COUR D’APPEL DE [Localité 3]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO

N° du dossier : N° RG 24/00872 – N° Portalis DBXH-W-B7I-DAQG

N° de Minute :25/

JUGEMENT DU 06 Octobre 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [R], demeurant [Adresse 5]

Rep/assistant : M^e Fanny GANAYE, avocat au barreau D’AJACCIO

Madame [M] [P], demeurant [Adresse 5]

Rep/assistant : M^e Fanny GANAYE, avocat au barreau D’AJACCIO

D’UNE PART,

DEFENDEUR :

S.A. SAFER Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège social., demeurant [Adresse 6]

Rep/assistant : M^e Jean-paul EON, avocat au barreau de BASTIA

D’AUTRE PART,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 07 Juillet 2025, devant le Tribunal composé de :

Monsieur DEGUINE, Vice-Président

M^me ACQUAVIVA, Vice-Présidente

M. LOBRY, Vice-Président

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Madame HOAREAU, Greffier.

JUGEMENT: Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal à la date du 06 Octobre 2025 et signé par Monsieur DEGUINE, Président de l’audience et Madame HOAREAU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le

1 copie exécutoire + 1 expédition aux avocats

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Le 23/11/2023, la SA SAFER DE LA CORSE était destinataire d’une déclaration d’intention d’aliéner de Maître [S] [K], notaire, concernant la vente en pleine propriété de trois parcelles cadastrées section [Cadastre 4] et [Cadastre 1], lieudit [Adresse 7], sur la commune d'[Localité 2], formant une superficie de 2 ha 56 a 97 ca, par [N] [O] à [M] [P] et [L] [R].

Par avis et courriers des 18/01/2024 et 24/01/2024, la SA SAFER DE LA CORSE notifiait au notaire, à [N] [O], [M] [P] et [L] [R], qu’elle exerçait son droit de préemption sur la vente projetée.

Suivant acte signifié le 24/07/2024 à la société SAFER DE CORSE, [L] [R] et [M] [P] l’ont assignée devant le tribunal judiciaire d’Ajaccio aux fins d’annulation de la décision de préemption.

Suivant conclusions notifiées par le biais du RPVA le 04/02/2025, [L] [R] et [M] [P] sollicitent de voir le tribunal :

— annuler la décision de préemption de la SAFER en date du 18/01/2024,

— dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la SAFER CORSE aux dépens,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de leurs prétentions, [L] [R] et [M] [P] excipent l’arrêt de la cour de cassation en date du 06/10/2016 (n°14-29.217) et en déduisent que les ventes à caractère personnel / intuitu personae sont exclues du droit de préemption de la SAFER. Ils estiment que la SAFER ne peut pas se substituer dans une vente selon ses conditions d’exécution et quand l’acquéreur est choisi pour réaliser des prestations personnelles. Or, ils font valoir être amis de longue date avec [N] [O] qui leur vend les terrains qu’ils entretenaient jusqu’alors, à un prix inférieur à celui du marché, en contrepartie de leur entretien et de la préservation de leur caractère agricole.

Suivant conclusions notifiées par le biais du RPVA le 27/03/2025, la SA SAFER DE LA CORSE sollicite de voir le tribunal débouter [L] [R] et [M] [P] de leurs demandes, les condamner à lui payer la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SA SAFER DE LA CORSE remarque que l’arrêt cité par les demandeurs a été rendu dans une espèce très particulière puisque la vendeuse se réservait l’usage d’une partie du terrain vendu, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Elle indique que les liens d’amitié ne permettent pas de faire obstacle à son droit de préemption, que l’entretien des terrains promis par les demandeurs dans le cadre de la vente n’est pas une contrepartie dans le cadre de la cession, et que le caractère agricole des parcelles sera sauvegardé dans le cadre de la préemption, alors que [L] [R] et [M] [P] ne sont pas agriculteurs et se contentent de s’engager moralement.

Suivant décision du juge de la mise en état en date du 02/04/2025, la clôture de l’instruction est ordonnée ce jour et l’affaire fixée, pour y être plaidée, à l’audience de plaidoiries du 07/07/2025.

A cette audience, l’affaire est mise en délibéré au 06/10/2025.

MOTIFS

I. Sur les demandes principales

L’article L143-1 du Code rural et de la pêche maritime dispose qu’ « il est institué au profit des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural un droit de préemption en cas d’aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés ou de terrains nus à vocation agricole, sous réserve du I de l’article L. 143-7. Sont considérés comme à vocation agricole, pour l’application du présent article, les terrains situés soit dans une zone agricole protégée créée en application de l’article L. 112-2 du présent code, soit à l’intérieur d’un périmètre délimité en application de l’article L. 113-16 du code de l’urbanisme, soit dans une zone agricole ou une zone naturelle et forestière délimitée par un document d’urbanisme. En l’absence d’un document d’urbanisme, sont également regardés comme terrains à vocation agricole les terrains situés dans les secteurs ou parties non encore urbanisés des communes, à l’exclusion des bois et forêts ».

Aux termes de l’article L 143-4 du même Code, « ne peuvent faire l’objet d’un droit de préemption :

1° Les échanges réalisés en application de l’article L. 124-1 ;

2° Les aliénations moyennant rente viagère servie pour totalité ou pour l’essentiel sous forme de prestations de services personnels ;

3° Les acquisitions effectuées par des cohéritiers sur licitation amiable ou judiciaire et les cessions consenties à des parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ou à des cohéritiers ou à leur conjoint survivant ainsi que les actes conclus entre indivisaires en application des articles 815-14,815-15 et 883 du code civil ;

4° Sous réserve, dans tous les cas, que l’exploitation définitive ainsi constituée ait une surface inférieure à la superficie mentionnée au I, 1° de l’article L331-2 du code rural et de la pêche maritime, les acquisitions réalisées :

a) Par les salariés agricoles, les aides familiaux et les associés d’exploitation, majeurs, sous réserve qu’ils satisfassent à des conditions d’expérience et de capacité professionnelles fixées par décret ;

b) Par les fermiers ou métayers évincés de leur exploitation agricole en application des articles L. 411-5 à L. 411-7, L. 411-57 à L. 411-63, L. 411-67, L. 415-10 et L. 415-11 relatifs au droit de reprise des propriétaires privés ou des collectivités publiques, ainsi que par les agriculteurs à titre principal expropriés, sous réserve que l’exercice du droit de reprise ou l’expropriation ait eu pour l’exploitation de l’intéressé l’une des conséquences énoncées au I, 2°, de l’article L331-2 du code rural et de la pêche maritime, ou qu’elle l’ait supprimée totalement ;

5° Les acquisitions de terrains destinées :

a) A la construction, aux aménagements industriels ou à l’extraction de substances minérales ;

b) A la constitution ou à la préservation de jardins familiaux compris à l’intérieur d’agglomérations, à condition que leur superficie n’excède pas 1 500 mètres carrés, ou situés dans une zone affectée à cette fin soit par un document d’urbanisme opposable aux tiers, soit par une décision de l’organe délibérant d’une collectivité publique ;

6° Les acquisitions de parcelles classées en nature de bois et forêts au cadastre, sauf :

a) Si ces dernières sont mises en vente avec d’autres parcelles non boisées dépendant de la même exploitation agricole, l’acquéreur ayant toutefois la faculté de conserver les parcelles boisées si le prix de celles-ci a fait l’objet d’une mention expresse dans la notification faite à la société d’aménagement foncier et d’établissement rural ou dans le cahier des charges de l’adjudication ;

b) S’il s’agit soit de semis ou plantations sur les parcelles de faible étendue dont la commission communale d’aménagement foncier a décidé la destruction en application de l’article L. 123-7, soit de semis ou plantations effectués en violation des dispositions de l’article L. 126-1 ;

c) Si elles ont fait l’objet d’une autorisation de défrichement ou si elles sont dispensées d’une déclaration de défrichement en application du 1° de l’article L. 342-1 du code forestier ;

d) Si elles sont situées dans un périmètre d’aménagement foncier agricole et forestier en zone forestière prévu aux articles L. 123-18 à L. 123-22 ;

7° Les biens compris dans un plan de cession totale ou partielle d’une entreprise arrêté conformément aux articles L. 642-1 et suivants du code de commerce ;

8° Les acquisitions de la nue-propriété d’un bien par ses usufruitiers et celles de l’usufruit d’un bien par ses nu-propriétaires ».

« Ayant relevé que les venderesses s’étaient réservé, pour la pratique du jardinage, la jouissance d’une parcelle de mille mètres carrés à déterminer avec l’acquéreur et qu’en contrepartie de cet usage, elles procéderaient à l’entretien du terrain entier, de sorte que le choix de la personne de l’acquéreur, confirmé par le montant modique du prix convenu, était essentiel à la bonne exécution de la convention, la cour d’appel a souverainement retenu que la vente revêtait un caractère personnel incompatible avec le droit de préemption des SAFER et en a exactement déduit que la déclaration de préemption était nulle » (Cour de cassation – Troisième chambre civile – 06/10/2016, n° 14-29.217).

En l’espèce, le 23/11/2023, la SA SAFER DE LA CORSE était destinataire d’une déclaration d’intention d’aliéner de Maître [S] [K], notaire, concernant la vente amiable en pleine propriété de trois parcelles cadastrées section [Cadastre 4] et [Cadastre 1], lieudit [Adresse 7], sur la commune d'[Localité 2], formant une superficie de 2 ha 56 a 97 ca, par [N] [O] à [M] [P] et [L] [R], au prix de 20.000€.

[N] [O] atteste les 16/07/2024 et 12/01/2025 qu’elle est amie avec [M] [P] et [L] [R], leurs familles étant ainsi liées sur plusieurs générations, et qu’ils se sont occupés d’entretenir les terrains et de les surveiller, notamment en empêchant des agriculteurs d’y laisser paître leurs troupeaux. Elle expose qu’ils se sont engagés à pérenniser la vocation agricole des parcelles, puisque [L] [R] cultivera après son décès les terrains (récolte des olives). Elle relate que ce sont les raisons pour lesquelles un prix de vente modique a été fixé.

Cependant, ainsi que la remarque la partie défenderesse, il est dans la nature même du droit de préemption de la SAFER de porter atteinte à l’aspect personnel du contrat de vente, et donc au choix du cocontractant, afin de poursuivre les buts supérieurs visés par la loi (énoncés aux termes de l’article L 143-2 du Code rural et de la pêche maritime : l’installation, la réinstallation ou le maintien des agriculteurs ; la lutte contre la spéculation foncière ; la protection de l’environnement, principalement par la mise en œuvre de pratiques agricoles adaptées, dans le cadre de stratégies définies par l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs établissements publics ou approuvées par ces personnes publiques en application du présent code ou du code de l’environnement ; etc).

En outre, à la différence de l’exemple jurisprudentiel que les demandeurs font valoir, les modalités de la vente en cause, qui est pure et simple, ne font pas obstacle à ce que la SAFER se substitue à l’acquéreur. Sur le plan juridique, l’exécution de la convention projetée ne repose pas sur le choix de la personne des acquéreurs.

Enfin, la cession initialement projetée n’a pas pour contre-partie financière des services personnels à venir.

Faute de prouver qu’il existe une exclusion au droit de préemption de la SAFER, qui n’est pas remis en cause dans son principe, la demande tendant à annuler la décision de préemption de la SAFER notifiée le 18/01/2024 au notaire et à [N] [O], sera rejetée.

II. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

En conséquence, [L] [R] et [M] [P], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens de la présente instance.

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, notamment, à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens », selon l’article 700 du même Code. « Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations ».

En conséquence, [L] [R] et [M] [P], qui succombent, seront condamnés à payer à la SA SAFER DE CORSE, une somme de 2.000€ sur ce fondement.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Il n’en sera pas disposé autrement et il n’y a pas lieu de dire que l’exécution provisoire de la décision ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DEBOUTE [L] [R] et [M] [P] de leurs demandes tendant à voir le tribunal :

— annuler la décision de préemption de la SAFER notifiée le 18/01/2024 au notaire et à la vendeuse,

— dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la SAFER CORSE aux dépens,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. ;

CONDAMNE [L] [R] et [M] [P] à payer une somme de 2.000€ à la SA SAFER de la CORSE sur l’article 700 du Code de procédure civile et déboute la SA SAFER DE CORSE du surplus de sa demande sur ce fondement ;

CONDAMNE [L] [R] et [M] [P] aux entiers dépens.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT