TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 05 NOVEMBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/00338 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YLED

N° de MINUTE : 25/01397

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet SEIFIC-PIERGUI, SAS, représenté par son président, Monsieur [V]

représenté par Me [G], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 0839

C/

DEFENDEUR

Madame [Z] [H]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Marie-caroline ARDOIN SAINT AMAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A896

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 10 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Z] [H] est propriétaire du lot n°10 de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 9] (93).

Par jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 23 juin 2021, Madame [H] a été condamnée à payer, au principal, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] Montreuil (93), représenté par son syndic bénévole, Monsieur [F] [Y], la somme de 9 336,23 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 26 janvier 2021, 3e appel de fonds 2020/2021 inclus.

Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [Z] [H] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 19 février 2025, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

DEBOUTER Madame [Z] [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER Madame [Z] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 9.874,33 € au titre des charges de copropriété arriérées impayées et des frais selon décompte arrêté au 16 janvier 2025;

CONDAMNER Madame [Z] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER Madame [Z] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Madame [Z] [H] aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Madame [Z] [H], propriétaire d’un lot au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de cette copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il précise que les frais d’huissier du 14 octobre 2021 se rapportent à une provision réclamée dans le cadre de la première procédure diligentée par le syndicat des copropriétaires et de l’exécution du jugement obtenu. Il relève que c’est à tort que Madame [H] conteste la somme de 500 euros du 15 avril 2023, celle-ci libellée par erreur « frais syndicat » correspondant en réalité au paiement de charges de copropriété et figure de fait au crédit du compte de la défenderesse. A l’égard de la facture « toit zinc alazard » du 28 février 2023 de 10 418,10 euros, il précise qu’elle a été mise à la seule charge de Madame [H] en application de la clause d’aggravation de charges du règlement de copropriété de l’immeuble aux termes de laquelle chaque copropriétaire est personnellement responsable des dégradations causées aux parties communes ainsi que des conséquences dommageables entraînées par sa faute, sa négligence ou celle de ses préposés ou le fait des choses dont il a la garde. Il relève que la charpente a été endommagée à la suite de travaux d’isolation de la toiture réalisés en partie privative par Madame [H], ce qui occasionné un pourrissement de la charpente.

Il estime qu’elle ne peut l’ignorer, la facture de l’entreprise Alazard ayant été imputée sur son compte copropriétaire en 2022 comme le précise le courriel qui lui a été adressé à ce sujet le 13 décembre 2022. Il rappelle que la résolution n°4 de l’assemblée générale du 10 février 2023 a précisé que l’isolation intérieure du lot de Madame [H] ayant été mal réalisée, la réfection de la charpente au-dessus de son lot a nécessité un surcoût de 10 418 euros qui est imputé à cette seule copropriétaires. Il relève que la défenderesse n’a pas contesté cette assemblée et déduit de ces éléments qu’elle est mal fondée à affirmer n’avoir pas été informée de l’imputation de cette somme sur son compte et de son origine et à en contester le paiement. Le syndicat des copropriétaires fait valoir que ce n’est qu’à l’occasion des travaux de rénovation de la toiture que les malfaçons situées au niveau du lot de Madame [H] ont été découverts et que ces derniers ne résultent pas de travaux sur la toiture mais de travaux d’isolation intérieure du lot n°10 réalisés par l’intérieur. Il soutient que la facture de l’entreprise Alazard précise le montant sollicité au titre desdits travaux. La somme de 6,50 euros réclamée au titre de « facture toit Bat B Alazard » du 1er mars 2023 correspondant quant à elle à la quote-part de la défenderesse dans le règlement de la facture de 4 335,65 euros de l’entreprise Alazard.

Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement de ces charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Madame [Z] [H] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [Z] [H] a constitué avocat. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 8 janvier 2025, elle a demandé au tribunal de :

— DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes ;

— DISPENSER Madame [H] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure ;

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à Madame [H] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du CPC.

Au soutien de ses prétentions, elle fait principalement valoir avoir connu des difficultés financières suite à la perte de son emploi en 2020 mais avoir mis en place, avec l’accord du conseil syndical, un échéancier à compter du mois de janvier 2022 et avoir respecté depuis lors ce dernier. Elle affirme régler le montant de ses charges appelées trimestriellement. Elle conteste en conséquence la demande au titre de frais d’huissier du 14 octobre 2021 qu’elle affirme avoir déjà réglés. Elle relève qu’il n’est pas justifié des frais « syndicat » de 500 euros du 15 avril 2023 et que ces derniers devront dès lors être rejetés. En outre, la totalité des sommes qu’elles a a transmis à l’huissier de justice dans le cadre du paiement de sa dette n’a pas été, selon elle, versée sur son compte copropriétaire, un versement de 285,08 euros du 18 décembre 2023 n’apparaissant pas au décompter versé par le syndicat des copropriétaires au soutien de ses demandes.

De surcroît, elle soutient qu’il n’y a pas lieu de mettre à sa seule charge la facture relative aux travaux de toiture de l’immeuble, qui portent sur une partie commune. Elle indique que ce n’est qu’au bout de deux ans que le syndicat des copropriétaires a indiqué les raisons pour lesquelles il impute cette facture sur son seul compte ; ce dernier se fondant sur une lettre de constatation de l’entreprise ALAZARD du 29 novembre 2024 selon laquelle « nous constatons sous la partie zinc, la présence de laine de verre et de polystyrène directement contre le zinc et sans espace de circulation d’air entre les deux, provenant de travaux réalisés par le propriétaire du lot n°10, dans le non respect des règles de l’art. ». Elle affirme n’avoir jamais réalisé de travaux depuis l’acquisition de son lot en décembre 2008 et qu’il n’est pas rapporté la preuve qu’elle soit à l’origine de ceux-ci.

Elle fait valoir que si des travaux ont eu lieu avant cette date, cela n’a pu être qu’à la demande de la copropriété, la toiture étant une partie commune. Elle considère que le syndicat des copropriétaires ne peut se fonder sur la seule constatation, non contradictoire, d’une société ayant réalisé les travaux le 7 mars 2022 et venant effectuer ladite constatation deux ans après, le 29 novembre 2024. Elle en déduit que le tribunal devra rejeter la demande au titre de ces travaux de toiture, soit la facture « toit zinc alazard » de 10 418,10 euros et la facture « toiture Bât B Alazard » de 6,50 euros.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 27 mars 2025 et fixée à l’audience du 10 septembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 5 novembre 2025.

Par message RPVA du 27 mai 2025, le syndicat des copropriétaires a justifié auprès du tribunal être désormais représenté par la société SEIFIC PIERGUI, syndic professionnel, suite aux votes de l’assemblée générale du 10 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [Z] [H];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 13 décembre 2018, 30 décembre 2021, 31 mai 2022, 10 février 2023, 14 décembre 2023 et 10 décembre 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 ainsi que le budget prévisionnel du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic.

Madame [H] conteste être redevable de la somme de 10 418 euros au titre des travaux de rénovation de la toiture.

Toutefois, les copropriétaires ont été informés lors de l’assemblée générale du 10 février 2023, au travers de la résolution n°4, que les travaux de toiture et ravalement ont donné lieu à certains surcoûts au fil du chantier et, notamment, que « la charpente au dessus du lot de Mlle [H] s’est révélée très abîmée suite à une isolation intérieure mal réalisée. Cette malfaçon a entraîné la réfection de la charpente pour un coût de 10 418 € supplémentaire. Cette somme incombe à Mlle [H]. ». Les copropriétaires étaient également informés, lors de cette résolution, qu’une somme de 4 400 € était à partager entre deux copropriétaires du bâtiment B du fait du surcoût résultant d’infiltrations récurrentes.

Or, la résolution n°5 de cette assemblée a porté sur le « Vote du paiement des surcoûts toiture et ravalement » à la majorité simple de l’article 24. Les copropriétaires ont ainsi adoptée le fait que « La copropriété s’engage à régler à l’entreprise Alazard l’ensemble des factures de surcoûts relatives aux travaux de toiture et de ravalement, pour un montant n’excédant pas 33 918 €, dont 14 818 € seront réimputés aux seuls copropriétaires concernés. Les 27600 € de la procédure et mis de côté vont servir à ce paiement, plus l’excédent de l’exercice précédent (11 020 €) qui seront redistribués dès la clôture du compte travaux. Cette résolution permettra la clôture des comptes travaux et ainsi la réattribution à chacun de ce qui lui incombe. ».

Le syndicat des copropriétaires justifie en outre avoir adressé un courriel le 13 décembre 2022 à Madame [H] afin de l’informer que dans le cadre de ses travaux, la société Alazard avait constaté que la partie de la charpente située au-dessus de son lot était endommagée et que cela résultait d’une précédente isolation réalisée par l’intérieur de son lot qui ne laissait pas passer l’air. Il précisait qu’en application de l’article 22 du règlement de copropriété, le surcoût des travaux nécessaires à la reprise des désordres lui était imputé, soit la somme de 10 418,10 euros. Un constat amiable de dégât des eaux comportant toutes les informations relatives à Madame [H] et mentionnant qu’un entrepreneur semble à l’origine du sinistre pour « Pose non conforme de laine de verre » en origine du sinistre et « chevrons et laine de verre, daté du 4 mars 2022 et signé, est également versé aux débats.

Il est de surcroît démontré que le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 5] (93) précise en son article 22 portant sur la répartition des charges communes générales que « Néanmoins les copropriétaires qui aggraveraient les charges générales par leur fait, celui des personnes à leur service et de leurs locataires, supporteraient seuls l’intégralité des dépenses ainsi occasionnées. ».

Madame [H] a donc été informée, dès l’origine des constatations effectuées par l’entreprise Alazard se rapportant aux désordres de la charpente située au-dessus de son lot, du surcoût financier de 10 418,10 euros qui en a résulté et de l’application à son égard des dispositions du règlement de copropriété relatives à l’imputation au seul copropriétaire en cause. Elle apparaît n’avoir contesté ni l’existence de désordres résultant de travaux d’isolation intérieur réalisés dans son lot, ni l’imputation du surcoût sur son seul compte à la suite des échanges avec le syndicat des copropriétaires en décembre 2022.

L’assemblée générale ayant voté l’imputation de la somme de 10 418 euros sur le compte de Madame [H] le 10 février 2023 et aucun recours n’ayant été formé par cette dernière à l’encontre de ladite assemblée, elle ne peut valablement solliciter le rejet de la demande du syndicat des copropriétaires au titre de la facture « toit zinc Alazard » du 28 février 2023 de 10 418,10 euros.

Le syndicat des copropriétaires justifie également de la facture « Toiture Bat B Alazard » du 10 février 2023 de 6,50 euros correspondant à la quote-part de la défenderesse à l’égard des travaux de toiture et ravalement votés en assemblée générale.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Il convient toutefois de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme de 352,62 euros.

Madame [H] soutient que son versement à hauteur de 285,08 euros du 18 décembre 2023 auprès de la SCP M. H. [D] – M.[X] – P.[W], commissaires de justice, n’aurait pas été pris en compte, ce dernier n’apparaissant pas au décompte versé par le syndicat des copropriétaires.

Cependant, outre le fait qu’elle ne précise pas l’écart entre les sommes réglées entre les mains de la SCP M. H. [D] – M.[X] – P.[W], commissaires de justice, et celles apparaissant sur son compte copropriétaire, elle ne verse aucune pièce établissant précisément quelles sommes ont été transférées par l’étude au précédent conseil du syndicat des copropriétaires, ce qui ne permet dès lors pas d’établir que le syndicat des copropriétaires devrait décompter la somme de 285,08 euros de ses demandes.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er avril 2021 et le 16 janvier 2025 a été de 15 004,61 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 5 445,62 euros ; auquel il convient d’ajouter le solde créditeur de 37,28 euros au 31 mars 2021.

Ainsi, Madame [Z] [H] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9 521,71 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 16 janvier 2025, appel provisionnel du 1er trimestre 2025 inclus.

L’article 1231-7 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du prononcé du présent jugement.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, s’il n’est pas sollicité en tant que telle de condamnation au paiement des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au vu de la somme sollicitée au titre des charges impayées, que celle-ci inclut lesdits frais, ainsi que le démontrent l’extrait de compte transmis et les moyens développés par le syndicat des copropriétaires dans son assignation. Il sera donc considéré que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 352,62 euros au titre des frais susvisés.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date.

De façon surabondante il y a lieu de relever que l’extrait de compte arrêté au 16 janvier 2025 fait apparaître des débours « provision huissier [H] » qui relèvent de la précédente procédure et ne pouvaient en conséquence être recevables, ainsi que de frais d’assignation qui entrent dans les frais irrépétibles.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, il apparaît que Madame [Z] [H] a déjà fait l’objet d’une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 23 juin 2021. Dès lors, en continuant de s’abstenir du paiement de l’intégralité de ses charges, alors qu’elle a été suffisamment éclairée par les motifs du jugement susvisé, elle a occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Madame [Z] [H] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Madame [Z] [H], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [Z] [H] sera condamnée aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [H] sera en conséquence déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles et de la dispense de participation à la dépense commune des frais de la procédure.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Madame [Z] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sise [Adresse 1] (93), représenté par son syndic en exercice, la société SEIFIC PIERGUI, la somme de 9 521,71 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 16 janvier 2025, appel provisionnel du 1er trimestre 2025 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société SEIFIC PIERGUI, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Madame [Z] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société SEIFIC PIERGUI, la somme de 1 000 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [Z] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société SEIFIC PIERGUI, la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [Z] [H] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [Z] [H] de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la procédure ;

CONDAMNE Madame [Z] [H] aux entiers dépens.

Fait au Palais de Justice, le 5 novembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT,Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT