Minute n° 25/246

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT DU 04 JUILLET 2025

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 9]

Sis [Adresse 5]

représenté par son syndic la SAS CABINET [N] [I] [X]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Demandeur représenté par M^e Gilles APCHER, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

ET:

Madame [R] [L]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Monsieur [D] [L]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Défendeurs non comparants

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT

GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 09 Mai 2025

date des débats : 09 Mai 2025

délibéré au : 04 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 25/00409 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NSIH

COPIES AUX PARTIES LE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 8] a fait assigner Mme [R] [L] et M. [D] [L] aux fins de condamnation au paiement des sommes de 6.672,13 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais de recouvrement selon le décompte arrêté au 8 janvier 2025, 1.000 euros de dommages et intérêts, 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Il demande également à ce que l’exécution provisoire de droit du jugement soit rappelée.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que Mme [R] [L] et M. [D] [L] sont copropriétaire des lots n°91 et 167 situés dans l’immeuble l’Armorial II se trouvant [Adresse 4] à [Localité 10].

A ce titre, ils sont tenus au paiement des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées au cours des assemblées générales des copropriétaires. Il déplore que les consorts [L] ne se soient pas acquittés des sommes dues en dépit des relances et mises en demeure.

Outre le paiement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme à titre de dommages et intérêts dès lors que la carence fautive et l’absence de réaction aux sollicitations de Mme [R] [L] et M. [D] [L] lui a causé un préjudice.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 mai 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil.

Le délibéré a été fixé au 4 juillet 2025 par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que Mme [R] [L] et M. [D] [L], ni présents ni représentés, ont été cités tous deux à étude, la présente affaire est susceptible d’appel.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur le paiement des charges et frais nécessaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’article 10-1 de cette loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 (soit les avances provisions et remboursements) portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] produit aux débats :

— un relevé de propriété de Mme [R] [L] et M. [D] [L] portant sur la propriété en indivision des lots n°91 et 167 au sein de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10],

— le relevé de compte faisant apparaître un arriéré de charges de 6.672,13 euros au 8 janvier 2025,

— les appels de fonds et répartition de charges du 4ème trimestre 2019 au1er trimestre 2025,

— les relances et les mises en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception des 2 avril 2024 et 3 décembre 2024

— les procès-verbaux d’Assemblée Générale des 7 janvier 2019, 29 janvier 2020, 26 janvier 2021, 24 janvier 2022, 8 août 2022, 22 mars 2023 et 22 janvier 2024 votant les budgets prévisionnels du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2025

— les contrats désignant la SAS Cabinet [U] [X] en qualité de syndic pour la période considérée.

Il découle des pièces produites que Mme [R] [L] et M. [D] [L] sont copropriétaires indivis au sein de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10]. Le décompte démontre que Mme [R] [L] et M. [D] [L] ont réalisé le dernier paiement effectif le 12 novembre 2024. Cependant la très grande majorité des paiements réalisés à compter du 25 décembre 2023 ont été rejetés.

Par « frais nécessaires » au sens de l’article 10-1 précité, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour « suivi du dossier contentieux », qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, les frais de remise de dossier à avocat (300 euros le 29 mars 2024) et le suivi dossier (230,96 le 03 décembre 2024) seront pris en compte au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Mme [R] [L] et M. [D] [L] restent redevables solidairement de la somme de 6.141,17 euros au titre de l’arriéré de charges et frais nécessaires selon décompte arrêté au 8 janvier 2025.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2025, date de l’assignation.

2- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif.

En l’espèce, Mme [R] [L] et M. [D] [L] ont réalisé des paiements conséquents à hauteur de 1.200 et 1.750 euros (le 19 janvier et 16 avril 2021). Le relevé de compte démontre qu’ils ne sont pas restés indifférents aux relances et mises en demeure par le syndicat des copropriétaires en ce qu’ils ont tenté d’effectuer divers paiements en grande majorité rejetés.

Il s’ensuit que la carence de Mme [R] [L] et M. [D] [L] est manifeste bien que devant être mesurée. Ils seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

3- Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [R] [L] et M. [D] [L] qui succombent à la présente instance seront condamnés in solidum aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Mme [R] [L] et M. [D] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé l’Armorial II sis [Adresse 4] à [Localité 10] représenté par son syndic la SAS Cabinet [U] [X], les sommes de :

—  6.141,17 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2025 au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires arrêté au 8 janvier 2025 ;

—  300 euros de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive ;

—  1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [R] [L] et M. [D] [L] aux entiers dépens ;

Le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, Le Président,

N. DEPIERROIS C. DESMORAT