TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

Immeuble l’Européen – Hall A

1 Promenade Jean Rostand

4ème étage

93009 BOBIGNY CEDEX

Téléphone : 01 48 96 11 10

Télécopie : 01 48 96 07 52

@ : civil.tj-bobigny@justice.fr

N° RG 24/02759 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2K6J

Minute : 25/00160

SAEM NOISY LE SEC HABITAT

Représentant : la SCP TOURAUT & ASSOCIES, avocats au barreau de MEAUX,

C/

Monsieur [U] [D]

Madame [I] [D]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 Février 2025

DEMANDEUR :

SAEM NOISY LE SEC HABITAT

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Lou IRIE, substituant la SCP TOURAUT & ASSOCIES, avocats au barreau de MEAUX

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [D]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [I] [D]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 24 Janvier 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 26 Février 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 20 février 2019, la SAEM [Localité 2] Habitat a consenti à M. [U] [D] et Mme [I] [D] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation, situé [Adresse 3], et d’un parking n°201 sis [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 771,47 euros , outre les provisions mensuelles sur charges de 95,88 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 771,47 euros.

Le 22 mai 2024, la SAEM [Localité 2] Habitat a fait délivrer à M. [U] [D] et Mme [I] [D] un commandement de payer la somme en principal de 17 341,05 € arrêtée à la date du 25 avril 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré les 8 et 10 octobre 2024, la SAEM Noisy-le-Sec Habitat a fait citer M. [U] [D] et Mme [I] [D] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :

o de constater l’acquisition de la clause résolutoire, et prononcer la résiliation du bail d’habitation pour défaut de paiement des loyers et charges ;

o d’ordonner l’expulsion des défendeurs, et celle de tous occupants de leur chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

o de les condamner solidairement au paiement de la somme de 19 089,06€ au titre de la dette locative arrêtée au 16 août 2024, avec intérêts à compter du commandement de payer ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges normalement exigibles à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux,

o de les condamner solidairement à lui verser la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la demanderesse a exposé que les défendeurs n’ont pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 24 janvier 2025, la SAEM [Localité 2] Habitat, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 22 244,23€ arrêtée à la date du 23 janvier 2025, terme du mois de novembre 2024 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle a indiqué que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience.

M. [U] [D] et Mme [I] [D], cités à étude puis par procès-verbal de recherches infructueuses, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du Tribunal au jour de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 15 octobre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience en date du 24 janvier 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAEM [Localité 2] Habitat justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 23 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date des 8 et 10 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Le bail conclu le 20 février 2019 contient en son article XI une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 mai 2024, pour la somme en principal de 17 341,05 euros arrêtée au 25 avril 2024, au titre de l’arriéré locatif.

Force est de constater que le bail n’a pas été renouvelé depuis le 27 juillet 2023 et que la clause résolutoire présente au bail stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 juillet 2024.

A compter du 23 juillet 2024, les défendeurs sont devenus occupants sans droit ni titre des lieux, qu’il leur appartient désormais de quitter.

L’expulsion de M. [U] [D] et Mme [I] [D] sera ordonnée, en conséquence, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, les défendeurs causent jusqu’à leur départ un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l’article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

M. [U] [D] et Mme [I] [D] seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation pour la période courant du 23 juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Les défendeurs n’ayant pas comparu à l’audience, l’actualisation de la dette n’est pas contradictoire, et l’objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.

La SAEM [Localité 2] Habitat produit un décompte indiquant que M. [U] [D] et Mme [I] [D] restent devoir la somme de 19 089,06 € arrêtée à la date du 16 août 2024, terme du mois de juillet 2024 inclus.

M. [U] [D] et Mme [I] [D] seront par conséquent condamnés au paiement provisionnel de la somme de 19 089,06 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 16 août 2024, terme du mois de juillet 2024 inclus, augmentée d’intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 16 441,05 euros et à compter du 10 octobre 2024, date de l’assignation sur le surplus.

En application de l’article X du contrat de bail, cette condamnation sera assortie de la solidarité.

Sur les demandes accessoires

M. [U] [D] et Mme [I] [D], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAEM [Localité 2] Habitat, M. [U] [D] et Mme [I] [D] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail consenti le 20 février 2019, par la SAEM [Localité 2] Habitat à M. [U] [D] et Mme [I] [D] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3] et le parking n° 201 situé [Adresse 1] à [Localité 2] sont réunies à la date du 22 juillet 2024 ;

Ordonnons en conséquence à M. [U] [D] et Mme [I] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour M. [U] [D] et Mme [I] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAEM [Localité 2] Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamnons solidairement M. [U] [D] et Mme [I] [D] à payer à la SAEM [Localité 2] Habitat à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, à compter du 23 juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Condamnons solidairement M. [U] [D] et Mme [I] [D] à verser à la SAEM [Localité 2] Habitat à titre provisionnel la somme de 19 089,06 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 16 août 2024, terme du mois de juillet 2024 inclus, augmentée d’intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2024 sur la somme de 16 441,05 euros et à compter du 10 octobre 2024 sur le surplus ;

Condamnons in solidum M. [U] [D] et Mme [I] [D] à verser à la SAEM [Localité 2] Habitat une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons in solidum M. [U] [D] et Mme [I] [D] aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 26 février 2025.

La greffière, Le juge