TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 4]

[Localité 7]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/07921 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z264

Minute :

JUGEMENT

Du : 02 Juin 2025

Société [Localité 10] HABITAT OPH

C/

Madame [O] [U]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 24 Mars 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 02 Juin 2025;

Sous la Présidence de Madame Odile BOUBERT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société [Localité 10] HABITAT OPH

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS

Substitué par M^e Marvin JEQUIER, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [O] [U]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Présente et assistée de M^e Nadia FARAJALLAH, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

Aide Juridictionnelle Totale n° C930082024014869 en date du 31-12-2024

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Nathalie FEUGNET

M^e Nadia FARAJALLAH

Expédition délivrée à :

Par exploit de commissaire de justice du 02-08-24 [Localité 10] HABITAT OPH , en qualité de bailleur désigné le demandeur , a fait assigner MME [U] [O] suivant bail d’habitation , aujourd’hui égaré , aux fins d’obtenir :

— le paiement de la somme de 3159.76 euros pour loyers et charges ainsi que frais de procédure dus,

— la constatation de la résiliation du bail sur le fondement de l’article 1741 du Code Civil ainsi que l’autorisation de procéder à l’expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef qui ne quitteraient pas les lieux,

— la fixation d’une indemnité d’occupation ,

— la condamnation du défendeur au paiement d’une somme de 390 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, le tout avec le bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’audience le conseil de [Localité 10] HABITAT OPH maintient ses demandes et actualise la dette à la somme de 3961.43 euros au 11-03-25 . Le bailleur indique que le bail a été égaré et s’oppose au délai.

A l’audience MME [U] [O] , assistée de son conseil , s’est présentée, a contesté la dette et sollicite des délais de paiement . Elle mentionne qu’un forfait assurance lui est imputé alors qu’elle est assurée et en justifie ; que des pénalités pour enquête sociale lui sont mises à sa charge ainsi que des forfaits pour l’éradication des punaises de lit . Elle souligne que la sommation de payer est illisible et difficilement compréhensible . Elle produit un bail conclu avec la Semidep en 2011 , le précédent bailleur . Elle rappelle les problèmes de santé qu’elle a rencontrés.

MOTIFS DE LA DECISION

L’absence de bail est suppléé par la continuité des rapports locatits entre les parties , [Localité 10] HABITAT OPH reconnaissant MME [U] [O] comme locataire et acceptant le paiement des loyers .

Toutefois les décomptes locatifs ne font pas mention d’un loyer relatif à une place de stationnement qui n’est pas située géographiquement . Il n’est donc pas fait droit à cette demande qui figure dans l’assignation.

Sur la résiliation du bail

En application des articles 1224 , 1728 et 1315 du Code Civil , il incombe au bailleur de prouver la gravité des fautes du locataire dans l’exécution du contrat de bail , justifiant le prononcé de la résiliation de ce bail .

Le bailleur verse la sommation de payer du 24-05-24 et le décompte locatif justifiant du non paiement de la dette dans le délai de deux mois . Ce manquement répété depuis plusieurs mois est suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail puisqu’il porte sur une obligation essentielle de ce contrat .

Par suite de la résiliation du bail au jour du jugement , l’expulsion sera ordonnée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision .

La partie défenderesse étant donc occupant sans droit ni titre à compter de cette date , son expulsion est ordonnée . L’occupation des locaux du bailleur justifie la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées qui aurait été dû en cas de poursuite du bail .

Néanmoins le locataire justifie d’une situation sociale et financière qui devrait lui permettre d’exécuter cette obligation de paiement des loyers et de l’arrièré locatif dans un délai raisonnable . De plus la locataire a repris le paiement du loyer résiduel.

En application des articles 1184 et 1343-5 du Code Civil il y a lieu d’accorder un délais de paiement et de suspendre la résiliation du bail , l’expulsion des lieux et la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation pour le cas où le défendeur ne respecterait pas les délais de paiement .

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire résultant tant des stipulations contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7a) de loi du 6 juillet 1989 .

[Localité 10] HABITAT OPH impute à MME [U] [O] des frais d’assurance sous la formule “forfait défaut d’assurance” , en effet en cas de non présentation d’un justificatif d’assurance , le bailleur peut se substituer au locataire pour assurer en son nom les risques locatifs . En l’espèce le bailleur prouve que le locataire n’a pas justifié d’une assurance , dès lors ces frais peuvent lui être imputés .

Le bailleur met à la charge du locataire des frais d’enquête sociale . Ces frais sont générés par le défaut de réponse du locataire à une information nécessaire sur sa situation sociale . Le locataire ne prouve pas qu’il a respecté cette obligation , ces frais lui sont donc imputables .

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que la partie défenderesse n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et charges, de sorte qu’à ce titre reste due à la date du 11-03-25 la somme de 3961.43 € .

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient en conséquence de condamner MME [U] [O] au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du 11-03-25.

Sur les demandes accessoires :

Selon l’article 696 du Code de procédure civile , la partie perdante est condamnée aux dépens , à moins que le juge , par décision motivée , n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie . En l’espèce la partie défenderesse , partie perdante , sera condamnée aux entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile , il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de MME [U] [O] les frais exposés par le demandeur dans la présente instance et non compris dans les dépens.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection aprés débats en audience publique , statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

Constate la résiliation du bail à compter du jugement ,

Suspend les effets de la résiliation sous conditions définies ci-dessous ;

Condamne MME [U] [O] à payer à [Localité 10] HABITAT OPH la somme de 3961.43 euros au titre des loyers et charges impayés au 11-03-25 avec intérêts au taux légal à compter de cette date ;

Autorise MME [U] [O] à se libérer de la dette par mensualités de 120 euros payables en sus du loyer courant et à la même date que celui-ci, la première mensualité étant due avec le premier terme de loyer qui viendra à échéance après la signification du présent jugement et la 36ème mensualité étant majorée du solde;

Dit que si le débiteur se libère ainsi de la dette, la condition résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué;

Dit qu’à défaut de paiement d’un seul et unique versement, d’une seule échéance ou d’un seul loyer venant à échéance pendant le plan d’apurement, la résiliation du bail reprendra ses effets de plein droit et le solde deviendra immédiatement exigible ;

Dit qu’en ce cas le locataire devra quitter les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef dans le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux qui sera délivré à cette fin, à défaut de quoi il pourra être procédé à l’expulsion et à l’évacuation du mobilier dans les conditions et délais prévus par la Loi du 9 juillet 1991, le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier  ;

Dit qu’en ce cas, il est dû par MME [U] [O] une indemnité d’occupation égale au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées jusqu’à la libération des lieux ;

Condamne MME [U] [O] à payer à [Localité 10] HABITAT OPH la somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de la Procédure Civile ;

Condamne MME [U] [O] en outre aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 24-05-24 ;

Déboute le demandeur du surplus de ses demandes ;

rappelle l’exécution provisoire .

LE GREFFIER LE PRESIDENT