TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

délivrées le:

à

M^e DE CAMPREDON

M^e GALLANTI

■

9ème chambre 2ème section

N° RG 24/01415 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3536

N° MINUTE :

Assignation du :

21 Octobre 2021

JUGEMENT

rendu le 19 Février 2025

DEMANDERESSE

Madame [P] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 3] (Pologne)

représentée par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #B0097

DÉFENDERESSE

E.U.R.L. BFG CAPITAL GESTION PRIVEE prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Anaïs GALLANTI, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #G0475 et Maître Stéphane PEREL, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Gilles MALFRE, 1er Vice-Président adjoint

Augustin BOUJEKA, Vice-Président

Alexandre PARASTATIDIS, Juge

assistés de Alice LEFAUCONNIER, Greffière lors de l’audience et Diane FARIN, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 18 Décembre 2024 tenue en audience publique devant, Alexandre PARASTATIDIS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 19 février 2025.

Décision du 19 Février 2025

9ème chambre 2ème section

N° RG 24/01415 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3536

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Le groupe BFG Capital se compose de trois sociétés : la société BFG Capital, la société BFG Capital gestion privée et la société BFG Invest immo.

La société BFG Capital gestion privée a pour activité principale le conseil, les services, le démarchage et la commercialisation de produits dans le domaine du conseil en gestion de patrimoine, du conseil en investissement financier, du courtage en opérations de banque et services de paiement, du courtage en assurance, de la transaction immobilière et fonds de commerce.

Sur les conseils du groupe BFG Capital, dans le cadre d’une opération de défiscalisation sous le statut fiscal de loueur en meublé non professionnel (ci-après LMNP), Mme [P] [Z] a signé le 14 septembre 2013 un contrat de réservation avec la société civile de construction vente Frafor (ci-après SCCV Frafor), (VEFA) d’un des biens immobiliers vendu en l’état futur d’achèvement constituant la résidence séniors " [4] ", située à [Localité 6], proposant à des personnes âgées des hébergements locatifs assortis d’un certain nombre de prestations de services.

Le 6 mai 2014, Mme [Z] a régularisé un acte authentique d’acquisition du bien auprès de la SCCV Frafor, portant sur un appartement de type T1, d’une superficie principale de 34,4 m², ainsi que sur un emplacement de stationnement, au prix de 176.644,80 euros.

Le 11 octobre 2016, Mme [Z] a en outre conclu un bail commercial avec la SASU Résidence Obeo [Localité 6], filiale de la SAS Obeo Asset management, aux fins de gestion du bien immobilier précédemment acquis.

Par une lettre en date du 27 septembre 2021, le conseil de Mme [Z], agissant simultanément pour d’autres investisseurs, a mis en demeure la société BFG Capital d’avoir à payer à chacun de ses mandants la somme de 100.000 euros de préjudice de perte de chance et 12.000 euros de préjudice moral, en raison des manquements commis par cette société dans son rôle d’intermédiaire dans la distribution des investissements défiscalisants souscrits par ses clients.

C’est dans ce contexte que par acte d’huissier de justice du 21 octobre 2021, Mme [Z] a fait assigner la société BFG Capital gestion privée devant le tribunal judiciaire de Paris en invoquant divers manquements de celle-ci aux obligations d’information et de conseil lui incombant en qualité de conseiller en gestion de patrimoine, manquements qui lui auraient fait perdre une chance de souscrire à une opération viable et/ou sécurisée.

Par ordonnance du 16 décembre 2022, statuant sur un incident soulevé par la société BFG Capital gestion privée, le juge de la mise en état a déclaré Mme [Z] irrecevable en ses demandes.

Par arrêt du 15 janvier 2024, la cour d’appel de Paris statuant sur l’appel interjeté par la demanderesse, a infirmé l’ordonnance déférée et, statuant à nouveau, dit Mme [Z] recevable en son action, condamné la société BFG Capital gestion privée à payer à l’appelante la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

L’affaire initialement enrôlée sous le n° RG 21/14189 a fait l’objet d’un rétablissement sous le n° RG 24/01415 le 30 janvier 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 10 octobre 2024, Mme [Z] demande au tribunal de :

«  o DIRE que la société BFG CAPITAL GESTION PRIVEE a manqué à ses obligations d’information et de conseil à l’égard du demandeur.

o CONSTATER que le préjudice subi par le demandeur est en lien direct avec les manquements de la société BFG CAPITAL GESTION PRIVEE,

o CONDAMNER la société BFG CAPITAL GESTION PRIVEE à payer au demandeur, la somme de 172.921,97 € à titre de réparation de la perte de chance résultant des manquements du conseiller.

o CONDAMNER la société BFG CAPITAL GESTION PRIVEE à payer au demandeur, la somme de 15.000 € à titre de réparation du préjudice moral subi par ce dernier.

o D’ASSORTIR l’ensemble des condamnations des intérêts légaux sur la totalité des sommes et de faire application de l’article 1154 du Code Civil concernant la capitalisation des intérêts.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

o DEBOUTER la société BFG CAPITAL GESTION PRIVEE, de l’ensemble de ses demandes, fin et prétentions.

o JUGER que l’action intentée par les demandeurs n’est pas abusive.

o DEBOUTER la société BFG CAPITAL GESTION PRIVEE de sa demande de paiement de la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

EN CONSEQUENCE,

o CONDAMNER la société BFG CAPITAL GESTION PRIVEE à payer au demandeur, la somme de 3.000 € au titre de ses frais de procédure, conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

o CONDAMNER la société BFG CAPITAL GESTION PRIVEE aux entiers dépens dont distraction à M^e Bertrand de Campredon du cabinet GOETHE Avocats en sa qualité d’Avocat. "

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 12 septembre 2024, aux visas des articles 313-1 du code pénal, 1240 du code civil et 514-1 et 700 du code de procédure civile, la société BFG Capital gestion privée demande au tribunal de :

«  – CONSTATER l’absence de préjudice de Madame [Z]

— DEBOUTER Madame [Z] de l’ensemble de ses demandes,

Si par extraordinaire le Tribunal devait condamner la concluante aux paiements de quelques sommes que ce soit, il conviendrait de :

— NE PAS ASSORTIR la décision de l’exécution provisoire.

En tout état de cause,

— CONDAMNER Madame [Z] au paiement de la somme de 5.000 €, au titre de l’article 700 au profit de la Société défenderesse,

— CONDAMNER Madame [Z] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître PEREL, Avocat au Barreau de Marseille, en application de l’article 699 du Code de procédure Civile. "

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour l’exposé des moyens et arguments venant au soutien de leurs demandes.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 15 novembre 2024. L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie tenue en juge rapporteur du 18 décembre 2024 et mise en délibéré au 19 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 768 du code de procédure civile, la juridiction n’est tenue de statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. En l’absence de demande reconventionnelle sur le fondement d’une procédure abusive dans le dispositif des écritures de la défenderesse, il ne sera pas répondu aux moyens développés sur ce point par la demanderesse.

1 – Sur les manquements

Mme [Z] fait valoir qu’elle recherche la responsabilité de la société BFG Capital gestion privée sur le terrain délictuel en sa qualité de conseiller en gestion de patrimoine (CGP), lui reprochant d’avoir manqué à ses obligations professionnelles, en particulier celles d’information et de conseil, dans le cadre d’une opération d’investissement complexe dans laquelle son interlocuteur apparent a été le groupe BFG Capital, lequel n’a aucune consistance juridique officielle. Elle précise que ce groupe ayant entretenu une confusion entre les différentes sociétés le constituant et donc sur l’identité réelle de l’interlocuteur des investisseurs, elle a logiquement dirigé son action contre la seule société du groupe ayant pour activité principale déclarée celle de conseil en investissement et la qualité de conseiller en investissement financier (CIF).

S’agissant de cette qualité, elle affirme que si la société défenderesse n’a acquis l’agrément de CIF que postérieurement à l’opération d’investissement en litige, sa qualité de CGP est cependant indiscutable lors de la souscription de cet investissement.

Mme [Z] soutient ainsi qu’en qualité de CGP, la société BFG Capital gestion privée était tenue de fournir un renseignement neutre et objectif sur l’investissement et, dès lors, une information exacte, claire et non trompeuse sur l’investissement proposé, aussi bien dans les documents publicitaires et/ou commerciaux que dans la documentation contractuelle. Cette information devait porter sur les caractéristiques du produit, en particulier sur le risque, notamment de perte en capital ou le risque fiscal, le sérieux, la faisabilité et la régularité de l’investissement. Ainsi, selon la demanderesse, la société BFG Capital gestion privée ne lui a communiqué aucune information sur le risque de l’opération, sur la valeur locative du bien immobilier acquis ou encore sur l’avantage fiscal attendu. Elle expose que la viabilité de l’opération dépendait des loyers que l’exploitant s’engageait à verser à l’investisseur, lesquels loyers se devaient d’être facturés au prix du marché afin d’attirer les clients, devant être tenu compte en outre des charges d’exploitation. Elle souligne que l’étude du gestionnaire Aquarelia par la société BFG Capital vante la combinaison d’une rentabilité élevée avec un risque réduit à sa portion incompressible dans un investissement en résidences séniors, seuls les aspects avantageux de l’opération étant mis en relief. Elle reproche encore à la société défenderesse de ne l’avoir pas informée sur un risque exceptionnel tenant à ce que le bien immobilier était loué à un prix inférieur à celui du marché alors que l’exploitant bénéficiait d’une franchise initiale de versement des loyers pendant plusieurs mois et n’a pas été en mesure de régler ses loyers, et ce dès le début de l’exploitation. Elle relève le croisement d’intérêts personnels de la société venderesse et de la société exploitante à propos de la réalisation de l’opération d’investissement, au regard des liens capitalistiques existant entre elles, la première ayant intérêt à vendre le bien au prix le plus élevé possible alors que l’exploitant promettait des loyers qu’il savait ne pas avoir à verser à court terme. Elle estime que la société BFG Capital gestion privée a ainsi manqué à son obligation d’information concernant non seulement les risques généraux, mais également les risques particuliers de l’opération.

Mme [Z] expose encore qu’au regard de son profil d’investisseur prudent, la société défenderesse devait s’assurer de l’adéquation de ce profil avec ses attentes, en mentionnant les caractéristiques les moins favorables et les risques, corollaires des avantages affichés ainsi que les programmes de défiscalisation les plus adaptés à sa situation, tel n’ayant pas été le cas alors que la concluante était un investisseur profane, de telle sorte que la société BFG Capital a manqué à l’obligation d’information, de conseil et de mise en garde lui incombant, ainsi que l’a déjà reconnu le tribunal de céans dans plusieurs jugements rendus en fin d’année 2023 et en début d’année 2024.

En réplique, la société BFG Capital gestion privée fait valoir, à titre liminaire, que la commercialisation des résidences véhiculant l’investissement tel que celui en litige a été compromise du fait de la diffusion d’informations dénigrantes dans la presse locale, avec une interview du conseil de différents demandeurs, concernant la résidence en cause située à [Localité 6] qui a pu cependant sortir de terre et fonctionne toujours.

Ceci étant rappelé, elle précise ne proposer que des investissements financiers à ses clients, de telle sorte que sa responsabilité ne peut être recherchée pour des investissements tels que celui en cause. Elle souligne que l’action de Mme [Z] repose sur les dispositions des articles 1134 et 1147, anciens, du code civil alors qu’il n’existe aucun lien contractuel entre elles, la demanderesse ayant contracté avec la SCCV Frafor. La société BFG Capital gestion privée note encore que l’ensemble des décisions citées par Mme [Z], au soutien de son allégation de manquement à l’obligation de mise en garde, porte exclusivement sur des opérations d’investissement mobilier complexes, soumises à la réglementation de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) alors que l’investissement en litige, reposant essentiellement sur une acquisition immobilière en l’état futur d’achèvement, ne se caractérise par aucune complexité et échappe dès lors à l’obligation de mise en garde.

Critiquant les précédentes décisions rendues par ce tribunal qui a retenu à son encontre des manquements à ses obligations d’information et de conseil, elle fait valoir que dans la mesure où elle a décrit parfaitement l’opération litigieuse auprès des investisseurs, et que l’ensemble des acquisitions ont été réalisées dans des résidences livrées et qui fonctionnent parfaitement, il ne peut lui être reproché aucune faute, précisant que ses obligations en qualité de CGP ne peuvent être analysées à l’aune de la règlementation de l’AMF qui ne s’applique qu’aux CIF et que sa responsabilité ne peut être recherchée sur le fondement d’un défaut d’information sur le risque de perte du capital investi qui ne peut être invoqué qu’en matière d’investissement sur une valeur mobilière à caractère spéculatif.

Elle ajoute que si certains loyers ne sont pas payés, c’est en raison de motifs légitimes comme l’absence de signature d’un bail ou le non-paiement du prix, qui ne lui sont pas imputables tout comme les retards de livraison ou malfaçons des biens qui sont à reprocher au promoteur, relevant au surplus que ces derniers griefs ont pour seule finalité de détourner l’intention du tribunal auprès duquel aucune demande n’est formée par la demanderesse qui présente une prétention indemnitaire exclusivement fondée sur la perte de chance.

Sur ce,

Comme l’a relevé la cour d’appel de Paris, pôle 5 chambre 10, dans son arrêt du 15 janvier 2024, la société BFG Capital gestion privée n’a pas de lien contractuel avec Mme [Z], dans la mesure où l’opération souscrite par cette dernière porte sur une opération de défiscalisation qui a été conclue avec la société Aquarelia appartenant au groupe portant la même dénomination sociale.

Cependant, la demanderesse produit notamment une étude du gestionnaire Aquarelia par BFG Capital et une plaquette de présentation « Aquarelia » transmise par BFG Capital, sur laquelle figure en qualité de partenaire « BFG Capital Management Group ». Elle verse également les statuts de la société BFG Capital gestion privée qui est une société de conseil en matière de gestion de patrimoine et d’immobilier. Ces éléments attestent de l’intervention du groupe BFG Capital dans l’opération litigieuse, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté utilement par la défenderesse. Or, la société BFG Capital gestion privée est la seule entité du groupe BFG Capital qui, de par son activité déclarée et son agrément, est susceptible d’être intervenue dans l’opération en cause et d’avoir conseillé l’investissement litigieux à la demanderesse qui démontre dès lors un lien de droit suffisant avec cette société justifiant qu’elle dirige son action en recherche de responsabilité délictuelle contre celle-ci.

Par ailleurs, il est constant qu’au jour de la souscription de l’investissement en litige, la société BFG Capital gestion privée avait la qualité de CGP et non celle de CIF, cette dernière qualité lui ayant été acquise seulement en octobre 2016.

Ceci étant précisé, il est de principe que le CGP, investi d’un mandat de recherche d’investissement défiscalisant prenant pour support un bien immobilier à usage locatif, est débiteur, vis-à-vis de l’investisseur, d’une obligation d’information et de conseil.

La preuve de l’exécution de cette obligation pèse sur le CGP.

Au cas particulier, la société BFG Capital a proposé à Mme [Z] un investissement défiscalisant de type « LMNP ».

Cet investissement a pris pour support un bien immobilier consistant dans un appartement d’une surface principale de 34,4 m² et un emplacement de stationnement situés dans une résidence séniors « services » à [Localité 6].

Le tribunal relève que Mme [Z] produit aux débats un document de présentation, établi par la société Aquarelia Premium (pièce n°2 de la demanderesse), décrivant le groupe auquel appartient cette entreprise, les données chiffrées de ce groupe et ses perspectives économiques, l’état du marché des résidences séniors inscrites dans l’activité de ce groupe, l’exploitation de ces résidences et une liste des partenaires de ce groupe incluant la société BFG Management group.

Il est encore relevé que Mme [Z] produit aux débats un document de présentation du groupe Aquarelia par la société BFG Capital, sous le logo « BFG », exposant une analyse budgétaire de chaque résidence du groupe Aquarelia ainsi que les résultats prévisionnels de celles-ci.

Or, ces documents ne font état d’aucun risque véhiculé par l’investissement litigieux alors qu’ils vantent les avantages de ce produit financier et invitent les investisseurs potentiels à y souscrire.

En revanche, le document de présentation émanant de la société BFG Capital souligne la performance du taux d’occupation des résidences qui se situe entre 90 et 100 %, les deux seules résidences sur les sept présentées ayant un taux inférieur (77 et 75%) portant la mention « en cours de remplissage ». Ce document indique également une rentabilité nette élevée de l’investissement comprise entre 4,50 et 5 %, ce dernier étant décrit en page 4 comme non soumis à la règle selon laquelle « la rémunération est fonction du niveau de risque accepté par l’investisseur », en raison du fait que les résidences sénior « combinent rentabilité élevée et risque réduit à sa portion incompressible ».

Le document de la société BFG Capital présente encore l’investissement comme sécurisé par la signature d’un bail commercial conclu entre l’investisseur et l’exploitant, celui-ci reversant 100 % des loyers à l’investisseur en se rémunérant sur les seuls services.

Il ressort également de ce document que l’investissement est présenté comme celui « d’un bon père de famille », reposant sur un support non spéculatif révélant un « investissement citoyen », le caractère élevé des prix des biens par rapport à ceux du marché étant justifié par les caractéristiques propres de ces biens et la sujétion liée à la partie « services ».

Par ailleurs, il est encore produit aux débats le contrat de réservation du bien qui ne comporte pas davantage d’information sur un quelconque risque lié à l’opération, alors même que les parties ne font état d’aucune étude patrimoniale préalable à l’investissement, réalisée par la société BFG Capital en qualité de CGP.

Au regard de l’ensemble des éléments qui précèdent, il est retenu que Mme [Z] n’a été ni informée, ni conseillée sur les aléas négatifs de l’opération d’investissement en litige, en particulier sur les difficultés de réalisation du projet immobilier et de son exploitation locative, ainsi que sur la potentielle dépréciation de la valeur, au regard des prix du marché, du bien immobilier servant de support à cet investissement.

Certes, le document de présentation du projet fait état d’un taux d’occupation moyen de 90% pour ce type d’investissement.

Cependant, cette précision ne peut être considérée comme de nature à attirer l’attention sur le risque lié à l’exploitation locative du bien dès lors qu’elle est immédiatement édulcorée par l’assurance d’un taux de rentabilité net de 4,50 % à 5 %, inscrit dans un contexte de risque maîtrisé.

En réalité, les éléments d’informations portés à la connaissance de Mme [Z] revêtaient un caractère systématiquement laudateur, portant sur les avantages financiers et fiscaux de l’opération, les risques étant minimisés ou passés sous silence, en particulier ceux liés à l’exploitation et à la possible dévaluation du bien au regard du marché de l’immobilier.

La société BFG Capital gestion privée, en sa qualité de CGP, était tenue d’informer Mme [Z] sur les avantages, mais également sur les risques de l’investissement litigieux, plus encore de lui délivrer les conseils appropriés.

Or les éléments portés à la connaissance de Mme [Z] n’ont pas éclairé celle-ci sur le coût global de l’investissement mis en balance avec la valeur vénale du bien immobilier lui servant de support, en considération de l’état du marché au jour de l’investissement et de l’évolution prévisible de ce marché.

En s’abstenant de délivrer l’information et le conseil appropriés, la société BFG Capital gestion privée a manqué à ses obligations et a ainsi engagé sa responsabilité à l’égard de l’investisseur.

2 – Sur le préjudice

À propos du préjudice, Mme [Z] invoque une perte de chance de ne pas souscrire à cette opération si elle avait eu connaissance des risques généraux et particuliers que celle-ci présentait, ce préjudice étant matérialisé d’une part, par le retard de livraison du bien, la déclaration d’achèvement des travaux ayant été délivrée le 20 janvier 2017 au lieu du troisième trimestre 2015 comme initialement prévu et, d’autre part, les importants arriérés locatifs qui ne lui ont pas permis de bénéficier du rendement présenté par la société BFG Capital et l’ont contrainte à agir en justice pour espérer recouvrer ces impayés auprès de l’exploitant, précisant que la réalité de son préjudice qui est certain ne peut être contesté au motif que la résidence fonctionne normalement et offre les services escomptés. Elle détermine le préjudice subi, qu’elle distingue du simple préjudice financier qu’elle a subi du fait des manquements de la défenderesse, au moyen d’une comparaison du prix d’acquisition du bien avec une moyenne des estimations de biens comparables situés au même lieu datant de septembre 2023 à juin 2024, ce qui révèle une estimation du bien, tout au plus, à la somme de 81.207,60 euros ôtée de la somme de 254.129,57 euros, correspondant au coût total de l’investissement, précisant ne pas avoir bénéficié d’avantages fiscaux, son lieu de résidence étant situé en Pologne, soit une perte de 172.921.97 euros.

Mme [Z] se prévaut en outre d’un préjudice moral, reposant sur les contraintes générées par l’inexécution du contrat, source de soucis et d’anxiété alors que l’investissement était présenté comme dénué de risque, justifiant l’allocation de la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts. Elle sollicite de surcroît l’application de l’intérêt au taux légal à compter du jour de l’assignation, avec anatocisme pour toutes les condamnations qui viendraient à être prononcées.

En réplique, la société BFG Capital gestion privée fait valoir que quel que soit le fondement de l’action en responsabilité dirigée contre elle, celle-ci ne saurait ouvrir droit à une indemnisation en l’absence d’un préjudice actuel, certain et définitif. Elle indique que l’action de Mme [Z] ne peut prospérer que si le bien acquis par l’intéressée a été revendu et que cette revente a révélé une moins-value par référence à la réalité du marché, auquel cas l’action devrait être dirigée contre la venderesse et non contre elle. Elle souligne qu’une telle revente n’est pas intervenue, et développe une argumentation générale s’appliquant à tous les investisseurs qui ont engagé une action similaire à celle de Mme [Z], faisant valoir qu’un huissier de justice a collecté des éléments établissant que des biens similaires sont proposés à la vente à un montant moyen de 4.600 euros le m². Elle ajoute qu’il est certes possible de trouver dans la même zone des biens immobiliers dont la valorisation au m² est proche de celle de Mme [Z] mais dépourvus des services offerts par la résidence abritant le bien litigieux, critiquant en outre la pertinence des évaluations établies par des algorithmes de sites internet produits en demande. Elle affirme que le prêt de financement du bien acquis par Mme [Z] est tout à la fois garanti par l’étude menée par la banque sur le projet à financer et par l’organisme cautionnant le remboursement de ce prêt, plus encore par les actes des notaires intervenus dans l’opération. Elle note par ailleurs qu’en considération des avantages fiscaux procurés aux investisseurs, le coût réel de l’acquisition pour chacun des investisseurs s’élève à plus ou moins 55 % de la valeur du bien, alors que la demanderesse produit une attestation fallacieuse ne tenant aucun compte de ces avantages, ce qui témoigne de la mauvaise foi de la demanderesse et si indemnisation il y a, celle-ci doit intervenir sans perte ni profit. Elle relève encore les vains efforts des demandeurs qui se prévalent notamment d’évaluations faites par l’algorithme « meilleuragent.com » pour avancer une valeur très inférieure au prix d’acquisition du bien, ne tenant pas une fois de plus compte de l’avantage fiscal, encore moins des caractéristiques du bien en litige comme les services offerts par la résidence, la valorisation de Mme [Z] s’appliquant exclusivement au demeurant à un bien d’habitation et se privant elle-même de tout crédit en soulignant sa portée purement indicative. Elle considère qu’aucun des trois postes de préjudice réclamés par Mme [Z] n’est justifié, précisant encore que la perte de chance invoquée est dénuée de consistance dès lors que l’intermédiaire à qui la réparation est demandée a parfaitement décrit l’opération d’investissement et que la réalisation de cet investissement est conforme à la description. Elle indique que c’est à la demanderesse de justifier le mode de calcul de la perte de chance et en quoi un autre placement aurait été plus rentable.

La défenderesse produit par ailleurs un rapport d’évaluation émanant d’un expert immobilier près la cour d’appel établissant un prix moyen au m² compris entre 6.000 et 8.000 euros, l’expertise révélant, à propos des biens prétendument comparables situés à Troyes, que loin d’avoir perdu de la valeur, ils en ont gagné en moyenne d’environ 400 euros le m². Elle conteste l’argument adverse selon lequel l’expertise reposerait sur la seule méthode « par rendement » dans la mesure où l’expert combine deux méthodes pour établir une valorisation pertinente. Elle soutient dès lors que seule une expertise judiciaire est susceptible de contredire les déclarations de son expert, demande qu’il revient aux demandeurs de formuler. Elle estime qu’au regard de ces éléments, le préjudice n’est pas démontré.

Sur ce,

Il est de principe que le préjudice, dont la réparation est intégrale, doit être actuel, direct et certain.

Le caractère certain du préjudice de perte de chance s’entend de la disparition actuelle et indubitable d’une éventualité favorable, avec un quantum mesuré à l’aune de la chance perdue, son montant ne pouvant être égal à l’avantage initialement espéré si la chance s’était réalisée.

La perte de chance doit être évaluée en considération de l’éventualité défavorable mesurée à l’aune de l’investissement pris dans sa globalité.

En l’espèce, Mme [Z] invoque un préjudice matériel consistant dans la perte de chance d’avoir pu souscrire un investissement dépourvu des risques qui ne lui ont pas été révélés qu’elle évalue à la somme de 172.921.97 euros correspondant à la différence entre le coût total de l’investissement et le prix actuel du bien évalué en fonction du marché.

Or, si la demanderesse produit le décompte des sommes perçues au titre des avantages en regard des dépenses engagées dans le cadre de l’opération, il n’en reste pas moins qu’elle est toujours propriétaire du bien, en sorte que le préjudice financier lié à la perte de chance de ne pas investir revêt au jour de la présente décision un caractère incertain dans son quantum le rendant insusceptible de donner lieu à réparation, faute pour le tribunal de pouvoir constater l’existence même du préjudice et fixer, le cas échéant, de manière éclairée la fraction à allouer, le prix de revente certain du bien étant inconnu. En effet, la perte de chance dérivant d’un manquement à une obligation précontractuelle est celle d’éviter le risque qui s’est réalisé, lequel ne s’accomplit pas à la conclusion du contrat mais dans la concrétisation de ses conséquences dommageables, ici d’une perte de fonds exposés en vain. Cette perte n’étant pas advenue, les prétentions tendant à la réparation du dommage financier doivent être rejetées.

Par ailleurs, si Mme [Z] fait état d’une surévaluation du bien à son achat justifiant nécessairement en partie la perte de valeur du bien à ce jour, elle n’en rapporte pas la preuve par des évaluations de biens similaires à l’époque de l’acquisition, le CGP ne pouvant par ailleurs être tenu responsable des éventuelles fluctuations du marché de l’immobilier.

Enfin, le tribunal relève que Mme [Z] a fait le choix d’investir dans le cadre d’une opération de défiscalisation mais déclare ne pas avoir bénéficié d’avantages fiscaux autres que le remboursement de TVA, en raison de son lieu de résidence situé en Pologne. Or, la perte des avantages fiscaux qui résulte de toute évidence d’un choix personnel de la demanderesse de changer de lieu de résidence, étant observé que le contrat de réservation fait état au moment de sa conclusion d’une résidence en France, ne saurait être imputée au CGP.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Mme [Z] n’apporte pas la preuve d’un préjudice certain et définitif ni même que l’investissement immobilier défiscalisant qu’elle a effectué s’est avéré être une éventualité certes réalisée mais plus défavorable que celle qui aurait consisté à ne pas effectuer pareil investissement.

En conséquence, la demande est rejetée.

Quant au préjudice moral dont se prévaut Mme [Z], celle-ci ne le démontre ni dans le principe, ni dans le quantum, devant être précisé que les manquements évoqués plus avant comme les faits du litige n’induisent pas en eux-mêmes l’existence d’un tel préjudice.

3- Sur les demandes annexes

Succombant, Mme [Z] est condamnée aux dépens, dont distraction au profit de Maître Stéphane Pérel.

Conformément à l’équité, il ne sera pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la teneur de la décision, l’exécution provisoire est écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Mme [P] [Z] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [P] [Z] aux dépens, dont distraction au profit de Maître Stéphane Pérel ;

REJETTE les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

ÉCARTE l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 19 Février 2025

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT