TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Localité 6]

N° RG 25/00044 – N° Portalis DBYE-W-B7J-D5TL

Minute n°25/00002

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHATEAUROUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 Juin 2025

DEMANDEUR(S) :

Madame [C] [R]

née le [Date naissance 4] 1992 à [Localité 11] (VAL-DE-MARNE),

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Florence CHAUMETTE de la SELARL D’AVOCATS FLORENCE CHAUMETTE ET BRICE TAYON, avocats au barreau de CHATEAUROUX

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [K] [F]

né le [Date naissance 5] 1987,

demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Elodie SENLY de la SELARL ALCIAT-JURIS, avocats au barreau de BOURGES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlène PLESSIS

Greffier lors des débats : Nadine MOREAU

Greffier lors du prononcé : Nadine MOREAU

DÉBATS :

Audience publique du : 23 Mai 2025

DÉCISION :

contradictoire

rendue en premier ressort,

après débats en audience publique et mise à disposition des parties au greffe le 27 Juin 2025 par Charlène PLESSIS, Président assistée de Nadine MOREAU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique dressé le 20 décembre 2017 par Me [N], notaire à [Localité 10], Mme [C] [R] a acquis un bien immobilier situé [Adresse 8], qu’elle a occupé avec son concubin, M. [K] [F], jusqu’à leur séparation intervenue à la fin de l’année 2023.

M. [K] [F] est demeuré seul dans les lieux depuis lors.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2025, Mme [C] [R] a fait assigner M. [K] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux, statuant en référé, auquel elle a demandé de :

constater que le défendeur était occupant sans droit ni titre du bien immobilier lui appartenant,ordonner l’expulsion du défendeur ainsi que celle de tous occupants de son chef à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,juger que les meubles et objets mobiliers sur place donneront lieu à application des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,condamner le défendeur :° au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 500 euros par mois à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

° à lui payer une indemnité d’un montant de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

° aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 mars 2025, puis renvoyée et retenue à l’audience du 23 mai 2025.

À cette audience, Mme [C] [R], représentée par son conseil, a déposé des conclusions reprenant les termes de son acte introductif d’instance.

Pour s’opposer à l’exception d’incompétence soulevée par M. [K] [F], elle soutient que ce dernier ne justifie pas d’une contestation sérieuse en l’absence de démonstration de l’existence d’un bail verbal, et se prévaut d’un trouble manifestement illicite en raison du caractère absolu de son droit de propriété, rendant compétent le juge des référés.

À l’appui de ses demandes principales, elle conteste l’existence d’un bail verbal, affirmant ne jamais avoir donné son consentement à l’occupation de son bien par son ex-compagnon, avoir rejeté les virements réalisés au titre de prétendus loyers dont le prix n’est pas conforme au marché dès qu’elle s’est aperçue de leur existence et continuer d’honorer le paiement des charges, dont l’assurance habitation.

M. [K] [F], également représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses dernières conclusions aux termes desquelles il sollicite du juge des référés qu’il :

se déclare incompétent au profit du juge du fond,déclare irrecevable la demande d’expulsion dirigée contre lui,condamne la demanderesse :° à verser une indemnité d’un montant de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

° aux entiers dépens.

Au soutien de son exception d’incompétence, au visa des articles L. 213-4-1 du code de l’organisation judiciaire et 834 et 835 du code de procédure civile, il expose que le bail verbal consenti par son ex-concubine depuis le 1er janvier 2024 caractérise tout à la fois l’existence d’une contestation sérieuse et l’absence de trouble manifestement illicite au droit de propriété, privant de compétence le juge des référés.

S’agissant du bail verbal, se fondant sur les articles 1714 du code civil et 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, il se prévaut d’un accord conclu entre les parties afin qu’il occupe les lieux moyennant le versement mensuel de la somme de 300 euros. Il souligne avoir honoré cet accord chaque mois entre janvier et juin 2024, intitulant les virements « loyer », mais avoir été confronté au rejet du dernier d’entre eux par Mme [R].

L’affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, le juge des référées perd sa compétence en cas de contestation sérieuse. Il la retrouve néanmoins, en dépit de l’existence d’une telle contestation, pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Il est par ailleurs constant que l’occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite. Il en résulte que le juge des référés est compétent pour mettre fin à une occupation sans droit ni titre, même sérieusement contestée, ce qui implique de se prononcer, au préalable et à titre provisoire, sur la réalité de l’occupation sans droit ni titre invoquée, sans préjudice de l’appréciation qui en serait par ailleurs ultérieurement faite par le juge du fond.

En vertu des articles 1714 et suivants du code civil, le bail d’habitation peut être verbal. Si l’exécution du contrat n’a pas encore commencé, le bail ne peut être prouvé que par écrit. S’agissant au contraire du bail qui a commencé à s’exécuter, le commencement d’exécution peut être prouvé par tous moyens, en ce compris les témoignages et présomptions.

Il est constant que la seule preuve de l’occupation des lieux, équivoque par nature, est insuffisante, et qu’il est nécessaire de démontrer une occupation en qualité de locataire, par exemple en produisant la preuve du paiement d’un loyer au propriétaire.

En application de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques.

En l’espèce, les prétentions de la demanderesse ont trait à l’expulsion de son ex-compagnon du bien qu’elle indique comme occupé sans droit ni titre. Cette occupation sans droit ni titre est remise en cause en défense, M. [K] [F] opposant l’existence d’un bail verbal le liant à Mme [C] [R]. La lecture des pièces du dossier à la lumière du droit applicable permet de qualifier de sérieuse la contestation émise par le défendeur.

Toutefois, le juge des référés demeurant compétent, malgré l’existence d’une contestation sérieuse, pour faire cesser un trouble manifestement illicite, il convient de se prononcer, au provisoire, sur l’existence et la portée du bail verbal dont se prévaut M. [K] [F] afin d’établir s’il occupe effectivement sans droit ni titre le bien appartenant à Mme [C] [R] comme le soutient cette dernière, caractérisant dans l’affirmative un trouble manifestement illicite et justifiant ainsi que le juge des référés statue.

À cet égard, il n’est pas contesté que M. [K] [F] occupe le bien de Mme [C] [R]. Si celle-ci mentionne n’avoir jamais consenti à une telle occupation, elle admet au sein de ses écritures avoir permis à son ex-compagnon de se maintenir dans les lieux jusqu’au mois de mars 2024 afin de lui laisser le temps de se reloger. Elle verse également aux débats un message mentionnant son souhait d’une libération des lieux au 1er juin 2024. Ce faisant, elle démontre ne pas s’être opposée à la présence dans les lieux de M. [K] [F], depuis la séparation et jusqu’à cette date.

Par ailleurs, le défendeur verse aux débats non des extraits de compte comme l’indique son bordereau de pièces, mais des captures d’écran d’un compte bancaire, lesquelles laissent apparaître un virement de 320 euros puis trois de 300 euros en faveur de la demanderesse entre le 12 et le 17 des mois de janvier et de mai 2024, le dernier étant libellé « Loyer », outre deux virements de 300 euros rejetés au cours du mois de juin 2024.

Ces éléments révèlent que Mme [C] [R] a perçu, durant cinq mois pendant lesquels elle avait autorisé son ex-compagnon à occuper les lieux, des virements réguliers d’un montant similaire de la part de celui-ci. Ces paiements, même non conformes au prix du marché car pouvant résulter d’un accord entre les parties, sont dès lors susceptibles d’être qualifiés de loyers.

En outre, elle ne justifie pas du paiement des charges qu’elle invoque et le seul fait pour elle de continuer à assurer les lieux dont elle est propriétaire en qualité d’occupante n’est pas suffisant à démontrer qu’elle n’a pas consenti de bail à son ancien compagnon.

Il résulte de tout ce qui précède que Mme [C] [R] a accepté l’occupation de son bien contre le paiement d’un loyer, pendant un temps donné de seulement quelques mois, par M. [K] [F], sans pour autant qu’elle n’allègue l’existence d’une convention d’occupation précaire. Il est dès lors possible de considérer que le défendeur a par suite acquis la qualité de locataire et qu’il bénéficie de ce fait des dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989.

La demanderesse, personne physique, ne pouvait donc lui consentir un bail d’une durée inférieure à trois ans, conformément à l’article 10 précité de cette loi.

Ainsi, le paiement des loyers ayant commencé à intervenir au mois de janvier 2024, il peut être estimé que le bail verbal a débuté le 1er janvier 2024 et qu’il pourra s’achever le 31 décembre 2026.

M. [K] [F] apparaît dès lors comme disposant d’un titre d’occupation l’autorisant à se maintenir dans les lieux appartenant à la demanderesse, laquelle ne justifie donc pas subir un trouble manifestement illicite.

Compte tenu de l’absence d’un tel trouble et de l’existence d’une contestation sérieuse, le juge des référés, juge de l’évidence, n’est pas compétent.

Par conséquent, l’exception d’incompétence sera accueillie et l’affaire renvoyée devant le juge des contentieux de la protection statuant au fond.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé,

SE DÉCLARE incompétent au profit du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux statuant au fond ;

RENVOIE la présente affaire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux, [Adresse 2], à son audience du :

vendredi 12 septembre 2025 à 9 heures

la présente ordonnance valant convocation à cette audience ;

RAPPELLE que la présente décision emporte saisine du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux ;

RÉSERVE les demandes et les dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 27 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par le greffier.

Le greffier, Le juge,