RG 26/00022

MINUTE N° : 26/00330

JUGEMENT

DU 30 Avril 2026

N° RC 26/00022

DÉCISION

REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

TOURS METROPOLE HABITAT (OPH)

ET :

[A] [U]

[W] [U]

Débats à l’audience du 19 Mars 2026

copie et grosse le :

à [Localité 1] HABITAT(OPH)

copie le :

à Préfet d'[Localité 2] et [Localité 3]

Madame [A] [U]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

TENUE le 30 Avril 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 30 Avril 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

EPIC [Localité 4] METROPOLE HABITAT(OPH), RCS de [Localité 4] n° B 351 243 076 dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Mme [L] [X] munie d’un pouvoir de représentation

D’une Part ;

ET :

Madame [A] [U]

née le 18 Mai 1984 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

comparante

Monsieur [W] [U]

né le 01 Janvier 1981 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé en date du 3 février 2023 à effet du 9 février 2023, l’office public de l’habitat [Localité 4] métropole habitat (ex [Localité 4] habitat depuis changement de dénomination sociale en date du 27 novembre 2024) a consenti un bail d’habitation à Madame [A] [U] et Monsieur [W] [U] portant sur un logement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 430 €.

Invoquant des impayés de loyers, le 30 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

L’office public d l’habitat Tours métropole habitat a ainsi fait assigner Madame [A] [U] et Monsieur [W] [U] par actes de commissaire de justice du 23 décembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner leur expulsion et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l’immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

— condamner solidairement Madame [A] [U] et Monsieur [W] [U] au paiement :

— de la somme en principal de 1 929,43 euros au titre des impayés de loyers et chargesà parfaire au jour de l’audience ;

— d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges justifiées assortis des augmentations légales à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

— de la somme de 150,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la Ccapex ainsi que de l’assignation et de sa notification.

A l’audience du 19 mars 2026, l’office public d l’habitat [Localité 4] métropole habitat – dûment représenté – actualise la dette locative à la somme de 2 632,14 euros au 16 mars 2026. Elle précise que des versements sont faits, inférieurs cependant au montant du loyer et charges. Elle maintient les termes de son assignation.

Madame [A] [U], présente, explique ne plus avoir d’aides au logement et avoir des dettes de cantine scolaire. Elle exerce une activité salariée en ESAT avec des revenus mensuels de 700 euros. Monsieur [W] [U] exerce une activité en intérim avec 1600 à 1800 euros de revenus. Elle précise avoir 5 enfants à charge et avoir un accompagnement social.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice remis à étude, Monsieur [W] [U] n’est ni présent ni représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 juin 2024, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 2] et [Localité 3] par voie électronique le 24 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89 – 462 du 06 juillet 1989 en vigueur modifié par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 30 juillet 2024 portant sur la somme en principal de 874,22 euros au titre des impayés de loyers et de charges ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90 – 449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Le commandement fait application de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Or le bail a été signé le 3 février 2023 soit avant l’entrée en vigueur de cette loi et n’a fait l’objet d’aucun renouvellement. Ainsi, ledit article n’est pas applicable et la clause résolutoire ne peut produire effet qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer.

Les causes du commandement de payer n’ont cependant pas été réglées dans le délai de deux mois applicable en l’espèce, rendant acquise la clause résolutoire à effet du 1er octobre.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé produit et des informations communiquées par le bailleur lors de l’audience que si des versements interviennent avec régularité, leur montant reste toutefois largement inférieur au montant du loyer appelé chaque mois. Madame [A] [U] propose lors de l’audience d’apurer sa dette locative par versements de 300 euros en plus de son loyer courant actuellement de 842 euros. En l’absence de paiement du loyer courant, et compte tenu de la proposition de délais qui conduirait à verser au bailleur 1 142 euros chaque mois au regard de ressources déclarées de 2500 euros, il ne pourra être accordé des délais pour s’acquitter de cette dette. L’expulsion sera prononcée selon les modalités ci- après.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 3 février 2023, le commandement de payer délivré le 30 juillet 2024 pour un montant en principal de 874,22 euros ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 2 632,14 euros.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative. Il conviendra de déduire du présent décompte :

— la somme de 91,44 euros au titre des frais de pénalité, non justifiés par le bailleur,

— la somme de 292,49 euros au titre des frais de commissaire de justice, qui s’ils sont justifiés, relèveront des dépens ci-après.

Madame [A] [U] et Monsieur [W] [U] seront ainsi solidairement condamnés à verser à l’office public de l’habitat [Localité 4] métropole habitat la somme de 2 248,21 euros.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [A] [U] et Monsieur [W] [U] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur. Ils seront solidairement condamnés à verser à celui-ci une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge solidaire de Madame [A] [U] et Monsieur [W] [U] comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 février 2023 entre Madame [A] [U] et Monsieur [W] [U] et l’office public de l’habitat [Localité 4] métropole habitat concernant le bien situé [Adresse 4] sont réunies au 1er octobre 2024;

Dit que Madame [A] [U] et Monsieur [W] [U] sont désormais occupants sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence à Madame [A] [U] et Monsieur [W] [U] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut, par Madame [A] [U] et Monsieur [W] [U], d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 4], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

Condamne solidairement Madame [A] [U] et Monsieur [W] [U] à payer à l’office public de l’habitat [Localité 4] métropole habitat la somme de 2 248,21euros (DEUX MILLE DEUX CENT QUARANTE HUIT EUROS, VINGT ET UN CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 16 mars 2026 ;

Condamne solidairement Madame [A] [U] et Monsieur [W] [U] à verser à l’office public de l’habitat [Localité 4] métropole habitat, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne solidairement Madame [A] [U] et Monsieur [W] [U] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 30 avril deux mille vingt six par la Juge et la Greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection

RG 26/00022