TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

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N° RG 25/54374 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAA3R

N° : 6

Assignation du :

16 Juin 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 19 décembre 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSES

Madame [K] [J]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Madame [P] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 9]

La S.C.I. [C] 98

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentées par M^e Benoist BUSSON, avocat au barreau de PARIS – #C1916

DEFENDERESSE

La S.A.S. PRODERIM

[Adresse 6]

[Localité 10]

représentée par M^e Annie BROSSET, avocat au barreau de PARIS – #E1072

DÉBATS

A l’audience du 17 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

La société Proderim, ayant pour activité la promotion immobilière de logements, a acquis la propriété d’une parcelle située [Adresse 5].

Par arrêté du 13 décembre 2021, rectifié par un arrêté du 23 février 2022, la direction de l’urbanisme de la Ville de [Localité 13] a accordé à la société Proderim un permis de construire visant la restructuration, la surélévation et l’extension d’un bâtiment existant, en limite de propriété, devant l’immeuble sis [Adresse 2], qui comporte des ouvertures en façade et sur lequel la nouvelle construction doit s’adosser pour partie.

Mme [K] [J], Mme [Y] [P] et la SCI Dommergues 98, propriétaires d’appartements au sein de l’immeuble du [Adresse 3], ont, par exploit délivré le 12 juillet 2022, formé un recours gracieux contre l’arrêté ayant accordé à la société Proderim le permis de construire sur sa parcelle, en limite de propriété de leur immeuble. Ce recours a toutefois été exercé en dehors du délai légal de deux mois à compter de l’affichage de l’autorisation d’urbanisme.

Par exploits délivrés les 4, 6, 11, 12 et 13 juin 2024, la société Proderim a fait assigner notamment le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] et la ville de Paris devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé, aux fins essentielles de solliciter la désignation d’un expert à titre préventif.

Par ordonnance du 9 août 2024, le juge des référés du tribunal de Paris a désigné un expert et lui a confié essentiellement la mission de recenser les dégradations et/ou désordres inhérents à la structure des immeubles voisins et de la parcelle acquise par la société Proderim, ainsi que leur mode de construction, de fondation, leur état de vétusté, la nature du sol et l’identification des ouvertures situées sur la façade Nord-Est de l’immeuble du [Adresse 2] leurs caractéristiques et fonctions pour les lots de copropriété concernés.

L’expert a déposé son pré-rapport le 24 décembre 2024.

Exposant que l’ouverture du 1er étage de la façade de l’immeuble du [Adresse 2] a été obstruée et qu’à terme, les nouvelles constructions vont obstruer les ouvertures en façades, privant Mme [P], la SCI Dommergues 98 et Mme [J], propriétaires des appartements bénéficiant de ces ouvertures, de ventilation et de lumière, ce qui constitue un trouble manifestement illicite et un dommage imminent, Mme [P], Mme [J] et la SCI Dommergues 98 ont, par exploit du 16 juin 2025, fait assigner la société Proderim devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins essentielles de cessation des travaux et de remise en état les ouvertures de la façade de l’immeuble litigieux.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 18 août 2025, a fait l’objet de plusieurs renvois, les parties ayant notamment reçu injonction de rencontrer un conciliateur.

Les parties n’étant pas parvenues à un règlement amiable de leur différend, l’affaire a été plaidée à l’audience du 17 novembre 2025.

A l’audience du 17 novembre 2025, Mme [J], Mme [P] et la SCI [C] 98, représentées par leur conseil, demandent au juge des référés de :

« ➢JUGER recevable leur demande,

➢ JUGER que les travaux de la SAS PRODERIM engagés parcelle cadastrée [Cadastre 11] sise au [Adresse 4] qui obstruent les fenêtres des appartements de Mme [J] (lot n° 24), Mme [P] (lot n° 18) et la SCI DOMERGUES 98 (lot n° 22) situés parcelle [Cadastre 12] au n°[Adresse 1] constituent un trouble manifestement illicite,

EN CONSÉQUENCE,

A titre principal,

➢ ORDONNER à la SAS PRODERIM de modifier son projet et de remettre en état les lieux afin que les fenêtres et les vues de Mme [J], Mme [P] et la SCI DOMERGUES 98 soient préservées conformément à l’article 678 du code de procédure civile (démolition de toutes constructions situées à moins d'1, 90 m. de leurs fenêtres respectives),

