Du 06 janvier 2026

5AA

SCI/FH

PPP Contentieux général

N° RG 25/02186 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2TPV

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[X] [G],

[N] [Y]

— Expéditions délivrées à

Mme [X] [G]

— FE délivrée à

M^e Olivier KREBS

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

JUGEMENT EN DATE DU 06 janvier 2026

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

RCS [Localité 9] N° 824 541 148

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par Maître Catherine GAUTHIER, Avocat au barreau de LYON, membre de la SCP SELARL LEVY ROCHE SARDA (plaidant) et par M^e Olivier KREBS, Avocat au barreau de BORDEAUX (postulant)

DEFENDEURS :

Madame [X] [G]

née le 04 Septembre 1997 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Présente

Monsieur [N] [Y]

né le 02 Avril 1999 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 Octobre 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 23 août 2022, Monsieur [D] [J] et Madame [R] [U], représentés par leur mandataire, l’Agence de la Coulée Verte, ont consenti à Monsieur [N] [Y] et à Madame [X] [G], un logement sis au [Adresse 2], pour une durée de 3 ans renouvelable à compter du 1er septembre 2022, moyennant un loyer mensuel révisable de 864 € outre 115 € de provision sur charges.

Par contrat de cautionnement visale n°A10190715333 en date du 19 août 2022, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de toutes les sommes pouvant être dues par Monsieur [N] [Y] et Madame [X] [G], au titre d’un impayé de loyer et des provisions sur charges.

Monsieur [N] [Y] a quitté les lieux loués le 13 juillet 2024.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [D] [J] et Madame [R] [U] ont saisi la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution, afin que les loyers et charges dus par Monsieur [N] [Y] et par Madame [X] [G] soient réglés. Deux quittances subrogatives en date des 10 décembre 2024 et 12 février 2025 ont été établies pour un montant total de 6.613,32 € correspondant aux loyers et charges impayés des mois de mars à juillet 2024, de septembre 2024 et des mois de novembre 2024 à février 2025.

Les 20 janvier et 10 février 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur [N] [Y] et à Madame [X] [G] un commandement de payer les loyers et charges impayés des mois de juillet à novembre 2024 d’un montant total de 5.066,26 € et visant la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice délivré le 22 avril 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [N] [Y] et Madame [X] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de ce siège, aux fins de voir, sur le fondement des dispositions des articles 1103, 1217, 1231-1, 1224 et suivants, 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil, et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— dire et juger son action recevable et bien fondée,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Madame [X] [G],

— en conséquence, ordonner l’expulsion de Madame [X] [G] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique,

— en toute hypothèse :

— condamner solidairement Monsieur [N] [Y] et Madame [X] [G] à lui payer la somme de 5.517,60 € pour les impayés des mois de mars 2024 à janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 février 2025, et pour le surplus à compter de l’assignation,

— condamner Madame [X] [G] à lui payer la somme de 614,72 € pour l’impayé du mois de février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 février 2025 et pour le surplus à compter de l’assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,

— condamner Madame [X] [G] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner solidairement Monsieur [N] [Y] et Madame [X] [G] à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Monsieur [N] [Y] et Madame [X] [G] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé à l’acte de saisine.

A l’audience du 21 octobre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a actualisé la dette locative à la somme de 7.966,34 €. Elle indique que le loyer du mois de septembre 2025 a été payé et s’en remet à la décision du tribunal quant à l’octroi de délais de paiement à Madame [X] [G].

En défense, [X] [G], comparante, reconnaît la dette. Elle explique avoir deux enfants à charge et disposer d’un contrat à durée indéterminé à temps partiel de 50%. Elle propose d’apurer sa dette locative sur 36 mois et de payer une somme de 200 € en sus de son loyer mensuel.

Monsieur [N] [Y], n’a ni comparu ni été représenté. Ce dernier n’ayant pu être localisé, un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance des parties comparantes à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2026.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire, en application des dispositions de l’article 474 du code civil.

MOTIFS DE LA DECISION :

I – Sur la resiliation du bail :

— Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :

En application des dispositions de l’article 1346 du code civil «la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit verser la charge définitive de tout ou partie de la dette».

Il ressort des dispositions de l’article 1346-1 du même code que «la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce-personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tout paiement».

Il est de principe que le paiement avec subrogation s’il a pour effet d’éteindre la créance à l’égard du créancier, la laisse subsister au profit du subrogé, qui dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

Il ressort des pièces versées aux débats que l’Agence de la Coulée Verte, en sa qualité de mandataire des bailleurs, Monsieur [D] [J] et Madame [R] [U], a saisi, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en sa qualité de caution afin de payer l’arriéré locatif dont sont redevables les locataires, Monsieur [N] [Y] et Madame [X] [G]. Elle a, par trois quittances subrogatives des 10 décembre 2024, 12 février 2025 et 19 août 2025, subrogé la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans ses droits et actions contre les preneurs défaillants.

Aussi, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du créancier, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est fondée à solliciter la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire afin d’éviter que de nouveaux loyers impayés viennent à échéance et une augmentation de la dette cautionnée.

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la GIRONDE par voie électronique le 23 avril 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (la CCAPEX), également par la voie électronique, le 10 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur le bien fondé de la demande :

Aux termes des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pris dans sa rédaction en vigueur à compter du 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, le bail conclu le 23 août 2022 était en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi du 29 juillet 2023 et de la délivrance du commandement de payer, de sorte qu’il demeure régi par les anciennes dispositions de l’article 24 qui prévoit un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continuant à régir les relations entre les parties, et le locataire disposant d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail signé par les parties contient la clause résolutoire suivante : «le présent contrat sera résilié de plein droit, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie prévu au contrat».

Suivant acte de commissaire de justice délivré les 20 janvier et 10 février 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [N] [Y] et à Madame [X] [G] un commandement de payer la somme de 5.066,26 € au titre des loyers des mois de mars à juillet 2024, du mois de septembre 2024 et des mois de novembre et de décembre 2024.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité prévue à l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il est donc régulier.

Les pièces versées aux débats montrent que ces loyers impayés ont été réglés par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de son engagement de caution. Il s’en déduit que Monsieur [N] [Y] et Madame [X] [G] n’ont pas désintéressé les causes de ce commandement dans le délai légal de deux mois qui leur était imparti par le contrat de bail et les dispositions légales de l’époque. Au surplus, il apparait que la dette locative a augmenté puisque de nouvelles quittances subrogative ont, depuis, été établies, les 12 février et 19 août 2025, correspondant aux loyers impayés de janvier à mars 2025 et de juillet et août 2025.

Il y a lieu, en conséquence, de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 avril 2025.

Toutefois, l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 pris dans leur rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que «le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative» et que «lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet».

En l’espèce, Monsieur [N] [Y] a quitté le logement loué le 13 juillet 2024. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ne conteste pas que ce dernier est tenu solidairement avec Madame [X] [G] au paiement des loyers et charges pendant 6 mois, soit jusqu’au 13 janvier 2025.

Il n’est pas contesté que Madame [X] [G], demeure seule locataire, a repris le paiement intégral de son loyer courant puisque la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES admet que le loyer du mois de septembre 2024 a été payé. Cette dernière sollicite des délais de paiement sur 36 mois pour lui permettre d’apurer sa dette locative.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ne s’y opposant pas et la dette étant susceptible d’être apurée dans le délai de 36 mois, il y a lieu d’accorder à Madame [X] [G] les délais de paiements qu’elle sollicite, dans les conditions prévues au dispositif. Ces délais emporteront suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit du bail. Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure s’il y a lieu.

En cas de non respect de ce moratoire, la clause de résiliation de plein droit étant d’ores et déjà acquise et reprenant ses effets, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [X] [G] et de tout ocupant de son chef, à défaut de libération volontaire des lieux.

Due jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles augmentée des charges et taxes récupérables sera fixée.

Madame [X] [G] sera, en outre, condamnée à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, les loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir et jusqu’à la libération des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

II – Sur les demandes de condamnation au paiement :

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte et la créance subrogative du 19 août 2025, montrant que Madame [X] [G] demeure redevable de la somme de 7.966,34 € au titre de l’arriéré locatif suivant décompte arrêté au 10 octobre 2025.

Cette dernière, comparante, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme laquelle produira intérêts au taux légal sur la somme de 5.066,26 € à compter du 10 février 2025, date du commandement de payer, et à compter du 22 avril 2025, date de l’assignation pour le surplus.

Elle sera condamnée solidairement avec Monsieur [N] [Y], sur la somme de 5.517,60 € correspondant aux impayés des loyers et charges des mois de mars 2024 et jusqu’au 13 janvier 2025.

III – Sur les demandes accessoires :

Il convient de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Madame [X] [G] et Monsieur [N] [Y], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il apparaît équitable de condamner solidairement Madame [X] [G] et Monsieur [N] [Y] à payer la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe :

CONSTATE que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a régulièrement mis en œuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par le bail pour défaut de paiement des loyers ;

CONDAMNE Madame [X] [G], solidairement avec Monsieur [N] [Y] dans la limite de 5.517,60 €, à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, la somme de 7.966,34 € au titre des des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 10 octobre 2025 ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal sur la somme de 5.066,26 € à compter du 10 février 2025 et, à compter du 22 avril 2025, pour le surplus ;

ACCORDE à Madame [X] [G] des délais de paiement et L’AUTORISE à s’acquitter de cette dette en 35 versements mensuels de 200 € et une 36ème soldant la dette en principal, intérêts et frais, le versement devant intervenir au plus tard le dernier jour de chaque mois, le loyer courant et les charges devant être en outre versés à leur date d’échéance ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens (et indemnité de procédure) ;

SUSPEND les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail;

DIT que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, cette clause de résiliation sera réputée n’avoir jamais joué,

DIT qu’en cas de non versement des mensualités ci-dessus fixées, au plus tard le dernier jour de chaque mois, ainsi que du loyer courant et des charges locatives, la totalité des sommes restant dues redeviendra exigible, la clause de résiliation de plein droit reprendra plein effet emportant la résiliation du bail, CONDAMNE en ce cas Madame [X] [G] à quitter les lieux loués situés au [Adresse 2] et DIT qu’à défaut pour Madame [X] [G] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE en cas de non-respect du moratoire le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à libération complète des lieux, au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et CONDAMNE Madame [X] [G] à son paiement à compter de la résiliation immédiate du bail jusqu’à la libération des lieux ;

CONDAMNE Madame [X] [G] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir de la résiliation immédiate du bail et jusqu’à la libération des lieux dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE solidairement Madame [X] [G] et Monsieur [N] [Y] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [X] [G] et Monsieur [N] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Vice-présidente et le Greffier.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE

Chargée des contentieux

de la protection