TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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REFERENCES : N° RG 24/01569 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y3SV

Minute : 25/387

L’Office SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Monsieur [U] [M]

Madame [Y] [I] épouse [M]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 31 Mars 2025;

par Madame Noémie KERBRAT, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté(e) de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffière placée ;

Après débats à l’audience publique du 16 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Noémie KERBRAT, juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

L’office Public SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [U] [M], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [Y] [I] épouse [M], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 7/11/2018, il a été donné à bail à M. [U] [M] et Mme [Y] [I] ép. [M] un immeuble à usage d’habitation ainsi qu’un emplacement de stationnement dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3].

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à chacun des défendeurs le 19/05/2023 concernant un arriéré locatif d’un montant de 4667,02 euros en principal.

Par actes du 29/12/2023, l’Office Public SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait assigner M. [U] [M] et Mme [Y] [I] ép. [M] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de M. [U] [M] et Mme [Y] [I] ép. [M] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier ; condamner solidairement M. [U] [M] et Mme [Y] [I] ép. [M] au paiement d’une somme de 6600,95 euros au titre de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation égale au loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges et des majorations contractuelles à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés ;condamner solidairement M. [U] [M] et Mme [Y] [I] ép. [M] à produire leur assurance locative, à peine d’astreinte de 15 euros par jour de retard à compter de la date de signification de la décision à intervenir condamner solidairement M. [U] [M] et Mme [Y] [I] ép. ERKANd’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant les frais de commandement.

A l’audience le bailleur actualise sa demande à la somme de 4957,04 euros (novembre 2024 inclus) au titre de l’arriéré dû au 2/12/2024. Il précise qu’il ne s’oppose pas à l’octroi des délais de paiement sollicités. Il maintient ses autres demandes.

M. [U] [M] ne conteste pas le montant de la dette locative. Il sollicite le bénéfice de délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail à hauteur de 50 euros par mois en sus des loyers et charges courants. Il sollicite le bénéfice de la somme de 10000 euros à titre de dommages et intérêts en raison des désordres qu’il indique subir dans son logement et auxquels la bailleresse n’aurait pas remédié.

Citée à personne, Mme [Y] [I] ép. [M] n’a pas comparu ni été valablement représentée.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Les pièces versées aux débats montrent que les causes du commandement de payer délivré le 19/05/2023 n’ont pas été réglées dans les six semaines suivant sa signification. Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit au 30/06/2023 à minuit.

Toutefois, eu égard à la reprise du paiement des loyers courants et compte tenu de l’apurement possible de leur dette par les locataires eu égard au montant de leurs revenus disponibles, il convient d’autoriser M. [U] [M] et Mme [Y] [I] ép. [M] à s’acquitter de la dette locative en plusieurs mensualités selon les modalités fixées au dispositif et de suspendre la résiliation du bail pendant le cours des délais de paiement accordés, sous réserve que ces derniers soient bien respectés.

A défaut, à compter de la signification du jugement, de respecter les délais de paiement accordés et/ou de payer ponctuellement le loyer et les charges courants au terme convenu dans le contrat de bail, la résiliation reprendra ses effets. M. [U] [M] et Mme [Y] [I] ép. [M] ainsi que tous occupants de leur chef pourront alors être expulsés et les sommes restant dues deviendront en totalité exigibles.

Sur les demandes réciproques en paiement

Sur la demande au titre des loyers et charges

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est redevable du paiement des loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment du commandement, de l’assignation et du décompte produits, que des loyers et charges d’un montant de de 4957,04 euros (novembre 2024 inclus) demeurent effectivement impayés à la date du 2/12/2024.

Compte tenu du lien marital unissant les défendeurs et de la nature ménagère de la dette, il y a ainsi lieu de juger M. [U] [M] et Mme [Y] [I] ép. [M] solidairement effectivement redevables envers l’Office Public SEINE-SAINT-DENIS HABITAT de la somme susvisée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’effectuer toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Aux termes des articles 1231 et 1231-1 du code civil le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. A moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

En l’espèce, la matérialité des désordres dans le logement et leur imputabilité au bailleur n’ont pas été contestées à l’audience. Elles ressortent du reste à suffisance à la fois du rapport de visite des services d’hygiène de la mairie en date du 28/02/2023 – qui mentionne la présence de moisissures dans plusieurs pièces du logement (salon, chambres, salle de bains) – et du courrier de ces mêmes services en date du 9/09/2024 aux termes duquel il a été procédé au changement du caisson de VMC responsable des moisissures, élément dont la remplacement ne relève pas des réparations locatives .

Aux termes par ailleurs du courrier précité des services d’hygiène du 9/09/2024, le caisson VMC responsable des moisissures a été remplacé le 14/03/2023, les pièces endommagées ont été repeintes et les travaux « ont donc bien été réalisés le 22/02/2024 ».

Il se déduit de ces éléments que s’il a bien été mis un terme aux désordres (les photographies versées aux débats par M. [M], non datées et sans référence fiable ne permettent pas de prouver l’inverse) et que la cause des moisissures parait avoir été identifiée et réparée rapidement, il aura néanmoins fallu au bailleur presque une année pour lessiver les murs touchés et les repeindre, ce qui apparaît excessif.

