, avocat qui en fait la demande, est autorisée à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Tenus aux dépens, ils sont également condamnés in solidum à régler à M. [L] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [D] est par ailleurs condamnée à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles et est déboutée de sa demande formulée à ce titre.

M. [L] est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et Mme [V] [D] à régler à M. [L] la somme de 25 317,11 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à garantir Mme [V] [D] à hauteur de 30% de l’ensemble des condamnations mises à sa charge au bénéfice de M. [L] ;

CONDAMNE Mme [V] [D] à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à hauteur de 70% de l’ensemble des condamnations mises à sa charge au bénéfice de M. [L] ;

CONDAMNE Mme [V] [D] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 1903,40 euros correspondant au trop-perçu des frais de relogement et celle de 15 465,92 euros correspondant aux frais de location supplémentaire de l’échafaudage ;

DÉBOUTE Mme [V] [D] de sa demande de versement du complément de l’indemnité relative aux frais de logement, de sa demande en paiement portant sur les frais de remise en état de son appartement et de sa demande en remboursement des frais de changement de serrure ;

CONDAMNE la société Allianz IARD à garantir Mme [V] [D] de l’intégralité des condamnations mises à sa charge, en principal, frais et intérêts, dans les limites des plafonds de garantie contractuelle et sous déduction de la franchise stipulée ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et Mme [V] [D] aux dépens ;

AUTORISE Maître Bezard-Falgas à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et Mme [V] [D] à régler à M. [B] [L] la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Mme [V] [D] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE Mme [V] [D] de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

DISPENSE M. [B] [L] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 17 mai 2024

Le greffierLa présidente