TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/01938 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZ55

Minute : 25/00063

Association FREHA

Représentant : Me [V], avocat au barreau de Paris, vestiaire : R101

C/

Monsieur [N] [T]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 Janvier 2025

DEMANDEUR :

Association FREHA

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Maître Marie CHAUMANET, du cabinet de Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de Paris

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [T]

[Adresse 3]

[Localité 9]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 22 Novembre 2024 présidée par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, en présence de Monsieur [D] [I], ès-qualité de Magistrat à titre temporaire stagiaire.

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 6 mai 2011, l’association FREHA a consenti à Monsieur [N] [T] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 269,54 €, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Le 26 mars 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire par exploit de commissaire de justice un commandement de payer la somme en principal de 2743,71€ arrêtée au 21 mars 2024, au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au bail d’habitation.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 16 juillet 2024, l’association FREHA a fait citer Monsieur [N] [T] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de :

o constater l’acquisition de la clause résolutoire

o ordonner l’expulsion du défendeur et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

o condamner Monsieur [N] [T] au paiement :

Ï de la somme provisionnelle de 3 657,22 €,

Ï d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges, comme si le bail s’était poursuivi, à compter de la date de la résiliation jusqu’à son départ,

Ï de la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse expose que le défendeur n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 22 novembre 2024, la partie demanderesse, représentée, a réactualisé le montant de sa créance à la somme de 3623 euros, arrêtée à la date du 18 novembre 2024. Elle a indiqué que le locataire a repris le paiement des loyers au jour de l’audience et ne s’est pas opposée à l’octroi éventuel de délais de paiement à la partie adverse, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [N] [T], comparant, a indiqué avoir procédé à un règlement de 1023 euros le 20 novembre 2024. Il a expliqué percevoir un salaire de 2500 euros par mois et avoir 3 personnes à charge. Il a sollicité une suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que l’octroi de délais de paiement souhaitant apurer sa dette par versements mensuels de 50 euros. Il a en outre indiqué qu’il est toujours dans l’attente d’un remboursement par sa bailleresse d’une somme d’environ 2500 euros. Il a exposé qu’il a réglé une facture de 242 euros correspondant à un traitement contre les punaises de lit qui lui a été imputé en 5 mensualités à compter d’octobre 2020, alors qu’il avait d’ores et déjà fait procéder à un traitement pour son logement. Il a expliqué également que les radiateurs au gaz de son logement ont été retirés fin août 2021 et n’ont été remis en place qu’en novembre 2022, que dans l’intervalle, il a du payer l’électricité correspondant à l’utilisation de convecteurs électriques et a continué a régler la provision sur charges. Enfin, il a expliqué que la répartition des charges n’a pas été faite correctement entre les différents locataires de l’immeuble en 2019.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

Par note en délibéré expressément autorisée, l’association FREHA a adressé au tribunal un décompte réactualisé au jour de l’audience, faisant apparaitre le règlement de 1023 euros effectué le 20 novembre 2024 par le défendeur.

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 12] par la voie électronique le 17 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience en date du 22 novembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’association FREHA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 27 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 juillet 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Le bail en date du 6 mai 2011 contient une clause résolutoire (article 7.5). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 mars 2024, pour la somme en principal de 2743,71 € arrêtée au 21 mars 2024, au titre de l’arriéré locatif échu à cette date.

Force est de constater que le bail n’a pas été renouvelé depuis le 27 juillet 2023 et que la clause résolutoire présente au bail stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 mai 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

L’association FREHA produit un décompte actualisé indiquant que Monsieur [N] [T] reste lui devoir la somme de 2600 € arrêtée au 22 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

Il sera toutefois déduit de la somme réclamée la somme de 385,86 euros correspondant à des frais de contentieux, pouvant éventuellement, selon leur nature, être inclus dans les dépens.

M. [N] [T] affirme que sa dette devrait être réduite d’au moins 2500 euros en raison des sommes qui ne lui ont pas été remboursées par la bailleresse.

Il verse aux débats la facture de 242 euros imputés en 5 mensualités au débit de son compte à compter d’octobre 2020. Cette facture établie par la société SAPIAN fait état de deux interventions le 13 et 20 août 2020 dans le logement occupé par le défendeur. Selon le décret n°87-713 du 26 août 1987 qui liste les charges récupérables sur le locataire, les dépenses du bailleur pour les produits relatifs à la désinsectisation sont récupérables sur le locataire. M. [N] [T] ne démontrant pas que ce traitement était inutile car éventuellement déjà réalisé par ses soins, la somme de 242 euros reste due.

S’agissant ensuite des importants frais d’électricité supportés du fait de l’absence de chauffage central, M. [N] [T] produit un échange de courriers électroniques avec l’association FREHA au terme desquels il demande l’installation de radiateurs, et non de convecteurs, datant du mois de novembre 2022. Il produit également une facture d’électricité pour la période du 17 juin 2021 au 16 juin 2022 d’un montant de 2240,57 euros sur laquelle il est effectivement constaté par le fournisseur d’énergie que la consommation est plus élevée que la consommation des mois précédents. M. [N] [T] n’apporte toutefois aucun justificatif de la date à laquelle ont été retirés les radiateurs et du contexte du retrait desdits radiateurs. En conséquence, les éléments produits ne sont pas suffisamment probants pour venir remettre en cause les sommes facturées par l’association FREHA.

Enfin, s’agissant de la mauvaise répartition des charges de l’immeuble entre les locataires de l’immeuble en 2019, M. [N] [T] se contente de produire une lettre signée par deux autres prétendus locataires de l’immeuble sans justifier de leur identité, de leur qualité de locataires, et d’un décompte expliquant un montant de charges trop élevé sur cette période. Dans ces conditions, il ne pourra pas non plus être tenu compte de cet élément.

Monsieur [N] [T] sera donc condamné à verser à l’association FREHA une somme provisionnelle de 2 214,14 € à valoir sur la dette locative suivant décompte arrêté au 22 novembre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En l’espèce, il ressort du décompte communiqué que le locataire a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l’audience. Selon la situation financière qu’il a décrite, il a par ailleurs la capacité de régler sa dette en plusieurs mensualités. En outre, le bailleur n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [N] [T] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, s’il ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

Dans l’hypothèse où le défendeur ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’association FREHA, Monsieur [N] [T] sera condamné à lui verser une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 6 mai 2011 entre l’association FREHA et Monsieur [N] [T] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 26 mai 2024 ;

Condamnons Monsieur [N] [T] à verser à l’association FREHA la somme provisionnelle de 2 214,14 € à valoir sur la dette locative suivant décompte arrêté au 22 novembre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus ;

Autorisons Monsieur [N] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 60 €, puis une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ;

Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [N] [T] portant sur le local d’habitation situé au [Adresse 4] ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de Monsieur [N] [T] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Condamnons en ce cas Monsieur [N] [T] à payer à l’association FREHA une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamnons Monsieur [N] [T] à verser à l’association FREHA une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [N] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 14 janvier 2025

Le Greffier Le Juge