➢ JUGER que l’injonction prendra effet sous peine d’astreinte de 1.500 € par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de l’ordonnance à venir,

A titre subsidiaire,

➢ ORDONNER à titre provisionnel le paiement de la somme 50510 € (cinquante mille cinq cent dix euros) à la SCI [C] en réparation de son préjudice matériel,

➢ ORDONNER à titre provisionnel le paiement de la somme de 42 548,80 € (quarante-deux mille cinq cent quarante-huit euros et quatre-vingts centimes) à Mme [K] [J] en réparation de son préjudice matériel et de 2 000 € (deux mille euros) en réparation de son préjudice moral,

➢ ORDONNER à titre provisionnel le paiement de la somme de 31 268,80 € (trente et un mille deux cent soixante-huit euros et quatre-vingts centimes) à Mme [Y] [P] en réparation de son préjudice matériel et de 2 000 € (deux mille euros) en réparation de son préjudice moral,

➢

Dans tous les cas,

➢ CONDAMNER, la SAS PRODERIM à verser à Mme [J], Mme [P] et la SCI [C] 98, à chacune, la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

➢ CONDAMNER, la SAS PRODERIM aux entiers dépens lesquels comprendront les frais de signification et d’exécution de l’ordonnance à intervenir. »

En réplique, par conclusions régularisées à l’audience et oralement soutenues, la société Proderim, représentée par son conseil, sollicite du juge des référés de :

« A titre principal,

— Constater l’irrecevabilité des demandes formulées par Mme [J], Mme [P] et la SCI [C] 98 à l’encontre de la société PRODERIM au regard du non-respect des dispositions de l’article 750-1 du Code de procédure civile.

A titre subsidiaire,

— Dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes formulées par Mme [J], Mme [P] et la SCI [C] 98 à l’encontre de la société PRODERIM,

— Débouter Mme [J], Mme [P] et la SCI [C] 98 de l’ensemble de leurs demandes,

— Condamner in solidum Mme [J], Mme [P] et la SCI [C] 98 à verser à la société PRODERIM la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile .

— Condamner in solidum les demanderesses aux entiers dépens du présent référé. ».

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures des parties et à la note d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur l’absence de tentative préalable de règlement amiable du litige

La société Proderim soulève l’irrecevabilité des demandes formées par Mme [J], Mme [P] et la SCI [C] 98, au motif que leurs demandes sont fondées sur l’existence d’un trouble manifestement illicite reposant sur un trouble anormal de voisinage et qu’ils n’ont pas tenté de mettre en œuvre une tentative préalable de règlement amiable du litige avant de l’assigner devant le juge des référés.

En réplique, Mme [J], Mme [P] et la SCI Dommergues 98 expliquent que des pourparlers ont eu lieu depuis la délivrance par la Ville de Paris à la société Proderim du permis de construire, puisqu’une expertise a été ordonnée par le juge des référés et que ces opérations n’ont pas suffi à faire modifier le projet de construction par la société Proderim. En outre, elles ajoutent qu’une réunion de conciliation s’est tenue à la demande du juge des référés le 24 septembre 2025 et que les parties ne sont pas parvenues à trouver un accord.

Sur ce,

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. ».

Selon les dispositions de l’article 750-1 du même code, « En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants:

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution. ».

Au cas présent, Mme [J], Mme [P] et la SCI Dommergues 98 se prévalent de l’existence d’un trouble manifestement illicite résultant :

— d’une part de l’existence d’une servitude de vue au sens des dispositions de l’article 678 du code civil,

— et d’autre part, à titre alternatif, résultant de l’existence d’un trouble anormal de voisinage constitué par la perte de luminosité et de circulation de l’air.

Il s’ensuit que la saisine du juge devait être précédée d’une tentative de résolution amiable du litige selon l’une des modalités prévues par l’article 750-1 du code de procédure civile. Or, il est constant qu’une telle tentative n’a pas été mise en œuvre par le demandeur.

Aussi, les demandes dirigées par Mme [J], Mme [P] et la SCI Dommergues 98 à l’encontre de la société Proderim fondées sur la théorie du trouble anormal de voisinage, sont donc irrecevables.

Toutefois, le trouble anormal de voisinage ne constitue pas l’unique fondement juridique des prétentions des demanderesses.

Les demandes dirigées par Mme [J], Mme [P] et la SCI Dommergues 98 à l’encontre de la société Proderim fondées en second lieu sur les dispositions de l’article 678 du code civil, sont pour leur part recevables et seront examinées ci-après.

Sur le trouble manifestement illicite fondé sur l’article 678 du code civil

Mme [J], Mme [P] et la SCI Dommergues 98 exposent que les ouvertures se trouvant sur la façade de leur immeuble situé [Adresse 2], ne constituent pas de simples jours de souffrance, mais des fenêtres à double battant qui assurent l’éclairage de leur appartement, ainsi que la circulation de l’air et que la société Proderim a obstrué ces fenêtres jusqu’au 4ème étage inclus pour réaliser son projet de construction.

Elles indiquent bénéficier d’une servitude de vue depuis plus de trente ans par l’effet de la prescription trentenaire qui interdit l’édification d’une construction à moins d'1,90 m de leurs fenêtres. Elles estiment donc qu’en obstruant leurs fenêtres pour adosser une nouvelle construction à leur immeuble, la société Proderim a violé les dispositions de l’article 678 du code civil qui interdit la création de vues sur la propriété voisine à une distance inférieure à 1,90 m.

En réplique, la société Proderim oppose que :

— les ouvertures présentes sur la façade de l’immeuble de la [Adresse 14] ne sont pas des fenêtres mais des jours de souffrance au regard de leur emplacement dans des couloirs à plus de 2 mètres du sol,

— ce débat de qualification ne relève pas des pouvoirs du juge des référés mais du juge du fond,

— dans l’appartement de la SCI Dommergues 98, le jour de souffrance se situe dans le salon en raison de l’abattage du mur du couloir, salon qui est déjà éclairé par des baies vitrées,

— le jour de souffrance se situe dans un couloir aussi bien dans l’appartement de Mme [J] que dans celui de Mme [P] de sorte qu’il n’y a pas de perte de luminosité dans un couloir,

— les demanderesses ne rapportent pas la preuve du caractère anormal du trouble avec l’évidence requise en référé.

Sur ce,

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il sera rappelé que l’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dernières dispositions.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le juge des référés dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite et ordonner la mesure de remise en état qui lui paraît s’imposer pour le faire cesser.

Il appartient au demandeur de démontrer l’existence de l’illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.

Au cas présent, Mme [J], Mme [P] et la SCI Dommergues 98 fondent leurs demandes de modification du projet de la société Proderim et de remise en état des lieux afin que leurs fenêtres et vues soient préservées sur le fondement de l’article 678 du code civil.

Selon ce texte : « On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions ».

Au soutien de leurs demandes, elles versent aux débats le rapport avant travaux établi le 24 septembre 2024 par Mme [S] [R], expert désignée par ordonnance du juge des référés du 9 août 2024, ainsi que son pré-rapport déposé le 24 décembre 2024.

Il ressort du pré-rapport que la première ouverture qui se situe chez Mme [P] au 1er étage de l’immeuble est située dans le couloir de son appartement et est constituée, selon elle, d’une « fenêtre à deux vantaux » dont le bas du vitrage est situé à 2m05 du sol.

La deuxième ouverture qui se situe dans l’appartement de la SCI Dommergues 98 au 3ème étage donne sur le salon et est également constituée, selon l’expert, d’une « fenêtre à deux vantaux » dont le bas du virage se situe à 2m02 du sol.

La troisième ouverture qui se situe chez Mme [J] au 4ème étage se trouve dans le couloir de l’appartement et est constitué, selon l’expert, d’une « fenêtre à deux vantaux » dont le bas du vitrage est situé à 2m06 du sol.

Selon les demanderesses, les ouvertures ainsi mentionnées par l’expert leur permettent de se prévaloir d’une servitude de vue.

La société Proderim conteste ce point. Elle fait valoir que ces ouvertures constituent non pas des fenêtres mais des jours de souffrance au regard de leur emplacement dans un couloir à plus de 2 mètres du sol. Elle ajoute que l’expert judiciaire a précisé dans son pré-rapport que le bas du vitrage est situé à 2m04 du sol chez Mme [J] au 4ème étage, à 2m06 du sol dans l’appartement de la SCI [C] 98 au 3ème étage et à 2m05 du sol chez Mme [B] au 1er étage.

En l’état des éléments versés aux débats, la qualification des ouvertures, qui est contestée, n’apparait pas évidente de sorte que l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste ne sont pas établis.

En conséquence, l’existence d’un trouble manifestement illicite n’étant pas suffisamment établie, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes formulées à titre principal par Mme [J], Mme [P] et la SCI Dommergues 98.

Sur les demandes subsidiaires de provisions sur dommages et intérêts

La SCI Dommergues 98 sollicite la condamnation de la société Proderim à lui payer la somme provisionnelle de 50.510 euros au titre du préjudice matériel qu’elle a subi.

Elle fait valoir que son appartement a subi une perte de valeur de 35.000 euros depuis l’obstruction de l’ouverture sur la façade et qu’elle a perdu 13.200 euros de loyers en raison de l’impossibilité de remettre le bien en location jusqu’à la réfection du mur de la façade et avant la cessation des nuisances sonores provenant du chantier de construction,

Mme [J] sollicite l’octroi d’une provision de 44.548,80 euros au titre de son préjudice matériel, expliquant que son appartement a connu une perte de sa valeur à hauteur de 34.500 euros depuis l’obstruction de l’ouverture, les travaux de construction ayant par ailleurs rendu nécessaire la réalisation de travaux d’isolation et de création de lumière dans l’appartement pour 6.268,80 euros. Elle ajoute avoir été dans l’impossibilité de mettre son bien en location pendant environ 3 semaines sur la plateforme Airbnb. Elle estime par ailleurs avoir subi un préjudice moral qu’elle chiffre à la somme provisionnelle de 2.000 euros, exposant avoir subi des inquiétudes qui nuisent à son moral et son bien-être.

Enfin, Mme [P] sollicite l’octroi d’une provision de 33.268,8 euros en réparation de son préjudice matériel, exposant que la perte de lumière a entraîné une moins-value de 25.000 euros sur la valeur de son appartement et que des travaux à hauteur de 6.268,80 euros ont été rendus nécessaires par les opérations de construction menées par la société Proderim. Elle allègue que la perte de cette ouverture lui a causé du stress et le « sentiment de ne pas être écouté », ce qui a troublé sa quiétude et son bien-être et sollicite ainsi l’octroi d’une provision de 2.000 euros au titre de son préjudice moral.

En réplique, la société Proderim considère qu’il existe des contestations sérieuses qui font obstacles à l’octroi des provisions sollicitées. Elle indique que les éléments produits aux débats par les demanderesses ne sont pas probants. Elle estime que les pertes de loyer invoquées par la SCI Dommergues 98 et Mme [J] ne sont pas prouvées et que le devis de travaux communiqué par Mme [J] fait état de travaux d’installation de spots lumineux qui ne sont pas nécessaires, le couloir bénéficiant déjà d’un éclairage.

Elle estime par ailleurs que le préjudice moral invoqué par Mme [J] et par Mme [P] n’est pas plus établi.

Sur ce,

Aux termes de l’article 835 alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

En l’espèce toutefois, il résulte des développements qui précèdent que Mme [J], Mme [P] et la SCI Dommergues 98 échouent à établir avec l’évidence requise en matière de référé que les ouvertures constituent non pas des fenêtres mais des jours de souffrance, qu’elles disposaient d’une servitude de vue, et qu’il existe donc un trouble manifestement illicite.

Dans ces circonstances, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de dommages et intérêts, qui sont sérieusement contestables.

Sur les demandes accessoires

Les demanderesses, échouant dans leurs prétentions en référé, conserveront la charge des dépens de la présente instance.

L’équité ne commandant pas de prononcer de condamnation au titre des frais irrépétibles, il y a lieu de rejeter les demandes des parties à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort

Déclarons irrecevables les demandes dirigées par Mme [J], Mme [P] et la SCI Dommergues 98 à l’encontre de la société Proderim fondées sur la théorie du trouble anormal de voisinage ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur toutes les demandes présentées à titre principal par Mme [K] [J], Mme [Y] [P] et la SCI Dommergues 98 résultant d’un trouble manifestement illicite fondé sur la violation de l’article 678 du code civil ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes subsidiaires de provisions sur dommages et intérêts par Mme [K] [J], Mme [Y] [P] et la SCI Dommergues 98 résultant d’un trouble manifestement illicite fondé sur la violation de l’article 678 du code civil ;

Rejetons les demandes des parties formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissons la charge des dépens à Mme [K] [J], Mme [Y] [P] et la SCI Dommergues 98 ;

Fait à [Localité 13] le 19 décembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON