TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/09768 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2C4X

Minute :

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3]

Représentant : M^e Frédérique MORIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0024

C/

S.C.I. BVLS

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e MORIN

Copie délivrée à :

SCI BVLS

Le 07 février 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 07 février 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge du tribunal judiciaire assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 décembre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU,juge du tribunal judiciaire, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], représenté par son syndic, la société NEXITY LAMY, ayant son siège social [Adresse 4]

représentée par M^e Frédérique MORIN, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

S.C.I. BVLS, SCI, ayant son siège social [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

SCI BVLS est propriétaire des lots 5, 11 et 13 au sein de l’immeuble sis [Adresse 3].

Par lettre recommandée en date du 15 mars 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, SAS Nexity Lamy, a mis en demeure SCI BVLS de payer une somme de 2 020,10 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété.

Faute de parvenir à une résolution amiable du litige, par exploit de commissaire de justice du 09 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, SAS Nexity Lamy, a assigné SCI BVLS à l’audience du 09 décembre 2024 de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des sommes dues.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, SAS Nexity Lamy, comparant, représenté, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au tribunal judiciaire de Bobigny de condamner SCI BVLS, avec capitalisation des intérêts :

o d’une somme de 4 171,81 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 22 août 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2021 ;

o d’une somme de 2 631,47 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2021 ;

o d’une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

o d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

o des entiers dépens de la présente procédure.

Au soutien de ses demandes, le demandeur invoque l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l’article 1240 du code civil. Il soutient que SCI BVLS est copropriétaire au sein de l’immeuble suscité, que celui-ci ne paye pas régulièrement leurs charges de copropriété, que la mise en demeure de payer les sommes dues est restée sans effet, que des frais de relance nécessaires ont par ailleurs dû être exposés. Il rappelle par ailleurs que le retard de paiement qui cause à la collectivité un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, doit être indemnisé, qu’en l’espèce la copropriété fait face à des difficultés de gestion du fait du manque de trésorerie.

SCI BVLS, assignée à en la forme d’un procès-verbal de recherches, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 février 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement d’une somme de 4 171,81 euros

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

En vertu de l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En l’espèce, il résulte de l’état hypothécaire fourni à la cause que SCI BVLS est propriétaire des lots 5, 11 et 13 au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] Il est tenu de ce fait au paiement de leur quote-part de charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété verse à l’appui de sa demande :

o le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 mai 2017 approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2018 ;

o le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 juin 2018 approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2019 ;

o le procès-verbal de l’assemblée générale du 09 juillet 2019 approuvant les comptes de l’exercice 2018 et le budget prévisionnel pour l’exercice 2020 ;

o le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 septembre 2021 approuvant les comptes des exercices 2019 et 2020 et le budget prévisionnel pour les exercices 2020 et 2021 ;

o le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 septembre 2022 approuvant les comptes de l’exercice 2021 et le budget prévisionnel pour l’exercice 2023 ;

o le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 avril 2024 approuvant les comptes des exercices 2022 et 2023 et le budget prévisionnel pour l’exercice 2024.

Il ressort du décompte fourni à la cause que SCI BVLS reste devoir, au 22 août 2024, appel de charges pour le 3ème trimestre 2024 inclus, une somme de 4 171,81 euros.

En conséquence, SCI BVLS sera condamné au paiement d’une somme de 4 171,81 euros, au titre de l’arriéré des charges arrêté au 22 août 2024, appel de charges pour le 3ème trimestre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2024, date de l’assignation, les causes de la mise en demeure ayant été désintéressées.

o Sur la demande en paiement d’une somme de 2 631,47 euros

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires expose avoir avancé la somme de 2 631,47 euros au titre des frais de recouvrement de la créance.

Cependant, les frais de transmission du dossier à un huissier ou un avocat et de suivi doivent être recouvrés dans le cadre des frais irrépétibles.

Par ailleurs, de nombreux frais de mise en demeure sont réclamés sans que leur nécessité ne soit rapportée. Il convient de ramener le montant de ces frais à la somme de 164,84 euros, coût de la dernière sommation de payer et d’une mise en demeure par an depuis 2019 au coût de 6,99 euros, soit 41,94 euros.

En conséquence, le défendeur sera condamné au paiement d’une somme de 206,78 euros à ce titre, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2024, date de l’assignation, les causes du commandement de payer ayant été désintéressées.

o Sur la demande en paiement d’une somme de 1 500 euros

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la seule nécessité d’agir une seconde fois en justice pour une dette distincte, ne saurait constituer une résistance abusive.

Cependant, il n’est pas contestable que le retard de paiement met en péril la stabilité financière de la copropriété, dont la situation précaire a justifié la nomination d’un administrateur provisoire. Ce préjudice est indépendant des seules conséquences de ce retard compte tenu de sa situation particulière.

En conséquence, le défendeur sera condamné au paiement d’une somme de 208,59 euros à ce titre.

o Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. Une somme de 500 euros lui sera accordée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE SCI BVLS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, SAS Nexity Lamy, la somme de 4 171,81 euros, au titre de l’arriéré des charges arrêté au 22 août 2024, appel de charges pour le 3ème trimestre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2024, date de l’assignation ;

CONDAMNE SCI BVLS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, SAS Nexity Lamy, la somme de 206,78 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2024, date de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus pour au moins une année entière ;

CONDAMNE SCI BVLS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, SAS Nexity Lamy, la somme de 208,59 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE SCI BVLS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, SAS Nexity Lamy, une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE SCI BVLS au paiement des entiers dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 07 février 2025.

LE GREFFIER LE JUGE