Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE Me [D]

1 EXP M^e SALOMON

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 28 Avril 2026

DÉCISION N° 2026/141

N° RG 24/03916 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-P3KT

DEMANDEURS :

Monsieur [O] [Q]

né le 20 Juin 1963 à SAINT GERMAIN EN LAYE (78100)

99 chemin des Oliviers Hameau du Loup

06610 LA GAUDE

et

Madame [S] [G] épouse [Q]

née le 13 Novembre 1967 à RUEIL MALMAISON (92500)

99 chemin des Oliviers Hameau du Loup

06610 LA GAUDE

représentés par M^e Aline PAYAN, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

SDC HAMEAU DU LOUP syndicat des copropriétaires représenté par son Syndic la SARL SPECIALIMMO, au capital de 7500 €, inscrit au RCS d’Antibes sous le numéro 500 049 192, dont le siège social est sis 3 avenue de Verdun 06800 CAGNES SUMER, pris en la personne de son représentant légal siégeant audit siège.

99 chemin des Oliviers Hameau du Loup

06610 LA GAUDE

représentée par Maître Julien SALOMON de la SELARL JULIEN SALOMON, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant substitué par M^e ROVERA

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 30 janvier 2026 ;

A l’audience publique du 24 Février 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 28 Avril 2026.

*****

EXPOSE DU LITIGE

[O] [Q] et [S] [G] épouse [Q] sont copropriétaires au sein de la résidence « HAMEAU DU LOUP » sise 99 chemin des Oliviers à LA GAUDE (06610).

Arguant de l’irrégularité de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 19 juin 2024, les époux [Q] ont fait assigner, par acte du 7 août 2024, le Syndicat des copropriétaires HAMEAU DU LOUP, représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. SPECIALIMMO, devant le tribunal judiciaire de Grasse afin d’obtenir l’annulation de ladite assemblée dans son ensemble et, subsidiairement, de certaines de ses résolutions.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 28 août 2025, [O] [Q] et [S] [G] épouse [Q] demandent au tribunal de :

«  A TITRE PRINCIPAL,

ANNULER l’assemblée générale du 19 juin 2024 du syndicat de copropriété HAMEAU DU LOUP,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

ANNULER les résolutions n° 6 à 12, 26 et 27 de l’assemblée générale du 19 juin 2024,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

CONDAMNER le syndicat de la copropriété HAMEAU DU LOUP au paiement de la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par les requérants,

CONDAMNER le syndicat de la copropriété HAMEAU DU LOUP au paiement de la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens distraits de droit au profit de Maître [W] [D],

DISPENSER les demandeurs des frais de procédure au visa des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

MAINTENIR l’exécution provisoire de droit,

DEBOUTER le syndicat de la copropriété HAMEAU DU LOUP de ses demandes. "

Dans ses dernières conclusions en défense, notifiées par RPVA le 2 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires HAMEAU DU LOUP, représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. SPECIALIMMO, demande au tribunal de :

«  DEBOUTER les consorts [Q] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

CONDAMNER les consorts [Q] à payer au syndicat des copropriétaires HAMEAU DU LOUP la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. "

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un exposé complet des moyens présentés à l’appui des prétentions des parties.

Par ordonnance du 18 décembre 2025, la Juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire avec effet différé au 30 janvier 2026 et l’a fixée à l’audience de plaidoiries du 24 février 2026. A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2026.

MOTIFS

En vertu de l’article 467 du Code de procédure civile, le présent jugement sera contradictoire, toutes les parties ayant été représentées.

Sur la demande d’annulation de l’intégralité de l’assemblée générale du 19 juin 2024

Les consorts [Q] exposent que l’assemblée générale du 19 juin 2024 s’est tenue dans la commune de CAGNES-SUR-MER. Ils soutiennent qu’en l’absence de stipulation particulière du règlement de copropriété et de toute décision des copropriétaires relatives au lieu de réunion de l’assemblée générale, celle-ci aurait en réalité dû être réunie à LA GAUDE, commune de la situation de l’immeuble.

Le Syndicat des copropriétaires réplique que les assemblées générales des 11 octobre 2022 et 4 avril 2023 se sont également tenues à CAGNES-SUR-MER sans contestation de la part des requérants. Il ajoute que l’assemblée générale du 14 novembre 2024 a régularisé l’assemblée litigieuse, de sorte que l’annulation de cette dernière serait dénuée d’intérêt et de portée.

Sur ce,

Le moyen tiré de la régularisation de l’assemblée générale du 19 juin 2024 soulevé par le défendeur, ayant en réalité trait au défaut d’intérêt à agir des requérants, constitue une fin de non-recevoir pour laquelle le juge de la mise en état a compétence exclusive aux termes de l’article 789, 6°, du Code de procédure civile. Ce moyen ne sera donc pas examiné par le tribunal statuant au fond.

L’annulation d’une assemblée générale dans son ensemble constituant une mesure grave pour la copropriété, les causes d’annulabilité ne sauraient tenir qu’à l’inobservation d’une règle relative à l’organisation de l’assemblée générale ou à la violation d’une formalité légale impérative en ce qu’elle protège le droit fondamental de chaque copropriétaire à participer aux délibérations.

L’article 9, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967 prévoit que « la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion ». L’alinéa 3 précise que « sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble ».

L’objectif poursuivi par cette disposition est de faciliter la participation des copropriétaires aux assemblées générales. Dès lors, sa méconnaissance entraîne la nullité de l’assemblée générale dans son ensemble, sans que le requérant n’ait à démontrer l’existence d’un grief ni qu’aucune considération d’ordre pratique n’entre en jeu.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le règlement de copropriété ne comporte aucune stipulation relative au lieu de réunion de l’assemblée générale ni qu’aucune décision des copropriétaires n’est intervenue à ce sujet.

L’assemblée générale aurait ainsi dû être réunie dans la commune dans laquelle la copropriété est située, soit à LA GAUDE.

Chaque assemblée générale étant autonome, le fait que des assemblées générales se soient antérieurement tenues à CAGNES-SUR-MER sans contestation ultérieure de la part des requérants n’a aucune incidence sur l’irrégularité de l’assemblée litigieuse.

En conséquence, l’assemblée générale du 19 juin 2024 sera intégralement annulée.

Il n’est pas conséquent pas nécessaire d’examiner les autres moyens soulevés et les demandes subsidiaires aux fins d’annulation des résolutions prises individuellement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Les requérants exposent avoir subi un préjudice moral en raison des circonstances du litige et du comportement constamment adopté par certains copropriétaires à leur égard.

Le Syndicat des copropriétaires leur oppose qu’ils ne rapportent pas la preuve d’un quelconque préjudice moral.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’engagement de la responsabilité délictuelle suppose ainsi la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, les requérants se contentent d’indiquer, sans autre précision, qu’ils subissent un préjudice moral en raison de l’action du Syndicat des copropriétaires. Le harcèlement qu’ils évoquent émanerait pourtant, d’après leurs propres écritures, de quelques copropriétaires et non pas du Syndicat.

Ils ne rapportent aucun élément concret de nature à démontrer une quelconque faute dans l’attitude et les décisions du Syndicat des copropriétaires et ne démontrent pas davantage de la réalité du préjudice moral allégué.

En conséquence, leur demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

«  Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le Syndicat des copropriétaires, succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile est accordé Maître [W] [D] en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

«  Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de [O] et [S] [Q] l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le Syndicat des copropriétaires sera donc condamné à payer aux demandeurs la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ce dernier sera débouté de sa demande formulée sur le même fondement.

Sur la dispense des frais de la procédure au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Les "?frais de justice?" exposés par le Syndicat des copropriétaires dans le cadre d’un litige sont des charges communes générales, c’est-à-dire des dépenses communes auxquelles tous les copropriétaires doivent participer conformément à l’article 10, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Toutefois, l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit en son alinéa 2 que " le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires?".

Il est constant que les « frais de procédure » au sens de ce texte englobent les dépens prévus à l’article 695 du Code de procédure civile (frais d’huissier, droits de plaidoiries, …), les frais d’avocat prévus à l’article 700 du Code de procédure civile, c’est-à-dire le remboursement des frais d’avocat engagés par le copropriétaire ayant vu sa prétention accueillie, mais également les frais d’avocat exposés par le Syndicat des copropriétaires, les frais de consultation et, d’une façon générale, tous les frais exposés par le Syndicat des copropriétaires dans le cadre de la procédure judiciaire.

Cette dispense pour le copropriétaire qui a gagné son procès face au Syndicat des copropriétaires est automatique. Le copropriétaire n’a pas à demander spécifiquement au Tribunal de le dispenser du paiement des frais de procédure engagés par le Syndicat des copropriétaires.

L’article 10-1 alinéa 3 de la loi prévoit toutefois que « le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

En l’espèce, aucune considération attachée à l’équité ne commande de considérer qu’il y aurait lieu de faire application des dispositions précitées de l’article 10-1 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, les dispositions susvisées seront appliquées au bénéfice des consorts [Q] dans les termes qui seront précisés dans le dispositif de la présente décision.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires de la copropriété HAMEAU DU LOUP en date du 19 juin 2024 dans son intégralité ;

DEBOUTE [O] [Q] et [S] [G] épouse [Q] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires HAMEAU DU LOUP aux entiers dépens de l’instance ;

ADMET Maître [W] [D], en ayant fait la demande et qui peut y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires HAMEAU DU LOUP à payer à [O] [Q] et [S] [G] épouse [Q] la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires HAMEAU DU LOUP de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

DIT que, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, [O] [Q] et [S] [G] épouse [Q] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Le présent jugement a été rédigé par Cécile RIVAT, attachée de justice.