Eu égard aux surfaces touchées par les moisissures telles qu’elles ressortent de la lecture du rapport des services d’hygiène et des photographies annexées, il sera alloué aux défendeurs la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

Les certificats médicaux joints au dossier ne permettent pas en revanche de caractériser un lien médical probant entre les affections dont il est fait état au sein de ces documents et les désordres ayant affecté le logement. Il ne sera dès lors alloué aucune somme à ce titre.

Il n’est pas non plus démontré que les objets mobiliers concernés par les factures produites en défense aient été effectivement endommagés par les moisissures présentes dans le logement. Il ne sera dès alors alloué aucune réparation à ce titre.

Sur le compte entre les parties

Il y a lieu d’ordonner la compensation judiciaire des créances réciproques et de condamner en conséquence solidairement M. et Mme [M] au paiement à SEINE-SAINT-DENIS HABITAT de la somme de 3457,04 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 2/12/2024, échéance de novembre 2024 incluse. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement.

Sur l’indemnité d’occupation

L’occupation sans droit ni titre des lieux loués par les défendeurs justifie, eu égard au caractère ménager de la dette, de condamner solidairement M. [U] [M] et Mme [Y] [I] ép. [M], jusqu’à libération effective des lieux par remise des clefs ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise, au paiement au requérant d’une indemnité mensuel d’occupation d’un montant égal au montant des loyers et charges (les taxes locatives étant constitutives de charges récupérables aux termes du décret n°87-713 du 26 août 1987) qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, dès lors qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué. La condamnation au titre des indemnités d’occupation étant partiellement liquidée dans le cadre de la condamnation au principal, ses effets débuteront au 1/12/2024.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’assurance

M. [M] ne justifiant pas avoir souscrit une assurance contre les risques locatifs, il sera fait droit à la demande d’injonction sous astreinte à hauteur de 10 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours calendaires à compter du lendemain de la signification de la présente décision, dans la limite de 90 jours.

Sur les demandes accessoires :

Il y a lieu de condamner solidairement M. [U] [M] et Mme [Y] [I] ép. [M] aux dépens, sans qu’il soit nécessaire de préciser plus avant les frais compris dans ces derniers.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de l’Office Public SEINE-SAINT-DENIS HABITAT les frais irrépétibles qu’il a dû engager pour faire valoir ses droits dans la présente instance. La somme de 350 euros lui sera allouée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, assorti de l’exécution provisoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE, à compter du 30/06/2023 à minuit, la résiliation du bail portant sur les lieux loués à M. [U] [M] et Mme [Y] [I] ép. [M] et situés au [Adresse 3] ;

JUGE que M. [U] [M] et Mme [Y] [I] ép. [M] sont solidairement redevables envers l’Office Public SEINE-SAINT-DENIS HABITAT de la somme de 4957,04 euros (novembre 2024 inclus) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte au 2/12/2024 ;

JUGE que l’Office Public SEINE-SAINT-DENIS HABITAT est redevable envers M. [U] [M] et Mme [Y] [I] ép. [M] de la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi ;

ORDONNE la compensation judiciaire des créances réciproques susvisées ;

CONDAMNE en conséquence solidairement M. [U] [M] et Mme [Y] [I] ép. [M] à payer à l’Office Public SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, la somme de 3457,04 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte au 2/12/2024 (novembre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 19/05/2023 ;

AUTORISE M. [U] [M] et Mme [Y] [I] ép. [M] à s’acquitter de la dette par 35 mensualités de 50 euros, payables en plus du loyer et des charges courants, au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, suivies d’une 36ème mensualité payable dans les mêmes conditions et constituée du solde de la dette en principal, frais et intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés ;

DIT qu’en cas de respect par M. [U] [M] et Mme [Y] [I] ép. [M] des délais accordés et du paiement des loyers et charges courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT que faute de respecter ponctuellement, à compter de la date de signification du jugement, les modalités de règlement accordées (que le manquement porte sur l’arriéré ou sur les loyers et charges courants) :

la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;il pourra être procédé à l’expulsion de M. [U] [M] et Mme [Y] [I] ép. [M], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;M. [U] [M] et Mme [Y] [I] ép. [M] ERGEFIELDsera_seront_DEFseront solidairement condamnés à payer à l’Office Public SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, depuis le 1/12/2024 et jusqu’au départ effectif des lieux matérialisé par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

ENJOIGNONS à M. [U] [M] et Mme [Y] [I] ép. [M] d’adresser à l’Office Public SEINE-SAINT-DENIS HABITAT une attestation d’assurance contre les risques locatifs en cours de validité sous astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours calendaires à compter du lendemain de la signification de la présente décision, dans la limite de 90 jours ;

CONDAMNE solidairement M. [U] [M] et Mme [Y] [I] ép. [M] à payer à l’Office Public SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des prétentions ;

CONDAMNE solidairement M. [U] [M] et Mme [Y] [I] ép. [M] aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT