TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 13]

JUGEMENT DU 13 MARS 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 23/06621 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XZV7

N° de MINUTE : 25/00447

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [17] [Adresse 6],

représenté par son syndic en exercice la société PIERRE DE VILLE

représenté par Maître [N], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : U 0004

C/

DEFENDEURS

Monsieur [P] [B],

[Adresse 2]

[Localité 12]

non représenté

Madame [S] [L] épouse [B]

[Adresse 2]

[Localité 12]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffière.

DÉBATS

Audience publique du 19 Décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière.

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement du 25 mars 2013, le Tribunal d’instance d’AULNAY-SOUS-BOIS a condamné M. [P] [B] et Mme [S] [L] épouse [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [16] situé [Adresse 9] la somme de 3 443,07 euros au titre des charges arrêtées au 14 décembre 2012 avec intérêts au taux légal à compte du 19 novembre 2011 pour la somme de 1 703,88 euros et du jugement pour le surplus et la somme de 203,81 euros au titre des frais de poursuite.

Par jugement du 13 décembre 2017, le Tribunal de grande instance de BOBIGNY a condamné M. [P] [B] et Mme [S] [L] épouse [B] solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [16] situé [Adresse 4] à 93420 VILLEPINTE la somme de 15 455,32 euros au titre des charges dues du 1er janvier 2013 au 17 février 2017 (1er trimestre 2017 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2017 et in solidum à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Par actes de commissaire de justice du 26 juin 2023, le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE [Adresse 14] MONTCELEUX situé [Adresse 4] à 93420 VILLEPINTE ont assigné M. [P] [B] et Mme [S] [L] épouse [B] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et demande au Tribunal sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— condamner M. et Mme [P] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE [Adresse 15], situé [Adresse 10] [Localité 11] [Adresse 22] la somme de 14 626,26 euros au titre des charges de copropriété impayées et exigibles pour la période allant du 1er avril 2017 (appel provisionnel de charges du 2ème trimestre 2017 inclus) au 14 juin 2023 (appel provisionnel de charges du 2ème trimestre 2023 inclus), déduction faite des frais de relance et de contentieux, mais augmentée des intérêts légaux à compter de la signification de l’assignation ;

— condamner M. et Mme [P] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 20], situé [Adresse 10] [Localité 11] [Adresse 22] la somme de 1 800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

— condamner M. et Mme [P] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 20], situé [Adresse 10] [Localité 11] [Adresse 22] la somme de 2 700 euros au titre des frais irrépétibles de procédure;

— condamner M. et Mme [P] [B] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SELARL G2 & H Avocats, représentée par Maître Jean-Marc HUMMEL, Avocat par application de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [P] [B] et Mme [S] [L] épouse [B] n’ont pas constitué avocat.

Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige à l’assignation susvisée en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 31 mai 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 19 décembre 2024.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire, M. [P] [B] ayant été assigné par acte de commissaire de justice du 26 juin 2023 remis à domicile et Mme [S] [L] épouse [B] ayant été assignée à personne et n’ayant tous les deux pas constitué avocat.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Conformément à l’article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas d’indivision, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic.

En outre, conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

A l’appui de ses demandes, le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [16] situé [Adresse 4] à [Localité 12] verse aux débats :

— une matrice cadastrale non datée mentionnant une mise à jour en 2022 ;

— une fiche de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 23] et des lots n°27 et 32, datée du 17 juillet 2015 ;

— un tableau intitulé « DECOMPTE DETAILLE SDC [Adresse 21] [Localité 11] [Adresse 22]/Mr et Mme [P] [B] » daté du 14 juin 2023 mentionnant les charges échues et non comprises dans les précédents jugements du 1er avril 2017 au 1er avril 2023 ;

— des appels de fonds du 2e trimestre 2017 au 2ème trimestre 2023 datés du 05 avril 2017 au 07 avril 2023 libellés à l’ordre de « Monsieur ou Madame [B] [J] » ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 1er juin 2017, 09 mai 2019, 22 juin 2022 ayant approuvé respectivement les comptes arrêtés au 30 septembre 2016, au 30 septembre 2018, au 30 septembre 2019, au 30 septembre 2020 et au 30 septembre 2021,

— le contrat de syndic conclu le 22 juin 2022 pour la période du 1er octobre 2021 au 30 juin 2023.

Il résulte de l’ensemble de ces pièces que le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [16] situé [Adresse 4] à [Localité 12] ne rapporte pas la preuve que M. [P] [B] et Mme [S] [L] épouse [B] sont propriétaires des lots 27 et 32 au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] pour la période du 1er avril 2017 au 1er avril 2023 pour laquelle il réclame des charges de copropriété.

En effet, une telle preuve ne saurait résulter de la seule matrice cadastrale versée aux débats qui n’est pas datée et mentionne une mise à jour en 2022 d’autant que la fiche d’immeuble des lots n°27 et 32 produite par le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [16] situé [Adresse 4] à [Localité 12] et datée du 17 juillet 2015 ne mentionnent pas les défendeurs en qualité de propriétaires de ces lots.

En outre, les appels de fonds versés aux débats visent les lots 27 et 1032.

De plus, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 19] LE [Adresse 15] situé [Adresse 7] 93420 VILLEPINTE ne rapporte pas la preuve que Mme [S] [L] épouse [B] et M. [P] [B] ont désigné ce dernier en qualité de représentant de leur indivision ni qu’une telle désignation a été faite par le Président du Tribunal judiciaire, alors que tous les appels de fonds sont libellés au nom de « Monsieur ou Madame [B] [J] ».

En conséquence, il y a lieu de débouter Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 20] situé [Adresse 4] à [Localité 12] de sa demande de charges pour la période du 1er avril 2017 au 1er avril 2023.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 20] situé [Adresse 5] à [Localité 12] a été débouté de sa demande principale d’arriéré de charges et il ne rapporte pas la preuve de son préjudice distinct de l’absence de paiement des charges de copropriété, non démontré, en lien avec la mauvaise foi de M. [P] [B] et Mme [S] [L] épouse [B].

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 20] situé [Adresse 5] à [Localité 12] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE CLOS [Adresse 18] situé [Adresse 5] à [Localité 12] a la qualité de partie perdante et sera condamné à supporter les dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [16] situé [Adresse 7] [Localité 11] [Adresse 22], partie perdante, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [16] situé [Adresse 8] [Localité 11] [Adresse 22] de sa demande de paiement de charges de copropriété du 1er avril 2017 (appel provisionnel de charges du 2ème trimestre 2017 inclus) au 14 juin 2023 (appel provisionnel de charges du 2ème trimestre 2023 inclus) ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [16] situé [Adresse 8] [Localité 11] [Adresse 22] de sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [16] situé [Adresse 8] [Localité 11] [Adresse 22] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [16] situé [Adresse 5] à [Localité 12] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de justice, le 13 mars 2025.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE

Sakina HAFFOU Géraldine HIRIART