TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Amevi DE SABA

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Fabrice [Localité 5]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10362 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JB6

N° MINUTE : 4

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 20 février 2025

DEMANDEUR

E.P.I.C [Localité 4] HABITAT OPH,

[Adresse 1]

représenté par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [U] [R],

[Adresse 3]

représentée par Maître Amevi DE SABA de la SELASU DE SABA AVOCAT, avocats au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 janvier 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 février 2025 par Olivier ADAM, Vice-président, assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 20 février 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/10362 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JB6

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 04/06/2021, [Localité 4] HABITAT OPH a donné à bail à Madame [R] [U] un logement sis [Adresse 2]. Cet engagement comporte une clause résolutoire en application de l’article 24 de loi du 6 juillet 1989.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Madame [R] [U] le 17 avril 2024 pour obtenir paiement d’une somme de 5461,79 Euros au principal.

Ledit commandement étant demeuré infructueux, par acte d’huissier du 3 septembre 2024, PARIS HABITAT OPH a fait assigner Madame [R] [U] devant le juge des référés du tribunal de céans aux fins de:

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail,

— Ordonner l’expulsion de Madame [R] [U] ainsi que tout occupant de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en application du Code des procédures civiles d’exécution,

— La voir condamnée à lui payer, par provision, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus la somme principale de 7358,78 Euros décompte arrêté au 12/07/2024 (mois de juin 2024) inclus,

— La voir condamnée à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux en application de l’article 1760 du Code civil,

— La voir condamnée à lui payer une somme de 500 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— La voir condamnée aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 décembre 2024 puis sur renvoi plaidée le 17 janvier 2025 :

[Localité 4] HABITAT OPH représentée par son conseil, actualise sa demande au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à 9492,79 Euros dus au 14/01/2025 mois de décembre 2024 inclus et maintient ses autres demandes.

Madame [R] [U] a comparu, représentée. Elle indique qu’elle a perdu son emploi et a saisi la commission de surendettement qui a déclaré recevable sa demande le 20 décembre 2024 ce qui la conduit à demander la suspension de la procédure d’expulsion pendant deux ans et à défaut annuler le commandement de payer et à titre infiniment subsidiaire accorder des délais de paiement pendant trois ans. Elle sollicite en outre la condamnation de [Localité 4] Habitat, qui sera débouté de sa demande d’expulsion, au paiement de la somme de 2000 Euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2025.

Décision du 20 février 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/10362 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JB6

Il sera statué par ordonnance, susceptible d’appel, contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des référés :

L’article 834 du Code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le tribunal peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ;

En l’espèce, le principe de la clause résolutoire et ses effets, de même que l’intérêt légitime du bailleur à reprendre possession du bien loué, justifient la compétence du juge des référés compte-tenu de l’absence de contestation sérieuse.

Sur la recevabilité de la demande :

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 énonce que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ;

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce [Localité 4] HABITAT OPH a produit les notifications conformément aux articles précités.

En conséquence, la présente demande est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’une clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage d’habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le commandement de payer délivré le 17 avril 2024 à Madame [R] [U] est régulier, car reproduisant la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par l’article 114-1 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, et mentionnant l’adresse du Fonds de solidarité Logement ;

En conséquence, la dette n’ayant pas été apurée dans les deux mois suivant ledit commandement, les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit le 18 juin 2024 soit deux mois après la délivrance du commandement ;

A cet égard, le moyen soulevé par la défenderesse, en ce qui le commandement est atteint de nullité car mentionnant un délai de 2 mois au lieu de 6 semaines ce qui sème le doute car le bail a été renouvelé le 6 juin 2024, est inopérant car d’une part le délai plus long intervient à l’avantage de la défenderesse et d’autre part le bail initial liant les parties est antérieur à la loi du 27 juillet 2023 portant sécurisation des rapports locatifs.

Sur la demande d’une provision en paiement de l’arriéré locatif :

En vertu des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile le juge des contentieux de la protection, statuant en référé peut, dans le cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ;

Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire ; Qu’en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation ;

En l’espèce [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats lors de l’audience un décompte probant duquel il ressort un solde débiteur imputable à Madame [R] [U] au titre des loyers impayés, charges et indemnités d’occupation pour un montant de 9124,68 Euros au 14/01/2025 mois de janvier 2025 inclus (soustraction faite des frais de procédure) ;

En conséquence Madame [R] [U] sera condamnée à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 9124,68 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, jusqu’à parfait paiement.

Sur la procédure de surendettement :

L’article 24 V modifié de la loi du 6 juillet 1989 énonce notamment que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VI modifié de la loi du 6 juillet 1989 énonce notamment que par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement (…),

L’article 24 VII modifié de la loi du 6 juillet 1989 énonce que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 24 VIII modifié de la loi du 6 juillet 1989 énonce que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

En l’espèce Madame [R] [U] bénéficie d’une décision de recevabilité de la Commission de surendettement en date du 20 décembre 2024 avec orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant deux ans.

Cependant, en l’absence de décision de rétablissement personnel à la date de la présente audience, il ne peut qu’être fait application de l’article 24 VI 1° et VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant des délais de paiement jusqu’à la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire avec possibilité de suspension des effets de la clause résolutoire sans affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges et, en outre, selon le respect de l’échéancier ou non, conduisant au fait que la clause résolutoire et réputée n’avoir pas joué soit à la reprise de son effet.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la suspension de la clause résolutoire pendant deux ans sans mise en place de délais de paiement.

Sur les délais de paiement :

En vertu des dispositions de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, Madame [R] [U] sera autorisée, jusqu’à la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, compte tenu du montant de la créance, à régler les sommes dues en 35 mensualités de 200 Euros chacune en plus du loyer courant, jusqu’à complet paiement, payables le 20 de chaque mois, la première à compter du premier mois suivant la signification de la présente ordonnance, et une 36 ème et dernière mensualité pour solde de la dette ;

A défaut du respect d’une seule des échéances ci-dessus mentionnées, d’une part la dette redeviendra immédiatement et intégralement exigible et d’autre part la clause résolutoire sera acquise ;

Dans ce dernier cas, il pourra être procédé à l’expulsion immédiate du locataire des lieux loués et de leurs accessoires, de leurs biens mobiliers ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique, et le mobilier resté dans les lieux être transporté et remis dans telle dépendance ou garde-meubles qu’il plaira aux bailleurs, aux frais, risques et périls des intéressés et ce, conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Afin de préserver les intérêts des bailleurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [R] [U] jusqu’au départ effectif des lieux ;

Par conséquent que la défenderesse devra s’acquitter jusqu’au départ effectif des lieux d’une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires :

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande d’indemnité formée par [Localité 4] HABITAT OPH sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés, ni à la demande de la défenderesse, succombant,

Madame [R] [U] succombant, sera condamnée aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la présente assignation ;

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de référés statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire susceptible d’appel, mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra, mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS les effets de la clause résolutoire du bail conclu le 04/06/2021 entre [Localité 4] HABITAT OPH d’une part, et Madame [R] [U] d’autre part, emportant résiliation du bail à compter du 18 juin 2024,

SUSPENDONS ses effets durant les délais octroyés ci-après,

CONDAMNONS Madame [R] [U] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 14/01/2025 mois décembre 2024 inclus, la somme provisionnelle de 9124,68 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, jusqu’à parfait paiement,

DISONS que Madame [R] [U] sera autorisée à régler sa dette en 35 mensualités de 200 Euros chacune en plus du loyer courant, jusqu’à complet paiement ou décision de la Commission de surendettement de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, payables le 20 de chaque mois, la première à compter du premier mois suivant la signification de la présente ordonnance, et une 36 ème et dernière mensualité pour solde de la dette ;

DISONS qu’à défaut du respect d’une seule des échéances ci-dessus mentionnées, d’une part la dette redeviendra immédiatement et intégralement exigible et d’autre part la clause résolutoire sera acquise ;

DISONS qu’en ce cas, à défaut de libération spontanée des lieux sis [Adresse 2] deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Madame [R] [U] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, et le mobilier resté dans les lieux sera transporté et remis dans telle dépendance ou garde-meubles qu’il plaira aux bailleurs, aux frais, risques et périls des intéressés et ce, conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce cas Madame [R] [U] devra verser à [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, majoré des augmentations légales ainsi que du montant des charges, ce à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à complète libération des lieux,

DEBOUTONS [Localité 4] HABITAT OPH du surplus de ses demandes ;

CONDAMNONS Madame [R] [U] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi ordonné au Tribunal judiciaire de Paris, Pôle proximité aux jour, an et mois susdits.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,