COUR D’APPEL DE NÎMES

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 23/00072 – N° Portalis DB3F-W-B7H-JJDS

Minute N° : 25/00507

JUGEMENT DU 02 Septembre 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [R], [Z] [Y]

né le 09 Avril 1960 à [Localité 7]

de nationalité Française

Profession : Vernisseur

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Christiane IMBERT-GARGIULO, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par M^e Julie ROLAND, avocat au barreau d’AVIGNON

Madame [E] [Y]

née le 04 Juin 1973 à [Localité 9]

de nationalité Française

Profession : Sans Emploi

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Christiane IMBERT-GARGIULO, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par M^e Julie ROLAND, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Madame [S] [P] épouse [D]

née le 20 janvier 1959 à [Localité 8] (69)

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Magali MAUBOURGUET, avocat au barreau d’AVIGNON

Monsieur [I] [D]

né le 13 Mars 1981 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Magali MAUBOURGUET, avocat au barreau d’AVIGNON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 3/6/25

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 03 octobre 2011, Monsieur [R] [D] a consenti à Monsieur [R] [Y] et Madame [E] [Y] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 1.000 euros hors charges.

En 2013, Monsieur [R] [D], propriétaire du bien, est décédé. C’est donc son fils, Monsieur [H] [D] qui a hérité du bien. Monsieur [H] [D], est quant à lui décédé en janvier 2015. C’est donc l’épouse de Monsieur [H] [D], Madame [S] [P] épouse [D], en sa qualité d’usufruitière du bien, qui a hérité de la gestion du bien.

Le 30 juillet 2020, elle a ainsi fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par huissier de justice aux époux [Y], pour un montant de 3.709,21 euros correspondant à la dette locative.

De leur côté les époux [Y], dénonçant des problématiques au sein du logement, ont saisi la juridiction par assignation du 21 décembre 2020 et ont sollicité la condamnation de Madame [D] à remettre en état le logement (sécurisation du logement, rendre salubre et décent le bien en faisant disparaitre l’humidité du bien) sous astreinte, outre sa condamnation à leur verser 10.000 euros pour le préjudice subi, l’autorisation de séquestrer des loyers et à titre subsidiaire, la désignation d’un expert.

En parallèle, Madame [D] a saisi la juridiction par assignation du 10 mai 2021, afin de voir prononcer la résiliation du bail suite aux impayés de loyers et donc ordonner l’expulsion des locataires.

Par jugement en date du 15 juin 2021, les deux affaires ont été évoquées et renvoyées à l’audience du 07 septembre 2021 pour jonction.

A l’audience du 07 septembre 2021, la jonction d’instance a été ordonnée.

Par jugement du 1er mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Avignon a ordonné une mesure d’expertise judiciaire confiée à Monsieur [L] [V], remplacé en cours d’instance par Monsieur [N] [V] ; il a été ordonné un sursis à statuer sur les autres demandes. Le rapport d’expertise définitif a été déposé le 17 décembre 2023.

Il convient de noter que Madame [P] épouse [D] n’a que la qualité d’usufruitière du bien donné à bail alors que son fils, Monsieur [I] [D], en est le nu-propriétaire. De ce fait, suivant jugement en date du 28 février 2023, le jugement du 1er mars 2022 a été rendu commun et opposable à Monsieur [I] [D].

Pendant ce même temps, Madame [P] épouse [D] a fait délivrer un congé pour reprise aux locataires du bien en date du 27 décembre 2022, pour le 30 septembre 2023.

Par assignation du 25 avril 2023, les époux [Y] ont saisi la juridiction afin de demander l’annulation du congé pour reprise au motif qu’il aurait été notifié frauduleusement.

Suivant jugement du 17 août 2023, le juge des contentieux de la protection a validé ledit congé à compter du 1er octobre 2023 et a ordonné l’expulsion des locataires.

Les locataires ayant interjeté appel de cette décision, la Cour d’appel de Nîmes a déterminé dans son arrêt du 24 avril 2025 que les demandes des époux [Y] étaient recevables dans la limite de sa saisine. Elle a confirmé le jugement du 17 août 2023 sauf en ce qu’il rejetait le surplus des demandes. Elle a notamment autorisé l’expulsion des époux [Y].

Les locataires exposent avoir quitté les lieux le 1er mars 2024, et un Procès-verbal d’expulsion en date du 6 avril 2024 a été établi, constatant la remise définitive des clés à l’huissier par Monsieur [Y].

C’est dans ce contexte que par conclusions du 6 janvier 2024, les époux [Y] ont sollicité la remise au rôle des deux instances en cours : l’instance principale à l’encontre de Madame [P] épouse [D] et l’instance relative à l’intervention forcée de Monsieur [I] [D].

Après plusieurs renvois, l’affaire est retenue à l’audience du 03 juin 2025, lors de laquelle les époux [Y] comparaissent représentés et soutiennent oralement les dernières conclusions qu’ils déposent, soit :

Être déclarés recevables et bien fondés en leurs demandes,Débouter Madame [P] épouse [D] et Monsieur [I] [D] de leurs demandes, fins et conclusions,Constater qu’ils ne soutiennent plus leurs demandes au titre de l’exécution des travaux sous astreinte à l’encontre des consorts [D],Condamner solidairement Madame [P] épouse [D] et Monsieur [I] [D] à leur payer : 22.500 euros au titre du préjudice de jouissance, 4.625,91 euros au titre du préjudice financier en remboursement des frais incombant au bailleur, 20.000 euros au titre de leur préjudice moral,Débouter Madame [P] épouse [D] et Monsieur [I] [D] de toutes leurs demandes plus amples ou contraires,Condamner solidairement Madame [P] épouse [D] et Monsieur [I] [D] à leur payer la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner solidairement Madame [P] épouse [D] et Monsieur [I] [D] aux entiers dépens en ceux compris les frais d’expertise judiciaire et la somme de 150 euros TTC réglée par les époux [Y] pour le diagnostic de performance énergétique réalisé par la société A2P à la demande de Monsieur [N].Ils indiquent ne plus soutenir leurs demandes au titre de l’exécution des travaux sous astreinte ayant quitté le logement donné à bail au 1er mars 2024, mais seulement leurs demandes d’indemnisations suite aux préjudices subis, du fait de l’indécence du logement et de sa dangerosité, se fondant principalement sur l’expertise judiciaire.

Ils exposent en outre avoir fait réaliser des travaux qui auraient du être à la charge exclusive du bailleur et sollicitent également réparation à ce titre.

S’agissant de la prescription soulevée par la défenderesse, ils expliquent avoir saisi le tribunal en décembre 2020 et être de ce fait fondés à solliciter indemnisation de leur préjudice de jouissance à compter de décembre 2017, soit trois ans auparavant, jusqu’à leur sortie des lieux.

Enfin, s’agissant de la demande reconventionnelle au titre des indemnités d’occupation du hangar se trouvant sur les lieux loués, ils soulèvent la prescription triennale prévue par la loi du 6 juillet 1989 et ajoutent qu’aucune exclusion de jouissance ne figurant au bail, ce hangar doit être considéré comme annexe de l’habitation principale.

Madame [S] [P] épouse [D] et Monsieur [I] [D] représentés, sollicitent oralement le bénéfice de leurs dernières conclusions soit :

juger irrecevables les demandes des époux [Y] car prescrites,juger irrecevables les demandes des époux [Y] pour défaut d’intérêt et de qualité à agir,juger irrecevables les demandes des époux [Y] à l’encontre de Monsieur [I] [D],Débouter les époux [Y] de l’intégralité de leurs prétentions dirigées tant à l’encontre de Madame [S] [P] épouse [D] que de Monsieur [I] [D],Dire et juger que les époux [Y] ont contribué à l’apparition des désordres, à leur pérennisation et de leur préjudice,Les débouter de l’ensemble de leurs demandes,A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal ferait droit à une demande d’indemnisation formulée par les époux [Y],

Ramener leurs demandes à de plus justes proportions.Dans tous les cas,

Condamner solidairement les époux [Y] au paiement de la somme de 37.200 euros au titre d’une indemnité d’occupation du hangar litigieux,Condamner solidairement les époux [Y] au paiement de la somme de 2.849 euros au titre de l’enlèvement de la terrasse béton construite sans autorisation dans le jardin,Condamner solidairement les époux [Y] au paiement de la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice moral subi par Madame [S] [P] veuve [D],Ordonner, si nécessaire, la compensation, entre les créances dues par chaque partie envers l’autre,Condamner solidairement les époux [Y] au paiement de la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Assortir le jugement de l’exécution provisoire quant à la demande de condamnation a paiement de la somme de 37.200 euros au titre de l’indemnisation de l’occupation illégale du hangar litigieux,Condamner solidairement les époux [Y] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 30 juillet 2020 et les frais d’expertise judiciaire, de diagnostic.Au soutien de leurs prétentions, ils exposent que le bail ayant été signé le 3 octobre 2011, toute action devait être introduite avant le 27 mars 2017, soit trois ans après l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 édictant la prescription triennale.

Ils soutiennent par ailleurs que la clause résolutoire étant acquise suite à délivrance d’un commandement de payer non régularisé dans le délai de deux mois, et les époux [Y] ayant au surplus quitté les lieux, ils n’ont pas de qualité ni d’intérêt à agir pour solliciter la réalisation de travaux dans le logement.

Ils sollicitent par ailleurs la nullité du rapport d’expertise rendu le 17 décembre 2023 au motif que l’expert n’a pas répondu à l’intégralité de sa mission, n’a pas répondu aux demandes spécifiques des concluants et n’a pas respecté le principe du contradictoire.

Ils soumettent au débat un procès-verbal d’huissier de justice en date du 12 août 2022 contenant des photographies de l’immeuble entre juillet et août 2011 et démontrant à l’époque un logement irréprochable. Ils affirment ainsi que les désordres dont se plaignent leurs anciens locataires leur sont entièrement imputables.

Concernant la présence d’une humidité importante dans l’immeuble loué, ils exposent qu’aux termes du bail, Monsieur [Y] s’était engagé à réparer le garage et à changer la poutre soutenant la toiture, travaux qui n’ont jamais été réalisés ; que la moisissure constatée est par ailleurs le fait d’un défaut d’entretien constaté par les parties lors de l’accedit du 12 mai 2023, ainsi que d’un encombrement d’objets et de mobilier dans le logement.

S’agissant du préjudice de jouissance, ils indiquent que Monsieur [I] [D], en sa qualité de nu-propriétaire, ne peut être tenu à indemnisation ; que Madame [D] n’a pour sa part jamais été mise en demeure de réaliser quelque travaux que ce soit avant le commandement de payer qu’elle a notifié à ses locataires pour absence de paiement des loyers, alors que la jurisprudence exige l’envoi d’une mise en demeure ou une interpellation suffisante pour que le bailleur soit tenu à indemnisation de ce chef ; qu’enfin et à titre subsidiaire, outre la prescription triennale invoquée supra, l’expert retient une part de responsabilité des locataires à hauteur de 25%.

S’agissant du préjudice moral, ils réfutent tout harcèlement et affirment qu’aucun élément probant n’est fourni de ce chef.

Reconventionnellement, Madame [D] sollicite indemnisation de son propre préjudice moral au vu de la mauvaise foi des demandeurs, de l’état déplorable dans lequel elle a récupéré l’immeuble familial et de la dépression qui en est résulté.

Les consorts [D] sollicitent indemnisation au titre de l’occupation du hangar, se basant sur l’arrêt de la Cour d’Appel de Nîmes qui a confirmé qu’aucun hangar n’était loué au titre du bail, alors que celui-ci a été occupé par Monsieur [Y] à des fins professionnelles en dehors de tout cadre légal.

Enfin, ils sollicitent le remboursement de la remise en état de la terrasse cimentée créée sans autorisation des bailleurs en violation des dispositions du bail.

La décision est mise en délibéré au 02 septembre 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties. Le jugement doit être motivé, il énonce la décision sous forme de dispositif », il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Les défendeurs régulièrement assignés, ayant tous comparu, le présent jugement, susceptible d’appel, sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la prescriptionAux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. »

En l’espèce, il convient de constater que les premières demandes des époux [Y] au titre de l’indécence du logement remontent au 21 décembre 2020, date de leur assignation en justice. Ils sont ainsi fondés à solliciter réparation de leur préjudice de jouissance à compter du 21 décembre 2017 et la demande adverse tendant à les voir déboutés de l’ensemble de leurs demandes pour cause prescription sera rejetée.

Sur le défaut de qualité à agirLes demandeurs ne soutenant plus leurs demandes au titre de l’exécution de travaux dans le bien litigieux du fait de leur départ des lieux, il conviendra de dire que cette demande reconventionnelle est devenue de ce fait sans objet.

Sur la recevabilité des demandes dirigées à l’encontre de [I] [D] en sa qualité de nu-propriétaireAux termes de l’article 605 du code civil, « L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu. »

Il ressort des articles 578, 582, 584 et 595 du même code que l’usufruitier qui dispose du droit d’usage du bien peut le mettre en location et percevoir les loyers. Il doit en sa qualité de bailleur entretenir dans ce cas la chose louée et est tenue de la délivrer en bon état de réparation de toute espèce.

Par ailleurs, il résulte d’une jurisprudence de la Cour de Cassation que « l’usufruitier est tenu aux obligations du bailleur à l’égard des locataires de l’immeuble sur lequel porte son usufruit »

Il ressort de ces éléments que les demandes des époux [Y] en condamnation dirigées à l’encontre de [I] [D], en réparations des frais incombant au bailleur, de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice moral ne sauraient aboutir.

Sur les demandes des époux [Y]

sur les demandes au titre du préjudice financier en remboursement des frais incombant au bailleur,Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, d’une part, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, d’autre part, et enfin de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En outre, l’article 1732 du code civil dispose que « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

Enfin, aux termes du décret n°87-712 du 26 août 1987 notamment relatif aux réparations locatives, sont considérées comme telles les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au décret, ci-dessous reportées :

« I. – Parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif.

— Jardins privatifs :

— Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;

— Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d’arrosage.

— Auvents, terrasses et marquises :

— Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.

— Descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières :

— Dégorgement des conduits.

II. – Ouvertures intérieures et extérieures.

— Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :

— Graissage des gonds, paumelles et charnières ;

— Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.

— Vitrages :

— Réfection des mastics ;

— Remplacement des vitres détériorées.

— Dispositifs d’occultation de la lumière tels que stores et jalousies :

— Graissage ;

— Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.

— Serrures et verrous de sécurité :

— Graissage ;

— Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.

— Grilles :

— Nettoyage et graissage ;

— Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.

III. – Parties intérieures.

— Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

— Maintien en état de propreté ;

— Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

— Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

— Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

— Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

— Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :

— Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.

IV. – Installations de plomberie.

— Canalisations d’eau :

— Dégorgement :

— Remplacement notamment de joints et de colliers.

— Canalisations de gaz :

— Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération ;

— Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.

— Fosses septiques, puisards et fosses d’aisance :

— Vidange.

— Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie :

— Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;

— Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;

— Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;

— Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

— Eviers et appareils sanitaires :

— Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

V. – Equipements d’installations d’électricité.

— Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

VI. – Autres équipements mentionnés au contrat de location.

— Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;

— Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;

— Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;

— Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

*

En l’espèce, les demandeurs exposent tout d’abord avoir supporté, au cours du bail, des frais et travaux imputables au bailleur, soit l’aménagement de la cuisine, de la salle de bains, restauration des volets, peinture des pièces de la maison, ainsi que l’aménagement de la cour et du jardin laissés à l’abandon.

Ils apportent au soutien de leur demande de remboursement diverses attestations, ainsi que :

une facture du 7 novembre 2011 en vue du débouchage des WCplusieurs factures relatives à l’entretien de la fosse septique entre janvier 2015 et décembre 2020plusieurs factures concernant le changement du manocontact du ballon d’eau chaude ou de la pompe.Le bail prévoit sur ce point que le locataire ne peut modifier ou transformer les locaux et équipements loués sans l’accord du propriétaire ; qu’il est par ailleurs obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements, et de prendre en charge les menues réparations.

Les époux [Y] seront ainsi déboutés de leurs demandes au titre de l’amélioration du bien donné à bail, faute d’accord du bailleur, mais aussi au titre du débouchage des WC ou de l’entretien annuel de la fosse septique, ou le remplacement du manocontact du ballon d’eau étant considéré comme relevant de l’entretien des équipements donnés à bail ou de « menues réparations » et donc à la charge des locataires.

A contrario, le remplacement de pompe (factures du 8 juin 2018 à hauteur de 299,75 euros et du 1er juin 2021 à hauteur de 388,37 euros) ou le changement du ballon d’eau sur forage net d’un mécanisme de WC (facture du 10 décembre 2019 à hauteur de 897,29 euros) doit être prise en charge par le propriétaire, ne relevant pas de « menues réparations ».

Ainsi, Madame [D], qui ne conteste pas le règlement par les locataires desdites factures, sera condamnée, en sa qualité d’usufruitière du bien, à payer aux époux [Y] la somme totale de 1.585,41 au titre des réparations lui incombant au cours du bail.

b) sur la demande au titre du préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 1720 du code civil, « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

Aux termes de l’article 06 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

L’article 02 du décret du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques de décence du logement : un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques suivantes : – au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre. – au regard des éléments d’équipement et de confort : 1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ; 2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ; 3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ; 4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ; 5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ; 6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Le logement qui fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.

*

En l’espèce, une expertise judiciaire a été ordonné avant dire-droit, au contradictoire de toutes les parties, avec pour mission de décrire les désordres affectant le lieu litigieux, de les décrire en précisant leur nature et leur cause, de dire s’i'ls rentrent dans la liste établie par le décret du 30 janvier 2022 précité, et d’analyser les préjudices invoqués, notamment le préjudice de jouissance.

La demande des défendeurs visant à voir déclarer cette expertise nulle et à l’écarter des débats sera rejetée, faute de tout élément permettant d’assurer que le contradictoire n’a pas été respecté (dires de chacun repris dans le rapport d’expertise) et l’expert ayant répondu aux chefs de sa mission.

Il ressort du rapport déposé par l’expert que :

Des moisissures sont apparues dans quasiment toutes les pièces de l’habitation, également en automne et en été ; que ces moisissures trouvent leur origine dans l’absence de renouvellement de l’air dans l’habitation et l’absence d’une isolation thermique efficace ; que les travaux pour y remédier sont à la charge du bailleur ; que les locataires n’ont pas de responsabilité principale dans les désordres survenus, l’absence de renouvellement de l’air intérieur et une isolation thermique très insuffisante étant à l’origine de l’apparition des moisissures; que le nombre d’occupants dans la maison, à l’origine d’une présence importante de vapeur d’eau, permet toutefois de retenir une responsabilité de 25% des locataires uniquement sur le coût de l’installation d’une VMC ; que ces éléments constituent une non-conformité et un état de non décence selon les critères du décret de 2002 précité ; qu’on peut retenir globalement une dévalorisation du loyer de 30%.

Les locataires ont alerté leur bailleresse sur l’état du bien loué pour la première fois par courrier recommandé en date du 1er octobre 2020 ; il conviendra donc de retenir cette date comme point de départ de leur préjudice indemnisable, faute pour la bailleresse d’avoir pu prendre connaissance plus tôt des défauts allégués.

Par ailleurs, par jugement du 17 août 2023, le juge des contentieux de la protection a validé ledit congé à compter du 1er octobre 2023 et a ordonné l’expulsion des locataires. Ce jugement assorti de l’exécution provisoire était exécutable malgré l’appel intenté par les époux [Y] de sorte qu’ils sont devenus occupants sans titre à compter du 1er octobre 2023, et ne sauraient bénéficier d’une indemnisation pour leur préjudice de jouissance pour leur occupation postérieure.

Ainsi, la période retenue indemnisable sera du 1er octobre 2020 au 1er octobre 2023 soit 36 mois.

Il convient en l’état, au vu des éléments développés par chacune des parties et des conclusions de l’expertise, qui retient une part de responsabilité des locataires dans l’occupation du logement, mais également du caractère tardif de l’information de la bailleresse, n’ayant pu intervenir plus tôt pour remédier aux désordres allégués, de retenir un préjudice de jouissance à hauteur de 25% du loyer.

Ainsi, et en retenant comme base un loyer de 1.000 euros, Madame [D], en sa qualité d’usufruitière du bien, sera condamnée à payer aux époux [Y] la somme de [36 mois x 250 euros = ] 9.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

c) sur la demande au titre du préjudice moral

La demande indemnitaire de Monsieur et Madame [Y] est fondée sur les dispositions de l’article 1240 du code civil qui dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant qu’aux fins d’obtenir l’allocation de dommages-intérêts, il convient de démontrer un fait, un préjudice et un lien de causalité.

En l’espèce, les demandeurs ne font pas la démonstration d’un préjudice indépendant de celui déjà réparé au titre du préjudice de jouissance. Le seul fait pour leur bailleresse d’ester en justice pour obtenir application de la clause résolutoire et paiement des loyers impayés, non contestés au surplus, ou encore de délivrer un congé pour reprendre son logement, congé validé judiciairement, ne saurait constituer une faute ouvrant droit à réparation.

Ils seront donc déboutés de leur demande à ce titre.

d) Sur la demande au titre du remboursement des frais de diagnostic de performance énergétique

Les obligations du bailleur s’agissant du diagnostic de performance énergétique sont prévues par les dispositions de l’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs qui dispose que :

« Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

— Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation ;

— Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ;

— Une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante. Un décret en Conseil d’Etat définit les modalités d’application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés ;

— Un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d’Etat définit les modalités d’application du présent 4° ainsi que les dates d’entrée en vigueur de l’obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

Dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l’état des risques prévu au même I. En l’absence de ce document, le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

Lorsque le bien loué est situé dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit des aérodromes prévu par l’article L. 112-6 du code de l’urbanisme, le dossier de diagnostic est complété par un document comportant l’indication claire et précise de cette zone ainsi que les informations prévues par l’article L. 112-11 du même code.

Le dossier de diagnostic technique est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat.

Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes, qui n’ont qu’une valeur indicative.

Le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire. Dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, le bailleur fournit au candidat locataire l’état des risques prévu au même article L. 125-5, lors de la première visite de l’immeuble, si une telle visite a lieu. »

L’article D 126-19 du Code de la construction et de l’habitation dispose que la durée de validité du Diagnostic de Performance Energétique est de 10 ans.

En l’espèce, il ne ressort pas du bail ni de ses annexes qu’un Diagnostic de Performance Energétique ait été remis aux locataires lors de l’entrée dans les lieux.

S’agissant d’une obligation du bailleur, il n’appartenait pas aux époux [Y] d’en supporter le coût lors des opérations d’expertise. Madame [D], bailleresse sera ainsi condamnée à payer aux demandeurs la somme de 150 euros à ce titre

5) Sur les demandes reconventionnelles des consorts [D]

sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation du hangar litigieux,Les défendeurs affirment en l’espèce, que le hangar, occupé par les locataires sans que ce point ne soit contesté par ces derniers, n’entrait pas dans le bail, et réclament à ce titre le règlement d’indemnités d’occupations mensuelles.

Ils précisent avoir soutenu pour la première fois une telle demande lors des consusions déposées à l’audience du 4 janvier 2022, ce qui là encore n’est pas contesté, de sorte que du fait de la prescription triennale, ils sont fondés à réclamer la versement d’une telle indemnité à compter de janvier 2019, et jusqu’au départ effectif des lieux, soit jusqu’au 6 avril 2024.

Enfin, ils fournissent une évaluation de la valeur locative dudit hangar, à hauteur de 600 euros par mois, à condition que la séparation soit faite entre le hangar et la bâtisse principale ce qui n’est pas le cas en l’état.

*

Il convient de noter que le bail signé entre les parties le 3 octobre 2011 porte sur « une maison d’habitation, mas ancien restauré, sur deux niveaux, jardin, garage, cuisine, arrière-cuisine, séjour, salle de bains, 2 WC, 4 chambres »

Le hangar n’est pas mentionné dans le bail et que les époux [Y] ne se prévalent d’aucun titre leur permettant de l’occuper, comme l’a relevé la Cour d’Appel dans son arrêt du 24 avril 2025, mais aussi l’expert dans son rapport définitif.

Il convient toutefois de noter qu’antérieurement au 4 janvier 2022, la bailleresse ne justifie pas avoir alerté ses locataires sur ce point.

A ce titre, il est noté dans le constat d’huissier de justice réalisé à la demande de Monsieur [Y] le 10 septembre 2020 : « le requérant m’explique que sa propriétaire envisage de reprendre le hangar pour son usage exclusif. Monsieur [Y] n’y refuse car les éventuels exploitants du hangar seraient obligés d’emprunter son portail et de passer par sa cour pour accéder au hangar ».

Par constat du 21 janvier 2021, Mme [D] a elle-même diligenté un huissier de justice pour se rendre sur place afin d’attester de l’occupation du hangar qu’elle estime indue. Elle n’a toutefois pas signifié officiellement à ces derniers de quitter les lieux ou de leur payer un loyer complémentaire.

Enfin l’expert note dans son rapport, et ce point est confirmé par l’attestation de valeur pré-citée que « il serait logique que l’atelier soit intégré dans la location de la maison, bien qu’il ne soit pas mentionné dans le bail, car le portail d’accès se trouve dans l’angle Nord-Ouest de la cour située au Sud de la maison d‘habitation. La cour, dénommée jardin, fait partie de la location. »

Ainsi, il convient de considérer que les locataires pouvaient légitimement penser, lors de leur prise de possession des lieux, que le hangar faisait partie du bail au vu de la configuration des lieux (dépendance non séparée de la bâtisse principale) et ce jusqu’au 4 janvier 2022. Ils n’ont toutefois pas libéré le hangar passé cette date.

Enfin, et au vu de l’absence de limite séparative entre les bâtiments, l’avis de valeur, fourni à titre d’estimation en vue d’une location autonome, doit être revu à de plus justes proportions.

Monsieur et Madame [Y] seront ainsi condamnés à payer à Madame [D] la somme de [27 mois x 200 euros=] 5.400 euros au titre de l’occupation du hangar.

sur la demande en paiement au titre de l’enlèvement de la terrasse béton

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Par ailleurs, il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Madame [D] expose qu’au départ des locataires, elle a du retirer dans le jardin, une terrasse cimentée (dalle béton) ainsi qu’une pergola et un auvent sur la façade construits par ses locataires sans autorisation.

Sur ce point, le bail expose sans son article VI – f) que : « le locataire est obligé : de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état, ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger, aux frais du locataire, la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. »

L’état des lieux d’entrée ne fait pas état d’un aménagement extérieur particulier sur la terrasse ; par ailleurs, aucun état des lieux de sortie n’est fourni au débat, mais seulement un « procès-verbal d’expulsion transformé en procès-verbal de remise volontaire des clefs », n’apportant aucun élément sur l’état du logement restitué et les aménagements qui auraient été effectués par les locataires.

Enfin, la pièce fournie pour justifier de la demande à hauteur de 2.849 euros TTC n’est qu’un devis et non une facture justifiant que lesdits travaux de remise en état ont bien été effectués.

Faute d’élément probant suffisant, Madame [D] sera déboutée de sa demande en réparation à ce titre.

Sur la demande au titre du préjudice moralLa demande indemnitaire de Madame [D] doit être considérée comme fondée sur les dispositions de l’article 1240 du code civil qui dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant qu’aux fins d’obtenir l’allocation de dommages-intérêts, il convient de démontrer un fait, un préjudice et un lien de causalité.

En l’espèce, la bailleresse fournit un certificat médical en date du 17 novembre 2023 faisant état de ce qu’elle déclare présenter « des manifestations psychiques réelles et constatées » qu’elle attribue à « un conflit de propriétaire à locataire en cours depuis des années ».

Ce certificat ne suffit toutefois pas à démontrer la faute, la mauvaise foi ou l’intention malveillante des demandeurs, qui ont usé de leur droit d’ester en justice et ont obtenu indemnisation de leur préjudice de jouissance.

Madame [D] sera ainsi déboutée de sa demande à ce titre.

6) Sur la compensation

Il ressort des dispositions des articles 1290 (désormais article 1347) et 1291 (désormais article 1348) du code civil que la compensation peut être demandée et prononcée en justice entre des obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles entre deux personnes. Les sommes d’argent obligation de sommes d’argent sont fongibles et peuvent être compensées.

Il est admis que la compensation judiciaire peut intervenir même quand la créance alléguée ne remplit pas les conditions de la compensation légale (civ. 3, 25 octobre 1976).

*

En l’espèce, les époux [Y] doivent à Madame [D] la somme de 5.400 euros au titre de l’occupation du hangar

Cette dernière leur doit la somme de 1.585,41 au titre des réparations lui incombant au cours du bail, 150 euros au titre du coût du Diagnostic Energétique et 9.000 euros au titre de leur préjudice de jouissance, soit un total de 10.735,41 euros.

Par conséquent, la compensation sera ordonnée entre les sommes dues.

7) Sur les demandes accessoires

sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

Madame [D] succombant principalement, elle sera condamnée aux dépens de l’instance – en ce compris les frais d’expertise – excepté s’agissant du coût du commandement de payer du 30 juillet 2020 et de l’assignation du 10 mai 2021 ainsi que les actes afférents (dénonces), qui resteront à charge des locataires.

sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte-tenu de la situation des parties, et des condamnations réciproques, le Tribunal dira qu’il n’y a lieu à l’application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que le commande l’équité.

sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

REJETTE l’exception d’irrecevabilité tirée de la prescription de l’ensemble des demandes de Monsieur [R] [Y] et Madame [E] [Y], ainsi que de leur défaut de qualité à agir ;

DEBOUTE Monsieur [R] [Y] et Madame [E] [Y] de leurs demandes dirigées à l’encontre de Monsieur [I] [D] en raison de sa qualité de nu-propriétaire du bien litigieux ;

CONDAMNE Madame [S] [P] épouse [D] à payer à Monsieur [R] [Y] et Madame [E] [Y] :

la somme de 1.585,41 au titre des réparations lui incombant au cours du bail, 150 euros au titre du coût du Diagnostic Energétique réalisé par la société A2P au cours des opérations d’expertise ;9.000 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Monsieur [R] [Y] et Madame [E] [Y] de leur demande d’indemnisation au titre de leur préjudice moral ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Y] et Madame [E] [Y] à payer à Madame [S] [P] épouse [D] la somme de 5.400 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour le hangar ;

DEBOUTE Madame [S] [P] épouse [D] de sa demande en réparation au titre de l’enlèvement de la terrasse en béton ;

DEBOUTE Madame [S] [P] épouse [D] de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice moral ;

ORDONNE la compensation entre les sommes dues.

DEBOUTE les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que le commande l’équité ;

CONDAMNE Madame [S] [P] épouse [D] au paiement des dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, excepté s’agissant du coût du commandement de payer du 30 juillet 2020 et de l’assignation du 10 mai 2021 ainsi que les actes afférents (dénonces), qui resteront à charge de Monsieur et Madame [Y] ;

REJETTE les autres demandes pour le surplus,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 2 septembre 2025,

Le présent jugement a été signé par Madame Amandine GORY, Vice-Présidente chargée du contentieux de la protection et par Madame Hélène PRETCEILLE, greffier.

Le Greffier Le Juge