DOSSIER N° RG 25/01226

N° Portalis DB2W-W-B7J-NGJU

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 19 MARS 2026

_____________________________________________________________________________________________

DEMANDEUR :

HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime

112 boulevard d’Orléans

CS 72042

76040 ROUEN CEDEX 1

Représenté par Mme, [K], munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

M., [V], [Y]

32 rue de Verdun

Appt 003

76250 DEVILLE-LES-ROUEN

Représenté par Mme, [M], [Y], munie d’un pouvoir

M., [M], [Y]

32 rue de Verdun

Appt 003

76250 DEVILLE-LES-ROUEN

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 19 Janvier 2026

JUGE : Jean FURET

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Monsieur Jean FURET, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 28 mars 2023, HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime a donné à bail à Mme, [M], [Y] et M., [V], [Y] un logement situé 32 rue de Verdun, appartement 003, DÉVILLE-LÈS-ROUEN (76250), moyennant un loyer mensuel initial de 334,79 euros, outre une provision sur charges.

Un commandement de payer la somme en principal de 2 238,60 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges a été signifié au locataire le 25 mars 2025. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes du commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 27 juin 2025, HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime a fait assigner Mme, [M], [Y] et M., [V], [Y] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— Prononcer la résiliation du contrat de location aux torts de Mme, [M], [Y] et M., [V], [Y] par acquisition de la clause résolutoire ;

— Subsidiairement, si le Tribunal estimait ne pas devoir constater l’acquisition de la clause résolutoire, il est demandé au tribunal de prononcer la résolution judiciaire du contrat de locataire qui vous a été consenti pour manquement aux obligations du contrat ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Mme, [M], [Y] et M., [V], [Y] ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans les lieux ;

— Ordonner que faute pour Mme, [M], [Y] et M., [V], [Y] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— Condamner solidairement Mme, [M], [Y] et M., [V], [Y] au paiement de la somme principale de 3 882,96 euros au titre des arriérés de loyer et indemnités d’occupation dus au 27 mai 2025, majorée des intérêts au taux légal ;

— Condamner Mme, [M], [Y] et M., [V], [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges prévus contractuellement et révisable dans les mêmes conditions, jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

— Condamner solidairement Mme, [M], [Y] et M., [V], [Y] au paiement de la somme de 300 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement Mme, [M], [Y] et M., [V], [Y] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoire qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières.

À l’audience du 19 janvier 2026, HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime était représenté par Mme, [K], munie d’un pouvoir. Elle s’est rapportée à l’acte introductif d’instance, a actualisé la dette à la somme de 7 025,62 euros au 08 janvier 2026 et ne s’est pas opposé au délai de paiement demandé par les locataires.

M., [V], [Y], cité par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu en personne. Il était représenté par sa conjointe Mme, [M], [Y], munie d’un pouvoir.

Mme, [M], [Y], citée par procès-verbal de remise à étude, a comparu en personne. Elle a demandé à bénéficier de délais de paiement et de la possibilité de rester dans les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 mars 2026.

MOTIVATION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime justifie avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 30 juin 2025 soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Mme, [M], [Y] et M., [V], [Y] le 25 mars 2025, leur accordant un délai de deux mois pour régler la dette. Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 26 mai 2025.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Mme, [M], [Y] et M., [V], [Y] ainsi qu’à tous les occupants de leur chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 26 mai 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime verse aux débats un décompte arrêté au 08 janvier 2026 dont il ressort que la dette est de 7025,62 euros après déduction des frais de procédure. Toutefois, il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais d’assurance pour un montant total 21,12 euros ainsi que des frais d’enquête OPS pour un montant de 76,20 euros.

Concernant les frais d’assurance, le paiement des frais d’assurance n’est pas justifié dès lors que le bailleur ne justifie pas avoir mis en demeure le locataire de souscrire à une assurance habitation par lettre recommandé avec avis de réception non suivie d’effet dans un délai d’un mois. Par conséquent, le paiement des frais d’assurance n’est pas justifié, et sera déduite des sommes dues.

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend également des frais relatifs à l’enquête d’occupation du parc social dit frais « OPS » pour un montant total de 76,20 euros.

L’article L.442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que « aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois.

À défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

L’enquête mentionnée à l’alinéa précédent vaut enquête au sens de l’article L.441-9 ».

En l’espèce, HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé Mme, [M], [Y] et M., [V], [Y] en respectant les dispositions légales susvisées.

Il ne produit en effet que deux courriers simples qui auraient été adressés à Mme, [M], [Y] et M., [V], [Y] les 10 novembre 2023 et 16 novembre 2023 pour leur demander de répondre à l’enquête OPS.

Il n’est toutefois justifié d’aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé à Mme, [M], [Y] et M., [V], [Y].

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

La dette s’élève par conséquent à une somme de 6 928,30 euros.

Mme, [M], [Y] et M., [V], [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de les condamner à payer à HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime la somme de 6 928,30 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2025 sur la somme de 2 238,60 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, Mme, [M], [Y] et M., [V], [Y] demandent à bénéficier de délais de paiement et d’une suspension de la clause résolutoire. Il ressort du décompte produit par le bailleur que Mme, [M], [Y] et M., [V], [Y] n’ont pas repris le paiement du loyer courant. Il ne peut donc leur être accordé des délais en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Toutefois, aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

En l’espèce, il convient d’accorder à Mme, [M], [Y] et M., [V], [Y] des délais de paiement, selon les modalités visées au dispositif de la présente décision. Il n’y aura lieu a accordé une suspension de la clause résolutoire malgré l’accord entre les parties.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Mme, [M], [Y] et M., [V], [Y] qui succombent, sont condamnés aux dépens, étant précisé que la charge des frais d’exécution forcée étant régie par les dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ceux-ci.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Mme, [M], [Y] et M., [V], [Y] à payer à ROUEN HABITAT 76 la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe,

DÉCLARE HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 28 mars 2023 concernant le logement situé 32 rue de Verdun, appartement 003, DEVILLE-LES-ROUEN (76250), donné en location à Mme, [M], [Y] et M., [V], [Y] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 26 mai 2025 ;

DIT que Mme, [M], [Y] et M., [V], [Y] sont occupants sans droit ni titre à compter de cette date ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, en conséquence, à Mme, [M], [Y] et M., [V], [Y] de libérer de leur personne, de leurs biens ainsi que de tout occupant de leur chef les lieux situés 32 rue de Verdun, appartement 003, DEVILLE-LES-ROUEN (76250) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme, [M], [Y] et M., [V], [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime pourra, deux mois après un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix des requérants, aux frais et risques de qui leur en appartiendra ;

CONDAMNE solidairement Mme, [M], [Y] et M., [V], [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 500,48 euros ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 26 mai 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE solidairement Mme, [M], [Y] et M., [V], [Y] à payer à HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime la somme de 6 928,30 euros avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2025 sur la somme de 2 238,60 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Mme, [M], [Y] et M., [V], [Y] à s’acquitter solidairement de cette somme en 23 versements de 70 euros au minimum, payables le dixième jour de chaque mois suivant la signification du présent jugement, le 24ème versement étant majoré du solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

CONDAMNE in solidum Mme, [M], [Y] et M., [V], [Y] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 mars 2025, de la signification de l’assignation du 27 juin 2025 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

DIT y avoir lieu à payer à ROUEN HABITAT la somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT